Dispoziţiile art. 13 lit. d) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 îşi găsesc justificarea în ansamblul reglementărilor cuprinse în acest act normativ numai în măsura în care instanţele stabilesc un refuz nejustificat, abuziv, al chiriaşilor de a reglementa cu proprietarul raporturile locative, numai o atare poziţie abuzivă urmând a fi sancţionată prin încetarea drepturilor locative.
Câtă vreme, într-un litigiu anterior, instanţele au stabilit în mod irevocabil lipsa oricărei culpe a chiriaşilor în reglementarea raporturilor lor cu proprietarul imobilului, nu pot fi aplicabile dispoziţiile art. 13 lit. d) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 şi, întrucât proprietarul imobilului nu a respectat procedura reglementată prin art. 10 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, intervine prelungirea de drept a contractului de închiriere.
(Decizia nr. 1971 din 30 septembrie 2003 – Secţia a IV-a civilă)
Prin cererea înregistrată la data de 13.03.2002 pe rolul Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti, reclamanta S.M. i-a chemat în judecată pe pârâţii D.A., D.C., D.N. şi D.R. şi a solicitat instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să dispună evacuarea pârâţilor din imobilul situat în Bucureşti, pentru lipsa titlului locativ, şi obligarea pârâţilor la plata contravalorii lipsei de folosinţă.
Prin Sentinţa civilă nr. 8323 din 5.12.2002, Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti a respins cererea reclamantei ca neîntemeiată.
S-a reţinut că reclamanta este proprietara imobilului în litigiu, aşa cum rezultă din Sentinţa civilă nr. 7042/1995 a Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti.
Anterior acestui litigiu, reclamanta a mai formulat o cerere de evacuare a pârâţilor, cerere care a fost respinsă prin Sentinţa civilă nr. 10496/1998 a Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti (definitivă şi irevocabilă), prin care s-a stabilit că pârâţii beneficiază de un contract de închiriere asupra imobilului până la data de 18.04.1999.
Prin urmare, la data apariţiei Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, exista într-adevăr un litigiu între părţi, cu privire la refuzul pârâţilor de a încheia un contract de închiriere pentru spaţiul locativ în cauză, însă, a reţinut prima instanţă, numai printr-o interpretare formalistă excesivă s-ar putea interpreta dispoziţiile art. 13 lit. d) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 în sensul că pârâţii chiriaşi nu ar beneficia de prevederile Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, deşi au câştigat litigiul care s-ar încadra în prevederile art. 13 lit. d), respingându-se cererea de evacuare în respectivul litigiu.
Raţiunea legii a fost aceea că, în cazul în care derularea litigiului după apariţia Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 ar fi făcut ca respectivii chiriaşi să fi rămas în spaţiul locativ şi după apariţia Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, iar litigiul ar fi fost soluţionat constatându-se că raporturile locative dintre părţi nu s-au stabilit contractual din pricina refuzului nejustificat al chiriaşilor, aceştia să nu poată profita de apariţia Ordonanţei de urgentă a Guvernului nr. 40/1999.
Prin urmare, a reţinut prima instanţă, dispoziţiile ordonanţei sunt aplicabile pârâţilor, iar reclamanta nu a probat îndeplinirea procedurii prealabile evacuării, ceea ce face ca pârâţii să ocupe spaţiul locativ în cauză în baza prorogării legale acordate de Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
Cel de-al doilea capăt de cerere a fost respins ca urmare a constatării că pârâţii au locuit, în perioada pentru care se cere contravaloarea lipsei de folosinţă, cu titlul legal de locaţiune.
Prin Decizia civilă nr. 791/A din 4.04.2003, Tribunalul Bucureşti – Secţia a V-a civilă a respins ca nefondat apelul formulat de apelanta-reclamantă S.M. împotriva Sentinţei civile nr. 8323 din 5.12.2002 a Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti.
Tribunalul a apreciat ca fiind corectă hotărârea primei instanţe sub aspectul interpretării prevederilor art. 13 lit. d) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, întrucât din procesul-verbal încheiat la 31.10.1997 de către judecătoresc de pe lângă Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti rezultă că “notificată, D.A. solicită un termen până la data de 3.11.1997, când se va prezenta la tribunal pentru a semna contractul de închiriere şi va răspunde cu privire la cuantumul chiriei”. Ca atare, nu rezultă că ar fi existat un refuz al intimaţilor-pârâţi de a încheia contractul de închiriere, refuz care să fi generat un litigiu, în acest sens statuându-se şi prin Sentinţa civilă nr. 10496/1998 a Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti. în plus, din interpretarea logică a dispoziţiilor art. 13 lit. d) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 rezultă că neprelungirea contractelor de închiriere este o sancţiune aplicabilă pentru fapta culpabilă a locatarului, aşa încât respingerea cererii care a generat litigiul invocat de apelanta-reclamantă conduce şi la neaplicarea sancţiunii prevăzute de art. 13 lit. d), întrucât respingerea cererii echivalează cu lipsa culpei locatarilor, o altfel de interpretare putând duce la situaţia în care un litigiu injust generat de proprietar să conducă la sancţionarea locatarilor.
Mai mult, a reţinut instanţa de apel, pe parcursul derulării litigiului invocat de apelanta-reclamantă, intimaţii-pârâţi au notificat-o pe aceasta pentru a le comunica locul, data şi ora unde urmează să încheie contractul de închiriere în baza Ordonanţei de urgentă a Guvernului nr. 40/1999 (Notificarea nr. 2609 din 29.06.1999).
Prin urmare, în mod corect prima instanţă a stabilit că nu sunt aplicabile în cauză dispoziţiile art. 13 lit. d) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 şi că, întrucât apelanta-reclamantă nu şi-a îndeplinit obligaţiile prevăzute de art. 10 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, devin aplicabile dispoziţiile art. 11 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, care fac ca intimaţii-pârâţi să ocupe imobilul cu titlu.
împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat şi motivat recurs apelanta S.M.
Prin motivele de recurs formulate a criticat decizia instanţei de apel în temeiul art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă. A susţinut că, în mod greşit, instanţa de apel a apreciat că în cauză nu sunt incidente dispoziţiile art. 13 lit. d) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 şi că prin efectul Legii nr. 17/1994 contractul de închiriere a fost prelungit de drept. Dat fiind refuzul locatarilor de a încheia un contract de închiriere, recurenta a formulat în 1997 o acţiune prin care a solicitat evacuarea acestora pentru lipsă de titlu, iar în subsidiar obligarea acestora la încheierea unui contract de închiriere.
Prin urmare, a susţinut recurenta, refuzul intimaţilor de a încheia un contract de închiriere, după apariţia Legii nr. 17/1994, cu noul proprietar al imobilului, a generat un litigiu locativ. Chiar dacă s-ar admite că în temeiul Legii nr. 17/1994 a operat o prelungire a efectelor contractului de închiriere, această prelungire a încetat, deoarece intimaţii-pârâţi nu beneficiază de prorogarea legală prevăzută de art. 2 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, iar faptul că recurenta nu a respectat dispoziţiile art. 10 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 este irelevant, având în vedere prevederile art. 13 lit. d) din acelaşi act normativ.
Analizând decizia recurată, în limitele stabilite prin motivele de recurs, Curtea a constatat că recursul nu este fondat şi a fost respins, pentru următoarele considerente:
Prin Sentinţa civilă nr. 7042 din 16.10.1995 a Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti, Consiliul General al Municipiului Bucureşti şi SC “A.” SA au fost obligate să lase reclamantei S.M. în deplină proprietate imobilul compus din teren în suprafaţă de 176 mp şi construcţie, instanţa reţinând că imobilul a trecut în proprietatea statului cu nerespectarea dispoziţiilor Decretului nr. 224/1951.
în baza acestei hotărâri judecătoreşti şi a Dispoziţiei primarului general nr. 45 din 17.01.1996, DGAFI a încheiat procesul-verbal de predare-primire a imobilului nr. 801 din 6.02.1996.
Imobilul în litigiu era ocupat de pârâţi în baza Contractului de închiriere nr. 20476 din 22.06.1996, prin care se stabilea o durată a locatiunii cuprinsă între 18.04.1994 şi 18.04.1999.
Totodată, prin Adresa nr. 801 din 6.02.1996, Consiliul Local al Municipiului Bucureşti o înştiinţa pe D.A. (titulara contractului de închiriere) că, urmare a dispoziţiilor cuprinse în Sentinţa civilă nr. 7042 din 16.10.1995 a Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti şi a Dispoziţiei primarului general nr. 45 din 17.01.1996, imobilul a fost restituit în proprietate d-nei S.M., astfel încât contractele de închiriere încheiate cu SC “A.” SA îşi încetează aplicabilitatea.
Aşa cum rezultă din cuprinsul Sentinţei civile nr. 10496 din 20.11.1998 a Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti, între părţi a mai existat un litigiu prin care reclamanta S.M. a solicitat instanţei evacuarea pârâţilor din imobil, iar în subsidiar obligarea acestora de a încheia un contract de închiriere şi plata echivalentului lipsei de folosinţă începând cu februarie 1996 şi până la data judecăţii.
Această cerere a fost respinsă de Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti, cu motivarea că pârâţii ocupă imobilul în litigiu în baza unui contract de închiriere valabil şi a Legii nr. 17/1994, prin care a intervenit o prorogare legală a contractelor de închiriere aflate în curs de executare.
Sentinţa civilă nr. 10496 din 20.11.1998 a Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti a rămas definitivă prin Decizia civilă nr. 244 din 19.03.1999 a Tribunalului Bucureşti- Secţia a V-a civilă şi irevocabilă prin Decizia civilă nr. 1674 din 8.09.1999 a Curţii de Apel Bucureşti – Secţia a IV-a civilă.
în prezentul litigiu se solicită din nou evacuarea pârâţilor din imobil, iar reclamanta susţine că sunt incidente în cauză dispoziţiile art. 13 lit. d) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
Potrivit acestor reglementări şi a celor cuprinse în art. 10 şi 11 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, proprietarul recunoscut în justiţie va trebui să notifice chiriaşul în vederea încheierii unui nou contract de închiriere, în condiţiile art. 10, nerespectarea acestor obligaţii atrăgând prelungirea de drept a contractului de închiriere (art. 11 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999). Prin excepţie, dacă proprietarul nu a respectat dispoziţiile art. 10 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, contractul de închiriere nu va fi totuşi prelungit de drept “în cazul litigiilor determinate de refuzul chiriaşilor cărora li s-a notificat să încheie un nou contract de închiriere cu proprietarul potrivit Legii nr. 17/1994, Legii nr. 112/1995 sau Legii nr. 114/1996, republicată” (art. 13 lit. d) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999).
Litigiul menţionat anterior a avut drept capăt principal de cerere “evacuarea chiriaşilor”. Este adevărat că în subsidiar s-a solicitat şi obligarea acestora la încheierea contractului de închiriere cu noul proprietar cu un cuantum al chiriei stabilit prin expertiză, însă, aşa cum rezultă din probele administrate, respectiv din cuprinsul procesului-verbal încheiat la data de 31.10.1997 de către executorul judecătoresc de pe lângă Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti, a existat intenţia chiriaşilor de a încheia cu proprietarul un nou contract de închiriere. Nu se poate susţine, în această situaţie, că litigiul ar fi fost generat de refuzul intimaţilor-pârâţi de a perfecta contractul de închiriere, cu atât mai mult cu cât potrivit Legii nr. 17/1994 “contractele de închiriere … se prelungesc … în aceleaşi condiţii” fără ca legiuitorul să facă vreo distincţie între aceste condiţii.
Curtea a apreciat că hotărârile instanţelor anterioare, care au considerat că în cauza de faţă prelungirea de drept a contractului de închiriere nu operează, sunt corecte şi pentru următoarele considerente:
Raţiunea dispoziţiilor cuprinse în art. 13 lit. d) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 nu se regăseşte în prezenta cauză, câtă vreme prin litigiul soluţionat anterior s-a stabilit în mod irevocabil lipsa oricărei culpe şi dreptul chiriaşilor de a ocupa în continuare imobilul în litigiu.
întreaga reglementare cuprinsă în Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 are la bază norme de protecţie socială stabilite în favoarea chiriaşilor. Excepţiile cuprinse (printre care cea prevăzută de art. 13 lit. d)) sunt de strictă interpretare şi trebuie apreciate şi interpretate prin raportare la scopul reglementărilor în care sunt cuprinse.
Prin urmare, câtă vreme în litigiul anterior chiriaşii au avut câştig de cauză, instanţele stabilind lipsa oricărei culpe a acestora în raporturile cu proprietarul, nu se poate susţine că tocmai acest litigiu determină excluderea acestor chiriaşi de la normele stabilite chiar în interesul chiriaşilor şi reglementate prin Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
Dispoziţiile art. 13 lit. d) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 îşi găsesc justificare în ansamblul reglementărilor cuprinse în acest act normativ numai în măsura în care instanţele stabilesc un refuz nejustificat, abuziv, al chiriaşilor de a reglementa cu proprietarul raporturile locative în care sunt părţi, numai o atare poziţie abuzivă a chiriaşilor urmând a fi sancţionată prin încetarea drepturilor lor locative.
în consecinţă, nefiind aplicabile dispoziţiile art. 13 lit. d) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 şi proprietarul imobilului nerespectând procedura reglementată în art. 10 din acelaşi act normativ, intervine sancţiunea cuprinsă în art. 11 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, şi anume prelungirea de drept a contractului de închiriere.
Apreciind, pentru considerentele expuse, că instanţa de apel a făcut o corectă interpretare a dispoziţiilor Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, în baza art. 316 din raportat la art. 296 din Codul de procedură civilă, Curtea a respins recursul ca nefondat.
