Prin cererea inregistrata la aceasta instanta in data de 30.07.2009 reclamanta SC LG SRL a solicitat in contradictoriu cu parata SC VI SRL rezilierea contractului de inchiriere nr. 001LAHO incheiat in data de 21.12.2007 , obligarea paratei la desfiintarea constructiei pe care a ridicat-o pe terenul proprietatea reclamantei, obligarea la plata sumei de 500 de lei pe zi de intarziere, cu titlu de daune cominatorii si a cheltuielilor de judecata ocazionate de prezentul litigiu.
In motivarea cererii, s-a aratat ca intre parti s-a incheiat contractul de inchiriere nr. si prelungit prin actul aditional din data de 25.11.2008, avand ca obiect terenul situat in Bucuresti, PL, nr., sector 1. Ca urmare a neexecutarii obligatiei de plata a chiriei parata datoreaza suma de 82.042,88 lei, in baza art. 1439 alin. 2 C.civ. solicitandu-se rezilierea contractului si desfiintarea constructiei ridicate de catre aceasta pe terenul proprietatea reclamantei conform art. 2.2 din contract.
In drept, cererea a fost intemeiata pe dispozitiile art. 1439 alin.2, 1431 C.civ.
Parata prin intampinare a invocat exceptia necompetentei materiale a instantei si a inadmisibilitatii , pe fondul cauzei aratandu-se ca pentru perioada anterioara deschiderii procedurii insolventei creanta reclamantei in suma de 41.637,14 lei a fost inscrisa in tabelul preliminar, iar pentru chiriile ulterioare a fost efectuata plata, mai mult decat atat, administratorul judiciar in baza art. 86 alin.1 1 din nu este de acord cu desfiintarea contractului, intrucat acesta are obligatia de a creste la maxim averea debitorului, in acest sens putand denunta sau putand sa se opuna denuntarii oricarui contract.
In drept, parata a invocat dispozitiile art.11,36,59,86 din Legea nr. 85/2006, 969 C.civ., 244 alin.1 Cpc.
In cauza pentru ambele parti a fost administrata proba cu inscrisuri.
Analizand actele dosarului de fata ,instanta retine urmatoarele :
Intre parti s-a incheiat contractul de inchiriere nr. avand ca obiect terenul situat in Bucuresti, PL nr., sector 1, pentru perioada 1.01.2008-28.02.2009, stabilindu-se o chirie lunara de 6.000 euro +TVA. Contractul a fost prelungit pana in data de 31.08.2011, prin actul aditional nr. din 21.12.2007, stabilindu-se o chirie lunara de 4.000 euro+TVA.
Ca urmare a neachitarii chiriei aferente lunilor februarie, aprilie, mai parata datoreaza reclamantei suma de 41.637,14 lei, creanta inscrisa in tabelul preliminar (f.82) .
Potrivit art.8.2 din contract “oricare dintre parti poate rezilia unilateral prezentul contract prin anuntarea unei notificari celeilalte parti cu 60 de zile inaintea termenului la care doreste rezilierea. Termenul de 60 de zile curge de la data transmiterii notificarii ».
Fata de neindeplinirea obligatiilor principale contractuale asumate de catre societatea parata, locatarul in baza art. 8.2 din contract, a reziliat contractul incepand cu data de 3.05.2010 prin notificarea din data de 24.02.2010(f.74).
Derogand de la prevederile art. 1021 C.civ, clauzele contractuale privind rezilierea contractului inlatura rolul instantei judecatoresti in pronuntarea rezilierii contractului, asadar inscrierea unui pact comisoriu expres nu mai face necesara interventia instantei judecatoresti si daca totusi se apeleaza la ea ,instanta va putea sa faca numai verificarile pe care clauza conventionala de rezolutiune o permite.
In cauza, partile au prevazut un pact comisoriu de gradul doi, astfel incat instanta nu mai poate acorda termen de gratie, nu mai poate aprecia asupra oportunitatii pronuntarii rezilierii si rezilierea opereaza in baza declaratiei unilaterale de reziliere a reclamantei, ca parte indreptatita.
Luandu-se in considerare declaratia de reziliere unilaterala a contractului din data de 24.02.2010, se retine ca contractul de inchiriere nr. si-a incetat efectele incepand cu data de 3.05.2010, fata de acestea, urmand ca primul capat de cerere, prin care se solicita instantei sa dispuna rezilierea contractului, sa fie respinsa ca fiind lipsit de interes.
In ceea ce priveste apararile paratei intemeiate pe dispozitiile art. 86 din Legea nr. 85/2006, instanta invedereaza ca legea falimentului se aplică potrivit art. 1 din Legea nr. 85/2006 categoriilor de debitori pe care acesta îi enumără aflaţi în stare de sau de insolvenţă iminentă şi pentru care reprezintă o lege specială. Ea nu se aplică cu caracter de lege specială cocontractanţilor cu care debitorul a încheiat acte juridice cu respectare legii. Art. 86 din Legea nr. 85/2006 reglementează regimul juridic al unor contracte în care ambele părţi contractante şi-au executat şi îşi execută obligaţiile nu şi contractelor în care se pune problema răspunderii contractuale pentru neexecutarea culpabilă de către una din părţi.
Numai în acest context se justifica notificarea din partea contractantului către lichidator în scopul ca acesta să-şi exprime opţiunea asupra menţinerii sau denunţării contractului. Facultatea pe care legiuitorul i-a acordat-o debitorului priveşte posibilitatea de a denunţa contractul dacă el apreciază măsura ca oportună, iar nu posibilitatea de a menţine contractul de a cărei neexecutare se face culpabil.
În această ultimă ipoteză a neexecutării culpabile, cocontractantul poate să-şi valorifice posibilităţile procedurale şi substanţiale de drept comun pentru tragerea la răspundere a contractantului aflat în faliment, câtă vreme contractul a fost încheiat cu respectarea legii, nefiind de conceput sancţionarea celui care îşi execută obligaţiile prin menţinerea forţată a contractului de a cărui neexecutare este culpabilă partea aflată în faliment.
Prin art. 2.2 din contract partile au prevazut ca terenul ce a facut obiectul contractului era liber de orice constructii, proprietarul permitand insa chiriasului sa amplaseze pe teren constructii cu caracter provizoriu (care pot fi desfiintate in termen de 48 de ore), terenul urmand sa fie predat la sfarsitul contractului in forma in care a fost primit.
Avand in vedere definitia data de parti constructiilor cu caracter provizoriu prin art. 2.2 din contract „care pot fi desfiintate in termen de 48 de ore”, se va retine ca fiind aplicabile spetei de fata conditiile raspunderii civile contractuale , iar nu conditiile raspunderii delictuale si art. 494 alin 2 Cpc, ce priveste situatia constructiilor ridicate de chirias in cursul contractului de inchiriere fara acordul proprietarului, cu privire la care nu ar fi aplicabile disp. art. 1431 C.civ.
Astfel, in baza art.2.2 din contract, art 1431 C.civ, instanta va admite capatul doi de cerere obligand parata la desfiintarea constructiei cu destinatia de restaurant ridicata de parat pe terenul situat in Bucuresti, P L, nr., sector 1 si evacuarea paratei ca urmare a rezilierii contractului de inchiriere nr., terenul urmand sa fie predat in forma in care a fost primit.
In conformitate cu art.580 3 alin. 5 Cpc solicitarea de obligare a paratei la plata catre reclamanta a sumei de 500 de lei pe zi de intarziere cu titlu de daune cominatorii va fi respinsa ca inadmisibila.
Facand aplicarea art. 274 si 276 Cpc, parata va fi obligata la plata sumei de 8,3 lei reprezentand cheltuieli de judecata aferente capatul de cerere admis.
