Legea nr. 7/1996 reglementează aspecte procedurale referitoare la conţinutul cărţii funciare, notările, înscrierile şi rectificările de carte funciară, fără a menţiona expres că deschiderea acesteia poate fi făcută numai de proprietar.
Totodată, potrivit art. 44 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor, este permisă notarea în cartea funciară a altor raporturi juridice în afara drepturilor de proprietate, a drepturilor reale principale şi accesorii imobiliare.
în consecinţă, este admisibilă cererea recurentului-reclamant de deschidere a cărţii funciare şi de notare a dreptului său de creanţă rezultat din convenţia încheiată cu intimata, prin care părţile au convenit ca, în schimbul sumei de 9.500 DM, recurentul să dobândească dreptul de proprietate asupra unei cote indivize din imobilul proprietatea intimatei şi s-au obligat ca, atunci când va fi permisă înstrăinarea imobilelor dobândite în baza Legii nr. 112/1995, să se prezinte la notariat în vederea perfectării contractului de vânzare.
(Decizia nr. 1968 din 30 septembrie 2003 – Secţia a lV-a civilă)
Prin încheierea pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 – Biroul de carte funciară în Dosarul nr. 9534/2002, s-a respins cererea de notare a dreptului de creanţă şi deschidere carte funciară pentru imobilul situat în Bucureşti, formulată de avocat A.B.
Instanţa a reţinut că nu s-a deschis carte funciară de proprietarul imobilului în
cauză.
împotriva încheierii s-a declarat apel pentru următoarele motive:
Cu referire la prevederile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 şi Regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului justiţiei nr. 2371/C/1997, orice persoană interesată poate cere deschiderea cărţii funciare, iar operaţiunea deschiderii cărţii funciare se poate realiza din punct de vedere practic independent de persoana solicitantului.
Prin Decizia civilă nr. 1120 din 2.06.2003, pronunţată de Tribunalul Bucureşti -Secţia a lll-a civilă, s-a respins ca nefondat apelul declarat de apelantul G.G., pentru următoarele considerente:
în condiţiile în care proprietarul bunului nu a deschis carte funciară, nu se poate realiza operaţiunea notării dreptului de creanţă solicitat de apelant.
Nici un text din cuprinsul Legii nr. 7/1996 nu prevede posibilitatea ca o altă persoană decât proprietarul să solicite deschiderea cărţii funciare.
Faţă de faptul că apelantul este creditorul proprietarului imobilului, el are la îndemână calea conferită de art. 974 din Codul civil, şi anume, introducerea unei acţiuni oblice, prin care să solicite obligarea debitorului său să efectueze operaţiunea deschiderii unei cărţi funciare.
împotriva deciziei tribunalului a declarat recurs apelantul, criticând-o pentru încălcarea şi aplicarea greşită a legii, motiv ce se încadrează în art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă.
Instanţa a reţinut că nici un text din lege nu prevede posibilitatea solicitării deschiderii cărţii funciare de o altă persoană decât proprietarul, dar în acelaşi timp nici un text din lege nu interzice persoanelor interesate să solicite deschiderea cărţii funciare; realizarea dreptului creditorului nu poate depinde de bunăvoinţa debitorului.
Art. 61 din Legea nr. 7/1996, neconţinând cuvântul proprietar, nu conferă doar proprietarului dreptul de a deschide cartea funciară.
Se critică decizia şi pentru greşita reţinere a prevederilor art. 974 din Codul civil referitoare la acţiunea oblică, întrucât nu sunt îndeplinite condiţiile pentru exercitarea unei asemenea acţiuni – insolvabilitatea debitorului proprietar şi exigibilitatea creanţei creditorului.
Analizând decizia tribunalului, în raport de criticile formulate, Curtea a constatat că recursul este fondat.
Prin cererea formulată Biroului de carte funciară al Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, s-a solicitat de către G.G. notarea în cartea funciară a dreptului de creanţă ce îi aparţine, constând în dreptul la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul situat în Bucureşti, drept izvorât din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat în 21.04.1997 şi legalizat de notarul public M.E.; deschiderea cărţii funciare cu privire la imobilul sus-indicat.
Recurentului i s-a respins cererea de notare a unui drept de creanţă şi deschidere a cărţii funciare pentru imobilul situat în Bucureşti, pe considerentul că proprietarul bunului nu a deschis cartea funciară şi că nici un text din Legea nr. 7/1996 nu prevede posibilitatea ca o altă persoană decât proprietarul să solicite deschiderea cărţii funciare.
Prin modul de soluţionare a cererii, pe considerentele reţinute, Curtea a constatat că în cauză s-a făcut o greşită aplicare a prevederilor Legii nr. 7/1996 şi Regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor.
Art. 20 din Legea nr. 7/1996 prevede că cărţile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localităţi alcătuiesc împreună registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui teritoriu, ce se ţine de către biroul de carte funciară al judecătoriei în a cărei rază teritorială de activitate este situat bunul respectiv.
Art. 68 din aceeaşi lege prevede obligaţia oficiului judeţean de cadastru, geodezie şi cartografie de a transmite birourilor de carte funciară ale judecătoriilor evidenţa privind partidele cadastrale ale tuturor proprietarilor, în vederea întocmirii cărţilor funciare ale imobilelor.
în Legea nr. 7/1996 sunt prevăzute aspecte procedurale referitoare la conţinutul cărţii funciare, notările, înscrierile şi rectificările de carte funciară, fără a se menţiona expres că deschiderea acesteia este numai la latitudinea proprietarilor.
Mai mult, din interpretarea art. 68 din lege rezultă că birourile de carte funciară deschid şi întocmesc cărţile funciare în urma trimiterii lucrărilor din oficiul judeţean de cadastru.
în acelaşi sens este şi art. 7 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor.
în vederea realizării evidenţei juridice, oficiul teritorial, după finalizarea părţii tehnice a cadastrului, transmite documentaţia partidelor cadastrale biroului de carte funciară competent, pentru ca acesta să întocmească, conform procedurii legale, cărţile funciare.
Procedura legală la care se face referire în art. 7 din regulament vizează cele reţinute mai sus relativ la Legea nr. 7/1996, cu menţiunea neprevederii exprese numai a dreptului proprietarilor de deschidere a cărţii funciare.
Mai mult, chiar şi intabularea unui drept de proprietate nu este lăsată de legiuitor numai la dispoziţia titularului de carte funciară – proprietarul.
Art. 43 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor prevede că cererea privind efectuarea operaţiunilor de înscriere în cartea funciară poate fi depusă de titularul de carte funciară sau de partea interesată.
Interesul recurentului în formularea cererii este evident faţă de pasivitatea proprietarului indicat în cauză, pasivitate care-l poate prejudicia.
Cererii trebuie să-i fie ataşate actele necesare, legale, conform art. 47 din acelaşi regulament.
în art. 44 din acelaşi regulament se precizează că înscrierile în cartea funciară sunt de trei feluri: a) intabularea dreptului de proprietate, a celorlalte drepturi reale principale şi a drepturilor reale accesorii imobiliare; b) înscrierea provizorie a acestor drepturi sub condiţia justificării lor ulterioare; c) notarea altor raporturi juridice, a incapacităţilor, drepturilor procesuale, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară.
Prin convenţia încheiată de recurent cu numita T.L., s-a hotărât de părţi ca în schimbul sumei de 9.500 DM primită de la recurent, aceasta să dobândească dreptul de proprietate asupra unei cote indivize de 1/2 din imobilul situat în Bucureşti; părţile s-au obligat în acelaşi timp ca, în condiţiile în care legislaţia românească va permite înstrăinarea imobilelor dobândite în baza Legii nr. 112/1995, să se prezinte la notariat în vederea perfectării contractului de vânzare.
Acesta este şi motivul pentru care recurentul nu a solicitat notarea vreunui drept al său de proprietate, ci a unui drept de creanţă constând în dreptul de a încheia contractul de vânzare-cumpărare cu privire la imobil, drept izvorând din antecontractul ale cărui clauze s-au redat mai sus.
Art. 974 din a fost reţinut în mod greşit de tribunal, nefiind îndeplinite cerinţele acţiunii oblice.
Faţă de cele reţinute în cauză de Curte relativ la dispoziţiile legale incidente, s-a constatat că instanţa a făcut o greşită aplicare a acestora, ceea ce atrage incidenţa art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă.
Prin urmare, Curtea a admis recursul formulat şi a modificat decizia tribunalului, în sensul că s-a admis apelul; s-a schimbat, în tot, încheierea de fond, în sensul că s-a admis cererea formulată; s-a dispus deschiderea cărţii funciare a imobilului situat în Bucureşti; s-a dispus notarea în cartea funciară a imobilului sus-menţionat a dreptului petentului ce rezultă din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 21.04.1997 şi legalizat de notarul public E.M., respectiv dreptul la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, care se află sub condiţia permisiunii de către legislaţie a înstrăinării imobilelor dobândite în baza Legii nr. 112/1995.
