Aplicabilitatea principiului error communis facit ius, în cazul în care reclamanta a avut convingerea că a încheiat actul cu adevăratul proprietar, deoarece la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în Cartea funciară a imobilului era transcris titlul de proprietate al vânzătoarei, transcriere de natură a determina convingerea generală că aceasta din urmă este titulara dreptului de proprietate asupra imobilelor.
Aplicabilitatea principiului bunei-credinţe a reclamantei, bună-credinţă perfectă şi lipsită de orice culpă, având în vedere că la data încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare, chemata în garanţie era proprietara de drept asupra imobilelor în litigiu, conform Actului de adjudecare nr.30/174/14.06.2004, transcris la Cartea Funciară la data de 15.06.2004.
Prin urmare, ne aflăm în prezenţa unui act valid de vânzare-cumpărare, reaua-credinţă a chematei în garanţie şi anularea titlului proprietarului aparent, după data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, neafectând valabilitatea titlului reclamantei şi deci nici calitatea acesteia de titular al dreptului de proprietate asupra imobilelor din litigiu.
Sentinţa nr.131 din 20 ianuarie 2010 a Tribunalului Vâlcea-Secţia Comercială
La data de 27.06.2006 a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Rm.Vâlcea cererea formulată de reclamanta SC R SRL Rm.Vâlcea prin care a chemat în judecată pe pârâta SC S SRL, prin administrator judiciar Ş V, pentru ca instanţa să dispună obligarea pârâtei să respecte dreptul de proprietate al reclamantei asupra imobilului situat în intravilanul comunei Budeşti, satul Racoviţa, punct „Poligon”, compus din teren curţi-construcţii în suprafaţă de 2.200 mp şi evacuarea pârâtei din construcţia de 220,10 mp, situată pe terenul descris mai sus.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.4389/15.10.2004 a dobândit de la vânzătoarea S.C. C C S.R.L. dreptul de proprietate şi posesia asupra imobilului menţionat.
Întrucât imobilul era ocupat, în momentul achiziţionării, de către pârâta S.C. S S.R.L., de la care a fost preluat prin silită de către S.C. C C S.R.L., a notificat-o pe pârâtă la data de 06.06.2005, prin intermediul executorului judecătoresc, să procedeze la evacuarea imobilului dobândit prin vânzare-cumpărare, iar pârâta nu s-a conformat acestei notificări.
În drept, au fost invocate dispoziţiile art.480 Cod civil.
Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acţiunii ca netemeinică şi nelegală, întrucât actele de executare în urma cărora a fost adjudecat imobilul de către vânzătoare au fost atacate în cadrul unei contestaţii la executare, ce s-a aflat pe rolul instanţelor de judecată.
Prin sentinţa civilă nr.5466/15 noiembrie 2004, pronunţată de Judecătoria Rm. Vâlcea în dosarul nr.7193/2004, menţinută prin decizia civilă nr.404/12 mai 2005, pronunţată de Tribunalul Vâlcea în dosarul nr.662/2005, a fost admisă contestaţia la executare şi au fost anulate formele de executare, respectiv procesul-verbal de adjudecare şi actul de adjudecare din 14.06.2004.
În aceste condiţii, s-a arătat că este nul contractul de vânzare-cumpărare, fiind făcut în baza unor acte nule.
Reclamanta S.C. R S.R.L. a formulat cerere de chemare în garanţie pentru evicţiune a S.C. C C S.R.L. pentru ca, în cazul în care va cădea în pretenţii în prezenta cauză, aceasta să fie obligată la plata despăgubirilor determinate de producerea evicţiunii totale şi a cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că imobilul în litigiu a fost dobândit de la chemata în garanţie, prin vânzare-cumpărare, iar, potrivit celor menţionate în întâmpinare, există posibilitatea căderii lor în pretenţii.
În drept, au fost invocate dispoziţiile art.60-63 Cod procedură civilă art.1341, art.1344 şi art.1350 Cod civil.
Chemata în garanţie S.C. C C S.R.L. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii formulate de reclamantă, întrucât ea a dobândit dreptul de proprietate în cadrul dosarului de executare nr.30/2002, iar reclamanta cunoştea situaţia juridică a imobilului, anularea ulterioară a formelor de executare nefiindu-i imputabilă.
Într-un prim ciclu procesual, prin sentinţa civilă nr.2186/17 aprilie 2007, pronunţată de Judecătoria Rm.Vâlcea în dosarul nr.564/288/2006, a fost admisă excepţia de netimbrare invocată de chemata în garanţie S.C. C C S.R.L. şi s-a anulat cererea formulată de S.C. R S.R.L, iar prin Decizia civilă nr.223/14.09.2007, s-a dispus desfiinţarea sentinţei şi trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeaşi instanţă.
În rejudecare, Judecătoria Rm.Vâlcea şi-a declinat competenţa materială în favoarea Tribunalului Vâlcea, prin sentinţa nr.6547/COM din 10.12.2007, reţinând în considerente că litigiul dedus judecăţii are natură comercială, care se poartă asupra unui bum cu o valoare de peste 100.000 lei, aşa cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare nr.4389/15.10.2004.
Tribunalul Vâlcea, la cererea reclamantei, a luat interogatoriu pârâtei, prin lichidator, care, la data de 19.05.2009, a înţeles să depună extrasul de Carte funciară nr.6113/9.02.2008 şi care a arătat că societatea pârâtă a intrat în procedura insolvenţei, prin sentinţa nr.181/F/18.01.2002, după care s-a soluţionat irevocabil contestaţia la executare a bunurilor pârâtei prin Sentinţa nr.5466/2004 a Judecătoriei Rm.Vâlcea şi prin Decizia nr.404/12.05.2005 a Tribunalului Vâlcea-fila 138 dosar.
S-a arătat că între documentele predate de fostul lichidator desemnat în procedura insolvenţei privind-o pe pârâtă, nu se găseşte niciun înscris din care să rezulte încunoştinţarea reclamantei în legătură cu contestaţia la executare.
Totodată, chemata în garanţie a răspuns, la rândul ei, la întrebările reclamantei, cuprinse în interogatoriul depus la dosar, arătând că reclamanta a cunoscut în amănunt starea imobilului, şi anume că există asupra sa ipotecă şi că există un litigiu nefinalizat printr-o hotărâre judecătorească, fapt pe care chemata în garanţie înţelege să îl dovedească cu martori şi cu împrejurarea că preţul contractului de vânzare-cumpărare a fost stabilit sub nivelul pieţei.
De asemenea, au fost audiaţi martorii D N şi C G.
Martorul D N, propus de chemata în garanţie, a precizat că a fost salariat al Băncii C în perioada 2002-2007, ca manager de credite, condiţii în care a precizat că societatea reclamantă era un client fidel al băncii, de la care a obţinut mai multe credite, client care obişnuia să achiziţioneze bunuri puse în executare de bancă.
Martorul a precizat că personal l-a informat pe administratorul reclamantei-M I, că existau litigii cu privire la imobilele din prezenta cauză, dar acesta a spus că îşi asumă riscul să cumpere aceste bunuri.
De asemenea, martorul a declarat că nu a dat amănunte cu privire la litigiu, în sensul că nu a indicat numărul dosarului aflat pe rolul instanţei şi nici obiectul acestuia.
Din oficiu, instanţa a dispus efectuarea unor adrese către Oficiul de şi Publicitate Imobiliară, pentru a se comunica instanţei copie de pe Carte Funciară nr.92/Budeşti şi către Banca C, pentru a înainta instanţei actele întocmite în dosarul de executare silită nr.30/2002.
Totodată, s-a dispus ataşarea dosarului nr.1793/2004 al Judecătoriei Rm.Vâlcea, care a avut ca obiect contestaţia la executare formulată de pârâtă împotriva Procesului-verbal de adjudecare din 11.06.2004 şi a Actului de adjudecare din data de 14.06.2005 în favoarea chematei în garanţie.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa a reţinut următoarele:
La data de 15.10.2004, reclamanta SC R SRL, prin reprezentantul legal M M, a cumpărat prin actul autentic de vânzare-cumpărare nr.4389 de la SC C C SRL Sibiu, prin reprezentantul legal I C-I, imobilului situat în intravilanul comunei Budeşti, satul Racoviţa, punct „Poligon”, compus din teren curţi-construcţii în suprafaţă de 2.200 mp împreună cu construcţia aflată pe teren, cu preţul de 1.029.412.000 lei, imobil dobândit cu ipoteca de rangul I constituită în favoarea Băncii C SA-Sucursala Rm.Vâlcea.
Actul a fost transcris în Cartea Funciară, sub nr.1198/20.10.2004.
Potrivit Cărţii Funciare depuse la dosar, la data înscrierii dreptului de proprietate de către reclamantă nu era notată nicio acţiune prin care să se conteste cuprinsul cărţii funciare.
După dobândirea imobilelor, reclamanta a încercat să intre în posesia acestora, aşa cum rezultă din Notificarea nr.159/06.06.2005, comunicată societăţii pârâte, pârâta aflându-se în continuare în posesia bunurilor din litigiu, aşa cum rezultă din interogatoriul aflat la dosar.
Anterior înstrăinării de mai sus, vânzătoarea SC CC SRL dobândise bunul, prin cumpărare în cadrul executării silite efectuate de bancar al Băncii C SA Sibiu în dosarul nr.30/2002, potrivit Procesului-verbal de licitaţie din 11.06.2004 şi Actului de Adjudecare nr.30/174/14.06.2004, titlu de proprietate înscris în Cartea Funciară a localităţii Budeşti.
După încheierea actelor sus-menţionate în cadrul dosarului de executare nr.30/2002, la data de 5.07.2004, pârâta SC S SRL a formulat contestaţie la executare, prin care a solicitat instanţei anularea Procesului-verbal de adjudecare din 11.06.2004, cerere formulată în contradictoriu cu Banca C SA.
Pe parcursul procesului, contestatoarea a completat cererea iniţială, în sensul că a solicitat şi anularea Actului de adjudecare nr.30/174/14.06.2004.
Despre contestaţia formulată de pârâtă, Banca C, al cărei director economic era I C-I, a luat la cunoştinţă, prin citaţia primită, la data de 13.07.2004.
Judecătoria Rm.Vâlcea a admis contestaţia formulată şi a dispus anularea Procesului-verbal de adjudecare şi a Actului de adjudecare, prin sentinţa civilă nr.5466/15.11.2004, sentinţă rămasă irevocabilă prin Decizia civilă nr.404/12.05.2005.
Având în vedere că reclamanta nu a reuşit să intre în posesia imobilelor dobândite prin contractul autentic de vânzare-cumpărare, aceasta a formulat prezenta cerere, prin care revendică imobilele de la posesorul socotit neproprietar de către reclamantă, şi anume de la SC S SRL.
De asemenea, reclamanta a înţeles să formuleze şi cerere de chemare în garanţie pentru evicţiune, faţă de societatea vânzătoare, în temeiul dispoziţiilor art.1341-1350 Cod civil, în cazul în care cererea principală îi este respinsă.
Faţă de situaţia expusă mai sus, instanţa a constatat că acţiunea principală este întemeiată, pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare:
În speţă, instanţa a reţinut că reclamanta, în calitate de terţ de bună-credinţă a încheiat un act cu titlu oneros şi particular cu un proprietar aparent, chemata în garanţie, având în vedere următoarele:
Reclamanta a avut convingerea că a încheiat actul cu adevăratul proprietar, deoarece la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, şi anume la data de 15.10.2004, în Cartea funciară a imobilului era transcris titlul de proprietate al vânzătoarei SC CARPATICA CONSTRUCT SRL, de natură a determina convingerea generală că aceasta din urmă este titulara dreptului de proprietate asupra imobilelor.
De asemenea, dobândirea dreptului de proprietate de către vânzătoare, la data de 11.06.2004, prin licitaţia publică organizată de Banca C, era un fapt de notorietate publică, situaţie juridică fără echivocuri sau contradicţii, aşa cum rezultă şi din menţiunile din Cartea Funciară, potrivit cărora, până la data de 15.10.2004 nu fusese înscrisă nicio acţiune privitoare la dreptul de proprietate al chematei în garanţie.
Cu privire la acest aspect, s-au reţinut şi dispoziţiile art.31 alin.2) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 care arată că „Dobânditorul este considerat de bună-credinţă dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nici o acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare sau dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare nu reiese vreo neconcordanţă între aceasta şi situaţia juridică reală.”
De asemenea, titlul în baza căruia chemata în garanţie a tratat cu reclamanta, şi anume Actul de adjudecare, transcris în Cartea Funciară sub numărul 7321/15.06.2004, avea toate trăsăturile unui titlu regulat întocmit, în sensul că acesta conţinea toate menţiunile necesare pentru a crea aparenţa de titlu adevărat.
În aceste condiţii, instanţa a apreciat că buna-credinţă a reclamantei apare ca perfectă şi lipsită de orice culpă, deoarece la data încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare, chemata în garanţie era proprietara de drept asupra imobilelor în litigiu, conform Actului de adjudecare nr.30/174/14.06.2004, transcris la Cartea Funciară la data de 15.06.2004, act care ulterior a fost desfiinţat de instanţa de judecată, prin sentinţa civilă nr. nr.5466/15.11.2004, sentinţă rămasă irevocabilă prin Decizia civilă nr.404/12.05.2005.
Apărările pârâtei şi ale chematei în garanţie în sensul că reprezentantul legal al reclamantei ar fi cunoscut împrejurarea că titlul vânzătoarei putea fi desfiinţat, şi în consecinţă ca acesta ar fi fost de rea-credinţă la data încheierii actului, nu au fost primite de către instanţă.
Într-adevăr, la data încheierii contractului nr.4389/15.10.2004, se purta un litigiu între pârâtă şi chemata în garanţie, care a avut ca obiect anularea formelor de executare, în cadrul contestaţiei la executare promovată de pârâtă.
Chemata în garanţie a afirmat, prin interogatoriu, că împrejurarea relei-credinţe a reclamantei la data încheierii actului de vânzare-cumpărare ar rezulta din preţul vânzării, care a fost stabilit sub nivelul pieţei.
Instanţa a reţinut însă că mecanismul formării acordului de voinţă cu privire la stabilirea preţului în cadrul unui contract de vânzare-cumpărare între doi comercianţi se supune principiului libertăţii contractuale, astfel că preţul de 1.029.412.000 lei la care se adaugă TVA de 19%, nu poate fi un element care prin el însuşi să conducă la concluzia existenţei relei-credinţe a reclamantei la data încheierii actului de proprietate al acesteia, mai ales în condiţiile în care imobilele au fost dobândite împreună cu o ipotecă de rang I.
Acest element nu s-a coroborat nici cu declaraţia martorului propus de chemata în garanţie, D N, fost salariat al Băncii C, martor care a declarat că l-a încunoştinţat pe soţul reprezentantei legale a reclamantei, M I, despre un litigiu cu privire la imobil, fără însă a-i da amănunte cu privire la numărul dosarului şi la obiectul acestuia.
Despre declaraţia acestui martor, instanţa a arătat că nu cuprinde elemente precise din care să rezulte că reclamanta a primit informaţii concrete referitoare la existenţa unui litigiu care să o conducă să facă alte cercetări asupra regularităţii actului înstrăinătorului, în afara celor întreprinse în legătură cu menţiunile din Cartea Funciară.
De asemenea, instanţa a apreciat că existenţa ipotecii de rang I asupra imobilului instituite în favoarea Băncii C nu conduce la ideea că reclamanta avea cunoştinţă despre litigiul ce constituia obiectul dosarului nr.7193/2004.
Astfel, instanţa a reţinut din conţinutul dosarului ataşat, că pentru achitarea preţului de 800.000.000 lei vechi la care s-au adjudecat imobilele, chemata în garanţie a contractat un credit de la Banca C, pentru care s-a încheiat contractul de ipotecă nr.1280/28.06.2004, menţionat în Cartea Funciară, ipotecă ce s-a radiat ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, şi anume la data de 21.10.2004.
În consecinţă, ipoteca cu care a fost achiziţionat imobilul de către reclamantă priveşte raporturile juridice dintre vânzătoarea(chemată în garanţie) şi Banca C, iar nu raporturile juridice dintre pârâtă şi bancă.
Instanţa a concluzionat însă că probatoriul administrat în cauză a condus la ideea relei-credinţe manifestată de reprezentantul legal al chematei în garanţie, I C-I, care a avut şi calitatea de director economic al băncii intimate în dosarul privind contestaţia la executare, persoană care ştia, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr.4389/15.10.2004 de existenţa litigiului cu privire la actele de executare silită încheiate în dosarul nr.30/2002,rea-credinţă ce nu poate fi însă opusă reclamantei.
Prin urmare, instanţa a conchis că ne aflăm în prezenţa unui act valid de vânzare-cumpărare, reaua-credinţă a chematei în garanţie şi anularea titlului proprietarului aparent, după data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, neafectând valabilitatea titlului reclamantei şi deci nici calitatea acesteia de titular al dreptului de proprietate asupra imobilelor din litigiu.
În consecinţă, faţă de dispoziţiile art.480 Cod civil, conform cărora „Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura şi a dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege.”, acţiunea în revendicare a reclamantei a fost admisă, aşa cum a fost formulată şi în consecinţă cererea de chemare în garanţie a fost respinsă.
