Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. 2887/320/2010, la data de 01.03.2010, reclamantul VG a solicitat în contradictoriu cu pârâta BVF să se dispună obligarea acesteia la plata sumei totale de 273.150 lei, din care 90.000 lei reprezentând avans achitat la data de 12.10.2007 şi 183.150 lei reprezentând penalităţi de întârziere calculate în temeiul Antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat de către notarul public Albulescu Felicia Doiniţa la data de 12.10.2007, actualizarea sumei de mai sus la data plăţii efective, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acţiunii, reclamantul a arătat că la data de 12.10.2007 s-a încheiat Antecontractul de vânzare-cumpărare între el şi pârâtă, obiectul convenţiei încheiată între părţi privea transmiterea de către pârâtă , prin vânzare-cumpărare a dreptului de proprietate asupra unui teren în suprafaţă de 2480 m.p., înscris în Titlul de proprietate nr. 111872/24.06.1994, dobândit de către pârâtă prin moştenire.
În continuare reclamantul a arătat că prin acord de voinţă între ambele părţi au stabilit preţul înstrăinării bunului imobil la suma de 91.000 lei, reclamantul achitând pârâtei, în faţa notarului, suma de 90.000 lei, cu titlu de avans.
Totodată reclamantul a mai arătat că pârâta s-a obligat ca în termen de 90 de zile de la data încheierii convenţiei, respectiv până la data de 12.01.2008, să finalizeze formalităţile necesare semnării contractului de vânzare-cumpărare şi să-l convoace pe reclamant în faţa notarului, în vederea încheierii acestui contract în forma autentică.
De asemenea reclamantul a mai precizat că au înscris în convenţie şi o clauză penală obligându-se pârâta ca în situaţia în care, din culpa sa, în termen de 90 de zile de la semnarea antecontractului de vânzare cumpărare, nu va îndeplini formalităţile legale necesare, iar contractul de vânzare-cumpărare nu se va încheia la termenul convenit, s-a obligat ca în a 91-a zi, respectiv 13.01.2008 să restituie suma de 90.000 lei, iar în cazul în care nu va restitui această sumă la data de 13.01.2008 va datora penalităţi de întârziere de 0,5% pe zi calculate la suma datorată.
De asemenea şi reclamantul s-a obligat ca în situaţia în care pârâta îndeplineşte toate formalităţile legale necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi totuşi acesta nu se încheie în faţa notarului din culpa sa, să piardă avansul de 90.000 lei.
În continuare reclamantul a mai arătat că pârâta nu şi-a achitat obligaţiile stipulate prin convenţie şi nici nu a returnat suma achitată cu titlu de avans până la data introducerii acţiunii, aceasta obligându-se ca începând cu data de 13.01.2008 să plătească reclamantului o penalitate de întârziere în cuantum de 0,5% pe zi, calculată la suma datorată.
De asemenea reclamantul a mai precizat că a somat pârâta pentru plata debitului prin judecătoresc la data de 08.01.2009, dată la care s-a constituit dosarul execuţional nr. 3/E/2009, iar prin procesul-verbal încheiat la data de 27.01.2009, pârâta a recunoscut suma şi s-a obligat a o plăti.
În drept, s-au invocat dispoziţiile art.969, 970, 1069, 1070, 1079 şi 1081 Cod civil, art.2 alin.1 lit.b) C.pr.civ.
Pârâta a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii ca nefondată, şi obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare pârâta a menţionat că datorită unor împrejurări mai presus de voinţa sa nu s-a putut proceda la perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare astfel cum s-a convenit în Antecontractul de vânzare-cumpărare, sens în care pentru a diminua neplăcerile cauzate reclamantului derivate din această situaţie, pârâta a acceptat ca în schimbul terenului arabil extravilan pe care l-a promis spre vânzare, să înstrăineze către fiica şi ginerele reclamantului, un alt teren, acesta intravilan, în suprafaţă de 340 mp, aşa cum rezultă din Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2238/22.05.2008, contract care a fost semnat chiar de către reclamant în calitate de mandatar al cumpărătorilor menţionaţi într-însul. Astfel fiind pârâta a apreciat că reclamantul din prezenta cauză a fost dezdaunat de pierderile derivate din antecontractul de vânzare-cumpărare anterior încheiat.
În drept, pârâta nu şi-a întemeiat apărarea.
Reclamantul a depus concluzii scrise prin care a reiterat în esenţă aceleaşi motive şi solicitări din cererea introductivă.
La termenul de judecata din 08.06.2011 instanta a respins exceptia necompetentei materiale invocata de catre parata pentru considerentele expuse in incheierea de sedinta pronuntata la acea data, incheiere ce face parte integranta din prezenta hotarare.
În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri, fiind depuse la dosar: de vânzare-cumpărare (f.5), cerere de silită (f.6), proces-verbal (f.7), împuternicire avocaţială (f.129), dovada achitării taxei de timbru (f.13), invitaţie (f.21), extras CF (f.22), contract de vănzare-cumpărare provizoriu (f.23), specială (f.24), contract de vânzare cumpărare (f.25), hotărârea nr. 237 (f.26), titlu de proprietate (f.27), încheiere nr. 30488 (f.29), certificat de moştenitor (f.30-31), adresa nr. 7665/03.06.2011 (f.56), adresa nr. 7948/08.06.2011 (f.59).
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:
La data de 12.10.2007 intre reclamant si parata s-a încheiat Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat de BN Albulescu sub nr. 5462/12.10.2007 (f.5 din dosar). Obiectul convenţiei încheiată între părţi privea obligatia asumata de catre pârâtă, de a transmite cumparatorului prin incheierea unui contract autentic vânzare-cumpărare, dreptul de proprietate asupra unui teren în suprafaţă de 2480 m.p., înscris în Titlul de proprietate nr. 111872/24.06.1994, dobândit de către pârâtă prin moştenire. In acest sens, pârâta s-a obligat ca în termen de 90 de zile de la data încheierii convenţiei, respectiv până la data de 12.01.2008, să finalizeze formalităţile necesare semnării contractului autentic de vânzare-cumpărare şi să-l convoace pe reclamant în faţa notarului, în vederea încheierii acestui contract în forma autentică.
Preţul înstrăinării bunului imobil a fost stabilit de parti la suma de 91.000 lei, reclamantul achitând pârâtei, în faţa notarului, suma de 90.000 lei, cu titlu de avans, asa cum rezulta din continutul antecontractului mai sus mentionat.
De asemenea, instanta retine faptul ca prin antecontractul in discutie partile au stabilit de comun acord o clauză penală prin care si-au cuantificat anticipat despagubirile in caz de nerespectare a conventiei de catre una dintre parti si anume: – în situaţia în care, din culpa paratei, în termen de 90 de zile de la semnarea antecontractului de vânzare cumpărare, aceasta nu va îndeplini formalităţile legale necesare, iar contractul de vânzare-cumpărare nu se va încheia la termenul convenit, pârâta s-a obligat ca în a 91-a zi, respectiv 13.01.2008 să restituie suma de 90.000 lei, iar în cazul în care nu va restitui această sumă la data de 13.01.2008 va datora penalităţi de întârziere de 0,5% pe zi calculate la suma datorată; în situaţia în care pârâta îndeplineşte toate formalităţile legale necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi totuşi acesta nu se încheie în faţa notarului din culpa cumparatorului, acesta urma să piardă avansul de 90.000 lei ( alineat 7 si 8 din antecontract).
Verificand continutul antecontractului, instanta mai constata si faptul ca partile nu au stabilit vreun pact comisoriu expres care sa reglementeze modul de desfiintare al antecontractului in caz de nerespectare, iar prin clauza penala anterior analizata nefacandu-se altceva decat sa se stabileasca cuantumul despagubirilor in caz de desfiintare a antecontractului. Asadar, conditiile in care intervine rezolutiunea antecontractului sunt cele stabilite de dreptul comun, si anume rezolutiunea judiciara reglementata prin art. 1020-1021C. civ.
Reclamantul a solicitat instantei de judecata să se dispună obligarea paratei la plata sumei totale de 273.150 lei, din care 90.000 lei reprezentând avans achitat la data de 12.10.2007 şi 183.150 lei reprezentând penalităţi de întârziere calculate în temeiul Antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat de către notarul public Albulescu Felicia Doiniţa la data de 12.10.2007, actualizarea sumei de mai sus la data plăţii efective.
In motivarea in fapt a actiunii reclamantul a invocat faptul ca parata nu si-a indeplinit culpabil obligatia contractuala, motiv pentru care a solicitat instantei sa faca aplicarea clauzei penale anterior analizate. Instanta constata insa ca reclamantul nu a investit instanta si cu un petit de rezolutiune a antecontactului si nici nu a facut dovada faptului ca anterior formularii prezentei actiuni contractul ar fi fost desfiintat de catre parti sau de catre o alta instanta de judecata. Clauza penala isi are aplicabilitate doar in situatia in care antecontractul ar fi desfiintat si partile ar trebui repuse in situatia anteriora, rolul clauzei penale fiind acela de a cuantifica cu anticipatie modalitatea in care partile urmeaza sa fie repuse in situatia anterioara.
Nefiind investita cu un petit de rezolutiune, instanta nu se poate pronunta asupra acestui aspect si nici nu poate analiza daca partile si-au indeplinit sau nu obligatiile, daca se poate imputa vreo culpa, daca exista o punere in intarziere prealabila ( in sensul executarii obligatiilor contractuale, iar nu in sensul solicitarii directe a despagubirilor stabilite prin clauza penala, cum aparent se face prin somatia expediata de catre reclamant prin judecatoresc). Adica, instanta nu poate analiza conditiile prevazute de art. 1020-1021 C. civ. pentru a stabili ca, antecontractul se desfiinteaza si partea culpabila poate fi obligata la despagubiri in conformitate cu clauza penala. Aceasta, cu atat mai mult cu cat, parata, prin apararea sa, nu invoca o desfiintare a antecontractului de comun acord, ci faptul ca a intervenit o novatie ( prin schimbare de de obiect si de creditor) si ca in aceste conditii ea si-ar fi indeplinit obligatiile contractuale asa cum acestea ar fi fost modificate, neimpunandu-se obligarea ei la daune interese conform clauzei penale. Temeinicia apararilor invocate de catre parata referitoare la intervenirea novatiei nu vor fi analizate de catre instanta, din acelasi considerent si anume, ca obiectul dedus judecatii nu este rezolutiunea antecontractului, pentru a se verifica daca partile si-au indeplinit sau nu obligatiile si daca aceste obligatii au fost modificate pe parcurs. Tot astfel, instanta constata ca procesul verbal intocmit de executorul judecatoresc la 27 ianuarie 2007 (aflat in copie la fila 7 din dosar), in mare parte ilizibil, nu face dovada unui acord de vointa intervenit intre parti in sensul desfiintarii conventionale a antecontractului sau a modificarii antecontractului prin instituirea unui pact comisoriu expres de grad IV. Chiar si daca ar fi fost asa ( adica daca s-ar fi stabilit de catre parti ulterior un pact comisoriu expres de grad IV) tot ar fi fost necesara formularea unui petit de rezolutiune, insa nu in sensul ca instanta sa se pronunte asupra acestui aspect, ci doar sa constate intervenirea rezolutiunii.
Deoarece reclamantul, in baza disponibilitatii care guverneaza procesul civil, nu a inteles sa investeasca instanta si cu un petit de rezolutiune a antecontractului in discutie, instanta constata ca aceasta conventie este in fiinta, motiv pentru care nu poate face aplicarea clauzei penale, asa cum solicita reclamantul prin actiunea introductiva.
Desi prin intampinare parata BUBAU VIORICA FELICIA a solicitat obligarea reclamantului la suportarea cheltuielilor de judecata, totusi nu a facut dovada acestor cheltuieli, motiv pentru care, in aplicarea dispozitiilor art. 274 C. civ. raportat la art. 1169 C. civ. instanta nu va dispune obligarea reclamantului, cazut in pretentii, la suportarea cheltuielilor de judecata solicitate de parata.
