Imobilul construit din fondurile statului, dar ulterior vândut unei persoane, de la care apoi a fost naţionalizat, îşi pierde caracterul de imobil construit din fondurile statului.
Astfel, a doua vânzare a imobilului, efectuată de către stat către un alt chiriaş, întemeiată pe dispoziţiile Decretului-lege nr. 61/1990, este nelegală, deoarece modalitatea de dobândire de către stat a proprietăţii a fost preluarea imobilului prin naţionalizare, în baza Decretului nr. 223/1974.
(Decizia nr. 1461 din 11 iunie 2003 – Secţia a IV-a civilă)
Prin Sentinţa civilă nr. 13726 din 13.10.2002, pronunţată de Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti în Dosarul nr. 11766/2002, a fost admisă cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul N.l. împotriva pârâţilor Primăria Municipiului Bucureşti, SC “R.” SA, Z.V. şi Z.M., constatându-se nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare nr. 7/6/1991, încheiat la 7.02.1991 între întreprinderea pentru Construirea şi Vânzarea Locuinţelor şi pârâţii Z.V. şi Z.M., având ca obiect un apartament din Bucureşti.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că imobilul în litigiu a fost preluat de către stat de la reclamant, cu titlu, în temeiul Decretului nr. 223/1974, aşa încât în cauză sunt incidente prevederile art. 46 alin. (4) din Legea nr. 10/2001.
întrucât apartamentul s-a vândut chiriaşilor în temeiul Decretului-lege nr. 61/1990, vânzarea este nulă absolut, întrucât s-a vândut un bun care nu intra sub incidenţa acestui act normativ, iar Legea nr. 85/1992 stipula expres că vânzarea-cumpărarea locuinţelor ce nu au fost construite din fondurile statului, ci au fost trecute în proprietatea acestuia, este lovită de nulitate absolută.
împotriva acestei sentinte, în termen legal, au declarat apel pârâţii Z.M., Z.V. şi SC “R.” SA.
Prin cererea lor de apel, pârâţii Z.V. şi Z.M. au invocat excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune al reclamantului în raport de prevederile art. 46 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, ale Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 109/2001 şi Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 145/2001 (acţiunile în constatarea nulităţii absolute putând fi promovate doar până la 14.08.2002) şi având în vedere data promovării prezentei cereri, care a fost 19.08.2002.
De asemenea, apelanţii au invocat şi excepţia lipsei calităţii procesuale active a intimatului-reclamant faţă de împrejurarea că, deşi acesta invocă neconstituţionalitatea Decretului nr. 223/1974, el nu are o hotărâre judecătorească prin care să se fi anulat Decizia nr. 541/1980 emisă în baza Decretului nr. 223/1974 şi nu are deci recunoscută calitatea de proprietar al acestui imobil. Intimatul a formulat cerere de restituire în natură în condiţiile Legii nr. 112/1995, însă i s-a recunoscut numai dreptul de a obţine despăgubiri.
De altfel, intimatul nu are nici un interes în promovarea prezentei acţiuni întrucât, dacă acţiunea lui s-ar admite, acesta nu ar deveni proprietar al imobilului, decizia emisă în baza Decretului nr. 223/1974 fiind încă valabilă. Consecinţa admiterii cererii sale ar fi că bunul ar reintra în proprietatea statului.
Pe fondul cauzei, apelanţii au arătat că instanţa de fond şi-a argumentat soluţia pe dispoziţiile unei legi inexistente la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare contestat, dispoziţiile acesteia neputând fi aplicabile în cauză faţă de principiul neretroactivităţii legii. Prin faptul că instanţa a făcut aplicarea normelor Legii nr. 85/1992, în cauză aceasta nu a făcut altceva decât să aplice retroactiv acest act normativ.
Contractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat cu respectarea Decretului-lege nr. 61/1990. Abia prin apariţia Legii nr. 85/1992 s-au făcut precizări cu privire la sensul noţiunii de “locuinţe construite din fondurile statului”. Decretul-lege nr. 61/1990 nu făcea distincţie între imobilele construite din fondurile statului.
în apelul său, SC “R.” SA a criticat soluţia primei instanţe ca fiind netemeinică şi nelegală, întrucât dispoziţiile Decretului-lege nr. 61/1990 nu făceau nici o distincţie cu privire la noţiunea de locuinţe construite din fondurile statului.
în şedinţa publică din 21.03.2003, tribunalul a pus în discuţia părţilor şi a respins prin încheiere excepţia prescripţiei invocată de către apelanţii Z.V. şi Z.M.
Analizând actele şi lucrările dosarului, în raport de motivele de apel formulate, tribunalul a reţinut următoarele:
Intimatul N.l. a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului situat în Bucureşti, prin cumpărare cu plata în rate, în baza Contractului de vânzare-cumpărare nr. 9/1974, încheiat cu întreprinderea pentru Construirea şi Vânzarea Locuinţelor. Bunul a făcut parte din imobilele construite de stat.
Ulterior, ca urmare a faptului că intimatului i s-a aprobat plecarea definitivă din ţară, la solicitarea acestuia, bunul a fost preluat în proprietatea statului prin Decizia nr. 541 din 22.04.1980 emisă în baza Decretului nr. 223/1974, cu plata de despăgubiri.
Aşa cum rezultă din Adresa nr. 2860 din 9.02.2001 a Primăriei Municipiului Bucureşti, ca şi din propria notificare făcută de către intimat în condiţiile Legii nr. 10/2001 (prin care recunoaşte primirea de despăgubiri la data preluării bunului), acesta a primit o despăgubire în sumă de 17.000 lei la data preluării imobilului în patrimoniul statului, restul sumei reprezentând credit nerambursat pentru apartamentul menţionat, fiind plătit de fostul DGDAL la CEC.
La data de 7.02.1991, statul, prin întreprinderea pentru Construirea şi Vânzarea Locuinţelor, a vândut imobilul în discuţie chiriaşilor Z.M. şi Z.V., care-l ocupaseră cu acest titlu până la acel moment, în baza Contractului de vânzare-cumpărare nr. 7/6 din 7.02.1991 şi în temeiul Decretului-lege nr. 61/1990.
S-a mai reţinut şi faptul că intimatul N.l. a formulat cerere în condiţiile Legii nr. 112/1995, pretinzând restituirea în natură a imobilului, cerere care i-a fost respinsă prin Hotărârea nr. 2775 din 19.08.1999 a Comisiei de aplicare a Legii nr. 112/1995, acordându-i-se doar despăgubiri.
Tribunalul a apreciat că atât problema interesului, cât şi a calităţii procesuale active a reclamantului trebuie analizate şi soluţionate în raport de prevederile Legii nr. 10/2001 şi a drepturilor pe care aceasta le conferă beneficiarilor săi.
Potrivit art. 19 din această lege, persoanele care au primit despăgubiri în condiţiile Legii nr. 112/1995 (categorie din care face parte şi reclamantul) pot solicita restituirea în natură, cu obligaţia returnării sumei reprezentând despăgubirea primită, actualizată cu indicele de inflaţie, dacă imobilul nu a fost vândut până la data intrării în vigoare a legii.
Legitimarea procesuală activă, ca şi interesul său, sunt recunoscute prin Legea nr. 10/2001, indiferent de faptul că bunul a fost preluat cu titlu sau fără titlu, indiferent că există sau nu o hotărâre judecătorească de retrocedare a imobilului către reclamant, concluzie care rezultă în mod indubitabil din ansamblul reglementării, din drepturile conferite de Legea nr. 10/2001 beneficiarilor săi. Interesul reclamantului, folosul pe care-l obţine în urma promovării unei atare acţiuni, în eventualitatea admiterii ei, constă în transformarea vocaţiei eventuale, recunoscută de lege, de a obţine restituirea în natură a bunului, în vocaţie concretă, efectivă.
Reclamantul a înţeles să beneficieze anterior de drepturile ce i-au fost recunoscute în temeiul Legii nr. 112/1995, adresându-se cu o cerere comisiei de aplicare a acestei legi şi acceptând deci la acel moment că preluarea a fost una cu titlu (Legea nr. 112/1995 prevedea măsuri reparatorii doar pentru imobilele cu destinaţia de locuinţă, preluate de stat cu titlu). Odată aleasă o cale, partea nu mai poate avea alegerea alteia şi nu este permis ca, în legătură cu valorificarea aceloraşi drepturi, aceasta să accepte la un moment dat existenţa titlului statului (pentru a beneficia de drepturile recunoscute de legislaţie şi care decurg din această împrejurare), iar ulterior să conteste existenţa titlului valabil al statului, pentru a obţine eventual drepturi mai largi.
Dacă ar fi contestat de la început valabilitatea titlului statului, reclamantul ar fi avut posibilitatea ca, pe calea dreptului comun, să revendice bunul său, aşa cum a încercat să facă, dar abia după ce urmase calea Legii nr. 112/1995.
în consecinţă, aprecierea primei instanţe în sensul că preluarea de către stat s-a făcut cu titlu şi că în cauză sunt incidente prevederile art. 46 alin. (4) din Legea nr. 10/2001 sunt corecte.
Art. 1 din Decretul-lege nr. 61/1990 prevedea, fără nici o distincţie, că se pot vinde către populaţie locuinţele construite din fondurile statului, în condiţiile acestui decret-lege.
Aşadar, nu existau expres prevăzute interdicţii de a se vinde, ci doar deduse implicit din determinarea sferei de aplicare a Decretului-lege nr. 61/1990.
în aceste condiţii, a susţine că bunul s-a vândut cu încălcarea dispoziţiilor Decretului-lege nr. 61/1990 înseamnă a face o distincţie pe care legea nu o făcea şi nu a avut-o în vedere, căci, aşa cum s-a arătat, bunul făcea totuşi parte din categoria locuinţelor construite de stat. Faptul că, după ce statul l-a vândut primului proprietar, l-a preluat înapoi în proprietate, în condiţiile Decretului nr. 223/1974, nu este în măsură să şteargă provenienţa imobilului (de a se fi realizat prin construcţie de către stat) şi s-ar fi putut discuta despre o ignorare sau nesocotire a acestei împrejurări dacă ea ar fi beneficiat de o reglementare legală prin consacrarea unui regim special derogator.
Pentru aceste motive, argumentele aduse de prima instanţă prin referirea la sancţiunea prevăzută de art. 19 din Legea nr. 85/1992 au fost apreciate ca fiind incorecte.
întrucât acest act normativ oricum nu era în vigoare la data încheierii contractului contestat, tribunalul a avut în vedere forma actuală a art. 19 din legea amintită pentru a arăta că dispoziţiile alin. 1 nu pot fi interpretate în sensul că sancţiunea nulităţii absolute priveşte şi contractele încheiate cu încălcarea Decretului-lege nr. 61/1990, anterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992. O astfel de interpretare încalcă principiul neretroactivităţii legii civile şi alin. 1 al art. 19 din Legea nr. 85/1992, republicată, nu poate fi aplicabil decât contractelor încheiate după intrarea sa în vigoare, inclusiv celor întocmite în baza Decretului-lege nr. 61/1990.
Prin Decizia civilă nr. 653/2003 a Tribunalului Bucureşti – Secţia a IV-a civilă, au fost admise apelurile declarate, s-a schimbat în tot sentinţa apelată şi s-a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată.
împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul.
în motivarea recursului s-a arătat că, potrivit art. 304 pct. 7 din Codul de procedură civilă, hotărârea instanţei de apel cuprinde motive contradictorii şi străine de natura pricinii, precizându-se că instanţa a reţinut că s-au primit despăgubiri în baza Legii nr. 112/1995, însă, prin Sentinţa civilă nr. 5301/2000 a Judecătoriei Sectorului 6 Bucureşti, cererea formulată în baza acestei legi a fost respinsă.
De asemenea, se menţionează de către recurent faptul că, ia data preluării imobilului de către stat, suma primită ca despăgubire a fost derizorie.
în cel de-al doilea motiv de recurs, încadrat în dispoziţiile art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, s-a arătat că hotărârea recurată s-a pronunţat cu aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1 din Decretul-lege nr. 61/1990, deoarece la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare de către pârât imobilul nu făcea parte din categoria celor prevăzute la art. 1 din decretul-lege, făcând parte din fondurile foştilor proprietari.
Recursul de faţă este întemeiat şi a fost admis, pentru considerentele care urmează.
Prima critică invocată nu este fondată, deoarece aspectele relatate de către recurent, ca fiind reţinute de către instanţa de apel, nu reprezintă motive contradictorii. în condiţiile în care instanţa a menţionat că reclamantul a primit despăgubiri, aşa cum reiese din cuprinsul Sentinţei civile nr. 5301/2000 a Judecătoriei Sectorului 6 Bucureşti, nu se poate susţine că s-ar fi făcut o motivare contradictorie. Prin această sentinţă irevocabilă s-a respins contestaţia petentului împotriva Hotărârii nr. 2775/1999 a Consiliului General al Municipiului Bucureşti-Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995 pentru restituirea în natură a imobilului, iar în considerentele hotărârii s-a reţinut că pentru imobilul în cauză s-au primit despăgubirile acordate la data preluării imobilului în baza Decretului nr. 223/1974.
Faptul învederat de către recurent, că nu s-a reţinut că suma primită drept despăgubiri a fost derizorie, nu conduce la concluzia că hotărârea pe care a recurat-o este contradictorie.
Cel de-al doilea motiv de recurs este fondat.
Apartamentul în cauză a fost cumpărat de către recurent cu Contractul de vânzare-cumpărare nr. 9/1974.
în anul 1980, apartamentul a trecut în proprietatea statului în baza Decretului nr. 223/1974.
Pârâţii Z.V. şi Z.M. au cumpărat acest apartament în anul 1991, cu încălcarea dispoziţiilor art. 1 din Decretul-lege nr. 61/1990, deoarece aceştia nu aveau posibilitatea legală să cumpere un apartament care fusese proprietatea unei persoane fizice şi preluat în mod abuziv de către stat în baza Decretului nr. 223/1974.
Chiar dacă iniţial apartamentul fusese construit de către stat, ulterior apartamentul a fost cumpărat de către reclamant, astfel încât nu putea fi vândut unei alte persoane fizice, deoarece modalitatea de dobândire de către stat a proprietăţii a fost preluarea imobilului în baza Decretului nr. 223/1974.
La data cumpărării apartamentului, pârâţii Z.V. şi Z.M. cunoşteau situaţia juridică a apartamentului în litigiu sau aveau posibilitatea să o cunoască, aşa cum reiese din Adresa nr. 46/83 din 11.08.1993 eliberată de SC “O.” SA.
De altfel, în vederea cumpărării apartamentului în litigiu, pârâţii au declarat un aspect nereal, şi anume faptul că locuinţa în cauză nu ar fi făcut obiectul Decretului nr. 223/1974, deşi situaţia juridică a imobilului era cunoscută. Ei au preferat însă să dea o declaraţie nereală, pentru a putea cumpăra un apartament cu încălcarea dispoziţiilor Decretului-lege nr. 61/1990.
Faţă de aceste considerente, Curtea a admis recursul, modificând decizia recurată şi respingând ca atare apelurile formulate ca nefondate.
