Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 21.09.2006, sub nr. 9514/1722/2006 reclamanţii FOI şi VF KE prin mandatar LG au chemat în judecată pârâtul RM, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce se va pronunţa să dispună evacuarea acestuia din imobilul situat în Tîrgu-Mureş, str. Nicolae Iorga, nr. 2 ap. 4/b. Cu cheltuieli de judecată
În motivarea în fapt a cererii, reclamanţii a arătat că între părţi a fost încheiat contactul de închiriere nr. 712/2003 având ca obiect apartamentul menţionat, termenul de închiriere fiind de 3 ani cu începere de la 01.06.2003. Înainte de expirarea termenului contractual deşi nu era necesar, a trimis o notificare prin care a fost încunoştinţat d.-ul Roska de faptul că nu mai doresc prelungirea contractului, şi i-au solicitat să predea locuinţa. La această notificare pârâtul nu a trimis nici un răspuns.
În drept cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1436 şi 1438 C.civ.
Pârâtul a depus întâmpinare şi acţiune reconvenţională solicitând respingerea acţiunii şi obligarea reclamanţilor – pârâţi reconvenţionali la încheierea contractului de închiriere pe perioada legală de 5 ani. Cu cheltuieli de judecată.
În motivare pârâtul reclamant-reconvenţional arată că imobilul ce face obiectul litigiului a fost restituit reclamanţilor pârâţi-reconvenţionali în baza Legii 10/2001. Anterior pârâtul reclamant-reconvenţional avea calitatea de chiriaş al imobilului în baza contractului 1985/2000 încheiat cu SC Locativ SA. Contrar legislaţiei în vigoare, contractul s-a încheiat cu reclamanţii pe o perioadă de 3 ani în loc de 5. Pârâtul reclamant-reconvenţional arată totodată că a achitat chiria la termen, inclusiv ulterior expirării perioadei înscrise în contract.
În drept cererea a fost întemeiată de prev. art. 13 alin. 1 din Legea 10/2001, art. 1 şi 7 din OUG 40/1999.
În cauză a fost pronunţată sentinţa civilă nr.807/16.02.2007 a Judecătoriei Tg.-Mureş, prin care s-a admis excepţia lipsei calităţi de reprezentant a numitei Lorinczi Gabriela. Sentinţa a fost atacată cu apel, cerere înregistrată la data de 02.10.2007, sub nr. 4468/2007 la Tribunalul Mureş, dosar în care s-a pronunţat Decizia civilă nr.68/26.02.2008 prin care s-a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta Lorinczi Gabriela. În urma recursului formulat de către reclamantă, dosarul a fost înaintat la data de 17.09.2008, şi înregistrat sub nr.2449/320/2006, Curţii de Apel Tg.-Mureş, care a pronunţat Decizia nr.1558/R din 13.11.2008 prin care a decis casarea deciziei criticată şi sentinţei civile nr.807/2007 a Judecătoriei Tg.-Mureş, dispunând trimiterea cauzei pentru rejudecare primei instanţei.
Cauza a fost înregistrată în rejudecare în fond după casare, pe rolul acestei instanţe, la data de 03.02.2009, sub nr. 2446./320/2006.
În cauză pârâtul reclamant-reconvenţional a formulat precizare de acţiune reconvenţională solicitând obligarea reclamanţilor la reînnoirea contractului de închiriere privind apartamentul 4/B situat în Tg.-Mureş, str. Nicolae Iorga, nr.2, pentru o perioadă de cinci ani, respectiv 1 iunie 2008 – 1 iunie 2013, cu menţinerea chiriei de 126 lei lunar, iar în caz de refuz pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract, cu cheltuieli de judecată.
În motivare pârâtul reclamant-reconvenţional arată că, prin notificarea din 05.05.2008, preluată de Vorosmartyne Fodor Katalin la data de 15.05.2008 şi la data de 13.05.2008 de Fodor Balazs, conform confirmărilor de primire, reclamanţii au fost notificaţi cu privire la intenţia sa de a prelungii contractul de închiriere pentru perioada 1 iunie 2008 – 1 iunie 2013, solicitând prezenţa proprietarilor la data de 20.05.2008 orele 12,00 la Cabinetul de Avocat Magos Meta în vederea reînnoirii contractului de închiriere.
Mai arată că reclamanţii deşi au primit această notificare nu s-au prezentat personal şi nici nu au comunicat în scris refuzul de a reînnoi contractul de închiriere.
Pârâtul reclamant-reconvenţional a arătat că prin acceptarea plăţii chiriei şi prin lipsa unui răspuns la notificare, proprietarii au acceptat tacit reînnoirea contractului de închiriere. De asemenea acesta menţionează că este pensionar şi bolnav astfel încât veniturile sale au scăzut de la data încheierii contractului.
În drept invocă prevederile art.14 pct.1 OUG 40/1999.
În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri, fiind depuse la dosar: (f.6-7), precizare de acţiune reconvenţională (f.10), notificare (f.11), bilet de externare/scrisoare medicală (f.14), cupon de (f.15), ordine de încasare (f.16,-26), extras CF 90159/IV (f. 26), cerere de redeschidere a cauzei (f.30), concluzii scrise, dos.nr. 2449/320/2006 al Curţii de Apel Tg.-Mureş, dos. nr.4468/2007 al Tribunalului Mureş, dos. nr. 9514/1722/2006 al Judecătoriei Tg.-Mureş ( notificare – f. 3; contract de închiriere 713/2003 – f. 4-8; ordine de încasare f.19-23; contract de închiriere 1985/2000 – f. 2427, încunoştinţare – f.28; procură – f. 36,37 ).
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:
La data de 06.03.2000 între pârâtul reclamant-reconvenţional şi SC Locativ SA,în calitate de administrator al fondului locativ de stat, s-a încheiat contractul de închiriere nr. 1985 având ca obiect imobilul situat în Tîrgu-Mureş, str. Nicolae Iorga, nr. 2 ap. 4/b pe o perioadă de 5 ani – până la data de 1.05.2004.
Prin adresa emisă de SC Locativ SA pârâtul a fost încunoştinţat cu privire la faptul că prin decizia 562/2003 a Tribunalului Mureş imobilul a fost scos din proprietatea de stat astfel încât contractul de închiriere se predă începând cu data de 30 mai 2003 noilor FOI şi VF KE.
La data de 15.11.2003 s-a încheiat între părţile în prezenta cauză contractul de închiriere nr. 713 prin care reclamanţii pârâţi-reconvenţionali au închiriat imobilul pârâtului reclamant-reconvenţional. Conform clauzelor contractuale termenul de închiriere este de 3 ani cu începere de la data de 01.06.2003 până la data de 31.05.2006. La expirarea termenului prevăzut contractul încetează de drept, prelungirea duratei putând fi realizată doar prin act adiţional în formă autentică, cu acordul prealabil al tuturor coproprietarilor.
Din cele ce preced rezultă că în fapt contractul de închiriere nr. 713 a expirat la data de 31.05.2006. La data de 21.09.2006 reclamanţii au solicitat în justiţie evacuarea pârâtului reclamant-reconvenţional din spaţiul locativ.
Pentru a se decide în ce sens cererea reconvenţională este întemeiată, aşadar în ce măsură pârâtul are un drept locativ în temeiul legii, ulterior expirării termenului contractual stabilit de către părţi, instanţa va avea în vedere prevederile OUG 40/1999 şi Legea 10/2001, acte normative invocate de pârâtul reclamant-reconvenţional.
Conform art. 14 pct. 1 din OUG 40/1999, text de lege invocat de către pârâtul reclamant-reconvenţional la expirarea termenului de închiriere stabilit conform prezentei ordonanţe de urgenţă chiriaşul are dreptul la reînnoirea contractului, pentru aceeaşi perioadă, dacă părţile nu modifică prin acord expres durata închirierii. Pct 2 al aceluiaşi text de lege prevede că reînnoirea de drept a contractului poate fi refuzată de către proprietar doar pentru motivele expres prevăzute de lege şi doar cu notificarea prealabilă a chiriaşului.
În interpretarea şi aplicarea textului de lege invocat de către pârâtul reclamant-reconvenţional trebuie avut în vedere faptul că acest text de lege instituind practic o derogare de la dreptul proprietarului de a dispune în mod absolut şi exclusiv de bunul său în vederea protejării chiriaşului al cărui contract este încheiat anterior retrocedării imobilului, este de strictă interpretare. În acest sens trebuie menţionat faptul că, nu întâmplător legiuitorul instituind dreptul chiriaşului la reînnoirea contractului a menţionat că acesta este incident la expirarea termenului de închiriere stabilit conform ordonanţei de urgenţă. Acest fapt presupune că între proprietarul recunoscut în justiţie şi chiriaş a fost încheiat un contract în conformitate cu dispoziţiile şi în condiţiile prev. de art. 2-7 din OUG 40/1999 iar nu un contract al cărui termen a fost stabilit conform acordului de voinţă al părţilor contractante, prin derogare de la termenele legale.
Raportat la aceste precizări, instanţa reţine că la data de 15 mai 2003 – data la care imobilul a fost restituit către reclamanţi, se afla în curs de derulare contractul de închiriere încheiat de pârât cu SC Locativ SA.
Conform art. 1 din OUG 40/1999 contractele de închiriere privind suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţe, (…) legal înregistrate, prelungite sau reînnoite conform Legii nr. 17/1994 şi aflate în curs de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă, se prelungesc de drept pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a acesteia,
Conform art. 7 din acelaşi act normativ prelungirea contractelor de închiriere, realizată în baza prevederilor art.1, rămâne valabilă şi în cazul redobândirii imobilelor respective de către foştii proprietari sau de moştenitorii acestora după intrarea în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă.
Rezultă din cele ce preced că urmare a intrării în vigoare a OUG 40/1999 – la data publicării acesteia, 08.04.1999 – SC Locativ a încheiat pe o perioadă de 5 ani, cu începere de la data de 1.5.1999, contractul de închiriere cu pârâtul reclamant-reconvenţional sens în care se şi menţionează în contractul 1985/2000 că acesta este încheiat în baza Legii 114/1996 şi a OUG 40/1999.
Aşadar dreptul pârâtului la prelungirea contractului de închiriere conform OUG 40/1999 a fost respectat prin însăşi încheierea contractului 1985/2000 de către unitatea care avea în administrare imobilul, ulterior intrării în vigoare a ordonanţei. Ca urmare a restituirii imobilului către fostul proprietar recunoscut în justiţie, conform art. 7 din OUG 40/1999, acestuia îi era opozabilă prelungirea de drept a contractului, fiind aşadar ţinut de termenul stabilit prin contractul 1985, respectiv data de 1.05.2004, sens în care, la cererea chiriaşului avea obligaţia de a încheia cu acesta un nou contract de închiriere, în condiţiile prev. de art. 9-11 din OUG 40/1999. Acest aspect este prevăzut şi de art. 13 alin. 1 din Legea 10/2001, invocată de pârâtul reclamant-reconvenţional.
În condiţiile în care, fiindu-i opozabilă prelungirea de drept a contractului în baza textelor sus-menţionate, noii proprietari aveau obligaţia de a încheia cu chiriaşul un contract până la data de 08.04.2004 (data la care expira termenul de 5 ani de la intrarea în vigoare a OUG 40/1999), părţile au înţeles să încheie un contract valabil pe 3 ani de la data de 01.06.2003 la data de 31.05.2006, aşadar cu un termen de expirare ulterior datei la care expira contractul prelungit de drept. Aşadar nu pot fi reţinute susţinerile pârâtului reclamant-reconvenţional privind nerespectarea de către reclamanţii pârâţi reconvenţionali a termenului de prelungire de drept a contractelor din moment ce contractul încheiat între părţi este pe un termen mai lung decât cel la care obliga art. 1-7 din OUG 40/1999.
În ceea ce priveşte dreptul pârâtului reclamant-reconvenţional la reînnoirea a contractului în baza art. 14 pct. 1 din OUG 40/1999, astfel cum s-a menţionat, acest drept este condiţionat de încheierea anterioară a unui contract prelungit în condiţiile OUG 40/1999 – ceea ce ar fi presupus încheierea între părţi a unui contract valabil până la data 08.04.2004, aşadar în limitele prelungirii de drept conform OUG 40/1999. În condiţiile în care părţile, prin acord exprimat în formă autentică au înţeles să deroge de la prevederile cu caracter de protecţie instituite de OUG 40/1999, încheind un contract pe o durată mai mare decât cea prevăzută de lege, raporturile locative stabilite între părţi sunt guvernate de dispoziţiile dreptului comun sens în care, la expirarea termenului contractual chiriaşul are obligaţia restituirii lucrului.
A admite susţinerile pârâtului reclamant-reconvenţional ar presupune ca instanţa, deşi constată că acesta a beneficiat de prelungirea de drept a contractului până la data de1.05.2004 conform contractului 1985/2000 încheiat cu SC Locativ SA, să reţină că odată cu restituirea bunului către fostul proprietar, acesta să beneficieze de o nouă prelungire de drept, de 5 ani, calculată de la predării imobilului către proprietar, respectiv de la data de 01.06.2003 până la data de 01.06.2008, aspect de natură să contravină flagrant dispoziţiilor legislative din care rezultă fără echivoc faptul că prelungirea termenului contractual cu 5 ani se face de la data intrării în vigoarea ordonanţei (art. 1) şi nu de la data restituirii imobilului.
În ceea ce priveşte faptul reînnoirii de drept a contractului conform art. 14 OUG 40/1999, astfel cum s-a menţionat, fiind dispoziţii de strictă interpretare nu sunt aplicabile întrucât părţile au modificat prin acord expres durata închirierii astfel încât pârâtul reclamant-reconvenţional a beneficiat de un folosinţa imobilului pe un termen mai lung decât cel impus de legiuitor prin instituirea dreptului la prelungirea contractului. Mai mult, interpretarea teleologică a dispoziţiilor OUG 40/1999 duce la concluzia că obligativitatea reînnoirilor contractuale poate fi admisă doar în situaţia în care contractul încheiat de noul proprietar şi chiriaş este pe o perioadă mai mică decât cea prevăzută de legiuitor în art. 1 al OUG 40/1999. Doar în interiorul acestui termen – 08.04.2004 se justifică dreptul la reînnoirea contractului întrucât legiuitorul a avut în vedere protecţia chiriaşilor pe o anumită perioadă de timp, exprimată prin termenele stabilite de art. 1-7 din OUG 40/1999. O asemenea interpretare este în concordanţă cu prevederile art. 1 din Protocolul 1 adiţional la Convenţia europeană pentru apărarea drepturilor omului, în interpretarea dată acestuia în jurisprudenţa CEDO. Lipsirea proprietarului recunoscut în justiţie de un element esenţial al dreptului său – respectiv folosinţa bunului, se justifică prin necesitatea protejării chiriaşilor în condiţiile prevăzute de legile speciale dar strict în limitele determinate de actul normativ şi având în vedere caracterul rezonabil – în sensul limitării în timp, a unei asemenea ingerinţe în dreptul de proprietate.
Rezultă din cele ce preced că pârâtul reclamant-reconvenţional nu poate invoca în mod justificat în cauză nici prelungirea de drept a contractului de închiriere şi nici dreptul său la o reînnoire a contractului încheiat cu reclamanţii – pârâţi-reconvenţionali. Prin urmare, în condiţiile dreptului comun şi având în vedere clauzele exprese ale contractului dintre părţi, la expirarea termenului stabilit prin convenţia părţilor, pârâtul nu mai deţine un titlu locativ având obligaţia de a restitui bunul. În acest sens trebuie menţionat faptul că reclamanţii – pârâţi-reconvenţionali nu aveau în condiţiile art. 23 din legea 114/1996 obligaţia de a notifica pârâtul reclamant-reconvenţional cu privire la refuzul de a încheia un nou contract şi nici obligaţia de a motiva un asemenea refuz. În ceea ce priveşte faptul că pârâtul reclamant-reconvenţional a achitat în continuare chiria prevăzută în contract, acest aspect nu putea determina prin el însuşi o relocaţiune tacită în condiţiile în care conform clauzelor contractuale prelungirea duratei contractuale poate fi realizată doar prin act adiţional în formă autentică, cu acordul prealabil al tuturor coproprietarilor. Mai mult, introducerea unei acţiuni în justiţie având ca obiect evacuarea pârâtului reclamant-reconvenţional, la data de 01.09.2006 constituie o manifestare neechivocă a proprietarilor, de natură să împiedice prin ea însăşi tacita relocaţiune.
În ceea ce priveşte faptul că pârâtul reclamant-reconvenţional are o situaţie materială şi de sănătate precară, fiindu-i necesară locuinţa, instanţa reţine că acesta este hipertensiv (conform scrisorii medicale depuse la dosar) şi beneficiază de o de 977 lei (cupon f. 15). Aceste aspecte pun în discuţie necesitatea de a asigura pârâtului reclamant-reconvenţional dreptul la domiciliu, ca şi componentă a dreptului la viaţă privată, garantat de art. 8 din Convenţie. În analiza acestor aspecte instanţa reţine că deşi o evacuare a pârâtului ar constitui practic o ingerinţă în viaţa sa privată, această măsură este justificată de necesitatea de a proteja dreptul de proprietate al altora asupra unor bunuri, fiind prevăzută de art. 8 paragraful 2 din Convenţie. De asemenea ingerinţa are un caracter rezonabil fiind proporţională cu scopul urmărit în condiţiile în care din circumstanţele cauzei rezultă pe de o parte perioada lungă de timp în care pârâtul reclamant-reconvenţional a beneficiat de folosinţa bunului manifestând pasivitate în a căuta o altă precum şi faptul că veniturile sale, raportat la venitul minim pe economie nu pot fi considerate insuficiente pentru asigurarea mijloacelor de trai.
Având în vedere ca pârâtul reclamant-reconvenţional nu justifica nici un titlu care sa-l îndreptăţească sa ocupe imobilul in litigiu, văzând şi dispoziţiile art. 480 din Codul civil, potrivit cărora, dreptul de proprietate este un drept absolut, exclusiv şi perpetuu care conferă titularului, exerciţiul liber şi nestingherit al tuturor prerogativelor sale – posesia, folosinţa şi dispoziţia – afară de cazul în care dreptul este dezmembrat prin voinţa acestuia din urmă, instanţa apreciază că cererea reclamanţilor pârâţi-reconvenţionali este întemeiată.
Pentru considerentele mai sus expuse se impune şi respingerea ca neîntemeiată a acţiunii reconvenţionale, astfel cum aceasta a fost precizată de către pârâtul reclamant-reconvenţional .
Faţă de dispoziţiile art. 274 c.pr.civ, instanţa va obliga pârâtul reclamant-reconvenţional la plata către reclamanţii pârâţi-reconvenţionali a sumei de 510 lei cu titlu de cheltuieli de judecată – taxa de timbru şi onorariu avocaţial
