In condiţiile în care se stabilise, prin hotărâre irevocabilă, caracterul abuziv al naţionalizării imobilului, rezultă că înstrăinarea acestuia, potrivit Legii nr. 112/1995, a privit un bun preluat fără titlu valabil, astfel încât actul este lovit de nulitate absolută, conform art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, numai buna-credinţă a cumpărătorului putând înlătura această sancţiune.
Buna-credinţă, pentru a putea produce efectele menţionate, trebuie să reprezinte credinţa subdobânditorului că cel de la care a achiziţionat avea toate însuşirile cerute de lege pentru a transmite proprietatea. Dacă dobânditorul ştia, ori cu diligenţe minime putea să ştie, că imobilul a fost preluat de stat fără titlu valabil, el nu poate fi considerat de bună-credinţă şi nu poate invoca în favoarea sa prevederile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.
(Decizia nr. 762 din 31 martie 2003 – Secţia a IV-a civilă)
Prin cererea înregistrată la data de 6.10.1997 pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, reclamantul R.D. a chemat în judecată Primăria Municipiului Bucureşti, SC “H.” SA şi pe N.I.C., solicitând instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să constate nulitatea Contractului de vânzare-cumpărare nr. 656/22201 din 18.11.1996 pentru garajul nr. 1 şi camerele 1, 2 şi 3 din jurul garajului, care aparţineau reclamantului.
Prin Sentinţa civilă nr. 9237 din 9.06.1999, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a respins acţiunea ca nefondată şi cererea de chemare în garanţie formulată de pârâta N.I.C. împotriva Consiliului General al Municipiului Bucureşti ca lipsită de interes.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa a reţinut că, prin Decizia civilă nr. 836 din 31.03.1995, reclamantului i s-a restituit în deplină proprietate apartamentul cu dependinţe situat în Bucureşti. în baza acestei hotărâri s-a emis Dispoziţia primarului nr. 813 din 21.05.1996, în care nu menţionează alături de apartament şi garajul ori cele trei camere.
Prin Decizia civilă nr. 952 A din 30.04.2002, Tribunalul Bucureşti – Secţia a IV-a civilă a admis apelul declarat de apelantul-reclamant R.D. împotriva Sentinţei civile nr. 9237 din 9.06.1999, pe care a schimbat-o în tot, în sensul că a admis acţiunea, a constatat nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare în privinţa garajului şi a celor 3 dependinţe din jurul acestuia şi a obligat pârâţii să lase reclamantului în deplină proprietate şi posesie imobilele menţionate.
A fost admisă şi cererea de chemare în garanţie şi a fost obligat Consiliul General al Municipiului Bucureşti la plata către pârâţi a sumei de 39.815.690 lei, reprezentând contravaloarea ratelor achitate cu titlu de preţ pentru imobilele menţionate.
Pentru a pronunţa această decizie, instanţa de apel a reţinut că, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 50469 din 10.10.1945, urmat de actul de partaj din 17.04.1947, autoarea reclamantului, defuncta R.M., a dobândit în proprietate apartamentul situat în Bucureşti, împreună cu garajul 1 şi 3 camere alăturate, notate cu 1, 2, 3 în schiţa anexă la actul de partaj, reclamantul fiind în prezent unicul moştenitor al acesteia.
Imobilul a fost preluat de stat, în temeiul Decretului nr. 92/1950, printr-o naţionalizare abuzivă, întrucât aparţinea unor persoane exceptate de la naţionalizare.
Autoarea intimaţilor-pârâţi, defuncta N.I.C., a cumpărat de la chematul în garanţie Consiliul General al Municipiului Bucureşti imobilul în litigiu, în baza Legii nr. 112/1995, prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. 656/22201 din 18.11.1996, deşi statul nu avea calitatea de proprietar, aspect asupra căruia se statuase anterior prin Decizia civilă nr. 836/1995 a Tribunalului Bucureşti, prin care Consiliul General al Municipiului Bucureşti a fost obligat să lase apelantului-reclamant în deplină proprietate şi posesie imobilul în litigiu.
S-a reţinut reaua-credinţă a cumpărătoarei, atrasă de împrejurarea că aceasta cunoştea la momentul vânzării că lucrul ce a făcut obiectul convenţiei nu aparţinea vânzătorului, întrucât preluarea bunului de către stat fusese abuzivă.
Ca urmare a constatării nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare şi a repunerii părţilor în situaţia anterioară, instanţa de apel a admis şi cererea de chemare în garanţie formulată împotriva Consiliului General al Municipiului Bucureşti şi a dispus obligarea acestuia la plata contravalorii ratelor plătite cu titlu de preţ.
împotriva acestei decizii au declarat recurs intimaţii-pârâţi, care au criticat decizia pentru următoarele motive întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă.
Instanţa de apel a încălcat prevederile art. 46 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 10/2001. Autoarea recurenţilor a fost de bună-credinţă la încheierea actului de vânzare-cumpărare, întrucât cunoştea că intimatul-reclamant a revendicat şi i s-a retrocedat doar apartamentul, cu dependinţe, din Bucureşti, aşa cum se precizează în Decizia civilă nr. 836/1995, necunoscând însă intenţia reclamantului de a revendica şi partea de imobil ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare, cu atât mai mult cu cât părţile sunt în relaţii de bună vecinătate.
Recursul nu este fondat, pentru următoarele considerente:
Potrivit dispoziţiilor art. 46 din Legea nr. 10/2001, actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobile care cad sub incidenţa acestei legi sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării (alin. (1)). Actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credinţă (alin. (2)).
în cauză, prin contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se invocă, imobilele au fost înstrăinate către autoarea intimaţilor în baza Legii nr. 112/1995.
Legea nr. 112/1995 reglementează înstrăinarea imobilelor preluate de stat “cu titlu”. Prin Decizia civilă nr. 836 din 31.03.1995 (pronunţată anterior încheierii actului de vânzare-cumpărare contestat) se stabilise în mod irevocabil că imobilul în litigiu fusese naţionalizat în mod abuziv, cu încălcarea dispoziţiilor imperative ale art. II din Decretul nr. 92/1950, astfel încât nu se încadra în sfera de reglementare a Legii nr. 112/1995.
în aceste condiţii, înstrăinarea imobilului în temeiul Legii nr. 112/1995, deşi era un imobil preluat fără titlu valabil, este lovită de nulitate absolută (art. 46 alin. (2) teza I din Legea nr. 10/2001), numai buna-credinţă a cumpărătorului putând salva actul de la nulitate (teza a ll-a a aceluiaşi articol).
Buna-credinţă, pentru a putea produce efectele menţionate, trebuie să reprezinte credinţa subdobânditorului că cel de la care a achiziţionat avea toate însuşirile cerute de lege pentru a transmite proprietatea. Dacă dobânditorul ştia, ori cu minime diligenţe putea să ştie, că imobilul a fost preluat de stat fără titlu valabil, el nu poate fi considerat a fi de bună-credinţă şi nu poate invoca în favoarea sa prevederile art. 46 alin. (2) teza II din Legea nr. 10/2001.
în cauză, chiar recurenţii recunosc că autoarea lor avea cunoştinţă de Decizia civilă nr. 836 din 31.03.1995. Prin urmare, aceasta cunoştea caracterul abuziv al naţionalizării imobilului şi lipsa unui titlu valabil al statului cu privire la bun.
Apărarea acesteia, în sensul că a crezut că numai apartamentul de la etajul 2 a fost abuziv naţionalizat, nu poate fi primită în raport de considerentele şi dispozitivul deciziei în care se menţionează expres “apartamentul cu dependinţe din Bucureşti”.
De altfel, chiar şi credinţa că numai o parte din imobil (aşa cum pretind recurenţii) ar fi fost abuziv naţionalizată trebuia să o determine pe cumpărătoare, dacă ar fi fost de bună-credinţă, la efectuarea unor demersuri suplimentare în legătură cu situaţia juridică a bunului.
Ar fi putut astfel afla despre înştiinţarea adresată de reclamant la data de 16.09.1996 (anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare) chiar Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 112/1995, în care se menţionează că apartamentul de la etajul 2 din Bucureşti are dependinţe amplasate la subsol şi un garaj, care sunt ocupate de locatarul de la parter al imobilului, solicitându-se în mod expres ca această situatie să fie avută în vedere la încheierea actelor în temeiul Legii nr. 112/1995. ‘
în consecinţă, autoarea recurenţilor nu poate fi considerată cumpărător de bună-credinţă şi, prin urmare, actul de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 cu privire la un bun preluat fără titlu valabil de către stat a fost în mod corect constatat nul absolut. (Judecator Adina Nicolae)
