În temeiul actului adiţional la contractul de vânzare-cumpărare a activului imobiliar, prin care vânzătorul şi-a asumat obligaţia de a transmite ulterior şi proprietatea asupra terenului aferent, după obţinerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate, este admisibilă acţiunea cumpărătorului activului având ca obiect „obligaţia de a efectua formalităţile cerute de HG 834/1991, în vederea obţinerii certificatului de atestare a dreptului de proprietate”.
Titularul acţiunii poate fi atât cumpărătorul activului, cât şi subdobânditorul acestuia, deoarece primul are obligaţia de garanţie pentru evicţiune iar secundul este titularul posesiei terenului şi proprietăţii activului.
Prin acţiune, reclamantele SC S A SRL şi SC T SRL au chemat în judecată pe pârâta SC B SA, pentru a fi obligată a îndeplini formalităţile cerute de HG 834/1991, în vederea eliberării de către Consiliul Judeţean Olt a certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 9.513 m.p. pe care se găsesc activele cumpărate de reclamante de la pârâtă în anul 1993, condiţionat de vânzarea terenului după obţinerea actului de proprietate asupra lui.
În motivare, au arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 1237/ 31 mai 2003, pârâta a vândut reclamantei SC S A SRL, care ulterior l-a înstrăinat către SC T SRL, activul bufet Valea Oltului, situat pe suprafaţa de 9.513 m.p., iar în anexa la contract s-a precizat că terenul se atribuie în folosinţă până la intrarea pârâtei în posesia certificatului de atestare a dreptului de proprietate, după care pârâta va transmite proprietatea asupra terenului.
Prin sentinţa nr. 645 din 9 noiembrie 2005 a Tribunalului Olt, pronunţată în dosarul nr. 5069/2005, s-au respins excepţiile referitoare la inadmisibilitatea cererii, lipsa calităţii procesuale active a reclamantelor şi lipsa de interes, ca neîntemeiate şi s-a admis cererea reclamantelor, dispunându-se obligarea pârâtei să îndeplinească formalităţile prevăzute de HG nr. 834/1991 în vederea obţinerii certificatului de atestare a dreptului de proprietate pentru terenul aferent activului Bufet Valea Oltului, situat în Slatina, punctul Olt.
Împotriva acestei sentinţe, în termen legal, a declarat apel pârâta criticând-o ca netemeinică şi nelegală.
Curtea va respinge apelul ca nefondat pentru următoarele considerente:
În mod corect instanţa de fond a respins excepţia de inadmisibilitate a acţiunii reclamantelor întrucât, în temeiul contractului de vânzare-cumpărare active, s-a transmis proprietatea asupra activelor şi folosinţa asupra terenurilor pe care acestea se află, iar în actul adiţional s-a prevăzut ca terenul aferent să se determine şi reevalueze de comisia stabilită prin decizia Prefectului Judeţului Olt, iar la intrarea în posesia certificatului de atestare a dreptului de proprietate pârâta “va împroprietări” cumpărătorul şi cu terenul aferent.
Prin actul adiţional, pârâta a făcut o promisiune de vânzare-cumpărare, aşa cum şi recunoaşte prin întâmpinarea depusă şi, în această situaţie, este obligată să-şi respecte obligaţia asumată şi să facă toate demersurile în vederea obţinerii certificatului de atestare a dreptului de proprietate. Acţiunea reclamantelor este întemeiată pe dispoziţiile art. 1073 şi 1075 C.civil pentru că, având un drept de folosinţă asupra terenului precum şi o promisiune de vânzare, în temeiul dispoziţiilor contractuale enunţate, pot solicita ca pârâta să-şi respecte obligaţia asumată de a face demersurile necesare pentru a deveni proprietarul terenului, ce urmează apoi a fi vândut în condiţiile stabilite în antecontract.
Ambele reclamante au calitate procesuală activă pentru că reclamanta SC S A SRL, după încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu pârâta, a vândut activul către SC T SRL încât are obligaţia de garanţie izvorâtă din contractul intervenit între cele două reclamante şi care îşi găseşte reglementarea în codul civil. Această din urmă reclamantă, fiind în posesia imobilelor cumpărate, justifică interesul promovării acţiunii de faţă, chiar dacă nu a avut raporturi juridice directe cu pârâta.
Autoritatea de lucru judecat nu s-a reţinut întrucât părţile s-au mai judecat, dar litigiile nu au avut un obiect identic cu cel de faţă.
Pe fond, în mod corect s-a reţinut reaua credinţă a pârâtei în executarea obligaţiei asumate, aceea de a face toate demersurile în vederea obţinerii certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor pe care se află activul aflat în proprietatea reclamantelor. Se reţine că aceasta a făcut un prim demers în obţinerea unei sentinţe (nr. 2406/29.03.2002 a Judecătoriei Slatina) prin care s-a constatat dreptul de administrare asupra mai multor suprafeţe de teren printre care şi cea ocupată de activul proprietatea reclamantelor şi că nu mai există nici o dovadă, că de la data de 30.04.2003, a mai făcut vreun demers. Toate cele arătate demonstrează pasivitatea pârâtei în îndeplinirea obligaţiilor asumate şi justifică interesul lor în promovarea acţiunii de faţă, încât în mod corect instanţa a admis acţiunea acestora şi a obligat-o pe pârâtă să-şi depună documentaţia cerută de HG 834/1991 pentru obţinerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate.
Astfel fiind, în baza dispoziţiilor art. 296 C.p.civ., apelul va fi respins ca nefondat.
