Chiriasi cumpărători ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost anulate nu au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilului conform art.50 din Legea nr.10/2001.
(CURTEA DE APEL BUCUREŞTI – SECŢIA A III-A CIVILĂ ŞI PENTRU CAUZE CU MINORI ŞI DE FAMILIE – DOSAR NR.3777/302/2009 – DECIZIA CIVILĂ NR.708/A/6.06.2011)
Prin acţiunea înregistrată la data de 08.04.2009, sub nr.3777/302/2009, pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 Bucuresti, reclamanta G.V.M. a chemat în judecată pe pârâţii M.B.P.G., S.R.M.F.P. si SC A. SA, solicitând instanţei pronunţarea unei sentinţe prin care să se dispună obligarea pârâţilor la restituirea preţului de piaţă al imobilului situat în Bucuresti, str.C.A.R. nr.34, et.1, ap.3, sector 2, achiziţionat de ea prin act de vânzare – cumpărare încheiat în baza Legii nr.112/1995 si care a fost desfiinţat ulterior pe cale judecătorească.
Motivându-si acţiunea, reclamanta a susţinut că prin actul de vânzare – cumpărare nr.N 00372/21.10.1996 a dobândit în baza Legii nr.112/1995 imobilul menţionat mai sus. Ulterior, fostul proprietar a reusit pe cale judecătorească să desfiinţeze acest contract, astfel cum rezultă din decizia civilă nr.1185/23.05.2006, pronunţată de Curtea de Apel Bucuresti – Secţia a IV-a Civilă, situaţie în care reclamanta se consideră a fi îndreptăţită la plata unor despăgubiri echivalente cu preţul de piaţă al imobilului.
În drept au fost invocate dispoziţiile art.501 din Legea nr.10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr.1/2009.
Pârâtul S.R.M.F.P. a depus la dosar întâmpinare, prin care a invocat excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive, susţinând că, potrivit principiului relativităţii efectelor contractului, acesta produce efecte numai între părţile contractante, neputând nici profita, nici dăuna unui terţ. În condiţiile în care contractul de vânzare – cumpărare invocat de reclamantă în acţiune a fost încheiat cu P.M.B., calitatea procesuală pasivă în prezenta cauză nu poate aparţine decât acestei instituţii.
Cu privire la incidenţa în cauză a dispoziţiilor art.501 din Legea nr.10/2001, pârâtul S.R.M.F.P. a susţinut că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de acest text de lege pentru plata preţului de piaţă al imobilului, prin decizia civilă nr.1185/2006 pronunţată de Curtea de Apel Bucuresti – Secţia a IV-a Civilă reţinându-se în mod irevocabil lipsa bunei credinţe a reclamantei la momentul încheierii actului de vânzare – cumpărare.
Pârâta SC A. SA a depus, de asemenea, întâmpinare prin care a invocat lipsa calităţii sale procesuale pasive, susţinând că la momentul încheierii actului de vânzare – cumpărare această societate a avut doar calitatea de mandatar al vânzătoarei, situaţie în care nu poate răspunde pentru evicţiune si nici nu poate fi obligată la plata preţului de piaţă al imobilului, conform art.501 din Legea nr.10/2001.
Pârâta a mai depus la dosar si cerere de chemare în garanţie a M.F.P., prin care a solicitat ca, în ipoteza în care va cădea în pretenţii, acesta să fie obligat să o despăgubească.
La data de 22.06.2009 reclamanta a depus la dosar cerere precizatoare de acţiune, prin care a învederat că solicită restituirea preţului de piaţă al imobilului menţionat în petitul acţiunii si de la pârâtul M.B.P.G. invocând în drept dispoziţiile de drept comun care reglementează răspunderea vânzătorului pentru evicţiune.
La termenul de judecată din 09.11.2009 instanţa a pus în discuţia părţilor excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului M.B.P.G., invocată din oficiu, precum si excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a S.R.M.F.P. si excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a SC A. SA, invocate de acesti pârâţi prin întâmpinările depuse la dosar.
Prin încheierea de sedinţă pronunţată la aceeasi dată instanţa a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de SC A. SA prin întâmpinare, excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a M.B.P.G., invocată din oficiu, si a respins ca neîntemeiată excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a S.R.M.F.P., reţinând că acesta din urmă are legitimare procesuală pasivă în cauză în raport de dispoziţiile Legii nr.10/2001, astfel cum a fost modificată si completată prin Legea nr.1/2009.
Prin sentinţa civilă nr.1977/22.03.2010, Judecătoria Sectorului 5 Bucuresti a respins acţiunea formulată de reclamantă împotriva pârâtului S.R.M.F.P., ca fiind neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că reclamanta a dobândit în baza Legii nr.112/1995, de la vânzătoarea P.M.B. prin mandatar SC A. SA, dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bucuresti, str.C.A.R. nr.34, et.1, ap.3, sector 2, astfel cum rezultă din contractul de vânzare – cumpărare nr.N 00372/21.10.1996.
Ulterior, fostul proprietar A.I. a reusit pe cale judecătorească să desfiinţeze acest contract, astfel cum rezultă din decizia civilă nr.1185/23.05.2006 pronunţată de Curtea de Apel Bucuresti – Secţia a IV-a Civilă, prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare ce reprezenta titlul de proprietate al reclamantei.
În raport de această situaţie de fapt, instanţa de fond a apreciat că reclamanta nu este îndreptăţită să primească conform Legii nr.10/2001 despăgubiri echivalente cu preţul de piaţă al imobilului, deoarece actul său de vânzare – cumpărare nu a fost încheiat cu respectarea dispoziţiilor Legii nr.112/1995, astfel cum rezultă din decizia civilă nr.1185/23.05.2006.
Cu privire la cererea reclamantei formulată în subsidiar, privind obligarea M.B.P.G. la plata acelorasi despăgubiri în temeiul evicţiunii consumate, instanţa de fond a reţinut că nu poate fi primită, aceasta neavând dreptul de opţiune între aplicarea legii speciale si aplicarea dreptului comun.
Împotriva sentinţei instanţei de fond a declarat apel reclamanta, criticând-o pentru nelegalitate si netemeinicie.
Prin motivele de apel s-a susţinut că instanţa de fond a interpretat gresit acţiunea dedusă judecăţii si a aplicat gresit legea, întrucât Legea nr.1/2009 a introdus modificări de substanţă ale Legii nr.10/2001, practica judiciară este neuniformă în aplicarea acesteia, situaţie în care instanţa ar fi trebuit să aplice prevederile Convenţiei Europene a Drepturilor Omului.
În continuare a susţinut că sentinţa instanţei de fond a fost dată cu drept de recurs, ceea ce încalcă prevederile imperative ale art.2821 Cod procedură civilă, deoarece valoarea obiectului cauzei depăseste suma de 100.000 lei.
Pe fondul cauzei, apelanta – reclamantă a susţinut că instanţa de fond a gresit si pentru faptul că nu a cercetat veridicitatea considerentelor deciziei prin care s-a constatat nulitatea absolută a actului său de vânzare – cumpărare, numai astfel putându-se stabili dacă acesta a fost încheiat sau nu cu respectarea Legii nr.112/1995.
Prin decizia civilă nr.40 A/26.01.2011, Tribunalul Bucuresti – Secţia a IV-a Civilă a respins apelul ca fiind nefondat.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reţinut că cererea de chemare în judecată a fost întemeiată de reclamantă de dispoziţiile art.501 din Legea nr.10/2001, situaţie în care în mod corect instanţa de fond a reţinut că are calitate procesuală pasivă în cauză doar M.B.P.G.
Pe fondul cauzei s-a considerat că dispoziţiile art.501 alin.1 din Legea nr.10/2001, privind dreptul chiriasilor cumpărători la restituirea preţului de piaţă al imobilului, nu sunt incidente în cauză, deoarece prin decizia nr.1185/2006, prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare al reclamantei, s-a reţinut expres reaua credinţă a părţilor la momentul încheierii actului, precum si faptul că actul s-a încheiat cu încălcarea dispoziţiilor art.948 si art.9 din Legea nr.112/1995.
Instanţa de apel a considerat că reaua credinţă reţinută în această decizie irevocabilă echivalează tot cu o nerespectare a Legii nr.112/1995, având în vedere că exercitarea cu bună credinţă a drepturilor conferite de o lege reprezintă o condiţie intrinsecă de natură a afecta validitatea actelor juridice încheiate sub imperiul respectivei legi, respectiv validitatea cauzei. Reaua credinţă determină în realitate ilicitatea cauzei, ori prin existenţa unei cauze ilicite este afectată însăsi validitatea actului încheiat sub imperiul Legii nr.112/1995.
Cu privire la cererea precizatoare de acţiune, prin care reclamanta a solicitat instanţei de fond, în subsidiar, angajarea răspunderii instituţiei vânzătoare pentru evicţiune, tribunalul a considerat, ca si instanţa de fond, că, desi cererea formulată în principal de reclamantă, întemeiată pe dispoziţiile Legii nr.10/2001, nu poate fi primită, aceasta nu dă dreptul de opţiune al părţii pentru a solicita despăgubiri potrivit dreptului comun, legea specială în materie, respectiv Legea nr.1/2009, aplicându-se prioritar în raport cu dispoziţiile de drept comun care reglementează evicţiunea.
Cu privire la practica CEDO tribunalul a reţinut că nici legislaţia internaţională si nici jurisprudenţa CEDO nu protejează un cumpărător de rea credinţă.
Împotriva deciziei instanţei de apel a declarat recurs reclamanta, susţinând că a fost pronunţată cu interpretarea si aplicarea gresită a legii, respectiv a dispoziţiilor art.501 din Legea nr.10/2001.
În dezvoltarea acestei critici s-a susţinut că art.501 din Legea nr.10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr.1/2009, prevede dreptul proprietarilor la restituirea preţului de piaţă al imobilului cumpărat în baza Legii nr.112/1995, în cazul în care contractul de vânzare – cumpărare a fost desfiinţat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, dacă a fost încheiat cu respectarea Legii nr.112/1995. Actul său de vânzare – cumpărare a fost desfiinţat de instanţa de judecată pentru că nu a făcut, la data cumpărării, demersurile necesare pentru lămurirea situaţiei juridice a imobilului, ipoteză ce nu poate fi asimilată nerespectării Legii nr.112/1995, deoarece această lege nu cuprinde o normă care să impună astfel de verificări.
În continuare, recurenta a susţinut că era aplicabilă în cauză jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, invocând cauza Silviu Marin contra României. În dezvoltarea acestei critici a susţinut că preluarea imobilelor de către stat prin naţionalizare a fost declarată abuzivă prin Legea nr.10/2001, la aproximativ 5 ani de la încheierea actului său de vânzare – cumpărare, fiind evident faptul că nulitatea actului său de vânzare – cumpărare nu putea fi constată în baza acestei legi, iar reclamanta avea un bun în sensul convenţiei, care se bucura de protecţia art.1 din Protocolul nr.1 adiţional la convenţie.
În finalul motivelor de recurs, recurenta a învederat că solicită admiterea recursului, modificarea deciziei recurate, în sensul admiterii apelului si schimbării sentinţei instanţei de fond, în principal, prin obligarea M.F.P. la plata preţului de piaţă al imobilului, conform art.501 din Legea nr.10/2001, iar în subsidiar, prin obligarea M.B.P.G. la plata despăgubirilor rezultând din raportul de expertiză, în conformitate cu dispoziţiile de drept comun care reglementează evicţiunea.
Analizând decizia instanţei de apel, în raport de dispoziţiile art.304 pct.9 Cod Procedură Civilă si de criticile dezvoltate în scris de recurentă, Curtea va reţine că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:
Din probele administrate în cauză, instanţele anterioare au reţinut următoarea situaţie de fapt, care nu mai poate fi schimbată în recurs, legea permiţând invocarea în această cale de atac doar a motivelor de nelegalitate a hotărârii recurate.
Prin contractul de vânzare – cumpărare nr.N00372/21.10.1996, încheiat cu P.M.B., reprezentată de SC A. SA, recurenta reclamantă a cumpărat, în temeiul Legii nr.112/1995, apartamentul nr. 3, situat în Bucuresti, str.C.A. R. nr.34, et.1, sector 2 pe care îl ocupa în calitate de chirias al statului.
Prin decizia civilă nr.1185/23.05.2006 pronunţată de Tribunalul Bucuresti – Secţia a IV-a Civilă, irevocabilă, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare menţionat anterior.
Art.50 din Legea nr.10/2001 republicată reglementează dreptul chiriasilor ale căror contracte de vânzare – cumpărare, încheiate cu eludarea dispoziţiilor Legii nr.112/1995 au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoresti irevocabile la restituirea preţului reactualizat, iar art.50 (1) din aceiasi lege reglementează dreptul proprietarilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoresti definitive si irevocabile la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.
Din interpretarea sistematică a celor două norme rezultă că legiuitorul a înţeles să despăgubească diferit pe chiriasii ale căror contracte de vânzare – cumpărare, încheiate în baza Legii nr.112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoresti irevocabile, după cum aceste acte au fost încheiate sau nu cu respectarea legii ce a stat la baza încheierii lor, respectiv a Legii nr.112/1995, cum în mod corect au apreciat si instanţele anterioare.
În speţa dedusă judecăţii actul de vânzare – cumpărare încheiat de recurenta reclamantă, a fost desfiinţat irevocabil prin decizia civilă nr.1185/23.05.2006 pronunţată de Tribunalul Bucuresti – Secţia a IV-a Civilă, pentru nerespectarea dispoziţiilor art.9 din Legea nr.112/1995, situaţie în care, în mod corect instanţele anterioare au apreciat că recurentul reclamant este îndreptăţit, conform Legii nr.10/2001 la plata de către M.F.P. doar a preţului reactualizat si nu la plata preţului de piaţă al imobilului.
În considerentele acestei decizii s-a reţinut că art.9 din Legea nr.112/1995 condiţionează vânzarea apartamentelor către chiriasi de verificarea situaţiei juridice a imobilului si de soluţia nerestituirii în natură a apartamentelor revendicate de fostii proprietari. Cu privire la apartamentul în litigiu, s-a reţinut că, anterior încheierii contractului de vânzare – cumpărare al reclamantei, fosta proprietară redobândise proprietatea asupra imobilului preluat abuziv de stat, prin sentinţa civilă nr.3379/1994 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucuresti si decizia civilă nr.166/1997 a Tribunalului Bucuresti, astfel încât acesta nu mai putea fi înstrăinat legal, conform Legii nr.112/1995.
În raport de aceste menţiuni exprese făcute în considerentele deciziei civile nr.1185/23.05.2006 pronunţată de Tribunalul Bucuresti – Secţia a IV-a Civilă, prin care s-a desfiinţat irevocabil actul de vânzare – cumpărare încheiat de recurenta reclamantă în baza Legii nr.112/1995, susţinerile acesteia în sensul că actul său de vânzare – cumpărare s-ar fi încheiat cu respectarea Legii nr.112/1995, situaţie în care ar fi îndreptăţită la plata valorii de piaţă a imobilului, sunt nefondate.
Şi dacă nu s-ar fi reţinut expres în considerentele acestei decizii faptul că actul de vânzare – cumpărare invocat de recurentă a fost încheiat cu nerespectarea Legii nr.112/1995, acest lucru este evident, rezultând în primul rând din faptul că, fiind un imobil preluat de stat fără titlu valabil (situaţie de drept constată prin hotărârile de restituire pronunţate anterior încheierii actului de vânzare – cumpărare), nu putea fi înstrăinat în condiţiile Legii nr.112/1995, lege care reglementa restituirea, respectiv înstrăinarea către chiriasi, doar a imobilelor trecute în patrimoniul statului sau a altor persoane juridice, cu titlu.
Este adevărat că la data încheierii actului de vânzare – cumpărare, 11.11.1996, erau în vigoare dispoziţiile Hotărârii nr.20/17.01.1996 pentru stabilirea Normele Metodologice de Aplicare a Legii nr. 112/1995, invocate de recurentă, care includeau în rândul imobilelor trecute cu titlu în proprietatea statului, printre altele, imobilele naţionalizate, dar aceasta nu-i scutea pe cumpărători de efectuarea diligenţelor necesare pentru lămurirea situaţiei juridice a imobilului pe care doreau să-l achiziţioneze, cum s-a reţinut, cu putere de lucru judecat si prin sentinţa de desfiinţare a actului.
În consecinţă, chiar dacă actul de vânzare – cumpărare invocat de recurentă a fost încheiat cu respectarea unora din dispoziţiile Legii nr.112/1995 (în sensul că erau chiriasă în imobil, nu dobândise altă după 1990, locuinţa nu făcea parte din cele exceptate prin art.10 de la vânzare) aceasta nu putea beneficia de dispoziţiile art.50 (1) din Legea nr.10/2001, textul condiţionând acordarea despăgubirilor la valoarea de piaţă a imobilului, de respectarea tuturor dispoziţiilor acestei legi si nu doar a unora dintre ele.
În speţă, recurenta reclamantă a încheiat actul cu încălcarea dispoziţiilor art.1 din lege, astfel cum acesta a fost validat de Curtea Constituţională, dar mai ales, cu încălcarea dispoziţiilor art.9 din lege care reglementa dreptul chiriasilor titulari de contract de a cumpăra apartamentele ce nu se restituie în natură fostilor proprietari.
În condiţiile în care, anterior formulării cererii de cumpărare întemeiată pe Legea nr.112/1995, se înregistrase acţiune de revendicare a imobilului de către fostul proprietar, iar aceasta fusese admisă de instanţă, imobilul înstrăinat recurentei reclamante nu putea fi considerat imobil preluat de stat cu titlu valabil, ce nu se restituie în natură fostului proprietar si nu putea fi înstrăinat recurentei reclamante, decât cu încălcarea dispoziţiilor art.1 si 9 din Legea nr.112/1995.
Nelegalitatea evidentă a actului de vânzare – cumpărare invocat de recurenta reclamantă face ca aceasta să nu poată beneficia de dispoziţiile art.50 (1) din Legea nr.10/2001 republicată, soluţia pronunţată în acest sens de instanţa de fond si menţinută în apel, fiind pronunţată cu interpretarea si aplicarea corectă a legii interne, dar si a art.1 din Protocolul nr.1 adiţional la Convenţia Europeană.
Conform art.1 alin.1 din Protocolul nr.1, orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică si în condiţiile prevăzute de lege si de principiile generale ale dreptului internaţional.
Conform alineatului 2 al aceluiasi articol, dispoziţiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contribuţii sau a amenzilor.
În cauza de faţă nici o instanţă internă sau autoritate administrativă nu i-a recunoscut reclamantei în mod definitiv un drept de proprietate asupra imobilului (dimpotrivă prin hotărâre judecătorească irevocabilă s-a constatat nulitatea absolută a actului prin care, pentru o perioadă scurtă a dobândit un astfel de drept în baza Legii nr.112/1995) – situaţie în care, nu se poate considera că aceasta are un bun actual în sensul jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului, care să se bucure de protecţia textului internaţional mai sus citat.
În aplicarea dispoziţiilor art.1 din Protocolul nr.1 recurenta reclamantă nu poate invoca nici măcar speranţa legitimă, Curtea Europeană statuând deja că o creanţă nu poate fi considerată ca o valoare patrimonială, decât atunci când are o bază suficientă în dreptul intern si când este confirmată printr-o jurisprudenţă bine stabilită a instanţelor, ceea ce nu este cazul în speţa de faţă.
În consecinţă, apreciind că decizia instanţei de apel este legală, Curtea va dispune în baza art.312 Cod procedură civilă respingerea recursului ca nefondat.
