Muscel S.A. a solicitat anularea încheierii nr.8919/27.08.2008, pronunţată de Biroul de
şi Publicitate Imobiliară Câmpulung.
În motivarea plângerii, petenta a arătat că prin încheierea atacată s-a admis
cererea introdusă din oficiu de Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Câmpulung şi s-a
dispus îndreptarea erorii materiale în cărţile funciare nr.298 şi nr.4257 şi au fost reînscrise în
cartea funciară două servituţi în condiţiile în care petenta a dobândit imobilele libere de sarcini.
Se arată că deşi imobilele dobândite de petentă au fost înscrise în cartea
funciară libere de sarcini, ulterior, printr-o cerere de îndreptare a erorii materiale, s-a solicitat
înscrierea în cartea funciară a două servituţi, considerându-se că acestea au fost radiate din
eroare.
Obiectul cererii nu este însă o eroare materială, astfel că în mod greşit în
această procedură s-a pronunţat încheierea nr.8919 şi s-a dispus reînscrierea în cărţile funciare
a dreptului de servitute ce fusese radiat din eroare.
La data de 31 octombrie 2008 au formulat cerere de intervenţie S.C.
Subansamble Auto S.A. Piteşti şi S.C. Omnium Distribution S.R.L. Bascov prin care au solicitat
respingerea plângerii.
În motivarea cererii de intervenţie s-a arătat că prin încheierea atacată s-a
îndreptat eroarea materială din încheierile nr.7158/16 iunie 2008 şi nr.7157/16 iunie 2008,
precum şi din cărţile funciare nr.298 şi nr.4257 ale localităţii Câmpulung, în sensul că s-a
reînscris în cărţile funciare dreptul de servitute de trecere în favoarea intervenientelor, drept de
servitute pe care acestea îl dobândiseră anterior prin contract şi care fusese notat în cărţile
funciare. Mai arată că, radierea din cartea funciară a dreptului de servitute al căror titular sunt
intervenientele, în baza unor încheieri ale biroului de carte funciară, s-a făcut din eroare, astfel
încât acesta a procedat din oficiu la remedierea greşelii făcute, pronunţând încheierea atacată,
ce este astfel legală şi temeinică.
Judecătoria Câmpulung prin sentinţa civilă nr.2684/15 decembrie 2008 a
respins plângerea şi a admis cererea de intervenţie în interes propriu.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că prin convenţie,
intervenientele au dobândit drept de servitute asupra terenului proprietatea S.C. ARO S.A.
Câmpulung. Ulterior, petiţionara a dobândit prin procesul verbal de adjudecare nr.871/10 iunie
2008, terenurile grevate de dreptul de servitute al intervenientelor şi şi-a înscris propriul drept de
proprietate în cartea funciară, însă din eroare Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară
Câmpulung nu a mai preluat şi înscrierea din partea a III-a a cărţii funciare, referitoare la dreptul
de servitute.
Faţă de această situaţie, biroul a propus reînscrierea dreptului de servitute
în cartea funciară, sens în care s-a emis încheierea nr.8919/28 iulie 2008. S-a reţinut că, potrivit
art.98 din Regulamentul de funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, radierea
servituţii constituite în folosul unui imobil se poate face numai cu acordul celui care are înscris
vreun drept asupra imobilului, iar potrivit art.20 alin.1 din Legea nr.7/1996, a cadastrului şi
publicităţii imobiliare, drepturile imobiliare se sting numai prin înscrierea radierii lor din cartea
funciară, cu consimţământul titularului dreptului, dacă titularul dreptului ce urmează să fie radiat
este grevat în folosul altei persoane, radierea se va face cu păstrarea dreptului acelei persoane.
Împotriva acestei hotărâri a formulat apel, în termen legal, petenta criticând-
o pentru nelegalitate şi netemeinicie astfel:
– instanţa nu s-a pronunţat asupra excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive
a intervenientelor şi a inadmisibilităţii cererii de intervenţie, întrucât intervenientele au la
dispoziţie calea unei acţiuni tabulare împotriva încheierilor Oficiului de cadastru şi publicitate
imobiliară;
– instanţa nu s-a pronunţat asupra motivelor de fapt şi de drept invocate prin
plângerea formulată, respectiv faţă de motivele ce indicau necesitatea formulării unei acţiuni
tabulare în rectificare. Astfel, intervenientele aveau la dispoziţie acţiunea în rectificare, motivată
de greşita calificare a dreptului înscris, în baza art.34 şi art.36 din Legea nr.7/1996.
Tribunalul Argeş, prin decizia civilă nr.110/6 mai 2009, a admis apelul
petentei şi a schimbat sentinţa în sensul că a admis plângerea şi a anulat încheierea
nr.8919/28.07.2008.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că biroul de cadastru şi publicitate
imobiliară era obligat să comunice intervenientelor încheierile nr.7156 şi nr.7159/16.06.2008,
prin care a fost radiat dreptul de servitute înscris în cartea funciară în favoarea intervenientelor,
iar acestea aveau la dispoziţie acţiunea tabulară în rectificare întemeiată pe greşita calificare a
dreptului înscris, ci nu încheierea de îndreptare a erorii materiale pe care a pronunţat-o biroul de
cadastru şi publicitate imobiliară în mod nelegal.
Împotriva acestei decizii, au formulat recurs în termen legal intervenientele
S.C.Subansamble Auto S.A. Piteşti şi S.C. Omnium Distribution S.R.L. Bascov, criticând-o
pentru următoarele motive, prevăzute de art.304 pct.7 şi 9 Cod procedură civilă, susţinând că
hotărârea cuprinde motive contradictorii şi este lipsită de temei legal şi dată cu aplicarea greşită
a legii.
În dezvoltarea motivelor de recurs s-a arătat că instanţa a motivat în
considerente că prin radierea dreptului de servitute din cărţile funciare ale fondurilor aservite,
Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Câmpulung a săvârşit o eroare, dar totodată a arătat
că încheierea atacată nu cuprinde o eroare materială.
În mod nelegal s-a dispus anularea încheierii atacate, deşi dreptul de
servitute al recurentelor, dobândit prin act juridic, nu a fost desfiinţat, a fost legal înscris în cărţile
funciare nr.298 şi 4257 ale fondurilor aservite, cât şi în cărţile funciare nr.2050 şi 2018 ale
fondurilor dominante, cu mult anterior datei dobândirii de către reclamant a vreunui drept asupra
fondurilor aservite.
Au fost încălcate dispoziţiile art.98 din Regulamentul de organizare şi
funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, potrivit cu care radierea unor
servituţi constituite în folosul unui imobil se poate face numai cu acordul celui care are înscris
vreun drept asupra imobilului, precum şi cele ale art.20 alin.1 din Legea nr.7/1996, care dispun
că drepturile reale se sting numai prin înscrierea radierii lor în cartea funciară, cu
consimţământul titularului dreptului, iar dacă dreptul este grevat în folosul unei persoane,
radierea se va face cu păstrarea dreptului acelei persoane.
Cum B.C.P.I. nu avea dreptul să radieze servituţile faţă de dispoziţiile legale
arătate, fapta s-a săvârşit din eroare de către acesta.
Deşi prin încheierile nr.7159 şi 7157 din 16.06.2008 prin care s-a înscris
dreptul de proprietate al reclamantei, nu s-au făcut referiri la dreptul de servitute înscris în
favoarea recurentelor, arătându-se doar că în baza art.53 din Legea nr.85/2006, se radiază
sarcinile înscrise, din eroare s-au radiat, odată cu sarcinile şi desmembrămintele dreptului de
proprietate, adică dreptul de servitute ale intervenientelor.
Totodată, au fost încălcate şi prevederile art.33 alin.5 din Legea nr.7/1996,
potrivit cu care erorile materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor în cartea funciară pot fi
îndreptate la cerere sau din oficiu, în regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de
carte funciară, prin dispoziţiile art.88 dispunându-se că erorile materiale care nu afectează
fondul dreptului, săvârşite cu prilejul înscrierilor sau radierilor, se pot îndrepta prin încheiere
motivată de către registratorul de la biroul teritorial la cerere sau din oficiu.
Recursul este fondat pentru considerentele ce se vor arăta în continuare.
Intervenientele sunt titularele dreptului de servitute ce grevează terenul
proprietatea petentei, drept pe care l-au dobândit prin convenţie încheiată cu S.C. ARO
Câmpulung S.A.; petenta, la rândul său, a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului fond
aservit prin cumpărare la licitaţie publică, potrivit procesului verbal de adjudecare din data de 10
iunie 2008.
Dreptul de servitute, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate este un
accesoriu al fondului principal şi s-a transmis odată cu acest fond, chiar dacă nu există o
menţiune expresă în acest sens şi tot astfel s-a transmis şi obligaţia ce corespunde dreptului de
servitute şi care grevează fondul aservit, servitutea având astfel un caracter perpetuu, adică va
dura atâta timp cât vor dura imobilele şi situaţia din care servitutea s-a născut.
Aşadar, odată cu dobândirea dreptului de proprietate asupra fondului
aservit, petentei i s-a transmis şi obligaţia corelativă dreptului de servitute instituit în favoarea
intervenientelor.
intervenientelor.
Petenta a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului fond aservit
printr-un proces verbal de adjudecare ca urmare a vânzării la licitaţie publică în procedura Legii
nr.85/2006,
În mod greşit, biroul de carte funciară, din oficiu, a dispus ca prin încheierile
nr.7159 şi 7157/16.06.2008 să se înscrie dreptul de proprietate al reclamantei fără a se înscrie
dreptul de servitute constituit în favoarea intervenientelor, făcându-se doar menţiunea că în baza
art.53 din Legea nr.85/2006, se radiază sarcinile înscrise.
Potrivit acestor dispoziţii legale, bunurile înstrăinate de administratorul
judiciar sau de lichidator, în exerciţiul atribuţiilor sale, sunt dobândite libere de orice sarcini,
precum ipoteci, garanţii reale mobiliare sau drepturi de retenţie, de orice fel, ori măsuri
asigurătorii.
Din eroare, în cărţile funciare ale fondurilor aservite au fost radiate nu numai
sarcinile ci şi dezmembrămintele dreptului de proprietate, respectiv dreptul de servitute al
Tribunalul a apreciat că intervenientele au la îndemână calea acţiunii în
rectificare, fundamentată pe disp.art.34 pct.2 din Legea nr.7/1996, potrivit cu care orice
persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară, dacă printr-o hotărâre
judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că dreptul înscris a fost greşit calificat.
Potrivit dispoziţiilor art.36 din aceeaşi lege, acţiunea în rectificare întemeiată
pe greşita calificare a dreptului pretins se poate îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-
au înscris un drept real, dobândit cu bună credinţă şi printr-un act juridic cu titlu oneros.
Dreptul de servitute al căror titulari sunt intervenientele fusese radiat însă
din cartea funciară tot dintr-o eroare materială, deoarece petenta a dobândit prin cumpărare la
licitaţie publică bunul fond aservit liber de sarcini ca – ipoteci, garanţii reale imobiliare, drept de
retenţie, măsuri asigurătorii, însă grevat de dreptul de servitute, aşa cum s-a arătat mai sus.
Legea prevede posibilitatea îndreptării erorilor materiale săvârşite cu ocazia
înscrierilor şi radierilor făcute în cartea funciară, potrivit art.53 din Legea nr.7/1996, prin
încheiere motivată de către registratorul de la biroul teritorial, la cerere sau din oficiu, cu
comunicarea acesteia persoanei interesate.
Aşadar, legiuitorul a avut în vedere posibilitatea săvârşirii unor greşeli
materiale cu prilejul unei înscrieri în cartea funciară, de natură să afecteze uneori chiar situaţia
juridică reală a imobilului înscris în cartea funciară.
În mod greşit tribunalul a reţinut că omisiunea înscrierii în cartea funciară a
dreptului de servitute de către biroul de carte funciară ar reprezenta o greşită calificare a
dreptului înscris, care ar putea fi remediată prin rectificarea înscrierilor în temeiul art.34 pct.2 din
Legea nr.7/1996.
Norma pe care se întemeiază soluţia dată de tribunal se referă la
posibilitatea persoanei interesate de a solicita rectificarea înscrierii în cartea funciară atunci când
dreptul înscris în aceasta a fost greşit calificat.
În speţă însă, nu este vorba despre o calificare greşită a dreptului înscris,
tribunalul referindu-se la greşita calificare a dreptului înscris din eroarea registratorului de carte
funciară. Acesta nu are competenţa legală de a face calificarea juridică a dreptului supus
înscrierii, calificarea greşită a dreptului înscris în cartea funciară provenind întotdeauna din culpa
sau eroarea părţilor ori a agentului care instrumentează actul juridic ce este izvorul dreptului
înscris.
Aşadar, în speţă, nu sunt incidente dispoziţiile art.34 şi 36 din Legea
nr.7/1996, cum în mod greşit a statuat instanţa de apel, făcând astfel o greşită aplicare a acestor
norme legale în cauză.
Cazurile de aplicare a dispoziţiilor art.34 pct.2 din Legea nr.7/1996 se referă
la situaţiile în care printr-un act juridic se constituie un desmembrământ al dreptului de
proprietate, de exemplu o servitute, însă prin încheierea biroului de carte funciară se dispune
înscrierea, din eroare, a unui alt drept.
În speţă însă, registratorul de carte funciară a înscris dreptul de proprietate
al dobânditorului constituit printr-un act de adjudecare, fără a înscrie, din eroare, odată cu
acesta şi dreptul de servitute ce grevează dreptul de proprietate deşi prin încheierile 7159 şi
7157 s-a dispus înscrierea dreptului de proprietate al petentei cu titlu de drept de adjudecare, cu
menţiunea că se radiază din oficiu doar sarcinile înscrise asupra acestui imobil, conform art.53
din Legea nr.85/2006, fără a se menţiona că se radiază şi desmembrământul dreptului de
proprietate, respectiv dreptul de servitute, care nu este o sarcină în sensul textului de lege
enunţat.
Aşadar, eroarea materială a constat în aceea că s-a radiat din cartea
funciară dreptul de servitute al intervenientelor, fără să existe o încheiere a biroului de carte
funciară în acest sens, aceasta fiind o simplă eroare, care a fost ulterior remediată prin
încheierea nr.8919, prin care s-a dispus reînscrierea acelui drept.
Rectificarea înscrierii în cartea funciară presupune situaţia în care
neconcordanţa dintre realitatea juridică imobiliară şi înscrierea din cartea funciară este
susceptibilă de soluţionare numai prin această modalitate.
În cauză însă, neconcordanţa dintre inexistenţa înscrierii în cartea funciară a
dreptului de servitute şi existenţa acestui drept ca urmare a transmiterii obligaţiei corelative,
servitutea fiind întotdeauna un accesoriu al fondului, este susceptibilă de soluţionare pe calea
îndreptării erorii materiale prin încheierea biroului de cadastru şi publicitate imobiliară.
Operaţiunea rectificării înscrierilor în cartea funciară se poate face într-
adevăr numai printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, în ipoteza în care
înscrierea nu este în concordanţă cu situaţia reală a imobilului, pentru motivul că dreptul a fost
greşit calificat, actul în baza căruia a operat înscrierea nu a fost valabil sau că, nu mai sunt
întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris.
Calificarea greşită a dreptului invocată de către intimată nu se putea efectua
de către registratorul de carte funciară, a cărui sarcină este doar aceea să verifice îndeplinirea
condiţiilor de înscriere a dreptului.
Cu prilejul înscrierii în cartea funciară pot fi săvârşite doar erori materiale de
către registrator, care implică o procedură a corectării, diferită de cea a rectificării, aceasta din
urmă realizându-se doar pe cale judiciară.
Faţă de toate aceste considerente, se constată că în mod greşit instanţa de
apel a apreciat că intervenientele ar avea la îndemână acţiunea în rectificare a înscrierii în
cartea funciară pe motiv că dreptul înscris a fost greşit calificat, făcând astfel o greşită aplicare a
dispoziţiilor art.34 şi art.36, precum şi pe cele ale art.33 din Legea nr.7/1996.
În consecinţă, faţă de aceste considerente, se va admite recursul şi se va
modifica decizia, în sensul că se va respinge ca nefondat apelul declarat de petentă împotriva
sentinţei pronunţată de prima instanţă, care va fi păstrată ca legală şi temeinică.
5. Stabilirea întinderii dreptului de proprietate. Prezumţia că întinderea dreptului de
proprietate este cea recunoscută în actul normativ sau de către autoritatea prin care s-a
dispus măsura preluării abuzive şi s-a pus în măsura preluării abuzive.
Art. 24 şi art. 26 alin.3 din Legea nr.10/2001
În absenţa unor probe contrare, existenţa sau după caz, întinderea dreptului de
proprietate, se prezumă a fi cea recunoscută în actul normativ sau de autoritatea prin
care s-a dispus măsura preluării abuzive şi s-a pus în executare măsura preluării abuzive.
Modificarea adusă Legii nr. 10/2001 nu justifică măsura revenirii asupra actului de
dispoziţie emis în acord cu prevederile legale în vigoare la acea dată.
(Decizia civilă nr. 12/A/3 februarie 2010)
