DOSAR NR. ….
ROMÂNIA
JUDEC?TORIA SECTORULUI 4 BUCURE?TI
SEC?IA CIVIL?
SENTIN?A CIVIL? NR. 7010
?EDIN?A PUBLIC? DIN DATA DE 11.10.2011
COMPLETUL CONSTITUIT DIN:
PRE?EDINTE :
GREFIER :
Pe rol se afl? pronun?area asupra cauzei civile privind pe reclamantul ….în contradictoriu cu pârâtul ….. având ca obiect „Hot?râre care s? ?in? loc de contract de vânzare-cump?rare”.
Dezbaterile ?i cuvântul asupra fondului au avut loc în ?edin?a public? din data de 20.09.2011, fiind consemnate în încheierea de ?edin?? de la acea dat?, parte integrant? din prezenta hot?râre, când instan?a, având nevoie de timp pentru a delibera ?i pentru a da p?r?ilor posibilitatea de a depune la dosarul cauzei concluzii scrise, a amânat succesiv pronun?area la data de 11.10.2011.
INSTAN?A
Deliberând asupra cauzei civile de fa??, constat? urm?toarele:
Prin cererea înregistrat? pe rolul acestei instan?e la data de 26.02.2010 sub nr. unic de dosar …., precizat? la data de 12.04.2011, reclamantul ……….. a chemat în judecat? pe pârâtul …….., solicitând instan?ei s? pronun?e o hot?râre judec?toreasca care s? ?in? loc de act de vânzare-cump?rare pentru o suprafa?? de teren de 1900 m.p. situat? în ……………., cu vecinii: ………….., mo?tenitorii defunctului ……..; la vest, …….
În motivarea cererii, reclamantul arat? c? prin înscrisul sub semn?tur? privat? încheiat la data de 20.07.2000, pârâtul în calitate de vânz?tor, a înstr?inat tat?lui s?u, defunctul …….., suprafa?a de teren men?ionat?, în schimbul sumei de …….. lei vechi. Pre?ul a fost pl?tit integral pârâtului, în prezen?a martorilor care au asistat la încheierea actului. Mai arat? c? de?i pârâtul îi recunoa?te dreptul de proprietate, acesta a refuzat s? se prezinte la pentru a perfecta contractul în form? autentic?.
În drept, au fost invocate dispozi?iile art. 1295 c.civ., art. 1073 ?i urm. C.civ.
În dovedire, au solicitat proba cu înscrisuri, cu martori ?i expertiz? de specialitate.
Pârâtul, prin mandatar, s-a prezentat în instan?? ?i a declarat c? nu se opune cerererii de chemare în judecat?.
Instan?a a încuviin?at probele cu înscrisuri, precum ?i proba cu expertiz? tehnic? de specialitate în vederea identific?rii terenului din ac?iune ?i evaluarea acestuia.
La data de 04.03.2011 a fost înaintat raportul de expertiz? întocmit de expertul cauzei …….. (filele 60-64, 112-126).
Reclamantul a mic?orat câtimea obiectului cererii de chemare în judecat? în temeiul art. 132 alin. 2 pct. 2 C.proc.civ., în sensul c? a solicitat ca hot?rârea ce va fi pronun?at? s? se refere la suprafa?a identificat? de expert, perimetrul 3-4-5-6-3, de 1900 m.p. (fila 85).
Reclamantul a formulat concluzii scrise.
Analizând actele ?i lucr?rile dosarului, instan?a retine urm?toarea situa?ie de fapt:
Din contractul de promisiune bilateral? de vânzare-cump?rare încheiat la data de 20.07.2000 (fila 5) între pârât, în calitate de promitent vânz?tor, pe de o parte ?i autorul reclamantului, defunctul …………, în calitate de promitent cump?r?tor, pe de alta parte, rezult? ca p?r?ile s-au în?eles s? vând?, respectiv s? cumpere suprafa?a de 2774,5 mp teren situat în comuna ………………, jude?ul Bac?u, în schimbul sumei de 20 milioane lei vechi, pre? ce a fost pl?tit de autorul reclamantului la acel moment.
În?elegerea p?r?ilor a vizat proprietatea terenului, cât? vreme acestea au convenit asupra obiectului ?i pre?ului vânz?rii, vânzare-cump?rare ce urma s? fie perfectat? ulterior. Totodat?, pârâtul s-a obligat s? vând?: „ subsemnatul ……….Am vândut d-lui ..…”.
În consecin??, clauzele conven?iei nu las? loc de alte interpret?ri în scopul producerii unor efecte juridice pe care p?r?ile nu le-au avut în vedere. Cu alte cuvinte, se constat? c? în cauz? clauzele antecontractului de vânzare-cump?rare nu sunt îndoielnice ?i nici susceptibile de a primi alte în?elesuri.
Instan?a re?ine c? autorului pârâtului, numitul ……., i-a fost reconstituit dreptul de proprietate asupra suprafe?ei de 1900 m.p. situat? în intravilanul comunei …….., jude?ul Bac?u, prin titlul de proprietate nr. 33974/21.09.1995 eliberat de Comisia jude?eana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Bac?u (fila 5).
Aceast? suprafa?? a fost identificat? prin raportul de expertiz? întocmit în cauz? prin poligonul 3-4-5-6-3 (fila 118), expertul concluzionând c? terenul se suprapune cu terenul men?ionat în ”zdelca de mân? neautentificat? din data de 20.07.2000”.
Antecontractul prin care p?r?ile s-au obligat s? constituie în viitor un drept real asupra unui bun imobil na?te în sarcina acestora obliga?ia de a încheia contractul asumat, instan?a judec?toreasc? având posibilitatea s? pronun?e o hot?râre care s? ?in? loc de act autentic de vânzare-cump?rare în caz de neîndeplinire a obliga?iilor de c?tre una din p?r?i.
Aceast? solu?ie se impune în temeiul principiului execut?rii în natur? a obliga?iilor, principiu prev?zut de art. 1073 C.civ. care permite creditorului îndrept??it s? ob?in? executarea în tocmai a obliga?iei asumate de debitorul s?u. Acest text instituie, a?adar, în materie de obliga?ii, principiul execut?rii reale, în sensul c? debitorul este obligat s? execute însu?i lucrul promis.
Cu alte cuvinte obliga?ia de a face, de a îndeplini toate îndatoririle de care depinde transferul dreptului de proprietate asupra imobilului nu este o obliga?ie alternativ? având ca efect fie executarea în natur?, fie desp?gubiri pentru neexecutare. Acest lucru rezult? cu eviden?? atât din dispozi?iile art. 1073 C.civ, cât ?i din prevederile art. 1075 C.civ. care cer ca obliga?ia asumat? s? fie executat? în natura sa specific?.
Totodat?, instan?a are în vedere ?i dispozi?iile art. 969 C.civ. conform c?rora conven?iile legal f?cute au putere de lege între p?r?ile contractante.
Pe de alt? parte, potrivit prevederilor art. 1077 C.civ., în cazul în care obliga?ia de a face nu este adus? la îndeplinire de c?tre debitor, creditorul poate fi autorizat de a o aduce la îndeplinire.
În acest cadru juridic, instan?a prin suplinirea consim??mântului debitorului obliga?iei de a face izvorât? din antecontract, va pronun?a o hot?râre care s? ?in? loc de act autentic de înstr?inare.
Actul juridic apreciat de instan?? ca având semnifica?ia unui de vânzare-cump?rare, respectiv o promisiune bilaterala de vânzare-cump?rare a generat în sarcina ambelor p?r?i contractante obliga?ii de a face, respectiv de a perfecta in viitor contractul de vânzare-cump?rare în form? autentic?.
Potrivit art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile propriet??ii ?i justi?iei, precum ?i m?suri adiacente, în situa?ia refuzului uneia dintre p?r?i s? încheie contractul în form? autentic?, partea care ?i-a îndeplinit obliga?ia poate sesiza instan?a de judecat? pentru pronun?area unei hot?râri care s? ?in? loc de contract.
Cu privire la întinderea obliga?iei asumate de pârât, instan?a constat? c?, de?i a promis c? va vinde 2774,5 mp, acesta este proprietarul unei suprafe?e mai mici de teren, de 1900 m.p., a?a cum rezult? din titlul de proprietate men?ionat mai sus. De altfel chiar reclamantul, care folose?te terenul din momentul încheierii antecontractului, a ar?tat prin notele scrise depuse la data de 03.10.2011 c? „actul (n.a. din data de 20.07.2000) s-a întocmit pentru suprafa?a total? de 2774,5 mp din necuno?tin?? de cauz?, acesta trebuind s? fi fost întocmit numai pentru suprafa?a de 1900 mp(pentru diferen?a de teren, tat?l meu fiind deja proprietar în baza titlului de proprietate nr. ………..)”.
Cum obiectul obliga?iei vânz?torului trebuie s? îndeplineasc? anumite cerin?e, printre care s? fie proprietatea acestuia, rezult? c? instan?a nu se poate pronun?a decât cu privire la suprafa?a de teren pe care însu?i pârâtul putea s? o înstr?ineze printr-un contract de vânzare-cump?rare valabil. Cu alte cuvinte, vânz?torul trebuie s? fie titularul dreptului ce se înstr?ineaz?, în caz contrar el neputând s? transmit? dreptul ce face obiectul contractului: nemo plus iuris al alium transferre potest, quam ipse habet.
Având în vedere executarea obliga?iei de plat? a pre?ului de c?tre reclaman?i, respectarea cerin?elor generale de valabilitate ale actelor juridice prev?zute de art. 948 C.civ. ?i existen?a în patrimoniul pârâtului vânz?tor a bunului a c?rui vânzare a fost promis?, chiar de o mai mic? întindere, instan?a constat? c? ac?iunea formulat? de c?tre reclamant este întemeiat?.
Fa?? de considerentele de fapt ?i de drept expuse, va admite ac?iunea precizat? ?i va constata ca între autorul reclamantului, în calitate de cump?r?tor ?i pârât, în calitate de vânz?tor, a intervenit la data de 20.07.2000 vânzarea-cump?rarea imobilului teren în suprafa?? de 1900 mp situat în sat …………., jude?ul Bac?u, identificat conform raportului de expertiz? ………… prin poligonul 3-4-5-6-3(fila 118), urmând ca prezenta hot?râre s? ?in? loc de act autentic de vânzare-cump?rare pentru suprafa?a de teren identificat? mai sus.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOT?R??TE:
Admite ac?iunea precizat? formulat? de reclamantul …………., cu domiciliul în Bac?u, ………….. jud. Bac?u în contradictoriu cu pârâtul …………, cu domiciliul în Bucure?ti, …………………….
Constata ca între autorul reclamantului, în calitate de cump?r?tor ?i pârât, în calitate de vânz?tor, a intervenit la 20.07.2000 vânzarea-cump?rarea imobilului teren în suprafa?? de 1900 mp situat în sat ………………….., jude?ul Bac?u, identificat conform raportului de expertiz? …………….
Prezenta hot?râre tine loc de act autentic de vânzare-cump?rare.
Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronun?ata in ?edin?a publica azi, 11.10.2011.
PRE?EDINTE, GREFIER,
