Pentru astăzi fiind amânată pronunţarea asupra apelului declarat de pârâta SC M SA Focşani şi intervenienţii M N, M G judeţul Vrancea, împotriva sentinţei civile nr. 31/01.03.2005 pronunţată de Tribunalul Vrancea în dosarul nr.837/C+C/2004, în contradictoriu cu intimaţii SC R C M SRL Focşani, PRIMĂRIA MUNICIPIULUI Focşani şi SC G & G C SA Focşani, având ca obiect acţiune în constatare.
Dezbaterile au avut loc în şedinţa publică din data de 13 ianuarie 2006 şi s-au consemnat în încheierea din aceeaşi dată, când, instanţa având nevoie de timp pentru deliberare, a amânat pronunţarea cauzei la data de 18 ianuarie 2006, când a pronunţat prezenta.
Examinând actele şi lucrările dosaarului constată următoarele:
Prin cererea înregistrată sub nr.837/C+C/2004 la Tribunalul Vrancea reclamanta SC R C M SRL Focşani a solicitat în contradictoriu cu pârâta Primăria Municipiului Focşani, să se constate dreptul său de proprietate asupra suprafeţei de 126 m.p. aferent spaţiului comercial situat în Focşani judeţul Vrancea.
La termenul din 31 august 2004 reclamanta şi-a modificat cererea, solicitând să se constate că este proprietară în indiviziune asupra suprafeţei de 126 m.p., teren aferent spaţiului său comercial.
În motivarea acţiunii, a arătat că prin contractul de vânzare – cumpărare nr.1539/1994 şi în baza procesului – verbal de licitaţie nr.1243/1994, SC R C M SRL a dobândit dreptul de proprietate asupra spaţiului comercial în suprafaţă de 126 m.p. Preţul s-a plătit integral, iar predarea – primirea s-a făcut în baza procesului – verbal din 11.10.1994.
Întrucât vânzătorul A Vrancea nu avea decât drept de folosinţă asupra terenului,nu putea transmite mai mult reclamantei. Însă dreptul de folosinţă este o prerogativă esenţială a dreptului de proprietate.
La 31 august 2004, au formulat cerere de intervenţie în interes propriu intervenienţii M N şi M G, prin care au solicitat să se constate că sunt proprietarii terenului în litigiu.
În motivarea cererii au arătat să cunt proprietarii unei părţi din spaţiul comercial din Hala Moldovei şi a terenului aferent, potrivit contractului de vânzare – cumpărare nr.440/2000. Astfel, în dosarul nr.6433/2003 al Tribunalului Vrancea ce a avut ca obiect grăniţuirea dintre spaţiile comerciale proprietatea reclamantei şi respectiv intervenienţilor, s-a efectuat o expertiză tehnică în care s-a stabilit că terenul de sub spaţiul comercial al reclamantei este proprietatea intervenienţilor.
În drept s-au invocat disp.art.49 – 56 C.pr.civ.
La termenul din 31 august 2004, s-a dispus introducerea în cauză a pârâtei SC M SA Focşani.
Pârâta SC M Sa Focşani, prin întâmpinare a apreciat că Primăria Municipiului Focşani nu are calitate procesuală pasivă iar dreptul pretins nu poate fi dobândit pe calea acţiunii în constatare ci în realizare. A susţinut că prin contractul de vânzare – cumpărare nr.1792/1999 SC M SA a devenit proprietara suprafeţei de 2601,47 m.p. teren din care 2552 în exclusivitate şi 49,47 m.p. în indiviziune.
În cauză a formulat cerere de intervenţie în interes propriu şi SC G and G C SA Focşani , prin care a solicitat să se constate că este proprietară în indiviziune asupra terenului aferent spaţiilor comerciale din H M, în suprafaţă de 177,70 m.p. parter şi 225,73 m.p. subsol precum şi asupra căilor de acces şi utilităţilor aferente din H M.
A susţinut că şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra spaţiilor comerciale dar nu şi asupra terenului aferent, datorită regimului juridic neclar.
În drept a invocat disp.art.1895 – 1860 Cod civil.
Tribunalul Vrancea, prin sentinţa civilă nr.31/01.03.2005 a admis acţiunea principală.
A admis în parte cererile de intervenţie formulate de M N şi M G şi SC G and G C SA.
A constatat că reclamanta SC R C M SRL are un drept de propriertate în indiviziune asupra terenului aferent spaţiilor comerciale de 126 m.p.(situat în H M) drept ce îl va exercita în indiviziune cu M N şi M G, precum şi cu ceilalţi de spaţii îndrituiţi.
A constatat că SC G and G C SA Focşani are un drept de proprietate în indiviziune asupra terenului aferent spaţiilor comerciale în suprafaţtă de 177,70 m.p.(hală parter) şi 225,73 m.p. subsol hală – drept ce îl va exercita în indiviziune cu intervenienţii şi restul proprietarilor îndrituiţi.
A constatat că Sc G and G C SA Focşani are un drept de proprietate în indiviziune asupra căilor de acces şi utilităţilor din H M, drept ce îl va exercita în indiviziune cu toţi proprietarii de spaţii comerciale.
A respins ca neîntemeiată excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Primăriei Municipiului Focşani.
A compensat cheltuielile de judecată.
Pentru a hotărî astfel a reţinut că acţiunea în constatare formulată de reclamantă, cât şi de intervenienta SC G and G C SA este admisibilă întrucât au urmărit confirmarea existenţei dreptului lor de proprietate asupra terenului aferent spaţiilor comerciale care le deţin, teren cu o situaţie juridică neclară şi nu au reclamat împrejurarea că ar fi împiedicaţi să îşi exercite prerogativele acestui drept. Cu alte cuvinte, nu au la dispoziţie calea acţiunii în realizarea dreptului.
A reţinut că intervenienţii M N şi M G au dobândit dreptul lor de proprietate asupra spaţilui comercial şi terenului de la pârâta SC M SA.
Pârâta SC M SA, la rândul său a dobândit prin cumpărare, de la SC P SA spaţiul comercial din H M, cu terenul aferent, cu excepţia spaţiilor comerciale care aparţin Sc R C M SRL şi SC S L SA ( autoarea intervenientei SC G and G C Sa. Prin urmare, SC M SA nu putea înstrăina intervenienţilor M N şi M G un drept de proprietate exclusiv asupra terenului aferent spaţiului comercial devreme ce la etajele superioare sau la subsol deţin spaţii comerciale şi alţi proprietari.
Instanţa a apreciat că în speţă sunt aplicabile disp.art.10 din Legea 85/1992 republicată, potrivit cărora, în cazul în care într-o clădire sunt mai multe locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie, odată cu dreptul de proprietate asupra acestora se dobândeşte şi dreptul de proprietate asupra construcţiilor şi instalaţiilor, precum şi asupra dotărilor care prin natura lor nu se pot folosi decât în comun.
Dreptul de proprietate se dobândeşte şi asupra terenului aferent conform alineatului 3 al aceluiaşi text de lege.
Ca atare, atât reclamanta cât şi intervenienţii, deţin o cotă abstractă din dreptul de proprietate asupra căilor de acces şi utilităţilor din H M, precum şi a terenului aferent, fără a avea în exclusivitate o porţiune determinată. A mai reţinut că instanţa nu a avut posibilitatea de a stabili cota parte din dreptul de proprietate întrucât în respectivul spaţiu deţin şi alţi proprietari diverse suprafeţe, care nu figurează în calitate de părţi în proces.
Cât priveşte susţinerea intervenienţilor M, în sensul că intervenienta SC G and G C SA nu ar fi dovedit interesul în cauză, a reţinut că aceasta justifică folosul practic urmărit prin situaţia confuză a terenului aferent spaţiului comercial, care nu îi permite intabularea dreptului de proprietate.
Referitor la excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Primăriei Municipiului Focşani, a reţinut că părţile figurează înscrise la rol cu respectivele imobile pentru care achită impozite astfel că este necesară informarea acesteia asupra situaţiei juridice a terenului.
Împotriva acestei hotărâri, în termen legal, au declarat apel atât pârâta SC Metex SA Focşani cât şi intervenienţii M N şi M G înregistrate sub nr.1022/2005 , pe rolul Curţii de Apel Galaţi – Secţia comercială, maritimă şi fluvială.
Pârâta Sc M SA a criticat sentinţa apelată sub aspectul nelegalităţii pentru următoarele motive:
În anul 1999 SC M SA a cumpărat de la SC P SA spaţiile comerciale aflate în Hala Moldovei, inclusiv subsolul şi terenul. Ulterior a înstrăinat către intervenienţii M N şi M G o suprafaţă de teren în exclusivitate şi o parte în indiviziune, inclusiv cei 126 m.p.pretinşi de reclamantă.
Ca atare, potrivit înscrisurilor depuse şi a expertizei efectuate,cadrul procesual trebuie limitat la reclamantă şi intervenienţi, nici Primăria Municipiului Focşani şi nici pârâta SC M SA neavând calitate procesuală pasivă.
Instanţa, în mod nelegal a admis cererea de intervenţie formulată de SC G and G C SA, pentru o suprafaţă construită, care nu a făcut obiectul cererii principale, nefiind întrunite condiţiile prevăzute de art.49 C.pr.civ.
A mai susţinut aplanta că sentinţa apelată nu poate fi pusă în de vreme ce în H M sunt mai mulţi deţinători de spaţii comerciale care nu au fost părţi în proces.
În drept s-au invocat disp.art.292 şi următoarele C.pr.civ.
Intervenienţii M N şi M G au criticat sentinţa apelată sub aspectul nelegalităţii, astfel:
În mod greşit instanţa de fond a reţinut că reclamanta Sc RC M SRL are un drept de proprietate indiviză asupra terenului aferent spaţiilor comerciale din H M de vreme ce nu a făcut dovada cu nici un mijloc de probă, că ar fi titulara acestui drept real sau a dreptului de folosinţă asupra terenului.
În realitate, pârâta SC M SA a fost titulara dreptului de proprietate asupra întregii suprafeţe de teren aferentă H M ( achiziţionat de la SC P SA) şi la rândul său a înstrăinat intervenienţilor M o parte din dreptul de proprietate, o suprafaţă în exclusivitate şi o alta în indiviziune.
Cât priveşte cererea de intervenţie a SC G and G C SA, aceasta trebuia respinsă ca inadmisibilă. În speţă, instanţa nu a fost învestită cu stabilirea dreptului de proprietate asupra întregului teren aferent imobilului „ H M”, ci numai cu stabilirea titularului dreptului de proprietate asupra terenului aferent spaţiului comercial proprietatea reclamantei.
Au mai susţinut apelanţii intervenienţi că instanţa de fond a făcut o greşită aplicare a disp.art.10 din Legea 85/1992, întrucât textul de lege se referă doar la clădirile în care sunt şi spaţii de locuit .
Or, în imobilul în discuţie există numai spaţii comerciale.
În dovedirea acţiunii, apelanţii s-au folosit de proba cu înscrisuri.
Prin întâmpinare reclamanta şi intervenienta SC G and G C SA au solicitat respingerea apelurilor întrucât hotărârea instanţei de fond este temeinică şi legală.
Apelurile sunt fondate însă numai pentru motivele ce se vor arăta în continuare:
Atât reclamanta SC R C M SRL Focşani cât şi intervenienta SC G and G C SA Focşani sunt proprietare asupra unor spaţii comerciale situate într-o clădire cu mai multe nivele, în care deţin spaţii comerciale, în proprietate exclusivă,atât pârâta SC M SA Focşani, intervenienţii M N şi M G, cât şi alte societăţi comerciale, care nu sunt părţi în proces ( SC A SA Focşani, SC M SRL ş.a.) – a se vedea filele 68 – 69 din dosar .
În acest context, atât reclamanta cât şi intervenienta au promovat cereri prin care să se constate că sunt titularele unui drept de proprietate în indiviziune asupra terenului aferent clădirii în care sunt situate spaţiile comerciale asupra cărora justifică un drept de proprietate exclusivă. Interesul în promovarea unor astfel de acţiuni în constatare este născut şi actual, de vreme ce pretinsul lor drept de proprietate asupra terenului este contestat de către pârâta SC M SA cât şi de intervenienţii M N şi M G, care pretind că sunt titularele unui drept de proprietate (parte în exclusivitate, parte în indiviziune), asupra întregii suprafeţe de teren aferentă clădirii „H M”.
Prin urmare, calitatea procesuală pasivă a SC M SA, cea care contestă pretinsul drept de coproprietate al reclamantei şi intervenientei, este evidentă. Cât priveşte calitatea de parte în raportul juridic dedus judecăţii al pârâtei Primăria Municipiului Focşani şi, pe cale de consecinţă, justificarea calităţii procesuale pasive reţine că este titulara domeniului privat al unităţii administrativ teritoriale (municipiului) şi, pe cale de consecinţă, poate reclama orice terenuri nerevendicate de alţi proprietari.
De altfel, aşa cum vom arăta în cele ce urmează ea este chiar titulara unui drept de coproprietate asupra terenului în litigiu.
Astfel, în anul 1994, reclamanta SC R C M SRL Focşani a cumpărat de la Asociaţia Teritorială a Cooperaţiei Meşteşugăreşti Vrancea (ATCOM Vrancea) un spaţiu comercial în H M (filele 20-23 dosar fond). Or, la data înstrăinării spaţiului comercial către reclamantă, vânzătoarea, organizaţie a cooperaţiei meşteşugăreşti, nu era titulara unui drept de proprietate asupra terenului, astfel că nu putea transmite mai multe drepturi decât avea ea însăşi. Potrivit legislaţiei în vigoare la acea dată (art.23 lit.c din Decretul – Lege nr.66/1990), vânzătorul nu era decât titularul unui drept de folosinţă pe durata existenţei construcţiei, asupra terenului proprietate de stat.
Ulterior,situaţia acestor terenuri, transmise pe durată nedeterminată şi fără plată, a fost reglementată prin disp.art.187 din Legea 109/1966, în sensul că îşi menţin acest regim juridic pe toată durata existenţei construcţiilor respective în proprietatea organizaţiilor cooperatiste. Potrivit alineatului 2 al aceluiaşi text de lege, după înstrăinarea clădirii (ca în prezenta speţă), regimul juridic al terenului urma a se reglementa prin contract civil între proprietarul terenului şi noul proprietar al clădirii. Această situaţie este reglementată în acelaşi mod, de disp.art.107 din Legea nr.1/2005 care a abrogat actele normative susarătate.
Cu alte cuvinte, reclamanta urmează a reglementa situaţia juridică a terenului pe care îl ocupă, prin convenţie (vânzare, concesionare, închiriere) cu autoritatea administraţiei locale, care este, într-adevăr titulara domeniului privat al municipiului şi, prin urmare, deţine un drept de coproprietate, alături de ceilalţi proprietari de spaţii comerciale din H M.
Ca atare, în mod greşit a reţinut instanţa de fond că reclamanta este titulara unui drept de coprpoprietate asupra terenului în litigiu, devreme ce nu a dovedit (şi nici nu a pretins, de altfel) dobândirea acestui drept prin vreunul din modurile originare sau derivate de dobândire a dreptului de proprietate. În speţă, nu puteau fi incidente dispoziţiile art.10 din Legea 85/1992 republicată, devreme ce acest act normativ se referă numai la spaţiile destinate activităţilor de comerţ şi de prestări servicii, de mică industrie situate în construcţiile de locuinţe în curs de execuţie şi aflate în proprietatea regiilor autonome specializate în administrarea locuinţelor sau ale consiliilor locale (art.3 alin.1), ceea ce nu e cazul, în speţă.
Alta este însă situaţia terenului ocupat de intervenienta G and G Company SA Focşani:
Astfel, spaţiul comercial proprietatea sa din Hala Moldovei a aparţinut,iniţial SC Agrotur SA Focşani, societate comercială pe acţiuni constituită în baza Legii 15/1990. Ulterior, această societate a fuzionat prin absorbţie, cu SC S S SA, care, ulterior, s-a divizat în alte 6 societăţi comerciale. Una din societăţile rezultate în urma divizării a fost SC S L SA, care şi-a schimbat denumirea în SC G and G C SA (intervenienta din prezenta cauză).
Potrivit art.20 alin.2 din Legea 15/1990, fostele cu capital integral de stat (în speţă, SC A SA,autoarea intervenientei) au devenit proprietarele bunurilor din patrimoniul fostei unităţi economice de stat. Este adevărat că autoarea intervenientei nu a urmat procedura instituită de disp.art. 1 şi 5 din H.G. 834/1991 pentru a obţine certificat de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului, însă a dobândit dreptul de coproprietate asupra terenului aferent spaţiului comercial deţinut în temeiul legii.
Ca atare, câtă vreme dreptul său este contesat şi nu a obţinut încă dovada acestui drept prin procedura administrativă instituită de H.G. 834/1991, care se aplică terenurilor aflate în patrimoniul societăţilor comerciale cu capital de stat la data înfiinţării acestora, considerăm că intervenienta era îndreptăţită să se adreseze instanţei, pe calea acţiunii în constatare, pentru a-şi consolida dreptul de coproprietate dobândit prin efectul legii.
Cât priveşte celelalte motive de apel, în sensul că numai apelanţii sunt titularii dreptului de propeietate asupra terenului aferent clădirii „H M”, reţine că autoarea comună a acestora este SC P SA, fostă societate comercială cu capital integral de stat.
Autoarea apelanţilor a dobândit dreptul său de proprietate tot prin efectul dispoziţiilor art.20 din Legea 15/1990 şi a obţinut şi certificat de atestare a dreptului său de proprietate , seria VN nr. 0014 eliberat de Consiliul Judeţean Vrancea. Însă din certificatul de atestare a dreptului de proprietate rezultă că deţinea teren în indiviziune în suprafaţă de 3615 m.p. Apelanta SC M SA nu a depus anexele la certificatul de atestare a dreptului de proprietate şi, în fapt nici nu poate fi cenzurat. Chiar dacă ar avea certificat în care s-ar include vreun drept de proprietate exclusivă asupra terenului aferent unei clădiri în care, în anul 1990, deţineau spaţii comerciale în proprietate multe alte societăţi comerciale cu capital de stat, SC P SA nu putea obţine mai mult decât o îndreptăţea disp.art.19 şi 20 din Legea 15/1990.
De altfel, şi în contractul de vânzare – cumpărare nr.1792/14.06.1999 pct.5 rezultă că modul de transmitere a dreptului de proprietate asupra terenului şi spaţiilor comerciale către SC M SA este prolix (de exemplu 49,47 m.p. în indiviziune, fără a se preciza cu cine).
Cert este faptul că terenul aferent unei clădiri cu mai multe nivele, în care deţin în propeietate exclusivă spaţii comerciale mai multe societăţi comerciale, unele constituite în baza Legii 15/1990, altele succesoare ale unor astfel de societăţi, nu poate aparţine în proprietate exclusivă, în baza art.19 şi 20 din actul normativ, numai unei foste unităţi economice de stat. De altfel, în anul 1990, în aceeaşi clădire, aşa cum s-a arătat mai sus, deţineau spaţii comerciale în proprietate şi organizaţii ale cooperaţiei de consum şi meşteşugăreşti, iar terenul aferent acestor spaţii aparţinea statului şi fusese atribuit în folosinţă pe durata existenţei construcţiilor, acestor organizaţii. În măsura în care aceste spaţii nu mai sunt în proprietatea cooperaţiei, terenul aferent desigur, se află în proprietatea unităţii administrativ teritoriale (domeniul privat).
Faţă de considerentele ce preced, potrivit art.296 C.pr.civ. va admite apelurile şi va schimba în parte sentinţa apelată, numai în ceea ce priveşte respingerea acţiunii principale.
Va face aplicarea disp.art.274 C.pr.civ.
Admite apelurile declarate de pârâta SC M SA Focşani, str.Republicii nr.16, judeţul Vrancea şi intervenienţii M N şi M G şi în consecinţă:
Schimbă în parte sentinţa apelată nr.31/01.03.2005 a Tribunalului Vrancea pronunţată în dosarul nr.837/C+C/2004, în sensul că:
Respinge acţiunea principală în constatare drept de coproprietate formulată de SC R C M SRL Focşani, în contradictoriu cu pârâţii PRIMĂRIA MUNICIPIULUI Focşani şi SC M SA Focşani, ca nefondată.
Înlătură menţiunea referitoare la constatarea dreptului de proprietate în indiviziune a reclamantei.
Menţine celelalte dispoziţii ale sentinţei civile apelate.
Obligă pe intimata SC R C M SRL Focşani să plătească apelantei SC M SA Focşani suma de 1609,3 RON şi apelanţilor M N şi M G suma de 9,3 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.
