Fond funciar.Completarea gresita a titlului de proprietate.Lipsa de interes a Primarului în solicitarea constatarii nulitatii actului de înstrainare subsecvent.
Întrucât nu a existat nicio încalcare a vreunei norme imperative care sa conduca la aplicarea sanctiunii nulitatii actului de constituire în favoarea pârâtului-intimat a dreptului de proprietate asupra 650 mp. de teren, conform Legii nr.646/2002,gresita completare ulterioara a titlului de proprietate ca fiind emis pentru reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr. 18/1991 nu poate afecta validitatea actului juridic (manifestare de vointa), care a stat la baza constituirii dreptului de proprietate al pârâtului si care a fost reprezentat de hotarârea comisiei judetene. Aceasta procedura de scriere a titlului este ulterioara actului juridic de constituire a dreptului de proprietate iar nulitatea unui act juridic se apreciaza în raport de împrejurari anterioare ori cel mult concomitente momentului în care se naste valabil actul juridic.
Exista cel putin un impediment juridic în calea declararii nulitatii contractului de vânzare cumparare subsecvent, respectiv lipsa de interes legitim al reclamantului Primarul Comunei Vladimirescu în contextul în care primul capat de cerere – constatarea nulitatii titlului de proprietate – a fost apreciat de instanta de recurs ca fiind nefondat. Interesul constituie o conditie generala de admisibilitate a unei actiuni în justitie si se traduce prin folosul practic, juridic sau material, cu care se alege reclamantul în persoana, ori patrimoniul sau, ca urmare a admiterii cererii. Or, se poate constata ca urmare a admiterii cererii de constatare a nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare dintre pârâti, reclamantul-intimat nu ar dobândi nici un folos practic, terenul cu pricina întorcându-se eventual în patrimoniul pârâtei vânzatoare, iar nicidecum la dispozitia reclamantului.
(Tribunalul Arad-sectia civila, dosar nr. 10.167/55/2010,decizia civila nr. 30 R/12 ianuarie 2011)
Prin sentinta civila nr.8933/11 noiembrie 2009, pronuntata în dosar nr.10.167/55/2010, Judecatoria Arad a admis actiunea civila având ca obiect fond funciar, formulata de reclamantul C. I. în calitate de Primar al Comunei Vladimirescu, în contradictoriu cu pârâtii P.D., R.F. si Comisia Judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Arad si pe cale de consecinta a dispus:
– constatarea nulitatii absolute a Titlului de proprietate nr. 153951/09.09.2005 emis de Comisia Judeteana pentru stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Arad pe numele P.D. pentru suprafata de 650 mp primita in mod eronat prin reconstituire, amplasata pe teritoriul administrativ al localitatii Vladimirescu, judetul Arad;
– desfiintarea titlului de proprietate mai sus indicat;
– constatarea nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 2006/12.07.2007 încheiat intre paratii de ordin 1 si 2;
– repunerea pârtilor in situatia anterioara emiterii Titlului de proprietate;
– obligarea paratei de ordin 3 la emiterea unui nou titlu de proprietate în conditiile legii;
– îndrumarea OCPI Arad la operarea cuvenitelor mentiuni in cartea funciara nedefinitiva nr. 7627-Vladimirescu, nr. top. 102.422/2/32, nr. cad. 2995.
Judecatoria a nu a acordat cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, prima instanta a retinut ca, în perioada 2003-2005 ca urmare a aplicarii prevederilor Legii nr. 646/2002 privind sprijinul acordat tinerilor din mediul rural, au fost atribuite cu titlu gratuit anumite terenuri, printre care si pârâtei de ordin 1, P.D., terenul în suprafata de 650 mp, în vederea construirii unei locuinte.
Judecatoria a mai constatat ca, în derularea procedurii, Comisia Locala de fond funciar Vladimirescu a înaintat întreaga documentatie Comisiei Judetene de fond funciar Arad în vederea “constituirii” dreptului de proprietate persoanelor care au beneficiat de prevederile Legii 646/2002 in conformitate cu prevederile art. 9 din Normele Metodologice Normele Metodologice de aplicare a Legii 646/2002 potrivit caruia “comisiile locale întocmesc, conform modelului prevazut în Anexa nr. 8 si transmit Comisiei Judetene pentru stabilirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor situatia cu suprafetele propuse a fi atribuite persoanelor prevazute la art. 2 alin 1 din lege”. În baza documentatiei înaintate, Comisia Judeteana a emis Hotarârea nr. 179/20.04.2005, prin care s-au stabilit persoanele îndreptatite a beneficia de prevederile legii nr. 646/2002.Prima instanta a mai retinut ca demersul a avut ca finalitate emiterea titlului de proprietate 153951/09.09.2005 a carui nulitate se solicita iar ulterior emiterii titlurilor de proprietate persoanelor îndreptatite, printre care si pârâtul de ordin 1, s-au constatat în urma unui control efectuat de catre auditorii Camerei de Conturi Arad anumite neconformitati în ceea ce priveste aplicarea Legii nr. 646/2002, în sensul ca dintr-o eroare titlurile de proprietate ale persoanelor care potrivit Hotarârii nr. 179/20.04.2005 au beneficiat de dispozitiile legii ante-mentionate, la pozitia prevederi legale, au înscrisa Legea 18/1991 în loc de Legea 646/2002, iar suprafata de teren a fost înscrisa la pozitia reconstituire în loc de constituire. Urmare a acestei erori, înscrierea în cartea funciara a dreptului de proprietate asupra terenului dobândit in baza Legii 646/2002 s-a efectuat fara a se nota si interdictia de înstrainare, interdictie care conditiona obtinerea dreptului de proprietate.
Prima instanta a apreciat ca admisibilitatea primelor doua petite ale actiunii este evidenta, impunându-se cu necesitate constatarea nulitatii absolute a titlului de proprietate nr. 153951/09.09.2005, acesta fiind emis cu încalcarea prevederilor legale aplicabile. Pe de alta parte, s-a retinut ca, întrucât cartile funciare ale respectivelor suprafete de teren nu erau grevate nicio sarcina, un numar de 13 beneficiari, printre care si paratul de ordin 1, au vândut terenul primit ca sprijin din partea Statului in baza Legii 646/2002.
Invocând art.6 alin.6 din Legea 646/2002, care instituie interdictia de înstrainare, prin acte juridice intre vii, timp de 10 ani, socotiti de la data terminarii constructiei, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului juridic de înstrainare, în ce priveste terenurile atribuite în baza acestui act normativ, judecatoria a dispus constatarea nulitatii titlului de proprietate emis în mod gresit, cu indicarea formei de reconstituire a proprietatii.
Fiind îndeplinita conditia anularii titlului de proprietate, instanta a analizat si anularea actelor subsecvente încheiate în baza acestui titlu potrivit principiul resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis, retinând ca acest principiu comporta exceptii si mai cu seama în ce priveste tertii subdobânditori de buna-credinta. Instanta a retinut însa, ca, în cauza este vorba de dobândirea unui imobil de catre un asemenea tert si ca, în materie de imobile, buna-credinta a tertului subdobânditor nu este suficienta pentru a paraliza actiunea în anularea actului subsecvent. În aprecierea judecatoriei, tertul subdobânditor de buna-credinta poate paraliza o astfel de actiune în doua situatii: fie prin invocarea uzucapiunii, fie prin expirarea termenului de prescriptie a unei actiuni în rectificare de carte funciara îndreptate împotriva sa. Cum în cauza nu au fost îndeplinite conditiile uzucapiunii si nici cele consfintite de art.36 din Legea nr.7/1996, deoarece nu au trecut 3 ani de la data întabularii dreptului de proprietate al tertului, acesta din urma nu se poate prevala numai de buna credinta,care nu îi este suficienta.
De asemenea, data fiind lipsa unor prevederi exprese în legea speciala privitoare la persoanele îndreptatite a solicita constatare nulitatii titlurilor de proprietate si implicit solicitarea constatarii nulitatii absolute a actelor juridice de înstrainare, instanta de fond a avut în vedere dispozitiile Legii 169/1997. În contextul actului normativ precizat, prerogativa de a declansa procedura judiciara pentru anularea titlurilor de proprietate este conferita de art. III alin. 2 din Legea 169/1997 implicit Primarului.
În aprecierea instantei de fond, constatarea nulitatii absolute a titlului de proprietate actual si implicit a actului de înstrainare nu a sters din persoana pârâtului de ordin 1 calitatea de persoana îndreptatita la a beneficia de prevederile Legii 646/2002 pe care acesta a detinut-o la momentul depunerii cererii. Prin urmare, instanta a constatat ca, singura solutie legala care se impune, având in vedere ca terenul în cauza a intrat în circuitul civil, este emiterea unui nou titlu de proprietate pe numele paratului de ordin 1, cu respectarea conditiilor legale incidente.
În ceea ce priveste cel de-al 6-lea petit al cererii, raportat la cele mai sus aratate, ca o consecinta a nulitatii titlului de proprietate si a actului de înstrainare a terenului, a fost evident ca nu puteau produce nici efecte juridice. În acest sens dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciara pe baza actului prin care s-au constituit sau s-au transmis în mod valabil (art. 20 din Legea nr. 7/1996). Astfel ca, pentru admiterea unei cereri de înscriere în cartea funciara a unui drept real actul constitutiv trebuie sa existe si sa respecte conditiile impuse de lege.
Din aceste considerente, instanta a admis actiunea civila având ca obiect fond funciar, formulata de reclamantul C. I.în calitate de Primar al Comunei Vladimirescu.
Împotriva acestei sentinte au declarat recurs pârâtii F.D. si R. F., solicitând instantei de control judiciar, în urma admiterii caii de atac, modificarea sentintei atacate în sensul respingerii actiunii, cu cheltuieli de judecata, nesolicitate însa de reprezentant la formularea concluziilor în dezbaterea pe fond a recursului.
În motivele de recurs s-a invocat exceptia inadmisibilitatii cererii de chemare în judecata, invocând în sustinerea acesteia prevederile art. III din Legea nr. 169/1997. A apreciat ca prin promovarea actiunii, reclamantul si-a invocat propria culpa emitând o autorizatie de construire având ca beneficiara pe R. F., iar instanta fondului, prin admiterea actiunii a încalcat principiul „Nemo auditur propriam turpitudinem allegans”. Pe de alta parte, a aratat ca titlul de proprietate atacat în prezenta cauza nu se încadreaza în niciuna din cele 14 cazuri de nulitate absoluta enumerate limitativ în textul de lege antementionat. În sustinerea motivelor de recurs, recurentele au mai invocat art.948, art.942, art.480, art.1036 Cod civil, principii constitutionale înscrise în art.44 si art.135 din Constitutie, dispozitiile art.17 alin.1 din Decretul-Lege nr.115/1938, precum si prevederile Legii nr.7/1996, apreciind incidente dispozitiile art.1899 alin.2 privind prezumtia de buna credinta precum si principiul ocrotirii tertului subdobânditor de buna-credinta, cu titlu particular si cu titlu oneros, întemeiat pe principiul aparentei în drept.
În drept, a invocat art. 304 pct. 9, art. 304 ind. 1 Cod procedura civila.
Prin întâmpinare, intimatul primarul Comunei Vladimirescu a învederat ca lasa la aprecierea instantei solutionarea recursului. A apreciat ca sustinerile recurentilor sunt neîntemeiate prin prisma prevederilor art. III alin. 1 lit. a din Legea nr. 169/1997 care completeaza prevederile Legii nr. 18/1991 si a considerat ca în mod corect instanta fondului a constatat ca în cauza sunt aplicabile prevederile art. III alin. 1 din legea nr. 169/1997.
Intimata Comisia Judeteana de fond funciar Arad nu a formulat aparari scrise, însa prin reprezentant, a solicitat admiterea exceptiei inadmisibilitatii cererii de chemare în judecata.
Analizând sentinta atacata din prisma criticilor aduse prin motivele de recurs si ale prevederilor art.304 si art.3041 Cod proc.civ., tribunalul a apreciat ca recursul este fondat, solutia instantei de fond fiind consecinta unei aplicari gresite a legii, motiv de recurs prevazut de art.304 pct.9 Cod proc.civ.
Nu se poate retine nulitatea constituirii dreptului de proprietate în favoarea pârâtei P.D. datorata unei erori materiale strecurate la momentul completarii titlului de proprietate eliberat cu mentiunile cuvenite. Procedura de constituire a dreptului de proprietate al pârâtei a urmat cursul firesc prevazut de lege, dreptul acestuia la atribuirea în favoarea sa a unei suprafete de 650 mp. de teren în vederea construirii unei locuinte, a fost recunoscut atât de catre recurenta, cât si de catre Comisia judeteana de fond funciar Arad care a emis în acest sens hotarârea nr.179/20 aprilie 2005.
Nu a existat, prin urmare, nicio încalcare a vreunei norme imperative care sa conduca la aplicarea sanctiunii nulitatii actului de constituire în favoarea pârâtului-intimat a dreptului de proprietate asupra 650 mp. de teren, conform Legii nr.646/2002. Pârâta era persoana îndreptatita în conditiile legii la atribuirea suprafetei de teren în proprietate, iar titlul a fost emis de autoritatile competente prevazute de lege.
Operatiunea de scriere a unui titlu de proprietate, privit ca instrument probator si totodata suport material care încorporeaza dreptul pârâtei, nu poate afecta validitatea actului juridic (manifestare de vointa), care a stat la baza constituirii dreptului de proprietate al pârâtului si care a fost reprezentat de hotarârea comisiei judetene (hotarârea nr.179/2005). Aceasta procedura de scriere a titlului este ulterioara actului juridic de constituire a dreptului de proprietate iar nulitatea unui act juridic se apreciaza în raport de împrejurari anterioare ori cel mult concomitente momentului în care se naste valabil actul juridic. Aceste considerente sunt pe deplin valabile în ce priveste înstrainarea ulterioara a terenului dobândit în proprietate de catre pârâta P. D., eventuala nulitate absoluta a actului de înstrainare nefiind în masura sa conduca la desfiintarea actului juridic anterior, respectiv al actului de constituire a dreptului de proprietate al acestuia. Regimul juridic al nulitatii presupune desfiintarea actelor juridice subsecvente actului declarat nul, iar nu si a celor anterioare.
Pe de alta parte, în ce priveste capatul de cerere având ca obiect constatarea nulitatii actului de vânzare-cumparare subsecvent, intervenit între cele doua pârâte P. D. si R.F., exista cel putin un impediment juridic în calea declararii nulitatii contractului de vânzare cumparare, respectiv lipsa de interes legitim al reclamantului.
Reclamantul-intimat Primarul Comunei Vladimirescu nu justifica un interes legitim nascut si actual în sustinerea unui astfel de petit în contextul în care primul capat de cerere – constatarea nulitatii titlului de proprietate – a fost apreciat de instanta de recurs ca fiind nefondat. Interesul constituie o conditie generala de admisibilitate a unei actiuni în justitie si se traduce prin folosul practic, juridic sau material, cu care se alege reclamantul în persoana, ori patrimoniul sau, ca urmare a admiterii cererii. Or, se poate constata ca urmare a admiterii cererii de constatare a nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare dintre pârâti, reclamantul-intimat nu ar dobândi nici un folos practic, terenul cu pricina întorcându-se eventual în patrimoniul pârâtei vânzatoare, iar nicidecum la dispozitia reclamantului. Asa fiind, tribunalul a apreciat ca reclamantul nu justifica vreun interes pentru admiterea acestui capat de cerere, câta vreme primul capat de cerere, având ca obiect constatarea nulitatii titlului de proprietate al pârâtei P.D. a fost respins, în aceasta privinta recursul fiind asadar fondat.
În raport de aceste considerente, tribunalul a apreciat ca judecatoria a dat o dezlegare gresita actiunii cu care a fost învestita, printr-o aplicare gresita a legii si a principiilor care guverneaza nulitatea precum si conditiile pentru a fi parte în proces, astfel încât, în temeiul art.312 alin.1 si 3 Cod proc.civ. a admis recursul declarat de recurentele F.D. si R.F., în contradictoriu cu Primarul Comunei Vladimirescu si Comisia judeteana de fond funciar Arad, împotriva sentintei civile nr.8933/11 noiembrie 2009, pronuntata de Judecatoria Arad în dosar nr.10.167/55/2010, având ca obiect constatare nulitate titlu de proprietate si a modificat în totalitate sentinta atacata în sensul respingerii ca nefondate a plângerii formulate de Primarul Comunei Vladimirescu în contradictoriu cu pârâtele R. F., F.D. si Comisia judeteana de fond funciar Arad având ca obiect constatare nulitate absoluta titlu de proprietate si constatare nulitate contract.
