La apelul nominal făcut în şedinţa publică se prezinta reprezentantul reclamantei, av. T F, in substituirea d-nei av. T A, in baza împuternicirii avocaţiale depuse la dosar, parata SC C B SRL prin reprezentant, av. B S, in baza împuternicirii avocaţiale, depuse la dosar, si paraţii de rd.2 si 3, lipsind restul părţilor.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţa, care învederează că procedura de citare este legal îndeplinită, după care:
Reprezentantul reclamantei depune la dosar răspunsul la interogatoriu din care comunica un exemplar cu părţile.
Reprezentantul paratei de rd.1, depune la dosar taxa judiciara de timbru si timbru judiciar pentru cererea de chemare in garantie si precizarea la cerere, comunică un exemplar cu părţile.
Nemaifiind alte cereri sau probe de administrat, în baza art.150 C.pr.civ., instanţa constată cauza în stare de judecată, declară închisă faza probatorie şi acordă cuvântul în fond.
Reprezentantul reclamantului solicita admiterea acţiunii aşa cum a fost formulată, obligarea pârâtei de rd 1 la plata cheltuielilor de întreţinere si a penalităţilor de întârziere din petit, evacuarea paraţilor de rd.2 si 3 din imobilul din litigiu, fără cheltuieli de judecata.
Reprezentantul paratei SC C B SRL solicita admiterea in parte a acţiunii, respectiv evacuarea din imobil a pârâţilor de rd 2 şi 3. Arata ca se opune la obligarea sa la plata cheltuielilor de întreţinere si a penalităţilor de întârziere, în considerarea art 47 din legea nr 230/2007, cu cheltuieli de judecata. De asemenea acesta arata ca solicita admiterea cererii de chemare in garanţie în ipoteza admiterii cererii de chemare în judecată.
Paratul V L, solicită respingerea cererii de evacuare, solicită obligarea paratei de rd.1 sa achite cheltuielile de întreţinere pentru imobilul din litigiu. Solicită respingerea cererii de chemare în garantie, fără cheltuieli de judecata.
Pârâta J A pune aceleaşi concluzii, fără cheltuieli de judecată.
INSTANŢA
DELIBERÂND
Constată că prin cererea inregistrata pe rolul acestei instanţe la data de ….2011, scutita de obligatia de plata a taxei de timbru, reclamanta ASOCIATIA DE PROPRIETARI … a solicitat in contradictoriu cu paratii SC C B SA, V L şi I A, obligarea paratei de rd 1 sa plateasca catre reclamanta suma de 9585,97 lei, reprezentand cheltuieli de intretinere restante, aferente perioadei iulie 2008-aprilie 2011 în cuantum de 5483,08 lei şi penalităţi de întârziere de 0,2% pe zi în cuantum de 4102,89 lei, obligarea pârâtei de rd 1 la plata penalitatilor de intarziere de 0,2% pe zi în continuare pana la achitarea integrală a debitului; evacuarea paratilor din rd. 2 şi 3 din imobilul situat in …, cu cheltuieli de judecată.
In motivarea în fapt a cererii, reclamanta a arătat că parata de rd. 1 este proprietara imobilului situat in …. În acest apartament locuiesc în prezent paratii de rd. 2 şi 3. Pârâtul de rd 2 a fost titularul unui contract de inchiriere încheiat cu pârâta de rd 1, care, din cunoştinţele sale, a încetat prin ajungere la termen. Pârâta de rd 3 este concubina pârâtului de rd 2, cea dintâi având calitatea de tolerat, nefiind nici parte în contractul de închiriere al cărui titular a fost VL. Aferent acestui apartament, cheltuielile comune nu au fost achitate de foarte multă vreme. Pârâta de rd. 1 este unul dintre cei mai mari datornici faţă de asociaţie, debitele foarte mari nerecuperate fiind motivul pentru care în repetate rânduri a fost sistată furnizarea apei calde în întregul bloc. Pe cale de acţiune oblică, solicită evacuarea pârâţilor de rd 2 şi 3, întrucât aceştia consideră că achitarea contravalorii utilităţilor de care beneficiază nu este obligatorie. Pârâta de rd 1 are o atitudine pasivă, nu apelează la mijloacele de coerciţie în vederea determinării toleraţilor la a achita contravaloarea utilităţilor, nici nu le achită pentru aceştia, nici nu procedează la evacuarea lor.
In drept au fost invocate dispoziţiile Legii nr 230/2007, art 975 C.civ, art 112 Cod proc civ.
În probaţiune au fost depuse înscrisuri.
Parata SC C B SA a depus intampinare şi cerere de chemare in garantie a paratilor de rd. 2 şi 3.
Prin intampinare, a invocat exceptia lipsei capacitatii sale procesuale pasive, iar pe fond a solicitat respingerea cererii ca nefondată.
În motivare, s-a arătat că prin Sentinta civila nr. … a Judecatoriei …, mentinuta prin Decizia civila nr. … a Tribunalului … şi Decizia civila nr. … a Curtii de Apel …, s-a dispus obligarea sa să vanda imobilul asupra caruia s-au nascut debitele solicitate prin actiunea principala, paratului V L. Parata nu mai are astfel nicio calitate raportat la apartamentul în discuţie, alta decât aceea de proprietar „scriptic”. Creanţa reclamantei este certă, lichidă şi exigibilă faţă de pârâţii de rd 2 şi 3.
Prin cererea de chemare in garantie, parata de rd. 1 a solicitat ca in eventualitatea in care va cadea in pretentii, sa se dispuna obligarea în solidar a chematilor in garantie, respectiv a paratilor de rd. 2 şi 3, sa-i plateasca sumele la care va fi obligata.
În motivare, s-a arătat că prin sentinta civila nr. … i s-a recunoscut pârâtului V L, pe cale jurisdicţională, calitatea de proprietar al apartamentului în discuţie , fără însă ca formalităţile de transmitere a dreptului de proprietate să fi fost realizate până la data prezentei. Pe rolul instanţelor au fost introduse mai multe acţiuni prin care s-a cerut evacuarea fostului chiriaş pentru neplata chiriei şi a cheltuielilor de întreţinere, care au fost respinse. Întrucât ambii chemaţi în garanţie locuiesc în apartament, acestora le incumbă obligaţia legală de a plăti cheltuielile solicitate de reclamantă în acţiunea sa.
În drept au fost invocate prevederile art 60-63 Cod proc civ.
În probaţiune au fost anexate înscrisuri.
Paratii de rd.2, 3 au depus întâmpinare, solicitând respingerea cererii de chemare în judecată.
S-a invocat excepţia de litispendenţă faţă de cererea ce formează obiectul dosarului nr ….
Prin completarea la întâmpinare, pârâţii au solicitat respingerea cererii de evacuare, obligarea pârâtei de rd 1 să achite pretenţiile avansate de reclamantă, fără penalităţi, respingerea cererii de chemare în garanţie ca inadmisibilă procedural. S-a invocat excepţia de conexitate a prezentei cauze la dosarul nr 4750/271/2011.
In motivare, s-a arătat că întarzierile la plata debitului solicitat de reclamanta se datoreaza paratei de rd. 1, care refuzand sa incheie contractul de vanzare-cumparare, avand ca obiect imobilul asupra caruia s-a nascut debitul, i-a adus pe parati, in situatia de a initia actiuni in instanta epuizandu-si in acest scop veniturile. Cererea vizând evacuarea pe calea acţiunii oblice este inadmisibilă, pentru că pârâtul V L este îndreptăţit la dobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentului, drept pe care nu îl poate obţine din cauza conduitei frauduloase a pârâtei de rd 1.
La termenul de judecată din ….2011, excepţia de conexitate a fost respinsă.
La termenul de judecată din ….2011, instanţa a pus în discuţia părţilor şi a unit cu fondul excepţia lipsei calităţii procesual pasive a pârâtei SC C B SA.
În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri şi proba cu interogatoriile părţilor.
Referitor la excepţia lipsei calităţii procesual pasive pârâtei SC C B SA, instanţa o va respinge pentru următoarele considerente:
Parata SC C BSA are calitatea de proprietar asupra imobilului in litigiu, situat in …, ce face parte din asociaţia reclamantă. Acest drept a fost recunoscut de pârâtă la interogatoriu şi nu a fost contestat de niciuna dintre părţile din dosar.
Pârâta a susţinut că are doar calitatea de proprietar “scriptic” însă acest termen nu este în legislaţie, pârâta fiind în prezent, proprietarul apartamentului în litigiu.
Conform art 46 din legea nr 230/2007 : Toţi proprietarii au obligaţia să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuţie ce le revine la cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaţia de proprietari”.
Art.50 (1) din legea nr 230/2007 dispune: Asociaţia de proprietari are dreptul de a acţiona în justiţie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.”
Prin urmare, legea stabileşte în sarcina proprietarului apartamentului obligaţia de a plăti cheltuielile către asociaţia de proprietari, fără a face nicio distincţie legat de faptul că proprietarul foloseşte sau nu apartamentul.
În calitatea sa de proprietar, pârâta SC C B SA datorează la asociaţia de proprietari suma de 5483,08 lei, reprezentând cheltuieli comune de întreţinere pentru perioada iulie 2008 – aprilie 2011, astfel cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar în probaţiune de reclamantă, constând în situaţia datoriilor pârâtei în perioada iulie 2008 – aprilie 2011 şi fişele lunare de plată pentru această perioadă.
Aferent debitului neachitat, reclamanta a solicitat obligarea pârâtei SC C B SA şi la plata sumei de 4102,893 lei reprezentând penalităţi de întârziere.
În drept, situaţiei din speţă îi sunt incidente prevederile art 46, 50 din Legea nr.230/2007, precitate, precum şi art 49, care dispune:
„Art.49 (1) Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioada de 30 de zile care depăşeşte termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat.
(2) Termenul de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, afişate pe lista lunară de plată, este de maximum 20 de zile calendaristice.”
Din coroborarea probelor administrate în cauză, instanţa apreciază ca fiind întemeiată în parte acţiunea reclamantei, pentru considerentele ce succed:
Din situaţia datoriilor pârâtei SC C B SA pentru perioada iulie 2008 – aprilie 2011 şi fişele lunare de plată aferente perioadei menţionate, rezultă că pârâta SC CB SA datorează la asociaţia de proprietari suma de 5483,08 lei, reprezentând cota de contribuţie ce îi revine la cheltuielile asociaţiei de proprietari pentru această perioadă.
Pârâta nu a contestat cuantumul sau modul de calcul al acestei obligaţii de plată.
Contractul de închiriere încheiat de pârâta SC C B SA cu pârâtul V L nu produce efecte juridice faţă de reclamantă, aceasta fiind un terţ faţă de aceste contract.
De asemenea, hotărârile judecătoreşti pronunţate cu privire la aceste părţi nu produc efecte faţă de reclamantă, care nu a fost parte în litigiile în care s-au pronunţat aceste hotărâri.
Pentru aceste motive, având în vedere dispoziţiile art.46 din Legea nr.230/2007, instanţa va obliga pârâta SC C B SA la plata sumei de 5483,08 lei, reprezentând cheltuieli de întreţinere restante aferente perioadei iulie 2008 – aprilie 2011.
Referitor la capătul de cerere accesoriu privind plata penalităţilor de întârziere, instanţa îl consideră, în parte întemeiat, în considerarea dispoziţiilor art.49 alin.1 din Legea nr.230/2007, reţinând totodată că, prin hotărârea adunării generale a asociaţiei din 21.01.2008, reiterată la adunările generale din 05.01.2009, 25.11.2011, asociaţia a menţinut sistemul legal de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanţă afişată pe lista de plată, iar procentul de penalizare s-a menţinut la maximul legal de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere.
Prin urmare, pentru neîndeplinirea de către pârâta SC CB SA a obligaţiei de plată a sumei de 5483,08 lei, care îi revenea în calitate de proprietar al imobilului, instanţa va obliga pârâta să achite reclamantei şi suma de 4102,89 lei, reprezentând penalităţi de întârziere de 0,2% calculate asupra sumei datorate până la data introducerii cererii- ….2011.
În conformitate cu dispoziţiile art 49 alin.(1) din legea nr. 230/2007, instanţa va obliga în continuare pârâta SC CB SA, la plata de penalităţi de întârziere de 0,2% pe zi, calculate asupra debitului principal, până la achitarea efectivă a debitului, fără ca suma penalităţilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat, respingând cererea reclamantei de obligare a pârâtei la plata acestor penalităţi până la achitarea efectivă, fără limitarea legală mai sus menţionată.
Cererea de evacuare a pârâţilor V L şi I A pe calea acţiunii oblice va fi respinsă pentru următoarele considerente:
Art 974 (în vigoare la data înregistrării pe rolul instanţei a cererii de chemare în judecată) prevede “creditorii pot exercita toate drepturile şi acţiunile debitorului lor, afară de acelea care îi sunt exclusiv personale”
Creditorul trebuie să aibă un interes serios şi legitim pentru a intenta acţiunea, iar un astfel de interes există atunci când debitorul este insolvabil şi, prin inacţiunea sa, nu îşi valorifică un drept, diminuându-şi astfel patrimoniul şi punându-l pe creditor în imposibilitatea de a-şi satisface creanţa.
Or, în speţă, debitoarea- SC C B SA nu este insolvabilă, iar prin cererea de evacuare, reclamanta nu urmăreşte, în realitate, să protejeze un drept al acestei pârâte-debitoare (pentru că în patrimoniul acesteia nu ar intra nimic urmare admiterii acţiunii oblice), ci încearcă să evite ca pe viitor, urmare conduitei celor doi pârâţi, de neachitare a contribuţiilor lunare, să mai înregistreze debite către proprii furnizori, cu consecinţa sistării utilităţilor pentru tot blocul.
O astfel de cerere nu poate fi însă admisă, pentru că între asociaţia de proprietari şi pârâţii V L şi I A nu există nici un raport juridic direct şi nici un text legal nu permite admiterea unei astfel de cereri de evacuare.
În plus, se reţine că prin sentinţa civilă nr .. SC C B SA a fost obligată să vândă pârâtului V L locuinţa în litigiu, astfel încât nu poate fi ignorat dreptul acestuia din urmă, născut printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă.
Referitor la cererea de chemare în garanţie, se reţin următoarele:
Conform art 60 alin (1) Cod proc civ, partea poate sa cheme in garantie o alta persoana impotriva careia ar putea sa se indrepte, in cazul cand ar cadea in pretentiuni cu o cerere in garantie sau in despagubiri.
Antecesoarea pârâtei SC C B SA- T C B- a încheiat cu pârâtul V L contractul de închiriere nr …/1991 având ca obiect apartamentul nr 24 situat în …
Prin sentinţa nr. … pronunţată de Judecătoria … în dosar nr … s-a recunoscut calitatea de chiriaş a chematului în garanţie V L asupra apartamentului menţionat.
Prin sentinţa civilă nr … SC C B SA a fost obligată să vândă pârâtului V L locuinţa în litigiu, aspect nerealizat până în prezent.
Conform susţinerilor pârâtei SC C B SA, vânzarea nu s-a perfectat tocmai din cauza restanţelor la plata cheltuielilor către asociaţie.
Pe rolul Judecătoriei … este înregistrat dosarul nr … având ca obiect cererea chematului în garanţie V L de a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, în contradictoriu cu pârâta SC C B SA.
Chemaţii în garanţie V L şi I A folosesc în fapt apartamentul menţionat şi beneficiază de utilităţile aferente, fără a le achita, aspecte recunoscute de ambii chemaţi în garanţie la interogatoriu. Prin urmare, aceştia sunt cei care trebuie să achite, în final, contravaloarea utilităţilor de care au beneficiat.
Luând în considerare toate aceste aspecte şi soluţia dată cererii de chemare în judecată, instanţa va admite în parte cererea de chemare în garanţie, va obliga chemaţii în garanţie V L şi I Ala plata către pârâta SC C B SA a sumei de 5483,08 lei, reprezentând cheltuieli comune de întreţinere pentru perioada iulie 2008- aprilie 2011 precum şi la plata sumei de 4102,89 lei reprezentând penalităţi de întârziere calculate până la data de 17.06.2011.
Va obliga chemaţii în garanţie la plata către pârâta SC CB SA la plata de penalităţi de întârziere de 0,2% pe zi, calculate asupra debitului principal în cuantum de 5483,08 lei, în continuare, până la achitarea efectivă a debitului, fără ca suma penalităţilor sa poată depăşi suma la care s-au aplicat şi nici suma achitată de pârâtă reclamantei.
Va lua act că reclamanta nu a solicitat cheltuieli de judecată.
Reţinând culpa procesuală a chemaţilor în garanţie, în baza art 274 Cod proc civ, instanţa îi va obliga la plata către pârâta SC C B SA a sumei de 699 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând: 696 lei taxă timbru, 3 lei timbru judiciar.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂŞTE
Respinge excepţia lipsei calităţii procesual pasive a pârâtei SC C B SA.
Admite în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI …, cu sediul în …, în contradictoriu cu pârâţii SC C B SA, cu sediul în …, V L, cu domiciliul în …, J A cu domiciliul în ….
Obligă pârâta SC C B SA la plata către reclamantă a sumei de 5483,08 lei, reprezentând cheltuieli comune de întreţinere pentru perioada iulie 2008- aprilie 2011 precum şi la plata sumei de 4102,89 lei reprezentând penalităţi de întârziere calculate până la data de 17.06.2011.
Respinge celelalte pretenţii din cererea principală.
Admite în parte cererea de chemare în garanţie, formulată de pârâta SC C B SA în contradictoriu cu chemaţii în garanţie V L şi J A.
Obligă chemaţii în garanţie la plata către pârâta SC C B SA a sumei de 5483,08 lei, reprezentând cheltuieli comune de întreţinere pentru perioada iulie 2008- aprilie 2011 precum şi la plata sumei de 4102,89 lei reprezentând penalităţi de întârziere calculate până la data de 17.06.2011.
Obligă chemaţii în garanţie la plata către pârâta SC C B SA la plata de penalităţi de întârziere de 0,2% pe zi, calculate asupra debitului principal în cuantum de 5483,08 lei, în continuare, până la achitarea efectivă a debitului, fără ca suma penalităţilor sa poată depăşi suma la care s-au aplicat şi nici suma achitată de pârâtă reclamantei.
Respinge celelalte pretenţii din cererea de chemare în garanţie.
Ia act că reclamanta nu a solicitat cheltuieli de judecată.
Obligă chemaţii în garanţie la plata către pârâta SC CB SA a cheltuielilor de judecată în cuantum de 699 lei
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţă publică astăzi, ….
Preşedinte, Grefier,
