Inserarea unei clauze contractuale, în sensul că neplata preţului de către cumpărător în termen de 30 de zile de la scadenţă, în cuantumul şi condiţiile prevăzute în contract, atrage rezilierea contractului şi pierderea de către cumpărător a posesiei bunurilor ce formează obiectul contractului, precum şi a sumelor (ratelor) de bani achitate, fără îndeplinirea vreunei formalităţi, nu reprezintă un pact comisoriu expres, care să excludă intervenţia instanţei.
Prin urmare, o cerere de radiere a înscrierii în cartea funciară, pe baza acestei clauze convenţionale, nu este întemeiată.
(Decizia nr. 1969 din 30 septembrie 2003 – Secţia a IV-a civilă)
Prin cererea formulată pe rolul Judecătoriei Buftea – Biroul de carte funciară, SC “C.” SRL a solicitat radierea dreptului asupra imobilului identificat în cartea funciară nr. 167 şi nr. cadastral al parcelei nr. 201.
Prin încheierea nr. 1877 din 3.03.2003, pronunţată de Judecătoria Buftea -Biroul de carte funciară, s-a rectificat înscrierea dreptului de proprietate asupra imobilului teren în suprafaţă de 279.412 mp şi construcţii cu dezmembrări, în sensul că înscrierea este provizorie, sub condiţia suspensivă şi rezolutorie a plăţii întregului preţ până la 15 decembrie 2001; s-a radiat înscrierea provizorie cu privire la imobilul teren în suprafaţă de 279.412 mp şi construcţii cu dezmembrări.
împotriva încheierii a declarat apel SC “G.” SRL, criticând-o pentru aprecierea greşită a clauzei de reziliere a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4118/2000.
Părţile au inserat în cuprinsul actului că neplata preţului în termenul de 30 de zile de la data scadenţei atrage rezilierea contractului şi pierderea de către societatea cumpărătoare a posesiei asupra imobilului.
Această clauză nu este un pact comisoriu de gradul III sau IV, pentru că un asemenea pact ar fi trebuit să cuprindă în cuprinsul clauzei că rezilierea operează de drept.
Faţă de conţinutul clauzei, aşa cum a fost stabilită de către părţi, rezilierea nu operează de drept; părţile au înţeles să stipuleze un pact comisoriu de gradul I, iar partea îndreptăţită trebuie să se adreseze instanţei judecătoreşti cu acţiune în rezoluţiune, iar instanţa urmează să verifice neexecutarea obligaţiei asumate prin contract şi culpa pârâtului în ceea ce priveşte neexecutarea.
Prin Decizia civilă nr. 1421 din 20.06.2003, pronunţată de Tribunalul Bucureşti – Secţia a V-a civilă, s-a admis apelul şi s-a schimbat în tot încheierea apelată, în sensul că s-a respins cererea.
Tribunalul a apreciat că părţile au prevăzut în contractul încheiat o clauză, care prevede următoarele: în situaţia în care cumpărătorul se află în imposibilitatea de a plăti tranşele de preţ în termen de 30 de zile de la scadenţă, aceasta duce la rezilierea contractului, precum şi la pierderea de către cumpărător a posesiei bunului şi a sumelor de bani achitate.
S-a mai reţinut de către tribunal că o astfel de clauză nu este un pact comisoriu de gradul IV şi nu duce la rezilierea de drept a contractului; pentru a se constata rezilierea este necesară intervenţia instanţei în cadrul unei acţiuni în rezoluţiunea convenţiei, pe care petentul o are la îndemână potrivit art. 1020 din Codul civil.
împotriva deciziei tribunalului a declarat recurs intimata SC “C.” SRL, criticând-o pentru următoarele motive, ce se încadrează în art. 304 pct. 9 din şi care vizează clauza contractului dintre părţi asupra rezilierii actului.
Prin clauza din contract s-a stipulat că neplata preţului de către cumpărător în termen de 30 de zile de la data scadenţei, în cuantumul şi condiţiile prevăzute în contract, atrage rezilierea acestuia şi pierderea de către cumpărător a posesiei bunurilor şi a sumelor de bani achitate, fără îndeplinirea unei formalităţi, părţile convenind că înscrisul constituie titlu executoriu.
Această clauză nu reprezintă reiterarea dispoziţiilor art. 1020 – 1021 din Codul civil, atât timp cât aceste texte de lege fac referire la subînţelegerea acestor clauze în contractele sinalagmatice, nu şi atunci când această clauză este expres stipulată.
Analizând decizia recurată în raport de criticile formulate, Curtea a constatat că recursul este nefondat.
Recurenta, în calitate de vânzătoare, şi intimata, în calitate de cumpărătoare, au încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4118 din 11.10.2000 de public T.C., iar în contract este prevăzută următoarea clauză: neplata preţului de către cumpărător în termen de 30 de zile de la data scadenţei, în cuantumul şi condiţiile prevăzute în contract, atrage rezilierea acestuia şi pierderea de către cumpărător a posesiei asupra bunurilor ce formează obiectul contractului, precum şi a sumelor de bani achitate, fără îndeplinirea vreunei formalităţi, părţile convenind că înscrisul constituie titlu executoriu.
Pactele comisorii reprezintă clauze contractuale exprese privind rezoluţiunea contractului pentru neexecutare.
Acestea sunt derogatorii de la art. 1021 din Codul civil, pentru că urmăresc să înlăture sau să reducă rolul instanţei judecătoreşti în pronunţarea rezoluţiunii.
Cuprinderea în contracte a unor pacte comisorii exprese, cu excepţia celui care respectă prevederile art. 1020 din Codul civil (în caz de neexecutare a contractului de către una dintre părţi, contractul se desfiinţează), nu mai face necesară intervenţia instanţei în aprecierea rezoluţiunii; dacă totuşi se apelează la instanţă, aceasta va face numai verificările permise de la pactele comisorii.
în această categorie sunt incluse pactele comisorii de gradul II, clauza în sensul că, dacă una dintre părţi nu-şi execută obligaţiile, cealaltă parte este în drept să considere contractul ca desfiinţat, de gradul III, clauza în sensul că, în caz de neexecutare a obligaţiilor de către una dintre părţi, contractul se consideră rezolvit de plin drept, şi IV, cel mai energic pact comisoriu, în sensul că, în caz de neexecutare a obligaţiilor de către una dintre părţi, contractul se consideră desfiinţat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere şi fără orice altă formalitate prealabilă.
S-a constatat că pactul comisoriu încheiat de către părţi nu se încadrează în nici una dintre situaţiile care exclud intervenţia instanţei de judecată.
Prin urmare, cererea formulată de către vânzătoarea recurentă, prin care s-a solicitat radierea înscrierii în cartea funciară pe baza clauzei convenţionale, al cărei conţinut a fost redat şi analizat de Curte mai sus, nu este întemeiată.
Pentru considerentele reţinute în cauză asupra criticilor formulate, Curtea a dispus respingerea recursului ca nefondat.
