Regimul juridic al terenului aferent construirii blocului a fost determinat prin voinţa proprietarului, care pentru cota de aport la finalizarea construcţiei a înţeles să constituie în favoarea asociaţiei “B.” un drept de concesiune asupra terenului, care nu contravine reglementării din art. 36 alin. (1) raportat la art. 26 din Legea nr. 18/1991, republicată, şi art. 10 din Legea nr. 50/1991, republicată.
în cazul concesiunii pentru construcţii nu se realizează o înstrăinare a proprietăţii terenului, dreptul de proprietate fiind doar dezmembrat în sensul că posesia şi folosinţa revine concesionarului terenului (cu titlu oneros), iar dispoziţia rămâne mai departe proprietarului care a concesionat terenul.
Faptul că terenul este proprietatea unităţii administrativ-teritoriale şi este aferent unei construcţii nu conduce automat la aplicarea regimului juridic al art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991, republicată, independent de izvorul dreptului şi convenţia părţilor.
în consecinţă, dreptul pe care îl are o persoană asupra terenului, prin natura şi conţinutul lui, determină regimul juridic aplicabil.
(Decizia nr. 818 din 22 octombrie 2004 – Secţia a 111-a civilă)
Prin cererea înregistrată la 21.07.1999 pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti şi ulterior completată la 21.02.2001, reclamanta P.E. a solicitat, în contradictoriu cu pârâtele Primăria Municipiului Bucureşti – Direcţia Generală de Investiţii, asociaţia “B.” şi SC “D.” SRL, obligarea pârâtelor la efectuarea recepţiei finale a blocului D13, situat în Bucureşti, individualizarea cotei indivize de teren aferente apartamentelor 40, 41, 42 şi 43 deţinute de reclamantă, efectuarea branşamentului electric pe soluţie definitivă şi atribuirea cotei-părţi din terenul aferent apartamentelor proprietatea reclamantei.
Prin Sentinţa civilă nr. 3176 din 10.04.2002, Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti a admis excepţia lipsei capacităţii procesuale de folosinţă a pârâtei Primăria Municipiului Bucureşti, excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtelor cu privire la cererile de atribuire a terenului aferent apartamentelor nr. 40, 41, 42 şi 43 şi de efectuare a branşamentului electric, precum şi excepţia inadmisibilităţii cererii de atribuire a cotei-părţi din terenul aferent apartamentelor reclamantei şi, pe cale de consecinţă, a respins cererea de atribuire a cotei-părţi din terenul aferent apartamentelor ca inadmisibilă, iar cererea de efectuare a branşamentului electric pe soluţie definitivă, ca fiind formulată împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă.
Prin aceeaşi sentinţă, prima instanţă a admis în parte acţiunea şi a obligat pârâtele să individualizeze cota-parte din dreptul de concesiune a terenului aferent corespunzătoare apartamentelor nr. 40, 41, 42 şi 43 din blocul D13 şi să efectueze recepţia finală a blocului D13, sc. 2, 3 şi 4.
Prin Decizia civilă nr. 270 din 18.02.2003, Tribunalul Bucureşti – Secţia a lll-a civilă a admis apelurile formulate de reclamantă şi pârâtele municipiul Bucureşti, prin primarul general, SC “D.” SRL şi asociaţia “B.”, a anulat sentinţa apelată şi a evocat fondul astfel:
– a admis excepţia lipsei capacităţii procesuale de folosinţă a pârâtei Primăria Municipiului Bucureşti şi, pe cale de consecinţă, a respins cererea îndreptată împotriva acesteia;
– a respins excepţia lipsei capacităţii procesuale pasive a pârâtelor;
– a respins excepţia inadmisibilităţii cererii de atribuire a cotei-părţi din teren aferente apartamentelor proprietatea reclamantei;
– a respins ca neîntemeiată excepţia prematurităţii cererii având ca obiect obligarea pârâţilor la efectuarea recepţiei finale;
– a admis în parte acţiunea;
– a obligat pârâtele să efectueze recepţia finală a blocului D13, sc. 2, 3, şi 4 în termen de 3 luni de la data pronunţării deciziei;
– a obligat pârâta SC “D.” SRL să efectueze branşamentul electric pe soluţie definitivă a aceluiaşi imobil, în termenul care să permită efectuarea recepţiei finale;
– a respins cererea de atribuire a cotei-părţi indivize din terenul aferent apartamentelor aflate în proprietatea reclamantei ca neîntemeiată;
– a obligat pârâtele în solidar să plătească reclamantei suma de 6.063.000 lei cheltuieli de judecată în fond şi 4.031.500 lei în apel.
Pentru a pronunţa această decizie, tribunalul a reţinut că motivul de apel formulat de reclamantă privind greşita admitere a excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtelor în cererile având ca obiect atribuirea terenului şi efectuarea branşamentului electric pe soluţie definitivă este întemeiat, conducând, potrivit art. 296 din Codul de procedură civilă, la anularea sentinţei apelate şi evocarea fondului.
Astfel, potrivit contractelor încheiate între părţi, asociaţia “B.”, Primăria Municipiului Bucureşti – Direcţia de Investiţii şi Achiziţii Publice, în calitate de succesoare în drepturi a RAIAL Imobiliara RA, precum şi SC “D.” SRL sunt asociate pe baza contractelor de asociere care au avut ca scop construirea blocului, dobândind calitate de şi de antreprenor general.
Cum darea în folosinţă a imobilului este prevăzută ulterior momentului efectuării recepţiei finale a acestuia, obligaţie asumată de părţi şi încă neîndeplinită, nu poate fi reţinută lipsa calităţii procesuale pasive a uneia dintre acestea.
în ce priveşte excepţia lipsei capacităţii procesuale de folosinţă a pârâtei Primăria Municipiului Bucureşti, instanţa de apel a considerat că în mod corect a fost admisă de prima instanţă, în conformitate cu art. 4 din Legea nr. 69/1991, republicată, şi art. 19 din Legea nr. 215/2001.
în legătură cu excepţia inadmisibilităţii cererii de atribuire a cotei-părţi din terenul aferent apartamentelor proprietatea reclamantei, s-a apreciat că aspectele puse în discuţie de cererea reclamantei nu ţin de admisibilitatea sau inadmisibilitatea cererii, ci de temeinicia acesteia.
Astfel, în condiţiile în care reclamanta este proprietara a 4 apartamente din imobilul aflat în discuţie, nu poate fi privită ca inadmisibilă cererea acesteia prin care urmăreşte clarificarea regimului juridic al terenului aferent apartamentelor cumpărate.
Cererea apelantei-reclamante este şi se justifică tocmai datorită situaţiei concrete create ca urmare a contractelor încheiate de fiecare dintre părţi şi a drepturilor transmise în baza acestor contracte, ori concret, drepturi de o natură diferită, respectiv proprietate sau concesiune, după cum vânzătorul a fost municipiul Bucureşti sau oricare dintre ceilalţi asociaţi, aspectele relevate conţinând în ele elemente vădit discriminatorii în ceea ce-i priveşte pe actualii proprietari.
Referitor la excepţia prematurităţii capătului de cerere privind efectuarea recepţiei finale a blocului, tribunalul a apreciat-o ca vădit neîntemeiată, întrucât soluţia contrară tinde la perpetuarea unei situaţii cauzate de neîndeplinirea obligaţiei contractuale constând în darea în folosinţă a imobilului.
Pe fondul cauzei, instanţa de apel a avut în vedere că pârâtele au calitatea de investitori, în sensul Hotărârii Guvernului nr. 273/1994, fiind tot în sarcina acestora şi obligaţia de efectuare a recepţiei finale ca ultimă etapă, ulterioară dării în folosinţă a imobilului.
Totodată, s-a reţinut că realizarea alimentării cu energie electrică pe soluţie definitivă nu s-a putut efectua datorită pârâtei SC “D.” SRL, în calitate de antreprenor general, care nu a achitat taxele aferente pentru proiectare şi racordare, în sarcina acestei pârâte regăsindu-se toate acele obligaţii care au ca finalitate efectuarea branşamentului electric pe soluţie definitivă.
Raporturile juridice dintre părţi sunt unele de natură contractuală.
în acest sens, tribunalul a constatat că asociaţia “B.” este concesionară în privinţa terenului de sub construcţie, iar, ca urmare a contractului încheiat cu SC “D.” SRL, această pârâtă a obţinut aceleaşi drepturi ca şi concesionarul.
Ca urmare, prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat între reclamantă şi SC “D.” SRL nu s-au putut transmite cumpărătoarei alte drepturi în afara celor existente în patrimoniul vânzătoarei, respectiv dreptul de concesiune în privinţa terenului.
în opinia instanţei de apel sunt lipsite de semnificaţie susţinerile reclamantei legate de modul de dobândire de către stat a dreptului de proprietate asupra terenului pe care a fost construit imobilul, precum şi de aplicare în cauză a dispoziţiilor art. 36 alin. (1), (2) şi (3) din Legea nr. 18/1991, republicată, argumentele aduse în favoarea acestor susţineri urmând a fi valorificate într-un alt cadru procesual.
împotriva hotărârii pronunţate de tribunal a declarat recurs reclamanta, invocând motivele de casare prevăzute de art. 304 pct. 7 şi 9 din şi solicitând modificarea în parte a deciziei atacate, în sensul admiterii cererii de individualizare a cotei-părţi indivize de teren pentru fiecare din apartamentele proprietatea sa.
în dezvoltarea motivelor de recurs, recurenta a susţinut existenţa unei contradicţii între considerentele şi dispozitivul deciziei.
Astfel, în considerente, instanţa de apel a arătat că este justificată cererea reclamantei de obligare a pârâtelor la stabilirea exactă a cotelor indivize de teren pentru fiecare apartament deţinut în proprietate, pentru ca în dispozitivul hotărârii să se respingă cererea de atribuire a cotei-părţi indivize din terenul aferent apartamentelor ca neîntemeiată.
Recurenta a mai susţinut că, în condiţiile în care a fost respinsă excepţia inadmisibilităţii cererii de atribuire a cotei-părţi din terenul aferent apartamentelor în discuţie, nu se justifică respingerea acestei cereri ca neîntemeiată, în condiţiile în care s-a reţinut că această cerere este justificată tocmai datorită situaţiei concrete create ca urmare a contractelor încheiate de fiecare dintre părţi şi a drepturilor transmise în baza acestor contracte, aspectele relevate conţinând în ele elemente vădit discriminatorii în ceea ce-i priveşte pe actualii proprietari, în speţă şi pe reclamantă.
Referitor la teren, s-au aplicat regimuri juridice diferite, în sensul că unora dintre proprietari li s-a atribuit terenul în temeiul Legii nr. 18/1991, în timp ce altora li s-a considerat terenul ca fiind concesionat, creându-se un regim juridic discriminator.
Recurenta a mai arătat că Imobiliara RA nu avea drept de concesionare, terenul aferent blocului D13 fiind proprietate de stat. Terenul urmează dispoziţiile Legii nr. 18/1991, republicată, art. 36 alin. (1), iar conform art. 36 alin. (2) şi (3) trece în proprietatea dobânditorilor de locuinţe.
Examinând legalitatea deciziei recurate prin prisma criticilor formulate şi actele dosarului, Curtea a reţinut că recursul este fondat pentru următoarele considerente:
Prin cererea de chemare în judecată, cum a fost completată, reclamanta a formulat şi solicitat în mod distinct obligarea pârâtelor la individualizarea cotei-părţi indivize de teren pentru fiecare din apartamentele proprietatea reclamantei, precum şi atribuirea acestei cote indivize de teren.
Prin cererea de recurs, recurenta a criticat modul de soluţionare a ambelor capete de cerere menţionate.
Referitor la cererea de individualizare a cotei indivize de teren aferente apartamentelor deţinute în proprietate de recurentă, Curtea a constatat că tribunalul, deşi a analizat în considerente această cerere, apreciind că solicitarea privind stabilirea exactă a cotelor indivize de teren pentru fiecare apartament este întemeiată, nu s-a pronunţat în dispozitiv asupra acestei cereri, ceea ce echivalează cu nesoluţionarea fondului acestei cereri şi atrage casarea în condiţiile art. 312 alin. 5 raportat la art. 304 pct. 5 din Codul de procedură civilă.
Aşadar, primul motiv de recurs întemeiat pe admiterea cererii de obligare a pârâtelor la individualizarea cotei indivize de teren aferente fiecărui apartament este întemeiat din această perspectivă, iar nu a pretinsei contradicţii între considerentele şi dispozitivul deciziei recurate, întrucât în dispozitivul deciziei nu a fost respinsă cererea de obligare la individualizarea cotei indivize de teren, ci cererea de atribuire a cotei indivize de teren.
Totodată, Curtea a avut în vedere obiectul acestui capăt de cerere, respectiv obligarea pârâtelor la individualizarea cotei indivize de teren, iar nu constatarea cotei indivize conform Notificării nr. 22469 din 18.10.2001, emisă de Direcţia Generală Juridic Legislaţie Contencios, aşa cum s-a solicitat în finalul cererii de recurs, reţinându-se că o modificare a cererii de chemare în judecată nu poate opera decât la instanţa fondului, iar pe de altă parte obligaţia de individualizare incumbă partenerului contractual cu care recurenta a încheiat contractul de vânzare-cumpărare.
Cel de-al doilea motiv de recurs referitor la modul de soluţionare a cererii de atribuire a cotei indivize de teren este nefondat.
Susţinerea recurentei, potrivit căreia instanţa de apel a respins această cerere, deşi a considerat-o justificată datorită situaţiei concrete create ca urmare a contractelor încheiate de fiecare dintre părţi şi a drepturilor transmise, este lipsită de temei, deoarece aceste argumente ale instanţei de apel au fost expuse în motivarea respingerii excepţiei de inadmisibilitate, iar nu pe fondul cererii.
Aşa cum a reţinut şi tribunalul, raporturile juridice dintre părţi sunt de natură contractuală, fiind guvernate de principiul forţei obligatorii a contractului, care constituie legea părţilor.
în cauză, prin contractul de vânzare-cumpărare, recurenta a dobândit de la intimata SC “D.” SRL cu privire la terenul aferent apartamentelor un drept de concesiune. Acest drept a fost dobândit la rândul său de SC “D.” SRL de la intimata asociaţia “B.”, conform contractului de asociere încheiat la 11.10.1992.
Prin urmare, intimata SC “D.” SRL a transmis recurentei dreptul pe care îl avea în patrimoniu cu privire la terenul aferent apartamentelor vândute.
Transmisiunea dreptului de concesiune rezultă şi în raport de dispoziţiile art. 41 din Legea nr. 50/1991, republicată (art. 35 din lege, anterior modificării prin Legea nr. 199/2004).
De asemenea, în conformitate cu art. 36 alin. (2) din Legea nr. 50/1991, în forma în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare (actual art. 40 alin. (2)), o dată cu dreptul de proprietate asupra construcţiilor, în situaţia celor realizate în clădiri cu mai multe apartamente, proprietarul dobândeşte şi o cotă-parte din dreptul de concesiune asupra terenului aparţinând domeniului privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale.
în legătură cu faptul că Imobiliara RA nu avea drept de concesionare, întrucât terenul aferent blocului D13 era proprietate de stat, Curtea a avut în vedere că actele adiţionale 2 şi 4 din data de 13.08.1992, prin care asociaţia “B.” a devenit titularul unui drept de concesiune asupra suprafeţei de teren conform cotei de aport, au fost încheiate de asociaţia “B.” cu Consiliul Local al Municipiului Bucureşti, respectiv Primăria Municipiului Bucureşti.
Referitor la regimul juridic al terenului aferent blocului D13 trebuie reţinut faptul că acesta a fost determinat prin voinţa proprietarului, care pentru cota de aport a asociaţiei “B.” la finalizarea construcţiei a înţeles să constituie în favoarea acesteia un drept de concesiune asupra terenului, care nu contravine reglementării din art. 36 alin. (1) raportat la art. 26 din Legea nr. 18/1991, republicată, şi art. 10 din Legea nr. 50/1991, republicată.
în cazul concesiunii pentru construcţii nu se realizează o înstrăinare a proprietăţii terenului, dreptul de proprietate fiind doar dezmembrat în sensul că posesia şi folosinţa revin concesionarului terenului (cu titlu oneros), iar dispoziţia rămâne mai departe proprietarului care a concesionat terenul.
Faptul că terenul este proprietatea unităţii administrativ-teritoriale şi este aferent unei construcţii nu conduce automat la aplicarea regimului juridic al art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991, republicată, independent de izvorul dreptului şi convenţia părţilor.
în consecinţă, dreptul pe care-l are o persoană asupra terenului, prin natura şi conţinutul lui, determină regimul juridic aplicabil.
Pentru considerentele expuse, Curtea a admis recursul, a casat în parte decizia recurată în sensul obligării pârâtei SC “D.” SRL să individualizeze cota-parte din dreptul de concesiune asupra terenului aferent apartamentelor proprietatea reclamantei, urmând să fie menţinute celelalte dispoziţii ale deciziei.
în baza art. 274 din Codul de procedură civilă, intimata SC “D.” SRL a fost obligată la 35.500 lei cheltuieli de judecată reprezentând taxă timbru.
