Necesitatea de a supune unei interpretări restrictive clauzele convenţiei de mandat, mai ales sub aspectul prerogativelor conferite mandatarului derivă din raporturile juridice care se stabilesc între mandatar şi terţi pe de o parte şi cele care iau naştere între mandatar şi terţi.
(CURTEA DE APEL BUCUREŞTI – SECŢIA A III-A CIVILĂ ŞI PENTRU CAUZE CU MINORI ŞI DE FAMILIE – DOSAR NR.1803/3/2010 – DECIZIA CIVILĂ NR.704/A/22.09.2011)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Cornetu sub nr. 4689/1748/2009, reclamanţii V.B.F. si V.O.I., au solicitat în contradictoriu cu pârâtul N.G., ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate nulitatea absolută a actelor juridice reprezentate de de vânzare – cumpărare, autentificat sub nr. 1575, din data de 08.08.2008, de către B.N.P. I.A.; act adiţional la antecontractul de vânzare – cumpărare, autentificat sub nr. 2196, din data de 17.11.2008, de către B.N.P. I.A.; act adiţional la antecontractul de vânzare – cumpărare, autentificat sub nr. 2306, din data de 08.12.2008, de către B.N.P. I.A.; convenţie privind rezoluţiunea antecontractului de vânzare – cumpărare, autentificată sub nr. 253, din data de 05.03.2009, de către B.N.P. I.A.; cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că prin actul juridic procura, autentificata sub nr. 1569, din data de 03.08.2006, de către B.N.P. M.C.M., l-au împuternicit pe C.Ş.Ş. ca în numele lor şi pentru ei să administreze dreptul de proprietate ce îl deţin asupra unor terenuri, enumerate în continuare în conţinutul mandatului. De asemenea, în conţinutul procurii mai sunt enumerate şi alte acte pe care le putea face mandatarul.
Intenţia reclamanţilor, la data când au dat acest mandat, a fost aceea de a da un mandat general şi nu unul special.
Mandatarul în baza acestei procuri, încheiat la data de 08.08.2008, un antecontract de vânzare – cumpărare, autentificat sub nr. 1575, din data de 08.08.2008, de către B.N.P. I.A., prin care se obliga în numele lor să vândă lui N.G., dreptul de proprietate asupra imobilului teren arabil, situat în extravilanul oraşului P., judeţul Ilfov, tarla 76, parcela 777/10, în suprafaţa totală de 5.000 mp., având număr cadastral 393/1, înscris în CF nr. 702 a localităţii P., judeţul Ilfov, în baza încheierii 5595/10.06.2003, emisă de Judecătoria Buftea, cu vecinătăţile menţionate în act.
S-a mai arată că preţul vânzării a fost stabilit la 600.000 euro, respectiv 120 euro/mp., preţ din care, promitenţii – vânzători, prin mandatar, au primit cu titlu de avans de la promitentul – cumpărător, la data autentificării, suma de 30.000 euro. Această sumă de bani nu a fost prezentată de către mandatar, reclamanţilor.
Tot prin clauzele contractuale s-a stabilit ca vânzarea – cumpărarea în formă definitivă să se efectueze până la data de 15.11.2008, în caz contrar, promitenţii – vânzători se obligau să plătească promitentului – cumpărător dublul avansului primit, adică suma de 60.000 euro.
S-a mai arată că în antecontractul de vânzare – cumpărare se prevăd şi o serie de obligaţii ce trebuiau îndeplinite până la momentul facerii contractului de vânzare – cumpărare în forma lui finală, obligaţii ce nu puteau fi îndeplinite de către mandatar, decât, la rândul lor, prin specială.
Prin actul adiţional la antecontractul de vânzare – cumpărare, autentificat sub nr. 2196, din data de 17.11.2008, de către B.N.P. I.A., mandatarul a stabilit de comun acord cu promitentul – cumpărător să încheie contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică, cu privire la imobilul prezentat mai sus, la data de 08.12.2008.
In cazul în care contractul de vânzare – cumpărare nu se va încheia din culpa promitenţilor – vânzători, indiferent de motiv, promitenţii – vânzători, prin mandatar, se obligau să restituie promitentului – cumpărător de 4 (patru) ori avansul de 30.000 euro.
Prin actul adiţional la antecontractul de vânzare – cumpărare, autentificat sub nr. 2306, din data de 08.12.2008, de către B.N.P. I.A., mandatarul de comun acord cu promitentul – cumpărător stabilesc să încheie contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică, cu privire la imobilul prezentat mai sus, la data de 15.12.2008, pentru că până la acest termen nu au fost prezentate toate actele necesare încheierii actului. Prin acest act adiţional s-a menţinut şi clauza care face referire la plata sumei de 120.000 euro, adică de patru ori avansul primit. Celelalte clauze rămân neschimbate.
S-a mai arată că prin convenţia privind rezoluţiunea antecontractului de vânzare – cumpărare, autentificată sub nr. 253, din data de 05.03.2009, de către B.N.P. I.A., mandatarul reclamanţilor, C.Ş.Ş. şi N.G., în calitate de promitent – cumpărător, în calitate de părţi în antecontractul de vânzare – cumpărare, autentificat sub nr. 1575, din data de 08.08.2008, modificat cu actele adiţionale autentificate sub nr. 2196, din data de 17.11.2008, şi nr. 2306, din data de 08.12.2008, toate trei de public I. A., convin de comun acord rezoluţiunea acestor acte juridice.
Tot prin această convenţie s-a stabilit că: „Noi, V.B.F. si V.O.I., prin mandatar, C.S.S., ne obligam, in solidar, ca in termen de 30 zile, de la data încheierii prezentei convenţii, respectiv, la data de 06.04.2009, sa restituim promitentului-cumpărător, N.G., de patru ori avansul achitat la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, menţionat mai sus, respectiv suma de 120.000 EURO, prezentul act fiind titlu executoriu…”.
Reclamanţii au considerat că actele sus menţionate sunt nule absolut pe motiv că lipseşte cu desăvârşire consimţământul lor la încheierea acestora.
Reclamanţii au mai precizat că în legislaţia civila se utilizează termenul „condiţie” pentru a se desemna componentele actului juridic civil. De exemplu, art. 948 C. civ. dispune: „Condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii sunt: capacitatea de a contracta; consimţământul valabil al pârtii ce se obliga; un obiect determinat; o cauza licita”.
Condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii pentru ca, la facerea actelor, ca actul să fie valabil, din punct de vedere juridic, trebuie să îndeplinească condiţiile, ce le enumera art. 948 C.civ., în mod cumulativ. Ori, actelor menţionate le lipseşte una din condiţii, şi anume, consimţământul promitenţilor – vânzători.
Au mai arătat că din actele pe care le prezentau instanţei nu rezultă că promitenţii – vânzători şi-au exprimat consimţământul în scopul încheierii acestora, mai mult actul şi anume procura în baza care s-au semnat acestea nefiind valabilă din punct de vedere juridic, aceasta fiind o procură cu caracter general şi nu special, aşa cum cere legislaţia în vigoare, pentru ca actul să fie valabil.
Cum antecontractul de vânzare – cumpărare, prin efectele pe care le produce, intră în categoria actelor de înstrăinare, în acest sens trebuia ca promitenţii – vânzători să-şi exprime consimţământul într-o procură specială şi nu printr-o procură cu caracter general. Mai mult, aşa cum a rezultat din conţinutul procurii, mandatarul nu avea niciun drept de a încheia această de acte şi totodată să le înrăutăţească situaţia, prin modificarea, completarea sau stingerea lor.
Procura constituie într-adevăr înscrisul constatator al contractului de mandat. Din punct de vedere întinderii puterilor mandatarului, mandatul este, după caz, special sau general. Mandatul este special atunci când este dat numai pentru îndeplinirea unui act juridic anume sau pentru îndeplinirea unor astfel de acte precis determinate. In speţă, procura cuprinde enumerarea limitativa a puterilor conferite mandatarului. După cum se poate constata procura a fost data numai pentru ca mandatarul sa administreze dreptul de proprietate al promitenţilor-vânzători si nu mai mult. Este adevărat că există o clauză în procura ce prevede că: „ …mandatarul nostru va putea vinde, cui va crede de cuviinţa si la preţul cel mai avantajos noua terenurile mai sus descrise”, dar din aceasta nu rezulta ca mandanţii îi împuternicesc pe mandant să vândă o anume proprietate sau pe toate şi în ce condiţii. Rezultă că aceştia au avut în vedere la facerea procurii să încheie o altă procură cu caracter special, prin care să prevadă preţul şi condiţiile vânzării.
S-a mai arătat că mandatul este general ori de câte ori mandatarul este împuternicit cu puteri depline să îndeplinească orice acte folositoare mandantului. Un asemenea mandat este valabil numai pentru acte de administrare. Drept urmare, în privinţa actelor de înstrăinare, de ipotecare, ca şi a altor acte ce depăşesc administrarea obişnuită a bunurilor este necesar un mandat special. In acest sens sunt dispoziţiile art. 1535 şi art. 1536 C.civ. Or, procura invocată ca temei al puterilor conferite mandatarului Conabie Ştefan – Şerban, nu îndeplineşte condiţiile prevăzute în art. 1536 alin. 2 C.civ. pentru a fi calificat ca mandat special, apt a valida antecontractul de vânzare – cumpărare şi actele încheiate ulterior.
Drept urmare, fiind semnat în temeiul unui mandat general, inapt a valida un act de înstrăinare, antecontractul de vânzare – cumpărare şi acte adiţionale aduse acestuia, precum şi convenţia prin care aceste acte au fost rezoluţionate, în fapt şi acest act juridic numit „convenţie” este tot un act adiţional la antecontract, sunt lovite de nulitate.
Aşadar, dacă actul pe care urmează să-l încheie mandatarul este de dispoziţie, acesta îi poate încheia numai pe baza unei procuri speciale si nu pe baza unei procuri generale.
In drept, au fost invocate dispoziţiile art. 948, art. 1535, art. 1536 C.civ.
Prin sentinţa civilă nr. 2770/10.11.2009, Judecătoria Cornetu a admis excepţia de necompetenţă materială şi a trimis cauză, spre competentă soluţionare Tribunalului Bucureşti – Secţia Civilă.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti – Secţia a IV-a Civilă sub nr. 1803/3/2010, la data de 19.01.2010.
La data de 28.04.2010, pârâtul N.G., a formulat în temeiul art. 115 si urm. C.proc.civ., întâmpinare la cererea de chemare în judecata formulata de reclamanţii V.B.F. si V.O.I., solicitând respingerea acesteia ca neîntemeiata.
În motivare, s-a arătat că prin cererea introductiva, reclamanţii au solicitat, în esenţă, constatarea nulităţii absolute a antecontractului de vânzare – cumpărare nr. 1575/08.08.2008, a actelor adiţionale la acesta nr. 2196/17.11.2008 şi nr. 2306/08.12.2008, precum şi a convenţiei nr. 253/05.03.2009 privind rezoluţiunea antecontractului, toate autentificate la BNP I. A., motivând cererea de chemare in judecata prin faptul că intenţia mandanţilor – reclamanţi, atunci când au înţeles să dea procura autentificată sub nr. 1569/03.08.2006 la BNP M.C.M., au înţeles exclusiv să dea un mandat de administrare a bunurilor imobile terenuri enumerate în conţinutul actului şi nu un mandat special.
Au mai arătat reclamanţii că în baza procurii generale mandatarul a înţeles să încheie un antecontract de vânzare – cumpărare având ca obiect terenul arabil situat în extravilanul oraşului P., jud. Ilfov, tarlaua 76, parcela 777/10, în suprafaţa de 5.000 mp, cu nr. cadastral 393/1 înscris în CF nr.702 a localităţii P., jud. Ilfov, preţul fiind stabilit la suma de 600.000 Euro, la semnarea promisiunii bilaterale promitenţii – vânzători, prin mandatar, primind un avans de 30.000 Euro iar termenul pentru perfectarea în forma autentică a contractului fiind stabilit cel mai târziu la 15.11.2008; ca, ulterior, prin acte adiţionale succesive, părţile, de comun acord, au stabilit date limită de perfectare a actului în formă autentică, fiind înserată şi clauza penală în cuantum de 120.000 Euro, de 4 ori avansul primit; ca prin convenţia privind rezoluţiunea antecontractului de vânzare – cumpărare s-a convenit restituirea sumei reprezentând de 4 ori avansul primit de 30.000 Euro; ca la semnarea tuturor actelor despre care se face vorbire a lipsit consimţământul valabil exprimat al reclamanţilor promitenţi – vânzători, reprezentaţi de mandatar; ca procura dată reprezentantului lor este una generala şi nu una specială, aşa cum ar cere legea pentru valabilitatea actelor de înstrăinare şi ca procura acordată este exclusiv pentru administrarea bunurilor – imobile şi nu pentru efectuarea de acte de dispoziţie.
Pârâtul a solicitat să se constate că procura pe care reclamanţii au înţeles sa o acorde mandatarului C.Ş.Ş. nu este una generală în care este înserat numai dreptul de administrare a bunurilor imobile enumerate, atâta vreme cât în cuprinsul acesteia se regăseşte inclusiv dreptul mandatarului de „a vinde cui va crede de cuviinţa” respectivele bunuri.
Or, atâta vreme cât voinţa mandanţilor a fost exprimată în termeni neechivoci, neexistând niciun fel de dubiu cu privire la intenţia reală pentru a acorda mandatul (atâta vreme cât mandatarul a fost împuternicit inclusiv pentru operaţiunea juridică a vânzării), nu pot fi primite argumentele reclamanţilor în sensul că actele încheiate ulterior ar fi lovite de nulitate absolută întrucât consimţământul nu a fost exprimat în mod valabil.
Astfel cum a rezultat din conţinutul împuternicirii acordate, mandatarul C.Ş.Ş. a fost împuternicit inclusiv „”să vândă” imobilele care în cadrul aceleiaşi procuri au şi fost identificate.
Faptul că procura nu era intitulată expresis verbis ca fiind „specială” nu prezintă importanţă atâta vreme cât din conţinutul acesteia voinţa expres declarată a mandanţilor a fost inclusiv aceea de înstrăinare a bunurilor identificate.
A mai arătat că este îndeobşte cunoscut faptul că specializarea mandatului nu trebuie dusă la extrem, acesta fiind cu suficienta special daca indică natura operaţiunii juridice şi obiectul ei, elemente fără echivoc care se regăsesc în procura dată de reclamanţi şi prezentată terţilor achizitori de bună – credinţă.
In aceste condiţii, a solicitat a se constata că la momentul perfectării procurii autentice consimţământul reclamanţilor a fost valabil exprimat, aceştia acordând mandatul în cunoştinţă de cauză şi cu dorinţa declarată (aceea de a vinde) în cuprinsul acestuia.
Nu în ultimul rând, urmează a se constata că mandanta reclamantă este chiar fiica mandatarului, împrejurare care conturează în acest fel intenţia declarată a părţilor şi voinţa lor reală în ceea ce priveşte atât cuprinsul contractului de mandat cât şi limitele acestuia.
Prin urmare, prin perfectarea promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare mandatarul C.Ş.Ş. nu şi-a depăşit mandatul acordat întrucât, atâta vreme cât a avut împuternicire expresa să vândă în numele mandanţilor, a rezultat, fără echivoc, că i-a reprezentat pe aceştia, cu depline puteri, atât la încheierea antecontractului cât şi la încheierea celorlalte acte subsecvente.
In plus, chiar mandanţii reclamanţi au înţeles să ratifice în mod tacit mandatul special acordat, astfel cum rezultă din încheierea de certificare nr. 9965/15.12.2008 care atestă în mod neîndoielnic faptul că reclamanţii cunoşteau îndeaproape atât actele încheiate de mandatar în numele şi pe seama lor dar şi implicaţiile juridice ale acestora.
Astfel, la data de 15.12.2008, reclamanţii s-au prezentat în persoană în faţa notarului public, înfăţişând promitentului – cumpărător documentaţia aferentă imobilului ce urma să se înstrăineze, motiv pentru care aceştia nu pot susţine că nu ar fi avut cunoştinţă de cuprinsul procurii sau de limitele acesteia, atâta vreme cât s-au prezentat personal pentru perfectarea actului autentic, în virtutea antecontractului încheiat de mandatarul lor.
Mai mult, ratificarea mandatului acordat cât şi asumarea obligaţiei de plată a sumei de 120.000 Euro s-a realizat de către reclamanţi prin promovarea pe rolul Judecătoriei Cornetu a unei contestaţii la în cuprinsul căreia aceştia au arătat în mod explicit că înţeleg să conteste actul (convenţia autentificată sub nr. 253/05.03.2009) încheiat de mandatarul lor exclusiv datorită unei presupuse lipse a discernământului acestuia şi nu motivat de faptul că nu a fost acordată o procură specială sau că împuternicitul a depăşit limitele mandatului acordat.
In plus, în cadrul aceluiaşi litigiu având ca obiect contestaţie la executare reclamanţii au înţeles sa promoveze o cerere de suspendare a executării silite, susţinând că preţul la care s-a vândut la licitaţie imobilul este derizoriu şi nu faptul că prin convenţia încheiată de mandatar aceştia au devenit debitorii obligaţiei de plata a sumei de 120.000 Euro.
Prin urmare, din nou au ratificat în mod indirect obligaţia ai cărei debitori au devenit, însuşindu-şi în acest fel cuprinsul convenţiei pe care pe calea prezentei acţiuni înţeleg să o conteste.
De asemenea, se poate aprecia că mandatul acordat pentru încheierea convenţiei din data de 05.03.2009 a fost ratificat în mod tacit de către promitenţii – vânzători (art. 1533 si art. 1546 alin. 2 C.civ.) atâta vreme cât notificarea nr. 73/23.02.2009 înregistrată la BEJ P.C.G. s-a făcut exclusiv pe numele lor, aceştia fiind personal puşi în întârziere ca la data de 05.03.2009 să se prezinte în faţa notarului public şi să restituie suma de 120.000 Euro având în vedere că vânzarea nu fusese perfectată la data stabilită din culpa exclusivă a promitenţilor – vânzători.
Ratificarea tacită rezidă şi în faptul că, deşi notificaţi personal, promitenţii – vânzători au găsit de cuviinţa să îi mandateze pe C.Ş.Ş. să se prezinte la notariat pentru a le reprezenta interesele în raport cu obiectul notificării.
Aşa fiind, lesne se poate observa că toate actele încheiate de mandatarul C.Ş.Ş. sunt opozabile mandatarilor, aceştia fiind ţinuţi a executa întocmai obligaţiile înscrise în ele, astfel cum au convenit.
In fine, chiar dacă instanţa ar aprecia că mandatul acordat nu este unul special ci unul general, urmează să constate că mandatarul nu a realizat acte de înstrăinare cu privire la bunul imobil întrucât a asumat, în numele celor care l-au împuternicit, o obligaţie de a face, respectiv aceea de a perfecta în viitor acte autentice având ca obiect unul dintre imobilele enumerate în procură.
In plus, intenţia vădita a părţilor atunci când procura a fost acordată şi semnată, a fost evident aceea de înstrăinare (operaţiune de altfel specificată în mandat) a imobilelor întrucât, fiind vorba despre terenuri, este greu de crezut că voinţa declarată a mandanţilor a fost aceea de administrare, având în vedere că imobilele – terenuri enumerate în actul autentic sunt situate în intravilan, nu au edificate construcţii ori plantaţii şi, prin urmare, nu s-ar pune problema unei „administrări” a acestora prin mandatar, respectiv a culegerii de fructe.
Prin sentinţa civilă nr. 2058 din 9.02.2011 Tribunalul Bucureşti – Secţia a IV-a civilă, a admis în parte acţiunea formulată de reclamanţii V.B.F. şi V.O.I., în contradictoriu cu pârâtul N.G., a constatat nulitatea convenţiei autentificate de BNP I.A. sub nr. 253 din 05.03.2009 şi a respins în rest acţiunea ca neîntemeiată.
Analizând actele şi lucrările dosarului tribunalul a constatat că acţiunea formulată este în parte întemeiată, respectiv doar în ceea ce priveşte convenţia autentificată de BNP I.A. sub nr. 253 din 05.03.2009.
Astfel, tribunalul a reţinut că prin antecontractul de vânzare – cumpărare, autentificat sub nr. 1575, din data de 08.08.2008, de către B.N.P. I.A.; reclamanţii prin mandatar C.Ş.Ş. în temeiul procurii autentificata sub nr. 1569, din data de 03.08.2006, de către B.N.P. M.C.M. s-au obligat să vândă pârâtului N.G., dreptul de proprietate asupra imobilului teren arabil, situat în extravilanul oraşului P., jud. Ilfov, tarla 76, parcela 777/10, în suprafaţa totală de 5.000 mp., având număr cadastral 393/1, înscris în CF nr. 702 a localităţii P., jud. Ilfov, în baza încheierii 5595/10.06.2003, emisă de Judecătoria Buftea, cu vecinătăţile menţionate în act.
Prin actul adiţional la antecontractul de vânzare – cumpărare, autentificat sub nr. 2196, din data de 17.11.2008, de către B.N.P. I.A., reclamanţii prin acelaşi mandatarul au stabilit de comun acord cu promitentul – cumpărător să încheie contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică, cu privire la imobilul prezentat mai sus, la data de 08.12.2008.
S-a menţinut faptul că în cazul în care contractul de vânzare – cumpărare nu se va încheia din culpa promitenţilor – vânzători, indiferent de motiv, promitenţii – vânzători, prin mandatar, se obligau să restituie promitentului – cumpărător de 4 (patru) ori avansul de 30.000 euro.
Prin actul adiţional la antecontractul de vânzare – cumpărare, autentificat sub nr. 2306, din data de 08.12.2008, de către B.N.P. I.A., reclamanţii prin acelaşi mandatarul de comun acord cu promitentul – cumpărător au stabilit să încheie contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică, cu privire la imobilul prezentat mai sus, la data de 15.12.2008, pentru că până la acest termen nu au fost prezentate toate actele necesare încheierii actului. Prin acest act adiţional s-a menţinut şi clauza care face referire la plata sumei de 120.000 euro, adică de patru ori avansul primit. Celelalte clauze au rămas neschimbate.
Prin convenţia privind rezoluţiunea antecontractului de vânzare – cumpărare, autentificată sub nr. 253, din data de 05.03.2009, de către B.N.P. I.A., reclamanţii prin acelaşi mandatarul şi N.G., în calitate de promitent – cumpărător, în calitate de părţi în antecontractul de vânzare – cumpărare, autentificat sub nr. 1575, din data de 08.08.2008, modificat cu actele adiţionale autentificate sub nr. 2196, din data de 17.11.2008, şi nr. 2306, din data de 08.12.2008, toate trei de notar public I.A., convin de comun acord rezoluţiunea acestor acte juridice.
Tot prin această convenţie s-a stabilit obligaţia reclamanţilor ca, în solidar, în termen de 30 zile, de la data încheierii prezentei convenţii, respectiv, la data de 06.04.2009, să restituie promitentului – cumpărător, N.G., de patru ori avansul achitat la data încheierii antecontractului de vânzare – cumpărare, menţionat mai sus, respectiv suma de 120.000 euro, prezentul act fiind titlu executoriu…”.
După cum a rezultat din conţinutul actelor juridice mai sus menţionate mandatarul C.Ş.Ş. a încheiat respectivele acte juridice în temeiul procurii autentificata sub nr. 1569, din data de 03.08.2006, de către B.N.P. M.C.M.
Analizând cuprinsul acestei procuri tribunalul a constatat că aceasta nu reprezintă o procură generală în care este inserat numai dreptul de administrare a bunurilor imobile enumerate, atâta vreme cât în cuprinsul acesteia se regăseşte inserată şi menţiunea privind dreptul mandatarului de „a vinde cui va crede de cuviinţa” respectivele bunuri.
Or, atâta vreme cât voinţa mandanţilor a fost exprimata în termeni neechivoci, neexistând niciun fel de dubiu cu privire la intenţia reală pentru a acorda mandatul (atâta vreme cât mandatarul a fost împuternicit inclusiv pentru operaţiunea juridică a vânzării), nu pot fi primite argumentele reclamanţilor în sensul că actele încheiate ulterior ar fi lovite de nulitate absolută întrucât consimţământul nu a fost exprimat în mod valabil, în sensul că procura dată era doar una generală.
Faptul că procura nu este intitulată în mod expres ca fiind „specială” nu prezintă importanţă atâta vreme cât din conţinutul acesteia voinţa expres declarată a mandanţilor a fost inclusiv aceea de înstrăinare a bunurilor identificate.
Nu trebuie să se omită faptul că în discuţie sunt doar actele juridice încheiate în baza procurii, nu şi procura respectivă, astfel că apărările formulate în sensul că reclamanţii au dorit să dea doar o procură generală nu au relevanţă faţă de actele juridice pentru care se constată nulitatea. Cu alte cuvinte în lipsa solicitării constatării nulităţii procurii, instanţa a analizat prezenta acţiune considerând ca valabil încheiată respectiva procură, în discuţie fiind doar în ce măsură această procură permitea încheierea de acte juridice care să conducă la vânzarea, respectiv rezoluţiunea antecontractului încheiat.
De altfel la data de 15.12.2008, reclamanţii s-au prezentat în persoană în faţa notarului public, înfăţişând promitentului – cumpărător documentaţia aferenta imobilului ce urma să se înstrăineze, motiv pentru care aceştia nu pot susţine că nu ar fi avut cunoştinţă de antecontractul de vânzare atâta vreme cât s-au prezentat personal pentru perfectarea actului autentic, în virtutea antecontractului încheiat de mandatarul lor şi mai mult notificarea nr. 73/23.02.2009 înregistrata la BEJ P.C.G. are aceleaşi valenţe juridice.
În consecinţă atât timp cât procura în discuţie prevedea dreptul mandatarului de a vinde, tribunalul nu a putut reţine lipsa consimţământului la încheierea antecontractului şi a actelor adiţionale, acesta fiind exprimat prin mandatar care acţiona în numele reclamanţilor, iar actele juridice au fost încheiate în vederea vânzării.
Nu aceleaşi considerente pot fi reţinute în ceea ce priveşte convenţia de rezoluţiune expresia a vinde neputând fi extinsă ca referindu-se şi la operaţiuni juridice de paralizare a demersului de a vinde.
Faptul că reclamanţii au formulat contestaţie la executare prin care reclamanţii au înţeles sa promoveze şi o cerere de suspendare a executării silite, susţinând ca preţul la care s-a vândut la licitaţie imobilul este derizoriu şi nu faptul că prin convenţia încheiată de mandatar aceştia au devenit debitorii obligaţiei de plata a sumei de 120.000 euro nu reprezintă o ratificare actului acesta reprezentând doar un mijloc juridic de apărare a drepturilor în cadrul unei executări pornite împotriva lor.
De asemenea, nu a putut reţine această valoare nici în ceea ce priveşte notificarea nr. 73/23.02.2009 înregistrata la BEJ P.C.G. având în vedere că acesta face trimitere doar la antecontractul de vânzare cumpărare şi la actele adiţionale care oricum prevedeau obligaţia de restituire a de patru ori avansul.
În consecinţă cu referire la această convenţie tribunalul a reţinut lipsa consimţământului, ceea ce în raport de art. 948 c.civ. atrage nulitatea absolută a actului respectiv.
Având în vedere considerentele de mai sus, tribunalul a admis în parte acţiunea formulată şi a constatat nulitatea convenţiei autentificate de BNP I.A. sub nr. 253 din 05.03.2009 şi a respins în rest acţiunea ca neîntemeiată.
Împotriva acestei sentinţe, la data de 15.04.2011, a declarat apel pârâtul N.G., care a fost înregistrat pe rolul Curţii de Apel Bucureşti – Secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie la data de 01.06.2011.
Prin motivele de apel apelantul – pârât arată că prin sentinţa apelată prima instanţă a admis în parte acţiunea formulată de reclamanţii V.B.F. şi V.O.l., a constatat nulitatea convenţiei autentificate de BNP I.A. sub nr. 253/05.03.2009 şi a respins, în rest, cererea introductiva ca neîntemeiată, având în vedere că:
Pentru a pronunţa această hotărâre instanţa fondului a reţinut, în esenţă, ca prin antecontractul de vânzare – cumpărare nr. 1575/08.08.2008 reclamanţii, prin mandatar C.Ş.Ş. în temeiul procurii nr. 1569/03.08.2006 s-au obligat să vândă reclamantului un teren arabil situat în extravilanul oraşului P. în suprafaţă de 5000 mp; că prin actul adiţional nr. 2196/17.11.2008 reclamanţii, prin acelaşi mandatar, au stabilit de comun acord să încheie contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică cel mai târziu la 08.12.2008, menţionându-se că în ipoteza neperfectării actului din culpa reclamanţilor, aceştia urmând să restituie pârâtului de 4 ori avansul de 30.000 euro; că prin actul adiţional nr. 2306/08.12.2008 reclamanţii, de comun acord, au stabilit să încheie, prin mandatar, contractul autentic la 15.12.2008, menţinându-se clauza cu privire la restituirea de 4 ori a avansului; că prin convenţia nr. 253/05.03.2009 privind rezoluţiunea antecontractului, reclamanţii prin acelaşi mandatar şi pârâtul au convenit rezoluţiunea antecontractului modificat prin actele adiţionale, stabilindu-se totodată obligaţia reclamanţilor ca în solidar, în 30 de zile de la încheierea convenţiei de rezoluţiune, să restituie pârâtului de 4 ori avansul achitat; că mandatarul a încheiat actele menţionate anterior în temeiul procurii nr. 1569/03.08.2006, procură ce nu este exclusiv una generală, voinţa mandanţilor fiind inclusiv aceea ca mandatarul, în numele lor, să şi vândă terenul; că procura a fost analizată de instanţă ca fiind valabil încheiată de vreme ce reclamanţii nu au invocat şi nulitatea acestui act, care să atragă nulitatea actelor subsecvente; că reclamanţii nu pot susţine că nu ar fi avut cunoştinţă de antecontractul încheiat atâta vreme cât s-au prezentat personal în faţa notarului pentru perfectarea actului autentic; că mandatarul a acţionat în numele mandanţilor, acesta având împuternicirea de a vinde imobilul, antecontractul şi actele adiţionale fiind valabil încheiate; că nu poate fi extins acelaşi raţionament şi cu privire la convenţia de rezoluţiune atâta vreme cât aceasta a presupus un demers juridic menit să paralizeze vânzarea bunului; că împrejurarea potrivit căreia reclamanţii au promovat contestaţie la executare în cadrul căreia s-au declarat nemulţumiţi cu privire la preţ nu echivalează unei acceptări tacite, nefiind vorba despre o ratificare a actului şi că în privinţa convenţiei de rezoluţiune nu poate fi reţinut consimţământul mandanţilor cu privire la încheierea sa.
Arată apelantul – pârât că, sentinţa primei instanţe este numai în parte legală şi temeinică, instanţa fondului în mod nelegal şi netemeinic admiţând în parte acţiunea introductivă şi constatând nulitatea convenţiei autentificate la BNP l.A. sub nr. 253/05.03.2009.
Având în vedere cele ce se vor arată în continuare, apelul declarat vizează numai această parte din hotărâre, apelantul – pârât solicită, în baza art. 296 Cod proc.civ., admiterea apelului şi modificarea în parte a hotărârii apelate în sensul respingerii în tot a acţiunii introductive.
Apreciază apelantul – pârât că, în mod nelegal şi netemeinic instanţa fondului a constatat nulitatea convenţiei autentificare la BNP I.A. sub nr. 253/05.03.2009, neputându-se reţine lipsa consimţământului recIamanţilor mandanţi, în raport cu prevederile art. 948 Cod civil, în sensul că mandatarul nu ar fi încheiat respectiva convenţie cu respectarea limitelor procurii acordate.
Este adevărat că în conţinutul împuternicirii nu s-a făcut o declaraţie expresă în sensul posibilităţii rezoluţiunii antecontractului de vânzare – cumpărare însă, atâta vreme cât acesta putea efectua acte de dispoziţie cu privire la bunul imobil proprietatea mandanţilor (împrejurare statuată în mod corect de prima instanţă) este evident că, şi potrivit principiului simetriei juridice, atâta vreme cât mandatarul era împuternicit (în bazal unei procuri perfect valabile) să vândă bunul, deci şi să perfecteze promisiuni bilaterale de vânzare – cumpărare, putea să şi lipsească de efecte juridice actele încheiate în baza procurii.
În continuare apelantul – pârât arată că, mai mult decât atât, motivarea primei instanţe este vădit contradictorie întrucât, pe de o parte, a statuat cu privire la valabilitatea antecontractului şi a actelor adiţionale încheiate (acte în virtutea cărora mandanţii, prin mandatar, s-au obligat să restituie suma de 120.000 euro în ipoteza neperfectării actului din culpa lor) dar a reţinut că respectiva convenţie nu este valabilă deşi, practic, cuprinsul acesteia nu făcea altceva decât să statueze cu privire la aceeaşi sumă de bani (120.000 Euro) ce se regăsea în actele valabile.
Prin urmare, nu poate fi acreditată ideea că reclamanţilor li s-ar fi produs un prejudiciu prin perfectarea convenţiei de vreme ce, oricum, aceştia datorau de 4 ori avansul (inserat în actele pe care prima instanţa le-a analizat ca fiind valabile) întrucât contractul în formă autentică nu s-a mai putut încheia din culpa acestora.
Referitor la susţinerile primei instanţe în sensul că, reclamanţii nu ar fi ratificat tacit convenţia de rezoluţiune a antecontractului, nici acestea nu poate fi primită atâta vreme cât ratificarea tacită presupune o anumită conduită (în cazul de faţă formularea de apărări în cadrul procedurii execuţionale), neechivocă, din care rezultă acordul unei anumite persoane cu privire la un act sau fapt juridic.
În continuare, apelantul – pârât arată că, este evident faptul că, de vreme ce reclamanţii nu au înţeles nici să conteste convenţia în discuţie şi nici să formuleze apărări care să tindă la anularea/nulitatea ei, intimaţii şi-au însuşit cuprinsul aceştia în ceea ce priveşte consecinţele sale juridice, cuantumul clauzei de rezoluţiune neprezentând relevanţă din acest punct de vedere.
In plus, în mod eronat a susţinut instanţa fondului ca neratificând convenţia de rezoluţiune intimaţii nu au devenit debitorii obligaţiei de plată a sumei de 120.000 Euro atâta vreme cât aceştia erau deja debitorii sumei în discuţie, în virtutea efectelor produse de actele adiţionale nr. 2196/17.11.2008 şi nr. 2306/08.12.2008 autentificare la BNP I.A.
De asemenea, ratificarea tacită a convenţiei de rezoluţiune – în măsura în care s-ar aprecia că mandatarul nu putea perfecta un atare act în baza procurii înfăţişate – şi, deci, asumarea încă o dată a executării obligaţiei de achitare a sumei de 120.000 euro, rezultă şi din împrejurarea că notificarea nr. 73/23.02.2009 înregistrată la BEJ P.C.G. s-a făcut exclusiv pe numele reclamanţilor, aceştia fiind personal puşi în întârziere ca la data de 05.03.2009 să se prezinte în faţa notarului public şi să restituie suma de 120.000 euro având în vedere că vânzarea nu fusese perfectată la data stabilită din culpa exclusivă a acestora.
Prin urmare, deşi notificaţi personal, intimaţii au găsit de cuviinţă să îl mandateze pe mandatarul C.Ş.Ş. să se prezinte la notariat pentru a le reprezenta interesele în raport cu obiectul notificării, împrejurare în care a fost perfectată respectiva convenţie a cărei nulitate a fost cerută.
Aşa fiind, toate actele încheiate de mandatarul C.Ş.Ş. sunt opozabile mandatarilor – intimaţi, aceştia fiind ţinuţi a executa întocmai obligaţiile înscrise în ele, astfel cum au convenit, voinţa declarată a mandatarului fiind voinţa reclamanţilor înşişi.
Mai arată apelantul – pârât că, şi în acest context, nu pot fi primite argumentele instanţei de fond cu privire la notificarea transmisă de executor, motivarea fiind din nou contradictorie, atâta vreme cât instanţa însăşi a reţinut obligaţia de plata a sumei de 120.000 Euro.
Având în vedere cele expuse în precedent, solicită apelantul – pârât, în baza art. 296 Cod proc.civ., admiterea apelului şi modificarea în parte a hotărârii apelate în sensul respingerii în tot a acţiunii introductive.
Constatându-se legal învestită şi competentă să soluţioneze calea de atac promovată, Curtea, analizând actele şi lucrările dosarului şi sentinţa apelată prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor legale aplicabile, a apreciat apelul nefondat pentru următoarele considerente:
Examinând conţinutul procurii acordate de reclamant mandatarului C.Ş.Ş., Curtea a constatat că acesta a fost împuternicit să administreze dreptul de proprietate al mandanţilor asupra unor terenuri, dobândite în baza unui contract de vânzare cumpărare, precum şi să înstrăineze imobilele respective, cui va crede de cuviinţă şi la preţul cel mai avantajos. În esenţă, apelantul susţine că în temeiul principiului simetriei, din moment ce mandatarului i-a fost conferită prerogativa de înstrăinare a imobilelor, acesta poate, în baza aceleiaşi procuri să procedeze şi la rezoluţiunea unei astfel de convenţii.
Curtea consideră aceste susţineri neîntemeiate, pornind de la faptul că mandatul acordat lui C.Ş.Ş. era unul special, acesta fiind împuternicit să efectueze doar acele acte juridice expres menţionate în procură, cu privire la imobilele enumerate în cuprinsul acesteia. Faptul că atât încheierea unei promisiuni bilaterale de vânzare cumpărare cât şi rezoluţia unei astfel de convenţii se integrează în categoria actelor de dispoziţie nu poate, în opinia instanţei, să conducă la concluzia aplicabilităţii principiului simetriei la care apelantul face referire în motivarea căii de atac promovate. Curtea apreciază că nu se poate susţine că din moment ce mandatarului i s-a conferit prerogative de a vinde, în numele şi pe seama mandanţilor, imobilele respective, aceasta ar fi avut şi posibilitatea să lipsească de efecte juridice convenţia respectivă. Prerogativele acordate mandatarului nu pot fi supuse unei interpretări extensive, în sensul de a reţine că împuternicirea de a vinde o presupune şi pe cea de a revoca convenţia încheiată în acest sens.
Necesitatea de supune unei interpretări restrictive clauzele convenţiei de mandat, mai ales sub aspectul prerogativelor conferite mandatarului, derivă din raporturile juridice care se stabilesc între mandant şi terţi pe de o parte şi cele care iau naştere între mandatar şi terţi. Ca urmare a actelor încheiate de mandatar, în limitele stricte ale împuternicirii acordate, între mandant şi terţi se creează raporturi juridice directe, ca o consecinţă firească a faptului că, în fapt, terţii tratează cu mandatarul dar, în drept, contractează cu mandantul, astfel că toate efectele legale pasive şi active ale actelor încheiate mandatar se răsfrâng asupra mandantului. În situaţia în care actele sunt încheiate de mandatar cu depăşirea limitelor împuternicirii acordate, acestea nu creează nicio obligaţie pentru mandant, sub rezerva ratificării (exprese sau tacite). Ratificarea are valoarea juridică a mandatului şi produce efecte retroactive între părţi şi succesorii lor de la data încheierii actului , iar faţă de terţi de la data ratificării. În lipsa ratificării şi în condiţiile în care ideea de mandat aparent este exclusă, actele excesive ale mandatarului pot crea obligaţii pentru mandant numai în condiţiile gestiunii de afaceri ( fiind necesar în acest sens să fie dovedită utilitatea pentru mandant a actului încheiat şi să nu fi fost interzisă prin contractul de mandat depăşirea atribuţiilor oferite mandatarului. În subsidiar dacă, cerinţele gestiunii de afaceri nu sunt întrunite cumulativ, se poate obţine obligarea mandantului numai în limita îmbogăţirii sale.
Făcând aplicarea acestor aspecte teoretice la speţa de faţă, Curtea a concluzionat că semnarea convenţiei de rezoluţiune a antecontractului de vânzare cumpărare s-a făcut cu depăşirea limitelor prorogativelor conferite mandatarului, valabilitatea acestei convenţii neputând fi dedusă din faptul că suma de 120 000 euro trebuia, oricum, plătită de reclamanţi în virtutea actelor adiţionale care s-au încheiat la antecontractul de vânzare cumpărare. Simplul fapt că atât în actele adiţionale la promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare cât şi în convenţia de rezoluţiune s-a stipulat aceeaşi clauză penală, care statua obligaţia mandanţilor de a plăti aceeaşi sumă de bani pentru neperfectarea contractului de vânzare cumpărare, nu este de natură să conducă la o altă concluzie.
De asemenea, nu se poate reţine nici susţinerile apelanţilor referitoare la ratificarea tacită a convenţiei de rezoluţiune a antecontractului de vânzare cumpărare, ratificare dedusă din conduita adoptată de mandanţi în cursul procedurii execuţionale. Faptul că intimaţii reclamanţi au uzat de mijloacele de apărare, recunoscute de lege în faza proceduri de executare silită, nu poate fundamenta concluzia că aceştia ar fi ratificat tacit convenţia de rezoluţiune, în condiţiile în care reclamanţii din prezenta cauză au făcut apărările specifice acestei faze procedurale.
Curtea reţine că, în mod corect, prima instanţă a statuat că, nefiind neratificată convenţiei de rezoluţiune, reclamanţii nu datorează suma de 120000 euro în temeiul acestei convenţii. Faptul că prin actele adiţionale, a căror valabilitate a fost recunoscută de prima instanţă( acest aspect nefăcând obiectul apelului), s-a stipulat aceeaşi clauză penală, constând în obligaţia reclamanţilor, în calitate de promitenţi vânzători, de a plăti de 4 ori avansul de 30 000 euro achitat de promitenţii cumpărători, pentru neperfectarea contractului de vânzare cumpărare, face ca obligaţia reclamanţilor de a plăti suma de 120 000 euro să subziste însă cu un alt temei juridic.
În egală măsură, Curtea consideră irelevantă împrejurarea legată de notificarea directă a intimaţilor reclamanţi pentru data de 05.03.2009, în condiţiile în care puterile acordate mandatarului au fost fixate prin procura autentificată la data de 03.08.2006, care nu a fost modificată ulterior, în sensul extinderii prerogativelor conferite, iar reprezentarea reclamanţilor intimaţi la încheierea convenţiei de rezoluţiune s-a realizat în baza aceleiaşi procuri din anul 2006.
Pe cale de consecinţă, Curtea apreciază că susţinerile apelanţilor referitoare la caracterul contradictoriu al motivării sentinţei atacate nu sunt întemeiate.
Pentru toate aceste considerente, faţă de prevederile art 296 cod procedură civilă, Curtea, apreciind legală şi temeinică sentinţa apelată, a respins ca nefondată calea de atac cu care a fost sesizată.
Dând eficienţă dispoziţiilor art 274 cod procedură civilă, Curtea urmează să respingă şi cererea de acordare a cheltuielilor de judecată solicitată de apelant.
