În motivarea cererii reclamanţii au arătat că sunt proprietarii tabulari ai imobilului mai sus precizat, situat în Tg.Mureş, str. Tudor Vladimirescu nr. 8, dobândit în urma aplicării Legii 10/2001, în baza sentinţei civile nr. 130/2003 rămasă definitivă şi irevocabilă prin respingerea recursului.
Pârâţii au avut calitatea de chiriaşi ai imobilului în cauză, până la data retrocedării în favoarea reclamanţilor.
În drept au invocat prev. art. 480 şi urm. Cod civil.
Pârâţii prin întâmpinare au solicitat respingerea cererii reclamanţilor. Au susţinut excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei şi lipsa calităţii de reprezentant a mandatarului profesionist al reclamanţilor. Au combătut afirmaţiile reclamanţilor cu privire la demersurile efectuate pentru eliberarea imobilului de către pârâţi, în condiţiile în care prin Decizia nr. 108/A/11.09.2003 a Curţii de Apel Tg. Mureş, a fost respinsă acţiunea reclamanţilor privind restituirea imobilului din Tg. Mureş, str. Tudor Vladimirescu nr. 8. Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, prin decizia nr. 4324/24.05.2005, ca efect al admiterii recursului, a dispus restituirea în natură a imobilului, menţinând sentinţa Tribunalului Mureş nr. 130/21.02.2003. S-a dispus restituirea în natură a imobilului către fam. Palffy, condiţionat de restituirea sumei de 49.460 lei primită cu titlu de despăgubiri de antecesoarea reclamanţilor. Predarea imobilului de către SC Locativ SA. a avut loc la data de 31.08.2006 conform procesului-verbal de predare-primire, act despre care pârâţii au fost înştiinţaţi la 26.10.2006.
Pârâţii şi Primăria Tg. Mureş au promovat contestaţie în anulare împotriva deciziei Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, în dosar nr. 9273/1/2006.
Prin cererea reconvenţională, pârâţii, reclamanţi reconvenţionali au solicitat obligarea reclamanţilor – pârâţi reconvenţionali la plata sumei de 132.400 lei, actualizată cu rata inflaţiei de la data plăţii reprezentând sporul de valoare adus imobilului din litigiu, instituirea unui drept de retenţie asupra imobilului, până la achitarea sumei menţionate, înscrierea acestui drept de retenţie în foaia de sarcini a CF, cu cheltuieli de judecată.
În susţinerea acesteia au invocat faptul că această le-a fost repartizată după ce Palffy Olga, fosta proprietară şi-a exprimat dorinţa să părăsească ţara, sens în care aceasta a fost despăgubită în temeiul decretului 223/1974. Locuinţa era la acel moment într-o stare avansată de degradare. Reclamanţii reconvenţionali au realizat investiţii pentru a putea locui în mod civilizat, din anul 1998. În drept au invocat prevederile art. 53 alin.1 şi 2 din Legea nr. 10/2001, art. 119 şi 274 C pr. civ.
Reclamanţii reconvenţionali au indicat cuantumul valorii actualizate a investiţiilor pretinse, 135352,52 lei. (f.83)
În probaţiune s-au administrat înscrisuri, copie fidelă a CF 5594 Tg. Mureş, Decizia nr. 4324/2003 a I.C.C.J, înştiinţare din 16.03.2006, Sentinţa civilă nr. 130/2003,
A fost administrată proba cu interogatoriul reclamanţilor şi al pârâţilor.
A fost dispusă realizarea unei expertize tehnice în specialitatea construcţii
La termenul din 6.11.2007 pârâţii au renunţat la excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei.
Prin Sentinţa civilă nr.18/2008, instanţa a admis cererea formulată de reclamanţi, sens în care a dispus evacuarea pârâţilor din imobil. Totodată a procedat la anularea ca netimbrată a cererii reconvenţionale. Soluţia a fost supusă controlului judiciar, fiind menţinută în apel (decizia 176/2008) şi casată integral de Curtea de Apel Tg. Mureş, prin Decizia civilă nr.1423/R din 07.10.2008, ocazie cu care s-a decis trimiterea cauzei, pentru continuarea judecăţii pe fond la Judecătoria Tg. Mureş.
În vederea continuării judecăţii, cauza a fost înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 25.11.2008, sub nr. 1435./320/2007.
La termenul din 26.04.2010 a fost admisă excepţia de conexitate cu dosarul 11734/320/2009.
În cadrul acestuia, reclamanţii PP şi PM au solicitat în contradictoriu cu pârâţii PC şi PM obligarea, în solidar, la plata sumei de 14400 euro, cu titlul de despăgubiri civile, pentru ocuparea şi folosirea în perioada 1.11.2006-1.11.2009, fără drept, de către pârâţi a imobilului din Tg. Mureş, str. Tudor Vladimirescu nr. 8, cu cheltuieli de judecată. Au invocat calitatea de proprietari, dobândită în temeiul Legii nr. 10/2001, predarea bunului fiind realizată de către S.C. Locativ SA, la data de 26.10.2006. Pârâţii nu au nici un drept asupra bunului, pe care îl ocupă abuziv. Au refuzat eliberarea, deşi au fost acţionaţi în judecată în dosarul 1435/320/2007 pentru evacuare. Pentru ocuparea acestui imobil, pe o perioadă de trei ani, interval în care proprietarii au fost prejudiciaţi, solicită echivalentul unei chirii de 400 euro pe care ar fi putut să o obţină lunar. În drept au fost invocate prevederile art. 998 C civil şi 480 C civil, 274 C. pr. civ.
Pârâţii au formulat întâmpinare, solicitând respingerea acestor pretenţii. Au argumentat faptul că prin Decizia de restituire a imobilului I.C.C.J nu a dispus şi evacuarea acestora din imobil, iar solicitarea reclamanţilor de obligare la plata despăgubirilor pentru intervalul 2006-2009 nu se justifică, căci în acest interval între părţi s-au derulat litigii pentru pretenţii reciproce. Reclamanţii nu le-au propus continuarea locaţiunii deşi aveau această obligaţie, pârâţii înţelegând să consemneze într-un cont chiria lunară pe care o achitau anterior către S.C. Locativ S.A.
La termenul din 04.04.2011 au fost introduşi în cauză moştenitorii pârâtului reclamant reconvenţional PC.
A fost suplimentată probaţiunea, cu înscrisuri: relaţii oferite de S.C. Locativ S.A (f.21-23), factură fiscală Electrica şi Eon Gaz, în copie (f.71, 74), proces-verbal de deconectare la solicitare încheiat de S.C. Aquaserv S.A. (f.72-73), proces-verbal de predare-primire locuinţă, încheiat de S.C. Locativ S.A (f.84-87), plângere (f. 88), fotocopie paşaport (f.93), adeverinţă eliberată de Teatrul Naţional din Tg. Mureş.
A fost suplimentat raportul de expertiză tehnică în construcţii (f.38-40. 113-118)
A fost administrată proba cu interogatoriul părţilor (f.95-98 şi 103)
Au fost audiaţi martorii Toma Letiţia (f.94), Rusu Pavel (f.105), Agoston Gyozo (f.106),
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:
La data de 15.11.1999 între pârâţii reclamanţi-reconvenţionali (PC şi Marinela) şi SC Locativ SA, în calitate de administrator al fondului locativ de stat, s-a încheiat contractul de închiriere nr. 1819 având ca obiect imobilul situat în Tîrgu Mureş, str. Tudor Vladimirescu, nr. 8.
Prin Sentinţa civilă nr. 130/2003, menţinută în recurs prin respingerea apelului, de către I.C.C.J. (Decizia nr. 4342 din 24 mai 2005) s-a dispus restituirea în natură în favoarea reclamanţilor a imobilului de la adresa menţionată, cu condiţia rambursării sumei reprezentând valoarea despăgubirii de 49460 lei, actualizată cu indicele de inflaţie.
Această dispoziţie de restituire în natură a produs efecte de la data pronunţării ei, 24 mai 2005, fiind irevocabilă.
După restituirea imobilului către reclamanţi şi predarea acestuia de către S.C. Locativ S.A.-31.08.2006, (întrebările nr.5 şi nr. 6 din interogatoriul de la f. 96-dosarul 1435./320/2007 şi procesul verbal de la fila 21 din dosarul conexat) pârâţii au continuat să locuiască în imobil, fără ca între părţi să se reglementeze convenţional utilizarea bunului imobil.
În ceea ce priveşte petitul de evacuare.
Din actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine că, în fapt, pârâţii au procedat la eliberarea spaţiului cu privire la care se derulează prezentul litigiu.
Având în vedere acest aspect instanţa reţine că cererea de evacuare ce face obiectul prezentului dosar a rămas fără obiect ca urmare a eliberării spaţiului ulterior introducerii cererii de chemare în judecată sens în care va respinge ca atare această cerere.
În privinţa restituirii investiţiilor realizate de chiriaşi, estimate de aceştia la suma de 135352,52 lei.
Instanţa are în vedere în soluţionarea acestui capăt de cerere, prevederile art. 48 ale Legii nr. 10/2001, forma în vigoare la momentul formulării cererii reconvenţionale, prevederi potrivit cărora chiriaşii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţirile necesare şi utile. În cazul în care imobilul restituit a fost preluat cu titlu valabil, obligaţia de despăgubire prevăzută revine persoanei îndreptăţite.
În cazul acestui imobil, s-a reţinut în cuprinsul Sentinţei nr. 130/2003 că a fost încadrat în categoria imobilelor preluate abuziv, cu titlu valabil conform art. 2 alin.1 lit. g al Legii nr. 10/2001 (paragraful 8 din considerente, fila 49 verso în dosarul 1435/320/2007).
Textul prevede că valoarea despăgubirilor se stabileşte pe bază de expertiză, iar prin îmbunătăţiri, în sensul legii, se înţelege cheltuielile necesare şi utile.
Pentru identificarea investiţiilor au fost cerute informaţii de la societatea locativă care a administrat acest imobil, însă nu a fost posibilă o determinare de mare precizie a stării imobilului la data preluării în locaţiune de reclamanţii reconvenţionali. Din fişa locaţiunii şi din procesul verbal, parte integrantă a contractului de închiriere (f. 84-87) a rezultat o uzură normală a imobilului la momentul închirierii, fiind menţionat, în plus, că acesta nu a fost construit din materiale inferioare, nefiind confirmată astfel, starea dezastruoasă susţinută de reclamanţii reconvenţionali.
Totodată, instanţa mai reţine şi că investiţiile pe care chiriaşii le-au realizat, au putut fi evidenţiate pe baza comparaţiei releveelor din 1987 şi 1997, deşi acest ultim an este anterior momentului încheierii contractului de către reclamanţii reconvenţionali.
Cu toate acestea, coroborând declaraţiile martorilor cu răspunsurile la interogatoriu ale părţilor, dar mai ales văzând acceptarea de către reclamanţi a modificărilor relevate de cele două piese desenate (furnizate de S.C. Locativ S.A.) şi asupra cărora şi-au concentrat obiecţiunile la raportul tehnic (f.28, 51-52), rezultă că modificările reţinute de expert în cuprinsul raportului de expertiză şi enumerate în cuprinsul tabelului, pe categorii de lucrări, de la fila 82 au fost realizate. Valoarea acestora a fost cuantificată la nivelul 69156 lei. Acest cuantum nu a fost combătut de reclamanţii reconvenţionali, ci numai de reclamanţi, care au susţinut constant valoarea ridicată a acestor investiţii.
Având în vedere că potrivit textului legal incident (art. 48, Legea nr. 10/2001) cuantumul despăgubirilor se stabileşte la valoarea actualizată a cheltuielilor, scăzându-se gradul de uzură al îmbunătăţirilor, în raport cu durata de viaţă normală a acestora, care se suportă de chiriaşi, raportul de expertiză a primit o completare în acest sens (f.113-118), rezultând o valoare actualizată a investiţiilor mai mare, de 80076 lei (f.115) faţă de 69156 lei, deşi în mod logic aceasta ar fi trebuit să fie redusă cu exact suma ce reprezenta uzura.
Având în vedere că în cauză, nici una din părţi nu a reuşit să demonstreze fără echivoc o valoare mai mare sau mică a acestor investiţii, chiriaşii nefiind în măsură să anticipeze la nivelul anului 1998 situaţia bunului peste ani, în vederea conservării probelor, nici reclamanţii nefiind în măsură să demonstreze o lipsă totală a îmbunătăţirilor, sau un cuantum evident mai redus al acestora, apreciind în echitate, instanţa va stabili că valoarea acestor investiţii este cea redată pentru lucrările enumerate la fila 82 a raportului de expertiză, de 69156 lei.
Nu a fost avută în vedere valoarea iniţială de 71857 lei (f.97-105), expertiză dispusă anterior casării Sentinţei nr. 18/2008 deoarece la determinarea acestei valori nu au fost avute în vedere, elementele de probaţiune administrate în cadrul dosarului format în vederea continuării judecăţii, şi nici ultima valoare redată de expert, căci instanţa apreciază că nu era posibilă o completare în sensul scăderii uzurii, iar rezultatul să fie considerabil mai mare, fără a fi oferite explicaţii pentru un astfel de rezultat.
În concluzie, în raport de aceste considerente, în temeiul textului anterior menţionat, instanţa va admite în parte cererea reconvenţională formulată de pârâţii reclamanţi reconvenţionali PM şi PC, continuată prin moştenitorii PM, Popescu Ioana, Mihu Sânziana Mihaela, în contradictoriu cu reclamanţii pârâţi reconvenţionali PP şi PM , pentru suma de 69156 lei, reprezentând investiţii realizate la bunul imobil situat în Tg. Mureş str. Tudor Vladimirescu nr. 8, jud. Mureş.
În privinţa cererii conexe din dosarul nr. 11734/320/2009 referitoare la daunele interese pretinse de reclamanţii PP şi PM
Instanţa are în vedere faptul că pârâţii au avut în mod direct cunoştinţă de restituirea imobilului către noii proprietari, deoarece aceştia au intervenit în litigiul ce a avut ca obiect contestaţie în temeiul Legii nr. 10/2001, în susţinerea poziţiei unităţii administrativ teritoriale. Mai mult, din cererea reconvenţională depusă în dosarul nr. 1435/320/2007, pârâţii declară că au fost înştiinţaţi de predarea imobilului către familia Palffy începând cu 26.10.2006.
Contractul pe care pârâţii l-au avut încheiat cu societatea locativă nu putea produce efecte mai târziu de momentul 15.11.2004 (momentul expirării contractului de locaţiune şi pe care noii aveau obligaţia să îl respecte, conform prevederilor O.U.G. nr. 40/1999). Chiar având în vedere termenul maxim instituit de O.U.G. nr. 40/1999, care a urmărit o protecţie specială a chiriaşilor din imobilele ce au făcut obiect al legilor reparatorii, protecţie ce s-a întins exclusiv până la momentul 8.04.2004 (calculat de la data intrării în vigoare a actului normativ, la care s-a adăugat perioada de 5 ani), rezultă că, în fapt, la momentul restituirii imobilului către reclamanţi, (prin efectul Deciziei pronunţate în recurs, 24 mai 2005), pârâţii nu mai beneficiau de aceste prevederi speciale. De altfel, instanţa are în vedere că pârâţii nici nu au înţeles să argumenteze acest drept locativ pretins a izvorî din O.U.G nr. 40/1999.
Având în vedere ca pârâţii reclamanţi-reconvenţionali nu justifică nici un titlu care sa-i îndreptăţească să ocupe imobilul în litigiu, văzând şi dispoziţiile art. 480 din Codul civil, potrivit cărora, dreptul de proprietate este un drept absolut, exclusiv şi perpetuu care conferă titularului, exerciţiul liber şi nestingherit al tuturor prerogativelor sale – posesia, folosinţa şi dispoziţia – afară de cazul în care dreptul este dezmembrat prin voinţa acestuia din urmă, instanţa apreciază că cererea reclamanţilor pârâţi-reconvenţionali este întemeiată.
Argumentele pârâţilor potrivit cărora aveau pretenţii proprii izvorâte din investiţiile făcute în imobil şi care îi îndreptăţeau să invoce un drept de retenţie, sunt neîntemeiate.
Astfel, simpla invocare a dreptului de retenţie nu este aptă să producă efectele juridice specifice, acesta trebuie constatat de instanţă, la cererea părţii interesate, în scopul garantării unei creanţe. Esenţial este faptul că, dreptul de retenţie, nu oferă titularului său atributul folosinţei bunului ce face obiectul său (în acest sens atât doctrina cât şi practica s-au exprimat constant).
Nici conduita adoptată de pârâţi, pe fondul noii situaţii juridice create prin efectul legii reparatorii, constând în virarea chiriei lunare pe care o achitau anterior către SC Locativ SA într-un cont deschis la o unitate bancară, în intervalul septembrie 2006-decembrie 2009, care, de altfel, nu îndeplineşte condiţiile ofertei de plată urmată de consemnare, nu era în măsură să producă efectele specifice îndeplinirii unei obligaţii decurgând din raporturile de locaţiune, căci între pârâţi şi unitatea locativă contractul nu mai producea efecte, iar cu noii proprietari nu au încheiat un astfel de contract, aceştia din urmă nemaiavând obligaţii decurgând din O.U.G. nr. 40/1999, iar pârâţii nu s-au manifestat în sensul iniţierii unor astfel de raporturi contractuale.
În concluzie, începând cu momentul noiembrie 2006, pârâţii au folosit acest bun fără un titlu locativ, împiedicând proprietarul în exercitarea deplină a atributelor ce intră în conţinutul dreptului său.
Bunul a fost eliberat de pârâţi începând cu momentul 1 noiembrie 2009, (moment la care au încetat contractele cu furnizorii de utilităţi, moment apreciat de instanţă ca rezonabil în părăsirea imobilului, având în vedere că fiind în cursul unui anotimp de iarnă, în lipsa acestor utilităţi, imobilul nu mai oferea condiţiile de confort normale.)
Condiţiile angajării răspunderii civile delictuale a pârâţilor pentru utilizarea în mod abuziv a acestui bun, în acest interval sunt îndeplinite, potrivit art. 998-999 C civil, cu consecinţa reparării integrale a prejudiciului cauzat.
Reclamanţii au propus ca modalitate de cuantificare a acestui prejudiciu, chiria lunară pe care reclamanţii ar fi putut să o perceapă în mod rezonabil.
Instanţa reţine că bunul imobil folosit de pârâţi are o componenţă (casă cu suprafaţă locativă mare, anexe, garaj şi teren) şi o situare (centrală) în măsură să furnizeze un confort ridicat.
Din această perspectivă preţul lunar al unei chirii a fost apreciat de expert la nivelul 750-1500 euro (f81). Cu toate acestea reclamanţii au solicitat un prejudiciu echivalent al unei chirii situate la nivelul minim de 400 euro pe lună, similar celui calculat de Stat în închirierea unor astfel de imobile, conform O.U.G. nr. 9/2008, cunoscut fiind că preţurile conţinute de acest act normativ sunt inferioare celor reglementate în mod liber în cadrul relaţiilor contractuale.
În concluzie, apreciind ca fiind rezonabil acest cuantum de 14400 euro (36 lunix400euro=14400 euro), instanţa va admite integral această cerere.
Pe fondul constatării reciprocităţii obligaţiilor, al îndeplinirii condiţiilor prevăzute de art. 1144 C civil, instanţa va dispune compensarea integrală a creanţei recunoscute pârâţilor – reclamanţi reconvenţionali PM şi PC, prin moştenitorii PM, Popescu Ioana şi Mihu Sânziana Mihaela, cu creanţa recunoscută reclamanţilor PP şi PM.
În privinţa cererii formulate de pârâţii reclamanţi reconvenţionali în dosarul 1435/320/2007, de instituire a unui drept de retenţie în favoarea reclamanţilor reconvenţionali asupra bunului imobil, înscrierea în Cf a acestui drept.
Instanţa apreciază că, având în vedere că în cauză soluţia a fost de compensare integrală a creanţelor recunoscute reciproc părţilor, nu se mai justifică instituirea acestui drept din perspectiva efectelor pe care le produce acesta.
De altfel nici nu ar fi fost posibilă instituirea acestui drept, în condiţiile în care detenţia a fost pierdută, reclamanţii reconvenţionali, relevând odată cu concluziile finale vânzarea bunului de către noii proprietari.
Având în vedere că părţile au susţinut prin taxe de timbru şi onorarii cheltuielile realizate cu acest proces, în funcţie de specificul cererilor formulate, faţă de dispoziţiile art. 276 C.pr.civ, instanţa va dispune compensarea acestora.
