Uzucapiunea prevăzută de art. 1895 din Codul civil poate fi invocată urmare a unei posesii de 10 – 20 de ani, dacă posesia este întemeiată pe un just titlu şi este de bună-credinţă.
Având în vedere că antecontractul de vânzare-cumpărare (înscris sub semnătură privată) nu este translativ de proprietate, el nu poate constitui just titlu în sensul art. 1897 din Codul civil, în conformitate cu care just titlu poate fi orice act translativ de proprietate care nu este apt prin el însuşi să transfere dreptul de proprietate; de asemenea, alin. 2 din art. 1897 din Codul civil stabileşte că un titlu nul, în cauză înscrisul sub semnătură privată, nu poate servi ca fundament al prescripţiei achizitive, instanţa de apel făcând o corectă aplicare a dispoziţiilor legale în materie.
(Decizia nr. 325 din 4 mai 2004 – Secţia a III-a civilă)
Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti, prin Sentinţa civilă nr. 14257 din 20.12.2001, pronunţată în Dosarul nr. 1082/2001, a respins ca neîntemeiată cererea principală formulată de reclamantul B.N., prin care a solicitat în contradictoriu cu pârâţii P.L., R.I., D.V., D.M., D.A., D.F. şi S.H.T. să se constate că a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului din Bucureşti, compus din teren în suprafaţă de 132,85 mp şi construcţie, ca efect al uzucapiunii scurte; a fost admisă cererea reconvenţională formulată de S.H.T. şi, în consecinţă, reclamantul a fost obligat să lase reconvenientului în deplină proprietate şi posesie imobilul descris mai sus, dispunându-se şi evacuarea reclamantului din imobil.
în considerentele hotărârii se arată că operaţiunea juridică constatată prin înscrisul sub semnătură privată încheiat la 25.02.1997, prin care R.D. şi-a exprimat voinţa de a vinde reclamantului imobilul şi în care s-a stipulat că actele vor fi întocmite la notariat după achitarea integrală a preţului, este nulă absolut ca vânzare-cumpărare. Convenţia are valoarea unui antecontract, care nu este translativ de proprietate şi care nu poate constitui just titlu, astfel încât condiţiile art. 1895 şi art. 1897 din Codul civil nu sunt întrunite.
Tribunalul Bucureşti – Secţia a IV-a civilă, prin Decizia civilă nr. 2067 A din 9.10.2002, pronunţată în Dosarul nr. 1825/2002, a respins ca nefondat apelul declarat de reclamant.
Instanţa a reţinut că înscrisul sub semnătură privată nu reprezintă just titlu, că pârâtul deţine un titlu de proprietate asupra imobilului, că eventualele vicii ale contractului de vânzare-cumpărare nu pot fi analizate întrucât instanţa nu a fost învestită cu un atare capăt de cerere şi că abrogarea Legii nr. 58/1974 şi a Legii nr. 59/1974 este lipsită de relevanţă, întrucât actele juridice se apreciază din perspectiva legilor în vigoare la data încheierii actului.
împotriva deciziei a declarat recurs reclamantul, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 şi 10 din Codul de procedură civilă.
în ceea ce priveşte motivele de nelegalitate, s-a arătat că în mod greşit s-a apreciat că înscrisul sub semnătură privată este nul absolut ca vânzare-cumpărare, deoarece el poate fi nul în 1977, dar nu în anul 2001, deoarece Decretul nr. 144/1958 era abrogat. S-a arătat că după abrogarea legilor nr. 58/1974 şi nr. 59/1974 terenurile au fost reintroduse în circuitul civil, fiind validate prin hotărâri judecătoreşti toate vânzările sub semnătură privată. Chiar dacă recurentul nu îndeplinea condiţiile de a uzucapa, instanţa trebuia să analizeze valabilitatea titlului pârâtului-reclamant înainte de a dispune evacuarea.
Instanţa nu s-a pronunţat asupra unui mijloc de apărare care era hotărâtor în dezlegarea pricinii, respectiv dosarele prin care s-a solicitat constatarea nulităţii absolute a Contractului de vânzare-cumpărare nr. 1820 din 26.04.1999.
Respingerea cererii de suspendare are drept consecinţă o situaţie contradictorie: prin Sentinţa civilă nr. 7207/2002, proprietar al imobilului este recurentul B.N., iar prin decizia recurată, proprietar este intimatul S.H.T.
Soluţionarea recursului a fost suspendată, în temeiul dispoziţiilor art. 244 pct. 1 din Codul de procedură civilă, până la soluţionarea irevocabilă a Sentinţei civile nr. 7207 din 29.10.2002, prin care titlul de proprietate al intimatului S.H.T. a fost declarat nul.
Prin Decizia civilă nr. 144 din 5.02.2004, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti – Secţia a IV-a civilă în Dosarul nr. 2865/2003, recursul declarat de reclamantul B.N. împotriva Deciziei civile nr. 1306 din 5.06.2003 a fost admis, iar Sentinţa civilă nr. 7207/2002 a fost schimbată în tot, în sensul că s-a admis excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, iar cererea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare a fost respinsă ca prescrisă.
Astfel, criticile referitoare la greşita aplicare a dispoziţiilor art. 244 din au devenit caduce, instanţa de recurs nemaiavând a se pronunţa asupra lor.
Examinând motivele de nelegalitate invocate, prin raportare la actele şi lucrările cauzei, precum şi la probatoriul administrat în cauză, recursul s-a dovedit a fi nefondat, pentru considerentele ce urmează:
La 25.02.1977, R.D., autoarea intimatelor, şi-a exprimat voinţa de a înstrăina către B.N. imobilul compus din 3 camere, bucătărie şi magazie, situat în Bucureşti, acord de voinţă concretizat printr-un înscris sub semnătură privată. în cuprinsul înscrisului se arată că “actele vor fi întocmite la notariat” după achitarea integrală a preţului de către cumpărător.
Operaţiunea juridică consemnată în înscrisul sub semnătură privată era supusă regulilor înscrise în Decretul nr. 144/1958, în conformitate cu care înstrăinarea construcţiilor, sub sancţiunea nulităţii absolute, opera în condiţiile de obţinere a autorizaţiei administrative prealabile şi a încheierii actului în formă autentică.
în atare situaţie, abrogarea legilor nr. 58/1974, nr. 59/1974 şi a Decretului nr. 144/1958 este lipsită de relevanţă, întrucât valabilitatea actelor este apreciată din perspectiva legilor în vigoare la data încheierii actului.
Aşa fiind, în mod corect s-a reţinut că înscrisul sub semnătură privată este nul absolut ca vânzare-cumpărare, el având însă valoarea unui ce naşte un drept de creanţă, corelativ unei obligaţii de a face, în sensul de a încheia actul de vânzare-cumpărare cu respectarea normelor legale.
Uzucapiunea prevăzută de art. 1895 din Codul civil poate fi invocată după exercitarea unei posesii de 10- 20 de ani, dacă posesia este întemeiată pe un just titlu şi este de bună-credinţă.
Având în vedere că antecontractul nu este translativ de proprietate, el nu poate constitui just titlu în sensul art. 1897 din Codul civil, în conformitate cu care just titlu poate fi orice act translativ de proprietate care nu este apt, prin el însuşi, să transfere dreptul de proprietate; de asemenea, alin. 2 al art. 1897 din Codul civil stabileşte că un titlu nul, în cauză înscrisul sub semnătură privată, nu poate servi ca bază a prescripţiei achizitive.
Rezultă astfel că instanţa de apel a făcut o corectă aplicare a dispoziţiilor referitoare la prescripţia achizitivă de scurtă durată.
Potrivit dispoziţiilor art. 129 alin. 6 din Codul de procedură civilă, judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecăţii. în atare situaţie, criticile referitoare la neanalizarea din oficiu a valabilităţii titlului de proprietate al reconvenientului sunt nefondate, întrucât instanţa nu a fost învestită cu soluţionarea unei atare cereri.
Pentru considerentele arătate, Curtea, constatând că dispoziţiile art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă nu sunt incidente, în baza dispoziţiilor art. 312 alin. 1 din Codul de procedură civilă, a respins recursul declarat ca nefondat.
Cu toate că pârâţii-intimaţi au avut poziţia de părţi câştigătoare în proces şi deci dreptul de a beneficia de dispoziţiile art. 274 din Codul de procedură civilă, cererea de obligare a recurentului la plata cheltuielilor de judecată efectuate în recurs a fost respinsă, întrucât nu s-au făcut dovezi referitoare la cuantumul acestora.
