TRIBUNALUL BRASOV
Sectia civila
DECIZIA CIVILA NR. 400 / R
Sedinta publica din 08 aprilie 2011
Completul compus din:
PRESEDINTE – D.M.
Judecator – C. T. S.
Judecator – O. .
Grefier – C. M. A.
Pentru astazi fiind amanata pronuntarea asupra recursului declarat de catre paratul B. C. impotriva sentintei civile nr. 2803, pronuntata de catre Judecatoria Brasov la data de 5 martie 2010, in dosarul nr. 1210/197/2009, avand ca obiect constatare nulitate act juridic.
La apelul nominal facut in sedinta publica, la pronuntare, se constata lipsa partilor.
Procedura de citare este legal indeplinita.
Dezbaterile in cauza de fata au avut loc in sedinta publica din 24 martie 2011, cand partile, prin reprezentanti conventionali, au pus concluzii in sensul celor consemnate in incheierea de sedinta de la acel termen de judecata, care face parte integranta din prezenta, iar instanta, din lipsa de timp pentru deliberare, in temeiul art. 260 alin 1 Cod procedura civila, a amanat pronuntarea, pentru data de 01.04.2011 si apoi pentru data de 08.04.2011, cand, in aceeasi compunere, a hotarat urmatoarele:
T R I B U N A L U L :
Asupra recursului de fata:
Prin sentinta civila nr. 2803/2010 a Judecatoriei Brasov a fost admisa exceptia lipsei coparticiparii procesual pasive cu privire la petitul avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare incheiat intre SC R. Brasov SRL si paratul T. G., cu privire la imobilul situat in Brasov, str. R. nr. x, inscris in CF 403 la A+5, nr. top. 5462/1/4, 5462/2/4, lotul IV; a fost admisa in parte actiunea formulata de S.M. si continuata de mostenitorii B. M. si B. GHE. in contradictoriu cu paratii SC R. SRL, B. C., TUDOR GHE., N. C..
S-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare nr. 23152, incheiat la data de 20.10.1997, intre Statul Roman prin RA R. Brasov si paratul B.C. cu privire la imobilul situat in Brasov, str. R. nr. 56-58, identificat in prezent in CF 403 nr. top 5462/1/3, 5462/2/3 totul per IV, ap. 2 d situat la etajul 1, compus din o camera, bucatarie si grup sanitar si la nr. top 5462/2/1/3, 5462/2/3 totul per VII ap. 2g, situat la et. 1, compus din doua camere.
A fost respinsa cererea formulata de reclamanta S.M.si continuata de mostenitorii B.M.si B.G.in contradictoriu cu paratul T. G. ca inadmisibila.
A fost respinsa cererea formulata de reclamanta S.M.si continuata de mostenitorii B.M.si B.G.in contradictoriu cu parata N.A. ca fiind formulata in contradictoriu cu o persoana fara calitate procesual pasiva.
A fost respinsa cererea formulata de reclamanta S.M.si continuata de mostenitorii B.M.si B.G. avand ca obiect rectificare de carte funciara, in contradictoriu cu paratii B.C., T.G., N.C.ca fiind formulata in contradictoriu cu persoane fara calitate procesual pasiva.
Au fost obligati paratii SC RIAL SRL si B.C. la plata catre reclamanti a cheltuielilor de judecata in valoare de 750 lei fiecare.
Pentru a pronunta aceasta solutie, Judecatoria Brasov a retinut urmatoarele:
Prin actiunea inregistrata pe rolul Judecatoriei Brasov la data de 14.08.2002, sub nr. 19/197/2002 (numar vechi 13866/2002), reclamanta S.M. a solicitat in contradictoriu cu paratii SC RIAL SRL, B.C. Titi, T.G. si N.C. constatarea nulitatii absolute a contractelor de vanzare cumparare incheiate intre:
-SC Rial SRL si paratul B.C. Titi, avand ca obiect spatiul situat in Brasov, str. Republicii nr. 58, apartament 2 d, inscris in CF 403 Brasov, A+16, nr. top. 5462/1/3, 5462/2/3, totul /IV, apartament 2 e, inscris in CF nr. 403 Brasov la A+17, nr. top 5462/1/3, 5462/2/3 totul /V si apartament 2 g inscris in CF nr. 403 Brasov la A+19, nr. top 5462/1/3, 5462/2/3 totul /VII;
-SC Rial SRL si paratul T.G., avand ca obiect spatiul situat in Brasov, str. R. nr. 58, inscris in CF nr. 403 Brasov, la A+15, nr. top. 5462/1/4, 5462/2/4 totul /IV, gradina in suprafata de 288,80 mp, partial ocupata de constructii neinregistrate in cartea funciara;
-SC Rial SRL si parata N.C., avand ca obiect spatiul situat in Brasov, str. R. nr. 58, inscris in CF 403 Brasov, la A+5, nr. top. 5462/1/4, 5462/2/4 lotul IV, gradina in suprafata de 288,8 mp, partial ocupata de constructii neinregistrate in cartea funciara.
De asemenea, reclamanta a mai solicitat instantei, ca prin hotararea pronuntata, sa dispuna rectificarea cartilor funciare in sensul radierii dreptului de proprietate al cumparatorilor, paratii B.C. Titi, T.G., N.C., si readucerea la situatia initiala, respectiv inscrierea Statului Roman, iar apoi radierea dreptului statului si restabilirea situatiei anterioare de carte funciara, in sensul inscrierii reclamantei cu titlu de drept de cumparare in baza actului initial 1350/1941, radiindu-se totodata si dreptul de administrare operativa inscris in favoarea ILL Brasov de sub C 28, CF 403 Brasov.
In motivarea actiunii, reclamanta arata ca proprietatea asupra imobilelor descrise anterior a apartinut in parti egale in indiviziune lui A.S.si M. S.. La data de 28.07.1948 imobilul a fost nationalizat, fiind preluat de ILL Basov. Parata Sc Rial SRL Brasov a inchiriat imobilul catre chiriasi, iar apoi l-a instrainat, desi paratii au fost notificati verbal si in scris, cu confirmare de primire din data de 25.10.1999. Astfel, reclamanta invedereaza ca instrainarea catre chiriasi a imobilelor s-a facut cu rea credinta.
In drept au fost invocate dispozitiile art. 948, art. 966 C.civ, Lg. 10/2001.
In probatiune, reclamanta a solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri, depunand la dosarul cauzei copia CF nr. 403 Brasov, CF nr. 11021 Brasov, act de dezmembrare, contract de vanzare cumparare si partaj voluntar autentificat sub nr. 643 la data de 28.03.2001 la BNP Csorik Ecaterina, act de dezmembrare si act aditional la contractul de vanzare cumparare si partaj voluntar, autentificat sub nr. 686 din data de 03.04.2001 la BNP Csorik Ecaterina, expertiza topografica, proces verbal nr. 872/1997, proces verbal nr. 2987/2000, copia sentintei civile nr. 1860/A/1999/14.12.1998 a Tribunalului Brasov, pronuntata in Dosarul nr. 6077/1998, Decizia nr. 54/R/13.01.2000, pronuntata in Dosarul nr. 3749/C/R/1999 al Curtii de Apel Brasov, Decizia nr. 472/R/1997 pronuntata in Dosarul nr. 341/C/R/1997 al Curtii de Apel Brasov, sentinta civila nr. 14960/17.11.1994 pronuntata in Dosarul nr. 9111/1993 de Judecatoria Brasov, Decizia civila nr.1258/A/17.09.1996 pronuntata de Tribunalul Brasov in Dosarul nr. 68/1995.
Parata, N.C., a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata.
Pe cale de exceptie, parata a invocat exceptia lipsei calitatii procesual pasive, aratand in motivare ca nu a perfectat pana la acel moment contractul de vanzare cumparare asupra partii din imobil pe care o detine in baza contractului de inchiriere incheiat cu SC Rial SRL.
Se mai arata ca actiunea reclamantei este lipsita de interes, deoarece situatia de carte funciara este restabilita, astfel cum rezulta chiar din inscrisurile depuse de reclamanta la dosarul cauzei.
Intampinarea nu a fost intemeiata in drept.
In probatiune, parata a solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri, depunand la dosarul cauzei extras de carte funciara nr. 403 localitatea Brasov, copia contractului de inchiriere inregistrat la SC Rial SRL sub nr. 7951/25.05.1999, copia contractului de inchiriere incheiat intre S.M. reclamanta, si parata N.C., copia declaratiei autentificate data de reclamanta, prin care constituie in favoarea paratei drept de superficie pe durata existentei constructiei asupra lotului ce va rezulta in urma dezmembrarii imobilului.
Paratul, T.G., a formulat intampinare, prin care a solicitat respingere actiunii formulate de reclamanta, ca neintemeiata.
In motivare, paratul arata ca a procedat, in temeiul dispozitiilor art. 9 Lg. 112/1995 la cumpararea apartamentului pe care il detinea cu titlu de inchiriere in imobilul situat in Brasov, str. Republicii nr. 58, in baza contractului de inchiriere nr. 4720/17.11.1983. Dupa expirarea termenului prevazut de dispozitiile art. 14 din Lg. 112/1995, paratul a formulat o cerere de cumparare a locuintei pe care o ocupa, incheind contractul de vanzare cumparare nr. 23685/13.04.1998.
Se mai arata ca, la momentul perfectarii contractului de vanzare cumparare, imobilul din strada R. nr. 58 nu facea obiectul vreunui litigiu in fata instantelor de judecata si nici al unei proceduri administrative prin care sa se fi tins la revendicarea acestuia de catre fostii proprietari. Astfel, este edificator continutul adresei din data de 08.01.1998 emisa de fosta RA Rial Brasov, prin care se arata in mod expres ca doar imobilul din Brasov, str. R. nr. 56 facuse obiectul unui litigiu, nu si imobilul de la nr.58. Avand in vedere continutul acestei adrese, paratul arata ca a cumparat cu totala buna credinta apartamentul pe care il ocupase anterior in calitate de chirias.
Fata de aceste considerente, paratul invedereaza ca a cumparat in conditii de legalitate imobilul.
Insasi reclamanta recunoaste ca notificarea scrisa adresata cu confirmare de primire catre parati, a fost comunicata doar la data de 25.10.1999, la mai mult de un an si jumatate de la data incheierii contractului de vanzare cumparare, astfel ca buna credinta a paratului nu poate fi pusa in discutie.
Paratul mai arata ca hotarare judecatoreasca prin care s-a dispus retrocedarea imobilului catre reclamanta a ramas irevocabila la data de 13.01.2000, aspect care conduce odata in plus la concluzia ca paratul a contractat cu buna credinta cu reprezentantul Statului Roman, acesta figurand in cuprinsul cartii funciare ca si proprietar necontestat asupra imobilului. Mai mult, paratul nu a fost parte in procesul ce a avut ca obiect revendicarea, astfel ca nu a avut cunostinta de demararea acestuia.
In aparare au mai fost invocate dispozitiile art. 46 alin. 2 teza finala Lg. 10/2001, potrivit caruia sunt considerate valide si exceptate de la sanctiunea nulitatii contractele de vanzare cumparare incheiate cu buna credinta, cu privire la imobilele preluate de stat fara titlu valabil.
Cu privire la cel de al doilea capat al cererii formulate de reclamanta, paratul invoca exceptia lipsei calitatii procesual pasive.
In drept, intampinarea a fost intemeiata pe dispozitiile art. 46 alin.2 Lg 10/2001.
In probatiune, reclamantul a solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri, interogatoriul reclamantei.
In probatiune, reclamantul a solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri, interogatoriul reclamantei.
La dosar au fost depuse inscrisuri, respectiv copia contractului de vanzare cumparare nr. 23685/13.04.1998, adresa RA Rial Brasov din data de 08.01.1998.
Paratul, B.C. Titi, a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea actiunii formulate ca neintemeiata, cu aceeasi motivare in fapt si in drept ca si a paratului T.G..
Cu privire la cel de al doilea capat al cererii formulate de reclamanta, paratul invoca excep?ia lipsei caliatii procesual pasive, avand in vedere ca dreptul de proprietate dobandit nu a fost intabulat in cartea funciara.
In drept, intampinarea a fost intemeiata pe dispozi?iile art. 46 alin.2 Lg 10/2001.
La dosar au fost depuse inscrisuri, respectiv copia contractului de vanzare cumparare nr. 23152/1997, adresa RA Rial Brasov din data de 08.01.1998.
Parata, SC Rial SRl, a formulat intampinare (fila 86), prin care a solicitat respingerea actiunii formulate ca neintemeiata.
In motivare se arata ca imobilul in litigiu a trecut in proprietatea Statului Roman prin nationalizare, in baza Decretului nr. 119/1948. In baza acestui titlu, Statul Roman s-a intabulat in cartea funciara nr. 403 cu actul 881/1950, dreptul sau fiind opozabil tertilor. Imobilul fiind preluat de stat cu titlu valabil, a intrat sub incidenta Lg. 112/1995, fiind instrainat in temeiul acestei legi, cu respectarea conditiilor impuse de dispozitiile legale.
Se mai arata ca legea speciala in temeiul careia au fost incheiate contractele de vanzare cumparare prevede numai doua conditii: cumparatorii sa aiba calitatea de chiriasi ai Statului si sa opteze pentru cumpararea locuintei, conditii ce au fost indeplinite la momentul perfectarii actelor de catre paratii B.C. Titi si T.G.. Contractele de vanzare cumparare au fost incheiate dupa expirarea termenului de 6 luni, prevazut de dispozitiile art. 14 Lg. 112/1995.
Parata mai invedereaza ca, la data incheierii contractelor de vanzare cumparare, in cartea funciara nu era notat niciun litigiu cu privire la imobilele ce au facut obiectul contractelor. Astfel, cumparatorii s-au intemeiat pe cuprinsul cartii funciare, care, la foaia de proprietate mentiona ca proprietar Statul Roman.
In cauza sunt incidente dispozitiile art. 46 pct. 1 Lg. 10/2001, potrivit caruia actele juridice de instrainare, avand ca obiect imobile ce cad sub incidenta acestei legi sunt valabile daca au fost incheiate cu respectarea legilor in vigoare la momentul instrainarii.
Nu se poate retine nici sustinerea reclamantei, potrivit careia partile au fost de rea credinta la incheierea actelor, deoarece paratii nu aveau obligatia de a cunoaste validitatea titlului statului, validitate ce poate fi analizata doar de catre instantele de judecata atunci cand sunt sesizate de catre cei interesati, si nu de organele indrituite sa aplice prevederile Lg. 112/1995, cu atat mai putin de catre cumparatori.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 115-118 C.pr.civ..
In probatiune, parata a solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri.
Reclamanta, S.M. a formulat si a depus la dosarul cauzei la termenul din data de 31.01.2003, raspuns la intampinarile formulate.
Aceasta invedereaza, referitor la apararile formulate de parata N.C., ca interesul in promovarea actiunii este justificat si fata de aceasta parata, care are si calitate procesual pasiva in cauza, deoarece, imobilul in litigiu a fost dobandit de reclamanta, cu titlu de drept de cumparare in indiviziune. Dupa inscrierea dreptului de proprietate in cartea funciara, a avut loc punerea in posesie asupra imobilului inscris in CF nr. 404 Brasov, nr. top. 5462/1, 5462/2, compus din casa de piatra si curte, in suprafata de 289,8 mp si gradina in suprafata de 243 mp., astfel cum rezulta din procesul verbal nr. 2987/30.08.2000. Ulterior, parata SC Rial SRL a refuzat sa predea situatia chiriasilor, astfel ca reclamanta a notificat toate persoanele care locuiau in imobil, printre care si pe parata N.C., invederandu-le ca au obligatia de a incheia contract de inchiriere cu adevaratul proprietar al imobilului. Astfel, constructiile neintabulate in cartea funciara sunt tot proprietatea reclamantei, care le-a edificat in anul 1948, fara a le mai intabula in cartea funciara din cauza evenimentelor ce au urmat acestei perioade.
Referitor la intampinarile formulate de paratii T.G. si B.C., reclamanta solicita respingerea apararilor acestora, prin care se prevaleaza de aplicabilitatea dispozitiilor art. 46 alin. 2 teza finala Lg. 10/2001, deoarece, inca din anul 1993, pe rolul Judecatoriei Brasov, s-a aflat dosarul nr. 9111, finalizat prin Decizia nr. 472/R pronuntata de Curtea de Apel Brasov, obiectul fiind revendicarea imobilelor situate in strada Republicii nr. 56-58. In acest dosar, calitatea de parati au avut-o si Municipiul Brasov, prin Primar, precum si SC Rial SRL, mentionandu-se ca imobilul de la nr. 56-58 de pe strada R. formeaza un tot unitar.
La termenul din data de 31.01.2003 (fila 99), in temeiul dispozitiilor art. 137 alin. 1 C.pr.civ., instanta a pus in discutia in contradictoriu a partilor exceptia lipsei calitatii procesual pasive a paratei N.C., exceptie ce a fost admisa cu motivarea din incheierea de sedinta de la acea data, care face corp comun cu prezenta hotarare.
De asemenea, in temeiul dispozitiilor art. 167 C.pr.civ., instanta a incuviintat pentru reclamanta proba cu inscrisuri, iar pentru parata SC Rial SRL si paratul B.Gh. a incuviintat proba cu inscrisuri si interogatoriul reclamantei.
La termenul din data de 28.02.2003 (fila 108), instanta a pus in discutia partilor cererea reclamantei de completare a actiunii, prin care se solicita introducerea in cauza a Statului Roman, prin Ministerul Finantelor Publice, respingand aceasta cerere cu motivarea ca nu poate fi primita la un asemenea moment procesual, fata de opozitia celorlalte parti.
La termenul din data de 21.03.2003 (fila 113), reclamanta a solicitat conexarea prezentei cauza la dosarul nr. 1820/2003 al Judecatoriei Brasov. La termenul din data de 18.04.2003 (114), apreciind ca intre cele doua cauza nu exista legatura, in temeiul dispozitiilor art. 164 C.pr.civ, instanta a respins exceptia conexarii ca neintemeiata. Apreciind, insa, ca solutionarea prezentei cauze depinde de solutionarea dosarului nr. 1820/2003, in temeiul dispozitiilor art. 244 alin. 2 pct. 2 C.pr.civ., instanta a dispus suspendarea judecarii cauzei.
Calitatea procesuala activa a fost preluata in cauza de mostenitorii reclamantei S.M. B. Gh. si B. M., fiind depus la dosar certificat de mostenitor nr. 467/09.10.2003 (fila 127).
Prin sentinta civila nr. 2372/16.03.2007 instanta a admis exceptia perimarii invocata din oficiu si a constatat perimata actiunea in dosarul nr. 19/197/2002.
Impotriva acestei solutii, reclamantii au formulat recurs, inregistrat pe Rolul Tribunalului Brasov la data de 19.05.2008. Prin Decizia Civila nr. 1082/R/03.11.2008, Tribunalul Brasov a admis recursul formulat, a dispus casarea sentintei civile nr. 2372/16.03.2007 si trimiterea cauzei spre continuarea judecatii Judecatoriei Brasov.
Dosarul a fost inregistrat pe rolul Judecatoriei Brasov la data de 27.01.2009, sub nr. 1210/197/2009.
La termenul din data de 27.03.2009, reclamantii, B. Gh. si B. M., in calitate de mostenitori ai defunctei S.M. au formulat si depus la dosarul cauzei o precizare de actiune (filele 23-27), prin care arata ca inteleg sa se judece in contradictoriu cu paratii SC RIAL SRL, T.G. si T. K., B.C.T., solicitand instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa dispuna constatarea nulitatii absolute a contractelor de vanzare cumparare incheiate intre SC Rial SRL si ceilalti parati, precum si obligarea paratilor a lasa in deplina proprietate si posesie locuintele pe care le detin in imobilul situat in Brasov, Str. R. nr. 58, cu cheltuieli de judecata.
La dosarul cauzei reclamantii au depus inscrisuri, respectiv copia contractului de vanzare cumparare prin care autoarea reclamantilor S.M. a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului din Str. R. nr. 56-58, incheiat la data de 14.01.1941 (fila 86), notificarea din data de 28.07.1996 adresata Comisiei de aplicare a Lg. 112/1995 (fila 39), notificare din data de 19.06.1997 adresata aceleiasi comisii de catre S.M.(fila 33).
La termenul din data de 08.05.2009, fata de pozitia procesuala a paratului B.C.T., in temeiul dispozitiilor art. 132 C.pr.civ., coroborate cu art. 103 ain. 1 C.pr.civ., instanta a constatat decaderea reclamantilor din dreptul de a modifica cerere de chemare in judecata.
In temeiul dispozitiilor art. 137 alin. 1 C.pr.civ, instanta a pus in discutia partilor exceptia lipsei calitatii procesual pasive a paratilor B.C.T. si T.G. cu privire la petitul al doilea al actiunii formulate de reclamanta, avand ca obiect rectificarea cartii funciare, exceptie pe care a admis-0 cu motivarea din incheierea de sedinta de la acea data, care face corp comun cu prezenta hotarare (fila 123).
In temeiul dispozi?iilor art. 167 C.pr.civ,. instanta a incuviintat pentru parti proba cu inscrisuri.
De asemenea, fata de petitul avand ca obiect constatarea nulita?ii absolute a contractului de vanzare cumparare incheiat intre SC Rial SRL si T.G., contractul nr. 23685/13.04.1998, instanta, din oficiu, a invocat si a pus in discu?ia par?ilor, in temeiul dispozitiilor art. 137 alin. 1 C.pr.civ., exceptia lipsei coparticiparii procesual pasive, exceptie ce a fost unita cu fondul cauzei, in temeiul dispozi?iilor art. 137 alin. 2 C.pr.civ..
Analizand actele si lucrarile cauzei Judecatoria a retinut urmatoarele:
Reclamanta S.M. decedata pe parcursul procesului, la data de 29.09.2003, astfel cum rezulta din certificatul de deces seria DR nr. 561299 (fila 28), a dobandit dreptul de proprietate in indiviziune, impreuna cu numitul A.S., asupra imobilului situat inscris in CF nr. 403, nr. top. 5462/1 si nr. top 5462/2, precum si CF nr. 11021 sub nr. top 5461, imobil situat in Brasov, str. R. C. I nr. 56-58, prin contractul de vanzare cumparare incheiat la data de 14.01.1941 (fila 86).
Acelasi imobil a fost preluat de Statul Roman in baza Decretului nr. 119/1948. In baza acestui titlu, Statul Roman s-a intabulat in cartea funciara nr. 403 cu actul 881/1950.
De pe urma defunctului S. A. ( decedat la data de 29.03.1984), reclamanta S.M. in calitate de fiica, a fost singura mostenitoare, dobandit cota indiviza de ˝ din imobilul descris anterior, astfel cum rezulta din certificatul de mostenitor nr. 315 din data de 28.09.2000 eliberat de BNP P. V.
Instanta a retinut ca, prin sentinta 14960/17.11.1994, ramasa definitiva si irevocabila (fila 30, dosar nr. 19/197/2002), pronuntata in Dosarul nr. 9111/1993 al Judecatoriei Brasov s-a admis actiunea formulata de reclamanta S.M. in contradictoriu cu Primaria municipiului Brasov si SC RIAL SRL, paratii fiind obligati sa lase reclamantei in deplina proprietate si linistita posesie imobilul situat in str. R. nr. 56, inscrisi in CF nr. 11021 Brasov, nr. top. 5461.
Punerea in posesie a reclamantei s-a facut la data de 21.08.1997, astfel cum reiese din procesul verbal nr. 872/1997 (fila 11) incheiat de judecatoresc Tereaca Cornel.
Prin decizia civila nr. 1860/A/27.09.1999 pronuntata de Tribunalul Brasov in Dosarul nr. 1632/1999 (fila 20, dosar nr. 19/197/2002) s-a admis apelul formulat de reclamanta impotriva sentintei civile nr. 16509/14.12.1998 pronuntata in dosarul nr. 6077/1998 (fila 19), si s-a constatat ca imobilul situat in Brasov, str. R. nr. 58, inscris in CF nr. 403 Brasov, nr. top. 5462/1, 5462/2 a fost preluat de stat fara titlu valabil, neintrand sub incidenta Decretului nr. 119/1948. Pe cale de consecinta, instanta a dispus rectificarea cartii funciare in sensul inscrierii dreptului de proprietate in CF 403 sub nr. top.5462/1, 5462/2 compus din casa de piatra si curte in suprafata 289,8 mp si gradina in suprafata de 243 mp, radierea dreptului de proprietate al Statului si inscrierea pe numele fostilor tabulari, S.M. si S. A.. Prin aceeasi decizie, paratele au fost obligate sa predea reclamantei in deplina proprietate si posesie imobilul descris anterior. Hotararea mentionata a ramas irevocabila, prin respingerea recursului, astfel cum reiese din decizia civila nr. 54/R/13.01.2000, pronuntata in dosarul nr. 3749/C/R/1999 al Curtii de Apel Brasov (fila 21).
Punerea in posesie a reclamantei s-a facut la data de 30.08.2000, astfel cum reiese din procesul verbal nr. 2987/2000 intocmit de executorul judecatoresc Tereaca Cornel (fila 12).
Ulterior, reclamanta a intocmit un act de dezmembrare si partaj voluntar, autentificat sub nr. sub nr. 643 la data de 28.03.2001 la BNP Csorik Ecaterina (fila 13 si urmatoarele, dosar nr. 19/197/2002), dezmembrand imobilul situat in Brasov, str. R. nr. 58 , inscris in CF 403 Brasov nr. top. 5462/1, 5462/2 in patru loturi. Avand in vedere ca prin acelasi act mentionat, reclamanta a instrainat o parte din loturile nou formate, aceasta a ramas proprietara asupra imobilului inscris in CF nr. 403 Brasov, nr. top. 5462/1/4, 5462/2/4 lotul IV gradina in suprafata de 288,8 mp, cu titlu initial de vanzare cumparare in cota de ˝ si in cota de ˝, astfel cum rezulta din mentiunile de la B+21 si B+23 din cartea funciara, precum si asupra apartamentelor nr. 2/b, 2/d, 2/e, 2/g si 2/h, lotul III, cu nr. top 5462/1/3, 5462/2/3.
Instanta a mai retinut ca la data de 13.04.1998 se incheie contractul de vanzare cumparare nr. 23685 (fila 63, dosar nr. 19/197/2002) intre SC Rial SRL, pe de o parte, si T.G. si T. K., pe de alta parte, avand ca obiect imobilul apartament ce a facut obiectul contractului de inchiriere nr. 4720/17.11.1983, situat in Brasov, str. R. nr. 58.
La data de 20.10.1997 se incheie contractul de vanzare cumparare nr. 23152 intre parata SC Rial SRL si paratul B.C.T. (fila 67), avand ca obiect apartamentul situat in Brasov, str. R. nr. 56-58, ce a facut obiectul contractului de inchiriere nr. 14 din data de 23.01.1995.
A mai retinut instanta de fond ca, la data de 19.06.1997, reclamanta S.M. a formulat si inregistrat pe rolul Comisiei Locale de Aplicare a Lg. 112/1995, sub nr. 232 (fila 33), cererea prin care solicita relatii cu privire la cererea de reconstituire a dreptului de proprietate asupra imobilelor situate in Brasov, str. R. nr. 56, CF nr. 11021, str. R nr. 58, CF 403, cerere ce fusese depusa pe rolul acestei Comisii in luna iulie 2006. De asemenea, reclamanta a formulat si depus pe rolul aceleiasi comisii, la data de 14.02.2001 (fila 37) o cerere prin care solicita relatii cu privire la apartamentele ce fusesera vandute chiriasilor, in pofida notificarilor adresate acestora la acea vreme.
La fila 64 din dosarul nr. 19/197/2002 se afla adresa emisa la data de 08.01.1998, de RA RIAL Brasov, in dosarul nr. 22/1996, prin care se comunica faptul ca imobilul situat in Brasov, str. R nr. 56, inscris in CF nr. 11021 Brasov, nr. top 5461, a facut obiectul unui litigiu, iar imobilul situat la nr. 58 nu se afla in litigiu.
In urma decesului reclamantei S.M. calitatea procesuala activa a fost preluata de reclamantii B. Gh. si B. M., care au dovedit calitatea de mostenitori prin certificatul de mostenitor autentificat sub nr. 467/09.10.2003 la BNP Ivan Constantin, rectificat prin Incheierea de rectificare nr. 17164 din data de 05.11.2003 (filele 30-32).
Analizand in drept cererea de chemare in judecata, prima instanta a retinut ca , raportat la prevederile Hotararii Guvernului nr. 11/1997 (publicata in Monitorul Oficial nr. 16 din 04 februarie 1997) pentru modificarea si completarea Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinte, trecute in proprietatea statului, stabilite prin Hotararea Guvernului nr. 20/1996, in vigoare la data perfectarii contractelor de vanzare cumparare, notiunea de titlu al statului a fost redefinita, astfel ca, potrivit dispozitiilor art. 1 alin. 2 bunurile dobandite de stat in baza unui titlu erau cele apropriate prin respectarea cerintelor decretelor in vigoare la data respectiva. Aceeasi hotarare prevedea ca “(…) 4. Imobilele cu destinatia de locuinta care au fost trecute in proprietatea statului prin incalcarea dispozitiilor legale in vigoare la data intrarii lor in patrimoniul statului sau in lipsa unor reglementari legale care sa constituie fundamentul juridic al dreptului de proprietate al statului sunt considerate ca trecute in proprietatea statului fara titlu si nu intra in domeniul de aplicare al Legii nr. 112/1995. 5. Imobilele ce nu intra in domeniul de aplicare al Legii nr. 112/1995 si pentru care statul nu detine titlu de proprietate valabil pot face obiectul unei cereri de restituire sau de despagubire conform dreptului comun. (…)”
De asemenea, potrivit dispozitiilor 1 alin. (6) “In cazul in care pe rolul instantelor judecatoresti se afla cereri referitoare la imobilele prevazute la alin. (5), procedurile administrative reglementate de Legea nr. 112/1995, de restituire in natura, de acordare de despagubiri sau de vanzare catre chiriasi, se suspenda de drept pana la solutionarea definitiva si irevocabila a cererilor respective”
Potrivit dispozitiilor art. 948 C.civ., „ conditiile esentiale pentru validitatea unei conventii sunt: 1. capacitatea de a contracta; 2. Consimtamantul valabil al partii ce se obliga; 3. un obiect determinat; 4. o cauza licita”.
Potrivit dispozitiilor art. 966 c.civ., „Obligatia fără cauză sau fondată pe o cauză falsă, sau nelicită, nu poate avea nici un efect”.
Potrivit dispozitiilor art. 968 c.civ., „Obligatia fără cauză sau fondată pe o cauză falsă, sau nelicită, nu poate avea nici un efect”.
Asadar, cauza, ca si conditie de fond esentiala, de validitate si generala a actului juridic civil trebuie sa existe, sa fie reala, licita si morala. Sanctiunea care intervine in situatia cauzei ilicite a actului este nulitatea absoluta.
In contractele de vanzare cumparare, una dintre conditiile referitoare la lucrul vandut, ca obiect al contractului, este ca vanzatorul sa fie proprietarul lucrului vandut individual determinat. In caz contrar, vanzatorul nu poate transmite dreptul care face obiectul contractului. In situatia in care vanzatorul instraineaza bunul individual determinat care apartine altei persoane, solutiile adoptate difera dupa cum consimtamantul partilor a fost afectat de viciul erorii sau incheiere contractului a avut loc in cunostinta de cauza. In doctrina s-a stabilit ca vanzarea cumpararea lucrului altuia, in cunostinta de cauza, reprezinta o operatiune speculativa, avand o cauza ilicita si, deci, este nula absolut in temeiul art. 968 C.civ. ((fraus omnia corrumpit). Asadar, pentru a interveni sanctiunea nulitatii absolute a unui astfel de contract, cel care o invoca trebuie sa dovedeasca „cunostinta de cauza” a vanzatorului, dar si a cumparatorului, deci reaua credinta a acestora. Acolo unde exista o culpa, oricat de usoara, nu poate exista buna credinta. Buna credinta rezulta, deci, din convingerea loiala unita cu lipsa de orice culpa si trebuie sa fie intreaga, lipsita de cea mai mica indoiala in momentul dobandirii bunului. Indoiala exclude convingerea loiala si viciaza buna credinta.
Potrivit dispozitiilor art. 1899 C.civ., „ 1)Buna credinta este credinta posesorului ca, cel de la care a dobandit imobilul, avea toate insusirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea. 2)Buna credinta se presupune totdeauna si sarcina probei cade asupra celui ce aleaga rea credinta”.
Reaua-credinta a fost definita in literatura juridica ca atitudinea unei persoane care indeplineste un act sau un fapt ce contravine legii, fiind in acelasi timp deplin constienta de caracterul ilicit al conduitei sale.
Prin Legea 10/2001, s-a consacrat principiul restituirii in natura a imobilelor nationalizate abuziv, cu cateva exceptii, dintre care cea referitoare la imobilele vandute chiriasilor in baza Lg. 112/1995. In cazul in care restituirea in natura nu mai este posibila, fostii proprietari au dreptul la despagubiri.
Potrivit dispozitiilor art. 46 alin. 2 „ Actele juridice de instrainare, inclusiv cele facute in cadrul procesului de privatizare, avand ca obiect imobile preluate fara titlu valabil, sunt lovite de nulitate absoluta, in afara de cazul in care actul a fost incheiat cu buna-credinta.” Acest text a fost verificat sub aspectul constitutionalitatii prin Decizia nr.191/2002 a Curtii Constitutionale.
Cu privire la contractul de vanzare cumparare incheiat intre SC Rial SRL si parata N.C., avand ca obiect spa?iul situat in Brasov, str. R. nr. 58, inscris in CF 403 Brasov, la A+5, nr. top. 5462/1/4, 5462/2/4 lotul IV, gradina in suprafata de 288,8 mp, partial ocupata de constructii neinregistrate in cartea funciara, instanta a retinut ca la termenul din data 31.01.2003 (fila 99, dosar nr. 19/197/2002), prin incheiere interlocutorie, instanta a admis exceptia lipsei calitatii procesual pasive a paratei N.C., cu motivarea din incheierea de sedinta de la acea data, care face corp comun cu prezenta hotarare. Fata de faptul ca parata nu are calitate procesual pasiva cu privire la petitul formulat de reclamanta, instanta a respins actiunea formulata de reclamanta S.M. continuata de mostenitorii B. Gh. si B. M., in contradictoriu cu parata N.C., ca fiind formulata in contradictoriu cu o persoana fara calitate procesual pasiva.
Cu privire la contractul de vanzare cumparare nr. 23152/20.10.1997 (fila 67) , incheiat intre SC Rial SRL si paratul B.C. T., avand ca obiect spatiul situat in Brasov, str. R. nr. 56-58, instanta a retinut ca acest contract a fost incheiat ca urmare a cererii formulate de paratul B.C. T. la data de 09.10.1997, imobilul fiind ocupat anterior de solicitant in baza contractului de inchiriere nr. 14/23.01.1995.
Astfel cum s-a stabilit in mod irevocabil de instantele de judecata, imobilul apartinand reclamantei, situat in Brasov, strada R. nr. 58, inscris in CF nr. 403 Brasov, nr. top. 5462/1, 5462/2 a fost preluat de stat fara titlu valabil, neintrand sub incidenta Decretului nr. 119/1948 (actul de preluare).
In speta, instanta a analizat buna credinta a cumparatorului, prin prisma dispozitiilor art. 46 alin. 2 Lg. 10/2001, lege speciala invocata de reclamanta ca temei de drept al actiunii. In aceasta materie buna-credinta a cumparatorului este materializata prin credinta acestuia ca achizitioneaza bunul de la adevaratul proprietar, statul, insa fata de faptul ca bunul era preluat de stat de la o persoana fizica, era necesar ca paratul-cumparator sa depuna un minim de efort pentru a verifica situatia bunului, dat fiind cadrul legislativ din acea vreme si masurile de retrocedare a bunurilor preluate de stat. Prin urmare, buna-credinta a fost apreciata in raport de convingerea paratului cumparator in sensul ca fostul proprietar al bunului nu a facut demersuri pentru redobandirea dreptului sau de proprietate in conditiile legii.
Fata de aceste considerente, instanta a apreciat ca reclamanta a facut dovada, prin inscrisurile depuse la dosar, ca paratul B.C. T., cu minime diligente, ar fi trebuit sa aiba cunostinta de demersurile sale pentru recuperarea imobilului de la stat. Acolo unde exista o culpa, oricat de usoara, nu poate exista buna credinta. Buna credinta rezulta, deci, din convingerea loiala unita cu lipsa de orice culpa si trebuie sa fie intreaga, lipsita de cea mai mica indoiala in momentul dobandirii bunului. Indoiala exclude convingerea loiala si viciaza buna credinta.
Astfel, a retinut instanta de fond, imprejurarea ca la data perfectarii contractului de vanzare cumparare, 20.10.1997, paratul ar fi trebuit sa cunoasca situatia juridica a imobilului este dovedita prin inscrisurile depuse de reclamanta la dosarul cauzei, care dovedesc demersurile efectuate de aceasta in perioada 1993-2000. Asa cum reiese din sentinta civila 14960/17.11.1994, ramasa definitiva si irevocabila (fila 30, dosar nr. 19/197/2002), pronuntata in Dosarul nr. 9111/1993 al Judecatoriei Brasov, s-a admis actiunea formulata de reclamanta S.M. in contradictoriu cu Primaria Municipiului Brasov si SC RIAL SRL, paratii fiind obligati sa lase reclamantei in deplina proprietate si linistita posesie imobilul situat in str. R. nr. 56, inscrisi in CF nr. 11021 Brasov, nr. top. 5461. De asemenea, instanta a mai retinut ca punerea in posesie a reclamantei s-a facut la data de 21.08.1997, anterior incheierii contractului de vanzare cumparare, astfel cum reiese din procesul verbal nr. 872/1997 (fila 11) incheiat de executorul judecatoresc Tereaca Cornel. Intr-adevar, aceste demersuri au vizat imobilul situat in Brasov, str. Republicii nr. 56, insa, asa cum rezulta din contractul de vanzare cumparare nr. 23152/20.10.1997, paratul a cumparat imobill de la nr. administrativ 56-58. Astfel, apararile formulate de acesta, in sensul ca, la momentul perfectarii contractului de vanzare cumparare, imobilul de la nr. 58 nu facea obiectul unor proceduri administrative sau al unui litigiu pe rolul instantelor nu pot fi retinute. Astfel cum reiese din ansamblul probelor administrate, inca de la momentul dobandirii de catre reclamanta Stanicel a imobilului, din anul 1941, imobilul, desi avea doua numere administrative, era privit ca un tot. Asadar, referirea la numarul administrativ 56 este facuta chiar in contractul de vanzare cumparare al paratului Butufei.
Instanta a mai retinut si faptul ca, prin adresa depusa la dosarul cauzei de catre reclamanti, inregistrata pe rolul Comisiei Locale de Aplicare a Lg. 112/1995, sub nr. 232 (fila 33), la data de 19.06.1997, reclamanta S.M. facea referire la o solicitare depusa pe rolul acestei comisii in luna iulie 1996. In aceasta adresa reclamanta mentiona in mod expres imobilele cu privire la care solicitase reconstituirea dreptului de proprietate, printre acestea aflandu-se si imobilele din Brasov, str. R., nr. 56 si 58. Existenta unui dosar privitor la imobilul in litigiu pe rolul acestei comisii inca din anul 1996 este confirmat chiar de catre fost RA RIAL Brasov, care, prin adresa emisa la data de 08.01.1998 (fila 64 dosar nr. 19/197/2002), face referire la numarul dosarului ce o privea pe reclamanta, inregistrat in anul 1996 (doar nr. 22/1996).
De asemenea s-a retinut ca la data perfectarii contractului de vanzare cumparare, in vigoare se aflau dispozitiile Hotararii Guvernului nr. 11/1997 (publicata in Monitorul Oficial nr. 16 din 04 februarie 1997) pentru modificarea si completarea Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinte, trecute in proprietatea statului, stabilite prin Hotararea Guvernului nr. 20/1996. In temeiul dispozitiilor art. 1 alin. 6, parata SC Rial SRL ar fi avut obligatia sa suspende toate demersurile legate de vanzarea imobilelor cu privire la care se formulasera cereri de restituire de catre fostii proprietari.
Fata de considerentele expuse, instanta a apreciat ca, in cauza nu poate fi retinuta buna credinta a partilor contractante, respectiv a paratilor SC RIAL SRL si B.C. T., astfel ca, urmeaza a admite cererea reclamantei si, in temeiul dispozitiilor art. 46 alin. 2 Lg. 10/2001, urmeaza a constata nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare nr. 23152/20.10.1997.
Cu privire la contractul de vanzare cumparare nr. 23685/13.04.1998 (fila 63), instanta a retinut ca acesta a intervenit intre SC RIAL SRL, in calitate de cumparator, si T.G. si T. K., in calitate de cumparatori.
Instanta de fond a retinut ca reclamanta nu a chemat in judecata persoanele ce se impunea a avea calitatea de parati raportat la obiectul actiunii, iar instanta, in aplicarea principiului potrivit caruia nu se poate dispune asupra drepturilor si obligatiilor unor persoane fara ca acestea sa participe la judecata, nu poate solutiona prezenta cerere, atat timp cat reclamanta nu si-a stabilit in termenul legal procedural cadrul procesual sub aspectul partilor chemate in judecata.
Coparticiparea procesuala pasiva necesara si obligatorie in speta reprezinta o exceptie de la regula caracterului facultativ al coparticiparii, fara a fi conditionata de prevederea intr-o dispozitie expresa a legii. Faptul ca pentru ipoteza dedusa judecatii nu exista un text de lege care sa prevada o coparticipare procesual pasiva necesara si obligatorie nu impiedica retinerea unui asemenea tip de litisconsortiu, in raport de natura si obiectul actiunii deduse judecatii. Aceasta coparticipare se circumscrie, insa, regulilor de procedura privind termenul in care se poate modifica actiunea, astfel cum s-a aratat si in incheierea de sedinta de la termenul din data de 19.02.2010.
Fata de aceste aspecte, instanta, avand in vedere exceptia invocata din oficiu, a lipsei coparticiparii procesual pasive pentru acest petit, a admis aceasta exceptie si, pe cale de consecinta a respins actiunea formulata de reclamanti in contradictoriu cu paratul T.G., ca fiind inadmisibila.
Cu privire la cel de-al doilea petit al actiunii, avand ca obiect rectificarea de carte funciara, fata de admiterea exceptiei lipsei calitatii procesual pasive a paratilor, exceptie solutionata prin incheierea de sedinta de la termenul din data de 08.05.2009 (fila 123), care face corp comun cu prezenta hotarare, instanta a respins cererea formulata de reclamanta S.M. continuata de mostenitorii B.M.si B. GH.in contradictoriu cu paratii, B.C., T.G., N.C., ca fiind formulata in contradictoriu cu persoane fara calitate procesual pasiva.
Retinand culpa procesuala a paratilor SC RIAL SRL si B.C., in temeiul dispozitiilor art. 274 C.pr.civ., instanta de fond i-a obligat la plata catre reclamanti a cheltuielilor de judecata in valoare de 750 lei fiecare.
Impotriva acestei solutii a declarat recurs paratul B.C. – Titi solicitand modificarea in parte a hotararii atacate , in sensul respingerii capatului de cerere avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare – cumparare 23152/1997 ; cu cheltuieli de judecata.
In motivare se arata ca instanta de fond a apreciat ca, la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare, paratul ar fi fost de rea-credinta, putand cunoaste cu minime diligente imprejurarea ca imobilul in care locuia facea obiectul unor cereri de restituire in natura formulate de fosta proprietara.
In acelasi context, Judecatoria Brasov a adus in discutie imprejurarea ca imobilul din Brasov, str. R. nr. 58 a intrat in patrimoniul Statului Roman fara titlu valabil, astfel cum instantele de judecata au constatat in mod irevocabil. Se trece insa cu vederea imprejurarea ca nevalabilitatea titlului statului cu privire la imobilul in chestiune a fost constata doar la data de 27 septembrie 1999 (prin Decizia civila nr. 1860/A/1999 a Tribunalului Brasov), asadar la un interval de aproape un an de la incheierea contractului de vanzare -cumparare.
Instanta de fond considera de asemenea ca reclamantii ar fi facut dovada faptului ca paratul, prin demersuri minimale, ar fi trebuit sa aiba cunostinta de solicitarile formulate de defuncta Maria Stanicel cu privire la restituirea imobilului in litigiu.
Argumentele aduse de instanta de fond in spijinul tezei nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare dedus judecatii sunt deficitare, mai ales in ceea ce priveste interpretarea probelor in raport de care s-a apreciat ca paratul ar fi actionat cu rea – credinta la momentul perfectarii contractului de vanzare-cumparare.
Pentru a facilita expunerea criticilor pe care le aduce hotararii primei instante, paratul reitereza in mod sintetic apararile pe care le-a sustinut si pe calea intampinarii depuse in prima etapa procesuala..
Paratul a procedat, in temeiul dispozitiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, la cumpararea apartamentului pe care il detinea cu titlu de inchiriere in imobilul din Brasov, str. Republicii nr. 58, conform contractului de inchiriere nr. 14 din 23.01.1995.
Dupa expirarea termenului prevazut de art. 14 din Legea nr. 112/1995, s-a adresat fostei R.A. RIAL Brasov cu o cerere de cumparare a locuintei pe care o ocupa. In considerarea respectivei cereri, a fost incheiat ulterior contractul de vanzare cumparare nr. 23152 din 20.10.1997.
La momentul perfectarii vanzarii, imobilul din Brasov, str. R. nr. 58 nu facea obiectul niciunui litigiu in fata instantelor de judecata si nici al unei proceduri administrative prin care sa se fi tins la revendicarea acestuia de catre fostii proprietari. imprejurarea ca, la data de 19 iunie 1997, defuncta M. S. formulase o cerere prin care se interesa de stadiul solutionarii solicitarilor sale intemeiate pe dispozitiile Legii nr. 112/1995 nu poate sa rastoarne prezumtia bunei sale credinte, atat timp cat demersul respectiv al reclamantei a fost inregistrat exclusiv la R.A. RIAL, fara a-i fi adus la cunostinta in niciun fel. Fireste, dat find ca paratul nu avea acces la scriptele societatii vanzatoare, i-a fost in mod obiectiv si absolut imposibil sa cunosc despre eventualele cereri formulate de fosta proprietara in raport de imobilul in care locuia.
Mai mult, R.A. RIAL i-a comunicat chiar, in mod oficial, imprejurarea ca imobilul din Brasov, str. R. nr. 58 nu formeaza obiectul unor pretentii de restituire formulate de fostii proprietari sau mostenitorii acestora.
In acest sens, este pe deplin edificator continutul adresei datate 8.01.1998, emise de fosta R.A. RIAL Brasov, in care se precizeaza expres ca doar imobilul din Brasov, str. R. nr. 56 facuse obiectul unui litigiu, iar nu si cel de la nr. 58. Or, la data de 8.01.1998, paratrul procedase deja la cumpararea, de totala buna-credinta, a apartamentului pe care ii detinea.
Paratul insista asupra faptului ca a luat cunostinta chiar si despre cererea reclamantei avand ca obiect imobilul de la numarul 56 doar ulterior Incheierii contractului de vanzare-cumparare.
Pe cale de consecinta, sutine recurentul, atata timp cat, la data perfectarii actului translativ de proprietate, imobilul din litigiu nu facea obiectul niciunei proceduri de revendicare, dreptul de proprietate asupra imobilului find inscris in cartea funciara in favoarea Statului Roman, vanzarea catre parat a locuintei s-a facut in conditii de deplind legalitate.
Insasi reclamanta M.S. a recunoscut ca notificarea scrisa, adresata cu confirmare de primire catre parati, a fost comunicata doar la data de 25.10.1999, la aproape doi ani de la data incheierii contractelor de vanzare-cumparare. Acest aspect esential nici macar nu este trecut in revista de catre judecatorul fondului.
Mai mult, se poate constata ca hotararea judecatoreasca prin care s-a dispus retrocedarea imobilului catre reclamanta a ramas irevocabila doar la data de 13 ianuarie 2000, fapt care conduce o data in plus la concluzia ca paratul are contractat de buna-credinta cu reprezentantul Statului Roman, la o data la care acesta din urma figura in cuprinsul cartii funciare ca proprietar necontestat asupra imobilului. In plus, paratul nu a fost parte in procesul prin care reclamanta a procedat la revendicarea imobilului si nu a avut in niciun fel cunostinta despre demararea acestuia. Inregistrarea actiunii a avut loc oricum ulterior incheierii contractului de vanzare-cumparare.
In considerarea tuturor acestor aspecte de fapt, raman aplicabile in speta dispozitiile exprese ale art. 46 al. 2 teza finala din Legea nr. 10/2001, conform carora sunt considerate valide si scoase de sub incidenta sanctiunii nulitatii contractele de vanzare-cumparare incheiate cu buna-credinta cu privire la imobile preluate de catre stat card titlu valabil.
De altfel, chiar instanta de fond a retinut ca actul de vanzare-cumparare este lovit de nulitate doar in situatia in care nu numai vanzatorul, ci si cumparatorul a fost de rea credinta, in sensul ca acesta a cunoscut imprejurarea ca asupra valabilitatii titlului de proprietate al statului planeaza, dubii.
In plus, nulitatea constituindu-se intr-o sanctiune ce afecteaza validitatea actului juridic pentru motive anterioare sau cel mult concomitente cu incheierea respectivului act, este necesar ca aprecierea asupra legalitatii contractului dedus prezentei judecati sä se raporteze exclusiv la starea de fapt si conditiile legislative existente la data de 20.10.1997. Din acest motiv, intregul esafodaj al argumentarii oferite de instanta de fond nu poate sa conduca la concluzia relei credinte (si implicit a nulitatii actului), dat find ca, fata de momentul octombrie 1997, probele de la dosar nu confirma decat un singur lucru: paratul nu a cunoscut si nici nu putea cunoaste in mod obiectiv ca, la o data ulterioara, defuncta Maria Stanicel urma sa ridice pretentii cu privire la dreptul de proprietate asupra imobilului de la numarul administrativ 58.
Imprejurarea ca pe contractul de vanzare-cumparare in litigiu s-a consemnat, dintr-o simpla eroare materiala, ca apartamentul vandut s-ar gasi pe strada R. nr. 56 – 58 nu poate sa conduca la rasturnarea prezumtiei bunei – credinte, fiind mai mult decat evident ca cele doua imobile (de la nr. 56 si respectiv 58) sunt complet distincte, find separate de o curte interioara neavand nicio legatura din punctul de vedere al identificarii topografice. Paratul nu a locuit niciodata la numarul 56, iar apartamentul ocupat de acesta a fost intotdeauna identificat sub numarul 58, aspect confirmat inclusiv de datele mentionate pe actul sau de identitate.
Asadar, deductia conform careia mentionarea (gresita) a numarului 56 in continutul contractului de vanzare-cumparare ar anihila buna sa credinta cu privire la regimul juridic al celuilalt imobil nu poate fi sustinuta. Sub acest aspect, nici efectele Sentintei civile nr. 14960/1994 a Judecatoriei Brasov, amintite de instanta de fond in sustinerea tezei relei credite, nu au nicio relevanta in speta, dat find ca acea hotarare judecatoreasca se referea exclusiv la imobilul de la nr. 56. Oricum, respectiva sentinta civila nu-i era cunoscuta la nivelul anului 1997, si nici nu trebuia sa-i fie cunoscuta, tocmai pentru ca ea producea efecte doar cu privire la un alt imobil. Imprejurarea ca cele doua cladiri distincte apartinusera acelorasi proprietari nu prezinta nicio importanta.
In fine, nu este lipsit de relevanta ca instanta de fond a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare pe care 1-a considerat ca avand ca obiect doua unitati locative distincte.
In realitate, doar una dintre aceste unitati a fost cumparata de parat in temeiul Legii nr. 112/1995, in timp ce celalalt spatiu cu destinatia de locuinta a fost edificat abia ulterior, construit fiind deasupra ultimului nivel al cladirii initiale. Or, acest din urma spatiu, care nu exista la data nationalizarii, nu a format niciodata obiectul dreptului de proprietate al intimatilor.
In cauza a formulat intampinare intimata S.C. Rial S.R.L Brasov solicitand admiterea recursului.
In motivare se arata ca imobilul in litigiu a trecut in proprietatea Statului Roman prin nationalizare in Baza Dec.119/1948, iar in baza acestui titlu statul si-a intabulat in CF dreptul de proprietate cu act.nr.881/1950 fiind astfel opozabil tertilor.
In aceste conditii imobilul a intrat sub incidenta L 112/1995,fiind instrainat in temeiul acestei legi si cu respectarea conditiilor impuse de aceasta si anume:
-Contractul de vanzare-cumparare a fost incheiat cu respectarea celor doua conditii, respectiv cumparatorul sa aiba calitatea de chirias al statului si sa opteze pentru cumpararea locuintei conditii indeplinite de recurent.
La data perfectarii contractului de vanzare-cumparare imobilul in litigiu era proprietatea Statului Roman, acesta fiind intabulat in CF ca proprietar.
Mai mult, Ia data de 20.10.1997 in CF nu era notat nici un proces, dealtfel nici nu avea cum sa fie notat deoarece procesul de revendicare ce a format obiectul dosarului nr.6077/1998-al Judecatoriei Brasov proces ce a fost pornit dupa incheierea contractului de vanzare-cumparare si solutionat in prima instanta prin respingerea actiunii prin sentinta civila nr.16509/14.12.1998, in caile de atac actiunea fiind admisa.
Chiar daca notificatoarea S.M.depusese Ia Comisia de aplicare a L 112/1995 de pe langa Consiliu Judetean Brasov o notificare prin care se solicita retrocedarea in natura a imobilului trebuie avute in vedere prevederile imperative ale art.2 din L 112/1995.
In acest articol se prevedeca:”Persoanele prevazute la art.1 beneficiaza de restituirea in natura, prin redobandirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor in care locuiesc in calitate de chiriasi sau a celor care sunt libere, iar pentru celelalte apartamente primesc despagubiri in conditiile art.12″. Ori apartamentul in litigiu nu era locuit de notificatoarea S.M.si nici nu era liber fiind ocupat in baza contractului de inchiriere de B.C. T..
Avand in vedere faptul ca nulitatea este aceea sanctiune care afecteaza validitatea actului juridic pentru motive anterioare sau concomitente cu incheierea acestuia este necesar ca si asupra legalitatil contractului de vanzare-cumparare dedus prezentei judecati instanta sa se raporteze la starea de fapt si conditiile legislative existente Ia data de 20. 10.1997.
Apartamentul in litigiu a fost instrainat cumparatorului in temeiul L 112/1995 cu respectarea conditiilor prevazute de aceasta lege. De aceea apreciaza ca in speta sunt aplicabile prevederile art.46 din L 10/2001 ,conform carora sunt considerate valide contractele de vanzare-cumparare incheiate cu buna credinta cu privire Ia imobilele preluate de catre stat fara titlu valabil.
Considera neintemeiate retinerile instantei de fond precum ca Ia data perfectarii contractului de vanzare-cumparare erau in vigoare prevederile HG 11/1997, iar paratul cumparator a fost de rea-credinta deoarece ar fi cunoscut valabilitatea titlului statului.
Nu se poate retine culpa cumparatorului in neanalizarea valabilitatii titlului Statului deoarece aceasta cercetare poate fi facuta doar de instanta de judecata atunci cand este sesizata de catre cei interesati, si nu organele indrituite sa aplice prevederile L 112/1995 si cu atat mai putin de cumparatori.
Pentru a opera reaua-credinta in speta trebuia sa se faca dovada ca partile contractante stiau ca trecerea imobilului in proprietatea Statului Roman sa facut fara titlu Iegal, fapt consfintit printr-o hotarare judecatoreasca definitiva si revocabila.
In speta s-au invocat doua hotarari judecatoresti respectiv, decizia civila nr.1960/27.09.1999 pronuntata de Tribunalul Brasov in dosarul civil nr.1632/1999 prin care s-a admis apelul formulat impotriva Sentintei civile nr. 16509/1998 pronuntata in dosarul civil nr.6077/1998 si prin care sa constatat ca imobilul inscris in CF 403 Brasov top 5402/1,5462/2 (imobil situat in Brasov,str.R. nr.58 ) a fost preluat fara titlu valabil.
Asa cum a precizat si mai sus acest proces a fost pornit in anul 1998 deci dupa data de 20.10.1997, data incheierii contractului de vanzare-cumparare.
-Sentinta civila nr.14960/17.11.1994 (ramasa definitiva si irevocabila) pronuntata de Judecatoria Brasov in dosarul civil nr.9111/1993 prin care s-a admis actiunea reclamantei S.M.paratii fiind obligati sa lase reclamantei deplina proprietate si posesie imobilul situat in Brasov,str.R. nr.56 inscris CF nr.11021 Brasov nr.Top 5461.
Faptul ca pe contractul de vanzare-cumparare in Iitigiu s-a consemnat ca apartamentul vandut s-ar gasi pe str Republicii nr.56-58 nu poate sa duca la rasturnarea bunei-credinte, deoarece din actele aflate la dosarul cauzei rezulta indubitabil ca cele doua imobile de la nr.56 si 58 sunt complet distincte iar prin cele doua sentinte mai inainte mentionate, instantele de judecata au dispus asupra unor imobile ce au fost identificate pe date de carte funciara.
De aceea considera neintemeiata retinerea instantei de fond potrivit careia “Intradevar aceste demersuri au vizat imobilul situat in Brasov, str.R. nr.56, insa asa cum rezulta din contractul de vanzare cumparare nr.23152/20.10.1997 paratul a cumparat imobilul de la administrativ nr. 56-58”.
Ori asa cum a mai precizat apartamentul in litigiu este situat la nr.58 si este identificat cu alte date de CF fata de imobilul situat la 56 si revendicat in anul 994.
Pentru aceste considerente apreciaza recursul ca fiind temeinic si legal si va solicita admiterea acestuia.
Intimatii si-au manifestat pozitia procesuala prin intampinare solicitand respingerea recursului intrucat potrivit art.46 alin.(1) din Legea nr.10/2001, actele de instrainare, inclusiv cele facute in cadrul procesului de privatizare, avand ca obiect imobile preluate fara titlu valabil, sunt lovite de nulitate absoluta, in afara de cazul in care au fost incheiate cu buna-credinta
In temeiul art. 54 din Constitutia Romaniei adoptata in anul 1991 aflata in vigoare la data incheierii actului juridic dedusjudecatii, cetatenii romani, cetatenii straini si apatrizii
trebuie sa-si exercite drepturile si obligatiile cu buna-credinta, fara sa incalce drepturile si libertatile celorlalti.
Conform art.1 din Decretul nr.31/1954, drepturile civile ale persoanelor fizice sunt recunoscute in scopul de a satisface interesele personale, materiale si culturale, in acord cu interestul general, potrivit legii si regulilor de convietuire sociala.
Potrivit art.3 din acelasi act normativ, drepturile sunt ocrotite de lege; ele pot fi exercitate numai potrivit cu scopul lor economic si social.
Buna-credinta poate fi conceputa ca o stare psihologica a unui subiect de drept considerat individual, stare care implica fapte psihologice cu continut etic-loialitate, prudenta, ordine, ternperanta-care se reflecta pe planul dreptului sub forma intentiei drepte, diligentei, liceitatii si abtinerii de la producerea unui prejudiciu, precum si doua moduri de manifestare in raporturile juridice, si anume fie ca activitate onesta, loiala, de incredere reciproca cu ocazia incheierii si executarii actelor juridice, fie sub forma credintei eronate si scuzabile, ocrotita de lege.
Potrivit art. 4 din HG nr.11/1997, sunt sanctionate cu nulitatea contractele de vanzare cumparare incheiate cu privire la imobilele referitor la care se constata trecerea in proprietatea statului fara titlu. Dispozitia mentionata constituie o concretizare a principiilor resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis si respectiv, nemo plus juris ad alterum transferre potest quam ipse habet, si are semnificatia unei norme juridice-avertisment.
In temeiul art. 1 alin.(6) din acelasi act normativ, intimata-parata Soc. Com. „RIAL” S.R.L. Brasov a avut obligatia-fatis incalcata-de a suspenda toate demersurile privitoare la vanzarea imobilelor in legatura cu care autoarea noastra, S.M. formulase cereri de reconstituire a dreptului de proprietate.
Partile adverse nu se pot pune nici la adapostul aparentei, rezultata din inscrierea dreptului statului in cartea funciara, nici a principiului error communis facit jus.
Pentru ca eroarea sa produca efecte, este necesar, pe langa buna-credinta, ca ea sa fie impartasita de toata lumea (comuna) sa fie de neinlaturat (invincibila).
Daca ar exista o cat de mica indoiala, aceasta ar inlatura aparenta de drept.
Pentru a beneficia de aparenta in drept tertul sub-achizitor va trebui sa dovedeasca faptul ca a facut toate verificarile care se impuneau cu privire la dreptul de proprietate al instrainatorului, ca a dat dovada de perspicacitate si prudenta, dar a fost in imposibilitate obiectiva si insurmontabila de a-si da seama de caracterul doar aparent al dreptului instrainatorului.
Acolo unde nu exista aparenta, nu exista nici eroare comuna, iar acolo unde nu exista eroare comuna, nu poate fi nici buna-credinta generatoare de drept.
Pentru ca vanzatorul sa para fata de toata lumea ca fiind titularul dreptului, trebuie sä prezinte un act material, care sa fie de natura a crea tuturor celor din jur, inclusiv tertului dobanditor – si, mai ales, lui – convingerea ca exprima realitatea.
Cumparatorul trebuie sa examineze critic si cu multa grija, titlul deproprietate
prezentat de instrainator, legitimitatea acestuia, fiindca altfel ar putea sa ajunga sa fie in eroare; indoiala exclude convingerea loiala si viciaza buna-credinta, cu inevitabila consecinta a inlaturarii acesteia.
Imprejurarea ca dreptul de proprietate al statului asupra imobilului din litigiu fusese intabulat nu schimba situatia, deoarece:
a). potrivit principiului fortei probante – unul din principiile fundamentale ale sistemului de carte funciara -, cuprinsul cartii funciare se considera exact, in limitele prevazute de lege, in folosul aceluia care si-a inscris cu buna-credinta un drept in cartea funciara.
Statul a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului din litigiu in mod abuziv, imprejurare care exclude, ab initio, buna-credinta in indeplinirea formalitatilor de publicitate imobiliara mentionate;
b).Prezumtia prevazuta de art. 32 din Decretul-lege nr.115/1938 are relevanta doar cu privire la dobandirea dreptului real imobiliar pe temeiul uzucapiunii tabulare de 10 ani.
Numai daca, cumparatorul va fi facut dovada ca a depus toate diligentele si a facut toate verificarile cu privire la titlul de proprietate al autorului sau, se va putea concluziona ca s-a gasit in imposibilitate obiectiva de a-si da seama de caracterul aparent real al dreptului vanzatorului, deoarece in aceasta materie si cele mi mici omisiuni reprezinta o culpa levissima, care exclude invincibilitatea si inlatura aparenta de drept.
Recurentul-parat B.C.-T. nu poate invoca necunoasterea legii, dat find principiul nemo censetur ignorare legem.
De asemenea, el nu putea ignora intregul context ideologic, politic, economic, social si juridic extrem de favorabil restaurarii dreptului de proprietate asupra imobilelor trecute abuziv in stipanirea Statului Roman.
Mai mult, toate inscrisurile-incepand cu actul de dobandire a proprietatii de catre parintii autoarei noastre, S. A. si S.M. incheiat in anul 1941-pun in evidenta. faptul ca imobilele din Brasov, str. R., nr.56-58, reprezinta o entitate unica, atat din punctul de vedere al regimului economic (arhitectural, constructiv, functional), cat si din acela al regimului salt juridic.
Ilustrativ in sensul amintit este faptul ca accesul la imobilul de la nr.58 se face chiar prin scara interioara a imobilului de la nr.56.
Autoarea noastra a facut demersuri comune pentru reconstituirea dreptului ei de proprietate asupra acestor imobile.
Cunoscand in mod nemijlocit faptul ca in data de 21 august 1997, cu nici doua luni anterior incheierii contractului sau de vanzare-cumparare, S.M.a fost pusa in posesie de executorul judecatoresc asupra imobilului de la nr.56, recurentul-parat ar fi trebuit sa aiba un motiv in plus de diligenta si precautie referitor la soarta juridica a imobilului alaturat de la nr.58.
In sfarsit, un ultim si mobilizator semnal de alarma 1-a reprezentat mentiunea din contractul de vanzare-cumparare referitoare la localizarea bunului achizitionat in Brasov, str. R., nr.56-58.
In mod ineluctabil efectele sanctiunii nulitatii actului juridic-retroactivitatea si repunerea partilor in situatia anterioara – se produc si cu privire la extinderea pe verticala a imobilului, recurentul-parat find indreptatit ca odata cu restituirea pretului de piata al vanzarii, in conditiile art. 50/1 din Legea nr.10/2001, sa ceara si contravaloarea acesteia.
Examinand sentinta prin prisma motivelor invocate, in raport de starea de fapt si dispozitiile legale aplicabile, Tribunalul, cu opinie majoritara apreciaza ca recursul este nefondat pentru urmatoarele considerente:
Actiunea de fond vizeaza cererea reclamantilor de a se constata nulitatea absoluta a contractelor de vanzare – cumparare, motivat prin aceea ca instrainarea imobilelor catre chiriasi s-a facut cu rea – credinta.
In mod corect a retinut instanta de fond reaua – credinta a cumparatorilor, motivat prin aceea ca, in raport de prevederile art. 46 din Legea 10/2011 buna-credinta a cumparatorului este materializata prin credinta acestuia ca achizitioneaza bunul de la adevaratul proprietar, statul, iar fata de faptul ca bunul era preluat de stat de la o persoana fizica, era necesar ca paratul-cumparator sa depuna un minim de efort pentru a verifica situatia bunului, dat fiind cadrul legislativ din acea vreme si masurile de retrocedare a bunurilor preluate de stat.
Aceste masuri de retrocedare a bunurilor aveau, la acea vreme un caracter de extrema notorietate, recurentul neputand sustine ca nu a cunoscut contextul istoric, social si politic in care chiriasii au dobandit vocatia cumpararii locuintelor pe care le ocupau.
In mod corect instanta de fond, intemeindu-se pe inscrisurile depuse la dosarul cauzei si apeland la prezumtii simple, dar temeinice, cu puterea de a naste probabilitatea, potrivit art. 1203 C. civ. a concluzionat ca paratul B.C. T., cu minime diligente, ar fi trebuit sa aiba cunostinta de demersurile proprietarului pentru recuperarea imobilului de la stat, iar acolo unde exista o culpa, oricat de usoara, nu poate exista buna credinta.
Nu se poate sustine ca recurentul nu a avut nici o indoiala asupra regimului juridic al imobilului, iar, asa cum a aratat instanta de fond, indoiala exclude convingerea loiala si viciaza buna credinta.
De altfel, chiar inscrisurile depuse de recurenti in probatiune in recurs, demonstreaza fara echivoc faptul ca imobilul era identificat administrativ in Brasov, str. Nicolae Balcescu, nr. 56 – 58, astfel ca recurentul nu poate sustine buna – credinta , chiar daca in actul sau de identitate adresa de domiciliu este indicata ca fiind imobilul situat la numarul administrativ 58. Odata ce recurentul avea cunostinta despre existenta unei proceduri de restituire in ceea ce priveste imobilul de la numarul administrativ 56, iar in actul de vanzare – cumparare bunul obiect al contractului era identificat la numarul 56 – 58 , recurentul nu mai poate sustine buna – credinta.
Iar in ceea ce priveste reaua credinta a vanzatorului, in acelasi sens, nu se poate sustine ca, avand cunostinta despre demersurile in vederea restituirii imobilului de la numarul administrativ 56 si vazand identificarea imobilului pentru care efectua procedura de vanzare ca fiind la numarul administrativ 56 – 58 ar mai fi fost de buna credinta.
Fata de cele expuse, Tribunalul, cu opinie majoritara constata ca toate motivele invocate sunt nefondate, astfel ca in temeiul art.312 Cod procedura civila se va respinge recursul declarat.
Retinand culpa procesuala a recurentului, in temeiul art. 274 C.p.c. va fi obligat acesta sa plateasca intimatilor B.M.si B.G.cheltuieli de judecata in suma de 1.500 lei, reprezentand onorariu avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge cererea de recurs formulata de recurentul B.C. – T., domiciliat in mun. Brasov, str. R., nr. 58, impotriva Sentintei civile nr. 2803, pronuntata de Judecatoria Brasov la data de 05.03.2010, in dosarul nr. 1210/197/2009, pe care o mentine.
Obliga recurentul sa plateasca intimatilor B.M.si B. GH., ambii domiciliati in mun. Brasov, C. B., nr. 5, bl. 41, sc. B, ap. 2, suma de 1.500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.
Irevocabila
Pronuntata in sedinta publica, azi, 18 martie 2011.
Judecator,
Judecator,
O.B.
A. N.M.
Grefier,
C.M. A.
Red. O.B./05.05.2011
Tehnored. A.C.M./09.05.2011
2 ex.
Jud. fond. C.N.
Cu opinia separata a Presedintelui completului de judecata Daniel Moldovan, in sensul admiterii recursului declarat de recurentul B.C. – T. impotriva Sentintei civile nr. 2803, pronuntata de Judecatoria Brasov la data de 05.03.2010, in dosarul nr. 1210/197/2009, modificarii acestei sentintei, in sensul respingerii petitului avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare nr. 23152/20.10.1997, incheiat intre Statul Roman prin intimatul S.C. RIAL S.R.L. si recurent, cu obligarea intimatilor B.M.si B.G.la plata cheltuielilor de judecata.
Contrar opiniei majoritare, consider ca cererea de recurs formulata de recurentul B.C. – T. impotriva Sentintei civile nr. 2803, pronuntata de Judecatoria Brasov la data de 05.03.2010, in dosarul nr. 1210/197/2009, se impunea a fi admisa, iar pe cale de consecinta hotararea recurata modificata in parte, in sensul respingerii petitului avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare nr. 23152/20.10.1997, incheiat intre Statul Roman prin intimatul S.C. RIAL S.R.L. si recurent, cu obligarea intimatilor la plata cheltuielilor de judecata.
Astfel, autoarea intimatilor B., respectiv S.M.a fost coproprietara a doua imobile situate in mun. Brasov, str. R. nr. 56, inscris in C.F11021 Brasov, sub nr. top.5461, respectiv mun. Brasov, str. R., nr. 58, inscris in C.F. 403 sub nr. top. 5462/1 si 5462/2.
In anul 1993 S.M.si-a revendicat imobilul situate in mun. Brasov, str. R. nr. 56, inscris in C.F11021 Brasov, sub nr. top.5461, actiunea acesteia fiind admisa prin Sentinta civila nr. 14960 pronuntata de Judecatoria Brasov la data de 17.11.1994, irevocabila prin respingerea apelului si a recursului.
Ulterior in anul 1998 S.M.a procedat la revendicarea imobilului situat in mun. Brasov, str. R., nr. administrativ 58, inscris in C.F. 403 sub nr. top. 5462/1 si 5462/2, Tribunalul Brasov, prin Decizia civila nr. 1860/A, pronuntata de Tribunalul Brasov la data de 27.09.1999, constatand ca acest imobil a fost preluat de stat fara titlu valabil, dispunand totodata radierea din cartea funciara a dreptului de proprietate al Statului Roman si reinscrierea fostilor proprietari, si obligarea Municipiului Brasov S.C. RIAL S.R.L. si Ministerul Finantelor Publice sa lase imobilul in deplina proprietate si posesie, autoarei celor doi intimati.
Locuinta cumparata de recurent, in conditiile Legii nr. 112/1995, prin contractul de vanzare – cumparare nr. 13152 din 20.10.1997, face parte din imobilul situat in mun. Brasov, str. R., nr. administrativ 58, inscris in C.F. 403 sub nr. top. 5462/1 si 5462/2.
In niciuna dintre aceste cauze recurentul B.C. – T. nu a fost parte.
De asemenea, cu toate ca a intreprins multiple actiuni pentru redobandirea proprietatilor imobiliare, autoarea intimatilor B.nu a efectuat un demers esential, respectiv de a-i incunostinta pe locatarii imobilelor revendicate cu privire la intentiile sale astfel incat acestia sa nu purceada la cumpararea locuintelor detinute in locatiune si de a solicita vreo notare a demersurilor sale juridice in cartea funciara a imobilului. Abia in luna octombrie 1999 la aproape doi ani le la data incheierii contractului de vanzare – cumparare intre recurentul B.C. – T. si S.C. RIAL S.R.L., S.M.i-a adresat recurentului o notificare scrisa.
Fata de cele expuse este evident ca la data cumpararii recurentul nu ave cum sa cunoasca intentia autoarei intimatilor, S.M. de a revendica imobilul situat in mun. Brasov, str. R., nr. administrativ 58, inscris in C.F. 403 sub nr. top. 5462/1 si 5462/2, cu atat mai mult cu cat societatea care detinea in administrare acest imobil, S.C. RIAL S.R.L. ii comunicase recurentului, anterior cumpararii ca numai imobilul mun. Brasov, str. Republicii, nr. administrativ 56, face obiectul unui litigiu, nu si cel de la nr. 58.
Demersurile efectuate de recurent in vederea cunoasterii situatiei juridice a imobilului pe care urmarea sa il cumpere denota conduita diligenta a acestuia, ceea ce exclude culpa recurentului.
Imprejurarea ca in contractul de vanzare cumparare s-a mentionat ca numar administrativ al imobilului din care facea parte locuinta cumparata nr. 56 – 58, reprezinta o eroare materiala, posibil neobservata, fara relevanta, avand in vedere ca un imobil se identifica dupa datele de carte funciara, iar locuinta recurentului era in imobilul de la nr. 58 acolo unde acesta era inregistrat in evidente administrative cu domiciliul.
Potrivit art. fost 46 alin 2 devenit intre timp art. 45 alin 2 din Legea nr. 10/2001, ca urmare a modificarilor intervenite in timp, „Actele juridice de instrainare, inclusiv cele facute in cadrul procesului de privatizare, avand ca obiect imobile preluate fara titlu valabil, considerate astfel anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 213/1998, cu modificarile si completarile ulterioare, sunt lovite de nulitate absoluta, in afara de cazul in care actul a fost incheiat cu buna-credinta.”
Buna – credinta se prezuma intotdeauna, cel care invoca reaua credinta fiind tinut sa dovedeasca reaua – credinta, dupa cum corect a retinut si prima instanta.
Din probatoriul administrat in cauza a rezultat in mod evident ca vanzatorul reprezentat de S.C. RIAL S.R.L. a fost de rea – credinta, acesta cunoscand viciile titlului sau si imprejurarea ca imobilul din care facea parte locuinta cumparata de recurent, facea obiectul unei cereri de restituire in conditiile Legii nr. 112/1995, astfel incat fata de prevederile H.G.R. nr. 11/1997 pentru modificarea H.G.R. 20/1996, acesta era tinut sa nu vanda.
In ceea ce il priveste pe recurent – la incheierea contractului de vanzare – cumparare nr. 13152 din 20.10.1997, avand ca obiect locuinta detinuta in locatiune din imobilul mun. Brasov, str. Republicii, nr. administrativ 58, acesta a actionat cu buna – credinta, conform celor aratate mai sus.
Desfiintarea unui contract de vanzare – cumparare pentru cauza ilicita, presupune ca la momentul incheierii acestuia, ambele parti sa fi actionat cu rea – credinta, dupa cum corect a retinut prima instanta.
Consider ca prima instanta a retinut in mod eronat imprejurarea ca la incheierea contractului de vanzare – cumparare mai sus evocat recurentul a fost de rea – credinta, instanta intemeindu-si solutia doar pe presupuneri, fara greutate si fara forta de a induce vreo certitudine, si care nu reprezinta prezumtii in sens juridic.
Astfel, prima instanta nu a avut in vedere dispozitiile art. 1199 C.civ., conform carora prezumtiile sunt consecintele pe care legea sau magistratul le trage dintr-un fapt cunoscut la un fapt necunoscut, respectiv de la fapte cunoscute rezultate din probele directe administrate in cauza, la faptului vecin si conex care sa induca la concluzia relei – credinte a recurentului, ci a retinut ca argument suficient, dar eronat, lipsa de diligenta a recurentului, cu privire la necunoasterea situatie juridice a imobilului din are face parte locuinta cumparata.
Pe cale de consecinta, in mod minoritar, contat ca cererea de recurs formulata de recurentul B.C. – TITI impotriva sentintei mai sus amintite era intemeiata, ceea ce ar fi impus modificare in parte a acesteia, in sensul respingerii petitului avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare nr. 23152/20.10.1997, incheiat intre Statul Roman prin intimatul S.C. RIAL S.R.L. si recurent, cu obligarea intimatilor la plata cheltuielilor de judecata.
Presedinte,
D.M.
Grefier,
C.M. A.
Red. D.M./02.09.2011
Tehnored. A.C.M./09.09.2011
– 2 ex –
Jud. fond Catalina Nistor
3
