Instanţa, în baza art. 137 al.2 C.pr.civ. a unit excepţiile invocate cu fondul cauzei şi astfel se va pronunţa mai întâi asupra excepţiilor care fac de prisos cercetarea fondului cauzei.
1)Cu privire la excepţiile invocate, instanţa a reţinut următoarele :
Asupra excepţiei inadmisibilităţii acţiunii invocată prin întâmpinare de pârâta Comisia Locală Pentru Aplicarea L.g. 18/1991 S, instanţa a reţinut că Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie s-a pronunţat în nenumărate rânduri în sensul că această excepţie poate fi analizată ca atare doar în situaţia prevăzută de art. 111 C.proc. civ, altfel părţile ar fi lipsite de dreptul la un proces echitabil garantat de art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului. Pe de altă parte excepţia a fost invocată de către Comisia Locală Pentru Aplicarea L.g. 18/1991 S, parte care a fost scoasă din cauză în şedinţa publică din 19 mai 2009 ca urmare a renunţării reclamanţilor pârâţi reconvenţional la judecată faţă de aceasta. Cu toate acestea, în baza rolului activ instituit prin art. 129 alin 4 şi 5 C. proc. civ, urmează ca inadmisibilitatea acţiunii să fie analizată ca o apărare de fond prin prisma motivelor invocate.
Prin concluziile scrise depuse la dosar, pârâţii reclamanţi reconvenţionali T. au invocat excepţia inadmisibilităţii acţiunii, excepţie care nu a fost pusă în discuţia părţilor, aceasta nefiind invocată în cursul judecăţii, ci abia după dezbaterea fondului şi prin urmare nu va fi analizată de către instanţă.
Asupra excepţiei lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor în ce priveşte capătul de cerere privind constatarea nulităţii contractului autentic de vânzare cumpărare invocată de pârâţii reclamanţi reconvenţionali T. prin întâmpinare, unită cu fondul cauzei pe parcursul judecării cauzei, instanţa a reţinut că în aceeaşi şedinţă reclamanţii pârâţi reconvenţionali I. au renunţat la capetele 2, 3 şi 4 din cererea de chemare în judecată. În consecinţă instanţa va respinge excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor invocată de pârâţii reclamanţi reconvenţionali T. prin întâmpinare, ca fiind rămasă fără obiect.
Cu privire la excepţia prescripţiei dreptului la acţiune în sens material a reclamanţilor de a cere pronunţarea unei hotărâri care să tină loc de act autentic de vânzare-cumpărare invocată de pârâţii reclamanţi reconvenţional T. prin întâmpinare, instanţa a reţinut următoarele:
În şedinţa publică din data de X pârâţii reclamanţi reconvenţional T., prin reprezentant au arătat că nu îşi mai susţin excepţia prescripţiei invocată prin întâmpinare. Cu toate acestea prin încheierea de şedinţă publică din data de X instanţa a unit excepţia cu fondul cauzei, urmând ca în virtutea rolului activ să fie analizată de către instanţă.
Acţiunea formulată de reclamanţii pârâţi reconvenţional I. are ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Având în vedere că antecontractul de vânzare cumpărare este o promisiune bilaterală de a contracta prin care părţile se obligă să încheie în viitor un contract cu un conţinut stabilit prin promisiune respectivă, astfel că ambele părţi îşi asumă o obligaţie „de a face”, acestei obligaţii îi corespunde dreptul de creanţă care este apărat printr-o acţiune personală suspusă termenului de prescripţie de 3 ani, prevăzut în art. 1 din Decretul nr. 167/ 1998. Acest termen curge din momentul încheierii convenţiei. Dacă însă promitentul vânzător predă beneficiarului cumpărător posesia bunului, această împrejurare echivalează cu o recunoaştere, în sensul articolului 16 lit.a din Decretul nr. 167/1958, iar termenul de prescripţie curge din momentul în care promitentul vânzător se manifestă expres, în sensul negării dreptului cumpărătorului, si nu de la data încheierii convenţiei.
Analizând probele care au fost administrate, instanţa reţine că reclamanţii pârâţi reconvenţional au folosit terenul în litigiu de la data încheierii antecontractului, respectiv din anul X si până în anii X, aspect ce rezultă din declaraţiile martorilor G. M. şi C. I. I.
Constatarea expertului desemnat în cauză cu privire la suprafaţa folosită efectiv de către reclamanţii pârâţi reconvenţional a fost făcută în cursul procesului şi nu este concludentă în ceea ce priveşte probarea momentului până la care aceştia au folosit suprafaţa de 350 mp.
Pe de altă parte pârâtul Z. S. G. a arătat prin declaraţiile autentificate de BNP X sub nr. X şi nr. X, că nu a avut cunoştinţă de existenţa unui contract de vânzare cumpărare a vreunei părţi din terenul înscris în CF nr. X S., care să fi intervenit între bunicii acestuia Z.I. şi Z. I. cu numiţii I. N. şi I. V. şi că este de acord cu admiterea acţiunii formulate de reclamanţii pârâţi reconvenţional, astfel că promitentul vânzător şi succesorul acestuia nu s-au manifestat expres, în sensul negării dreptului cumpărătorului, cel care neagă dreptul promitentului cumpărător neavând calitatea de promitent vânzător.
Prin urmare, având în vedere faptul că reclamanţii au intrat în posesia terenului ce face obiectul antecontractului de vânzare –cumpărare încheiat în anul X, folosindu-l până în anii X, dreptul lor fiind recunoscut astfel de către pârâtul Z. S. G.şi antecesorii acestuia, si acţiunea fiind introdusă la data de X, instanţa apreciază că s-a întrerupt cursul prescripţiei extinctive, astfel încât acţiunea reclamanţilor pârâţi reconvenţional este introdusă în termenul general de prescripţie de 3 ani.
Pentru aceste considerente instanţa va respinge excepţia prescripţiei dreptului la acţiune a reclamanţilor invocată prin întâmpinare de pârâţii reclamanţi reconvenţional T.
2.) Pe fondul cauzei, instanţa reţine :
Conform înscrierilor din CF X S, de sub B X, imobilul cu nr. top. X s-a aflat începând cu anul X în proprietatea defunctei C. I. căsătorită Z.
Conform înscrierilor de sub B Xdin cartea funciară amintită în data de 11 iunie 1988, în baza certificatului de moştenitor nr. X dreptul de proprietate asupra casei şi suprafeţei de 250 mp. teren a fost înscris în favoarea pârâtului Z. S. G., iar restul terenului ce depăşeşte suprafaţa de 250 mp. este la dispoziţia CAP.
Prin contractul de vânzare cumpărare din data de 01.06.1982 încheiat între Z. I. şi Z. I. pe de o parte, în calitate de vânzători şi I. N. şi soţia I. V. pe de altă parte, s-a vândut 7 m lăţime începând cu frontul de la stradă, în lungime de 50 m din grădina situată în str. X, nr. X, în schimbul sumei de 10.500 lei, sumă care s-a achitat pe loc, în prezenţa martorilor S. I. şi T. Ş.
Din declaraţia martorei G. M., propusă de reclamanţii pârâţi reconvenţional instanţa a reţinut că este vecină cu reclamanţii pârâţi reconvenţional, iar din spusele vecinilor ştie că aceştia au cumpărat în anul 1980 de la Z. I.şi F. un teren situat în loc X, nr. X. I-a văzut personal pe reclamanţi folosind terenul respectiv, pe care au şi ridicat o anexă, până prin anii 1990 când s-au mutat la ţară, iar de circa 6-7 ani în imobil locuiesc copii lor. În jurul anilor 2006-2007, pârâţii reclamanţi reconvenţional au spart gardul de la stradă al reclamanţilor şi au construit un gard din beton intrând pe proprietatea reclamanţilor pârâţi reconvenţional. Terenul reclamanţilor pârâţi reconvenţional era în suprafaţă de aproximativ trei ari şi se află în continuarea terenului aferent locuinţei acestora. Gardul care delimita cele două proprietăţi şi care a fost demolat de pârâţii reclamanţi reconvenţional T. era confecţionat din sârmă şi se continua până la stradă, porţiune care era confecţionată din scânduri. A fost în curtea familie I. şi a constatat că după demolarea gradului, pârâţii reclamanţi reconvenţional folosesc întreaga suprafaţă de teren de circa trei ari, au spart o parte din coteţul de porci construit de către reclamanţi în prelungirea unei anexe existente pe terenul lor. De la mutarea copiilor reclamanţilor pârâţi reconvenţional în imobil, aceştia nu au folosit acea porţiune de teren întrucât nu li se permite de către pârâţii reclamanţi reconvenţional, iar înainte de demolarea gardului, terenul în cauză era folosit de către reclamanţi şi copii lor. Anterior demolării gardului, reclamanţii pârâţi reconvenţional au edificat pe acea porţiune de teren un coteţ de porci, o latrină şi un solar. După demolarea gardului şi îngrădirea suprafeţei respective de către familia T., latrina a rămas în porţiunea de teren folosită de către aceştia, la fel şi streaşina coteţului.
Martora C. I. I. propusă de pârâţii reclamanţi reconvenţional, a declarat că până în urmă cu aproximativ doi ani vizita o dată sau de două ori pe săptămână familia T., iar după aceasta mai rar. Ştie că în urmă cu aproximativ 20 de ani aceştia au cumpărat o casă cu terenul aferent acesteia în loc. X, str. X. Terenul era delimitat de proprietăţile învecinate, respectiv a familiei T. şi a reclamanţilor pârâţi reconvenţional I. prin gard de sârmă, gardul fiind ridicat încă de la achiziţionarea imobilului şi nemaifiind modificat între timp. Mai declară că în urmă cu circa un an, pârâtul reclamant reconvenţional T. a refăcut gardul de la stradă, iar proprietatea reclamanţilor pârâţi reconvenţional nu a văzut-o.
Din declaraţia martorului T. I. propus de reclamanţii pârâţi reconvenţional instanţa reţine că este vecin cu aceştia şi a aflat de la defunctul Z. I. şi de la reclamanţi că aceştia din urmă au cumpărat prin anii 1980 de la Z.I. un teren în suprafaţă de circa 3-4 ari, situat în Loc. X, nr. X. Nu a fost de faţă la încheierea tranzacţiei, ci doar tatăl său care a şi semnat-o în calitate de martor. Reclamanţii pârâţi reconvenţional au folosit terenul în cauză şi după moartea lui Z. I., însă după ce succesorii acestuia au vândut terenul pârâţilor, între aceştia şi reclamanţi au existat discuţii cu privire la acea suprafaţă de circa 3-4 ari. Reclamanţii au îngrădit suprafaţa respectivă printr-un gard, dar ulterior pârâţii T. au mutat acel gard. Pe terenul respectiv, reclamanţii au ridicat un coteţ de porci şi au amenajat o curte pentru animale, dar întrucât nu s-au înţeles cu pârâţii, nu au mai folosit terenul respectiv. Nu ştie când au apărut discuţiile legate de acel teren, însă crede că la 1-2 ani după ce a fost cumpărat de pârâţi imobilul.
Martora K.J., propusă de pârâţii reclamanţi reconvenţional a declarat că a fost prietenă cu T. E. şi ştie că în urmă cu circa 15 ani aceasta a cumpărat un teren situat în loc. X, nr. X, de la familia Z, pe care se afla şi o casă mică, demolată ulterior, în locul acesteia fiind construită una nouă. Când a fost achiziţionat imobilul, exista un gard de sârmă care delimita terenul cumpărat de casă, iar dincolo de curtea familiei T. exista un gard mic. Nu a mai vizitat familia T.de circa trei ani.
Din declaraţia martorei S.A. propusă de pârâţii reclamanţi reconvenţional, instanţa reţine că, fiind prietenă de familie cu pârâţii reclamanţi reconvenţional, până în urmă cu aproximativ trei ani i-a vizitat de mai multe ori, la imobilul situat în str.X. Ştie că acest imobil a fost cumpărat în urmă cu aproximativ 24-25 de ani şi i-a văzut pe pârâţii reclamanţi reconvenţional locuind efectiv acolo. A observat că terenul dintre proprietatea pârâţilor şi cea a reclamanţilor I. era delimitat de un gard din sârmă, care se întindea aproximativ 5-6 metri de la stradă între curţi, iar în grădină proprietăţile nu erau delimitate. În urmă cu circa trei ani, la ultima vizită făcută pârâţilor reclamanţi reconvenţional gardul exista, iar gardul construit de familia T. la stradă se întindea până la acesta. Dincolo de gardul dintre curţi, exista un coteţ de porci al reclamanţilor, despre care nu ştie dacă era sau nu folosit, dar familia T.folosea grădina până la linia în care s-ar fi continuat gardul dintre curţi. Coteţul de era pe partea reclamanţilor I., iar terenul aferent era folosit de către aceştia. Nu are cunoştinţă ca acel gard să fi fost mutat de către pârâţii reclamanţi reconvenţional T.
Convenţia dintre reclamanţii-pârâţi reconvenţional I. N., I. V. si defuncţii Z. I. şi Z. I. încheiată la data de 01.06.1982 are caracterul unei promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare ce dă naştere în sarcina promitentului –vânzător a unei obligaţii de a face, respectiv de a încheia contractul în forma autentică. În cazul în care acesta refuză, beneficiarul promisiunii se poate prevala de prevederile art. 1073 C.civ., putând solicita executarea promisiunii.
Art. 5 alin. 2 din Legea nr. 247 din 2005 – Titlul X privind circulaţia juridică a terenurilor prevede că :”în situaţia în care după încheierea unui cu privire la un teren cu sau fără construcţii, una din părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”
În consecinţă, pentru a fi admisibilă o astfel de acţiune, cea de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, trebuie să existe o promisiune valabilă, refuzul uneia dintre părţi de a se prezenta în vederea încheierii actului in formă autentică, îndeplinirea obligaţiilor de către partea care a introdus acţiunea şi calitatea de proprietar asupra bunului a promitentului-vânzător.
Analizând aceste condiţii, în baza probatoriului care a fost administrat, instanţa reţine că aceste condiţii sunt îndeplinite.
Astfel, între reclamanţii-pârâţi reconvenţional si defuncţii Z. I. şi Z. I. s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată la data de 01.06.1982
Reclamanţii pârâţi reconvenţional si-au îndeplinit obligaţia de plată a preţului aşa cum rezultă din contractul anterior menţionat încheiat în prezenţa martorilor S. I. şi T. Ş., tatăl martorului T. I. Încheierea contractului rezultă şi din declaraţia martorului T. I. care a declarat că a aflat de la defunctul Z. I. şi de la reclamanţi despre tranzacţie, iar tatăl său a şi semnat-o în calitate de martor
Calitatea de proprietar al bunului vândut trebuie să existe în momentul pronunţării hotărârii. Instanţa reţine că la data încheierii convenţiei, proprietar asupra imobilului conform CF X sub B, cu nr. top. X era începând cu anul 1950 defuncta C. I. căsătorită Z. Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. X pârâtul Z. S. G., în calitate de nepot de fiu predecedat al defunctei Z. I. a înstrăinat doar suprafaţa de 1000 mp din suprafaţa totală de 1439 mp, pârâţilor reclamanţi reconvenţionali.
Reclamanţii-pârâţi reconvenţional au preluat odată cu încheierea antecontractului de vânzare cumpărare folosinţa suprafeţei de 350 mp, având stăpânirea lui până în jurul anilor 2006-2007 când au fost tulburaţi de către pârâţii reclamanţi reconvenţional, iar pârâtul Z. S. G. a arătat prin declaraţiile autentificate de BNP S. D. A. sub nr. X şi nr. X, că nu a avut cunoştinţă de existenţa unui contract de vânzare cumpărare a vreunei părţi din terenul înscris în CF nr. X S., care să fi intervenit între bunicii acestuia Z. I. şi Z. I. cu numiţii I. N. şi I. V. şi că este de acord cu admiterea acţiunii formulate de reclamanţii pârâţi reconvenţional, prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
Sub aspectul cererii reconvenţionale, prin care pârâţii-reclamanţi reconvenţional solicită să se constate că sunt cu titlu de cumpărare ai întregului teren înscris în CF X S. cu nr.top. X cu suprafaţa totală de 1439 mp., proprietate dobândită în baza contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu Z.S.-G. autentificat sub nr.X şi să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare pentru suprafaţa de teren de 439 mp neîntabulată pe aceştia şi să se dispună întabularea dreptului lor de proprietate astfel dobândit în coala CF X S., instanţa reţine următoarele:
Prin contractul autentic de vânzare cumpărare autentificat sub nr. X pârâtul Z. S. G., în calitate de nepot de fiu predecedat al defunctei Z.I. a înstrăinat imobilul compus din casă şi teren în suprafaţă de 1000 mp. Din declaraţiile martorilor rezultă fără putinţă de tăgadă că până aproximativ în anii 2006-2007 suprafaţa de 350 mp din totalul de 1439 mp înscrisă în CF X S., număr topografic X a fost folosită de către reclamanţii pârâţi reconvenţional I. N. şi V. De altfel, pârâţii reclamanţi reconvenţional nu au făcut dovada prin nici un mijloc de probă că au achiziţionat o suprafaţă mai mare de teren aşa cum susţin.
Depunerea declaraţiei de impunere privind stabilirea impozitului pe teren cu nr. X nu poate fi considerată o dovadă a dreptului de proprietate, având în vedere că în conformitate cu art. 62 din OG 36/2002 acestea se depun de către contribuabil în vederea determinării valorilor impozabile. Pe de altă parte, deşi a avut posibilitatea administrării probaţiunii în condiţii de contradictorialitate, pârâţii reclamanţi reconvenţional nu au solicitat administrarea acestei probe în cursul judecăţii, proba nefiind încuviinţată de către instanţă, iar celelalte părţi neputând să ia la cunoştinţă despre ea şi a-şi formula apărarea.
Având în vedere şi poziţia pârâtului Z. S.-G., de la care pârâţii reclamanţi reconvenţional au cumpărat suprafaţa de 1000 mp., care arată că nu a avut cunoştinţă de existenţa unui contract de vânzare cumpărare a vreunei părţi din terenul înscris în CF nr. X S, care să fi intervenit între bunicii acestuia Z. I. şi Z. I. cu numiţii I. N. şi I. V. şi că este de acord cu admiterea acţiunii formulate de reclamanţii pârâţi reconvenţional, prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare, instanţa va respinge ca neîntemeiată cererea reconvenţională formulată de pârâţii reclamanţi reconvenţional T. I. şi T. E..
Conform art. 728 C.civ. „Nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune…”,iar conform art. 584 C.civ. „ Orice proprietar poate îndatora pe vecinul său la grăniţuirea proprietăţii lipite cu a sa”.
Conform raportului de expertiză topografică efectuat de expert M.N. s-a identificat terenul cu nr. top. X, constatându-se că suprafaţa total folosită de pârâţii reclamanţi reconvenţional T. I. şi T. E. este de 1402 mp iar cea folosită de reclamanţii pârâţi reconvenţional I. N. şi I. V. este de 37 mp.
Expertul a creat două loturi: lotul I, compus din nr. top. 18676/125/1 cu suprafaţă de 350 mp în favoarea reclamanţilor pârâţi reconvenţional si lotul II compus din nr. top. 18676/125/2 cu suprafaţa de 1089 mp în favoarea pârâţilor reclamanţi reconvenţional în coproprietate cu Statul Român, în cote de 1000 mp pârâţii T. I. şi T. E. şi 89 mp Statul Român.
Prin urmare, având în vedere textele legale mai sus expuse, instanţa va admite cererea formulată şi precizată de reclamanţii pârâţi reconvenţional I. N. şi I. V.în contradictoriu cu pârâţii-reclamanţi reconvenţional T. I. şi T.E. şi pârâţii Z. S.-G., Consiliul Local S. şi Comisia Locală pt. Aplicarea Legii 18/91, Comisia Judeţeană B. pt. Aplicarea Legii 18/91 şi Prefectul Judeţului B. şi în consecinţă :
Va constata că între reclamanţii I. N. şi I. V., pe de o parte, şi defuncţii Z. I. şi Z. I., pe de altă parte, s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare la data de 01.06.1982, având ca obiect suprafaţa de 350 mp teren situat în loc. X, înscris în CF X S, nr. top. X şi pronunţă o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
Va dispune întabularea dreptului de proprietate al reclamanţilor pârâţi reconvenţional în cartea funciară corespunzătoare, cu titlu de cumpărare.
Va dispune sistarea stării de indiviziune asupra imobilul cu nr. top. X înscris în CF X S., reprezentând în natură teren intravilan în suprafaţă totală de 1439 mp, prin formarea de loturi: lotul I, compus din nr. top. 18676/125/1 cu suprafaţă de 350 mp în favoarea reclamanţilor pârâţi reconvenţional I. N. şi I.V.şi lotul II compus din nr. top. 18676/125/2 cu suprafaţa de 1089 mp în favoarea pârâţilor reclamanţi reconvenţional T. I., T. E. în coproprietate cu Statul Român, în cote de 1000 mp pârâţii T. I. şi T.E. şi 89 mp Statul Român., conform raportului de expertiză topografică întocmit de expert M. N., raport ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
Respinge cererea reconvenţională formulată de pârâţii-reclamanţi reconvenţional T. I, T. E. ca neîntemeiată.
Constatând culpa procesuală a pârâţilor reclamanţi reconvenţional T I şi T. E. în baza art. 274 C. proc. civ. îi va obliga pe aceştia la plata cheltuielilor de judecată în favoarea reclamanţilor pârâţi reconvenţional I.N. şi I. V.
