Art. 5 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 reglementează posibilitatea încheierii unui contract de închiriere pe o perioadă de 5 ani la cererea chiriaşului sau a fostului chiriaş care ocupa efectiv locuinţa.
Raporturile juridice dintre părţi nu pot fi însă reglementate de dispoziţiile legii speciale, ci de cele ale dreptului comun, dacă la data intrării în vigoare a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 pârâtul nu avea calitatea de chiriaş şi nici nu ocupa efectiv locuinţa.
(Decizia nr. 1740 din 5 septembrie 2003 – Secţia a IV-a civilă)
Prin Sentinţa civilă nr. 4186 din 15.11.2002, Judecătoria Buftea a admis cererea formulată de reclamanta SC “C.” SA împotriva pârâtului I.C. şi a dispus evacuarea acestuia din camera situată în imobilul din Otopeni, judeţul Ilfov, cu motivarea că pârâtul ocupa spaţiul locativ, fără titlu legal.
Apelul declarat de pârât împotriva sentinţei a fost admis. Instanţa de apel a respins acţiunea în evacuare ca neîntemeiată, reţinând că între părţi s-au stabilit raporturi de locaţiune, în pofida faptului că nu exista nici un înscris, deoarece pârâtul a dovedit plata chiriei. în drept, instanţa a motivat că sunt aplicabile dispoziţiile legilor speciale în materie locativă, Legea nr. 17/1994 şi Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1990, şi că, în baza art. 5 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, proprietarul trebuie să încheie, la cererea chiriaşului care ocupa efectiv locuinţa, un contract de închiriere pe o durată de 5 ani. Pentru că iniţiativa la încheierea contractului aparţine proprietarului, având în vedere principiul şi procedura consacrată de Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 în art. 9, instanţa a concluzionat că apelantul-pârât a beneficiat de prelungirea legală a contractului de închiriere şi că nu sunt aplicabile în speţă prevederile referitoare la denunţarea unilaterală a contractului de închiriere, aşa cum a reţinut instanţa de fond.
împotriva deciziei a declarat recurs intimata SC “C.” SA, susţinând aplicarea greşită a dispoziţiilor legilor speciale în materie locativă, deoarece la data intrării în vigoare a acestor legi pârâtul nu locuia în imobil.
Recursul este fondat.
Din toate actele depuse la dosar rezultă că, la data intrării în vigoare a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 (data de 08.04.1999), pârâtul nu locuia în imobil. Această situaţie de fapt rezultă din viza de domiciliu de pe buletinul de identitate al pârâtului, chitanţele de plată a chiriei (toate datate după anul 2000) şi copia cărţii de muncă ce atestă împrejurarea că, anterior anului 2000, pârâtul nu a fost angajatul vreunei din localitatea Otopeni, fiind angajat în Slobozia.
Pentru că pârâtul nu a dovedit existenţa raporturilor locative dintre părţi pentru o perioadă anterioară anului 2000, dispoziţiile Legii nr. 17/1994 şi cele ale Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 nu sunt aplicabile în cauză.
Art. 5 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 se referă la posibilitatea încheierii unui contract de închiriere pe o perioadă de 5 ani la cererea chiriaşului sau a fostului chiriaş care ocupa efectiv locuinţa. Cum pârâtul nu avea calitatea de chiriaş în anul 1999 şi nici nu ocupa efectiv locuinţa la acea dată, închirierea fiind ulterioară intrării în vigoare a legii, nu sunt aplicabile în speţă dispoziţiile art. 5 din actul normativ menţionat.
Astfel, raporturile contractuale dintre părţi nu pot fi reglementate de dispoziţiile legii speciale, ci de cele ale dreptului comun, aşa cum a reţinut, în mod corect, instanţa de fond (judecătoria), deoarece art. 5 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 reglementează numai raporturi juridice în fiinţă la data intrării ei în vigoare sau situaţia de fapt constând în ocuparea efectivă a locuinţei de către chiriaş în cazul unor raporturi juridice locative deja stinse.
De aceea, recursul a fost admis, iar hotărârea a fost modificată în baza art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, cu consecinţa respingerii ca nefondat a apelului declarat de pârât.
