La apelul nominal făcut în şedinţa publică atât la prima cât şi la a doua strigare a cauzei se prezintă reprezentantul reclamantei, av. B V în baza delegaţiei de la dosar, lipsa fiind pârâţii.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, învederându-se instanţei ca cererea este legal îndeplinita, cauza se afla la al treilea termen de judecata, după care:
Reprezentantul reclamantei arata ca renunţa la proba cu interogatoriul pârâţilor. De asemenea arată ca se opune la administrarea probei cu interogatoriul reclamantei, solicitat de către pârâti, având in vedere actele de la dosar.
Instanţa respinge proba cu interogatoriul reclamantei, solicitat de către pârâţi prin întâmpinări, constând că faţă de obiectul cererii proba este inutilă, nefiind vorba de dovedirea unor fapte personale ale reclamantei, care ar putea duce la dezlegarea cauzei.
Reprezentantul reclamantei arata ca se opune la administrarea probei testimoniale formulata de către părţi.
Instanţa respinge proba testimoniala formulată de către pârâţi, întrucât nu s-a indicat numele martorului, conf. prev. 115 c.pr.civ. si nu s-a indicat nici teza probatorie.
În baza art 167 Cod proc civ, încuviinţează pentru toate părţile proba cu înscrisurile depuse la dosar, apreciind-o legală, pertinentă, concludentă şi utilă soluţionării cauzei.
Nemaifiind alte cereri sau probe de administrat, în baza art.150 C.pr.civ., instanţa constată cauza în stare de judecată, declară închisă faza probatorie şi acordă cuvântul în fond.
Reprezentantul reclamantei solicita admiterea cererii aşa cum a fost formulată, a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare, fata de lipsa certificatului fiscal, cu cheltuieli de judecata.
INSTANŢA
Deliberand asupra cererii de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei … la data de …, legal timbrată cu 411 lei taxă de timbru (f.39) şi 3 lei timbru judiciar, reclamanta SC N SRL a solicitat instanţei, în contradictoriu cu paratii M S B şi T M E, ca prin hotararea ce se va pronunţa sa constatate nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumpărare autentificat sub nr…. de BNP …, în subsidiar- sub aspectul nulităţii relative- să dispună anularea contractului meţionat, repunerea părţilor în situaţia anterioară efectuării vânzării-cumpărării.
In motivarea cererii, reclamanta arată că are calitatea de creditor a pârâtului M S B în baza BO seria …, refuzat la plată în data de 06.09.2011 în valoare de 49.817,63 lei, investit cu formulă executorie, care a fost pus în silită în dosar de executare …/E/2011 pe rolul BEJ …. Acest bilet la ordin a fost emis de SC B SRL, al cărei reprezentant legal este pârâtul şi este avalizat personal de acesta. În ziua următoare refuzului de plată, încercând să se sustragă cu rea-credinţă de la plata creanţei datorate reclamantei, pârâtul M S B a înstrăinat prin contractul de vanzare-cumpărare autentificat sub nr…. de BNP …apartamentul proprietatea sa situat …, compus din 2 camere şi dependinţe în suprafaţa de 49,95 mp, către pârâta T M E pentru un preţ derizoriu de 5000 lei. Contractul este nul absolut deoarece este încheiat cu fraudarea legii. Acest aspect este dovedit prin evidenţierea impozitului real şi legal în cuantum de 2200 lei, care trebuia achitat pentru transferul dreptului de proprietate asupra imobilului, datorat de vânzător , calculat în baza art 77 ind 1 alin 1 lit a din Codul fiscal, de 2% din valoarea stabilită prin expertiză a acestui imobil- 110.000 lei. Actul a urmărit în primul rând fraudarea intereselor reclamantei, însă modalitatea prin care s-a realizat vânzarea conduce la ideea că s-a urmărit şi fraudarea legii prin neplata impozitului menţionat. Intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului s-a efectuat cu încălcarea dispoziţiilor legale înscrise în art 77 ind 1 alin 6 din Codul fiscal, norme care obligau notarul public să încaseze acest impozit înainte de autentificarea actului şi pe registratorii de la cartea funciară să respingă cererea de înscriere. Tot sub aspectul nulităţii absolute invocă şi neprezentarea certificatului fiscal de către vânzător cu ocazia semnării contractului atacat, lipsa lui fiind sancţionată cu nulitatea absolută în temeiul art 254 alin 7 din Codul fiscal. Convenţia este anulabilă sub aspectul neseriozităţii preţului de 20 de ori mai mic decât valoarea de catalog a imobilului. Contractul este nul absolut pentru cauza ilicită şi anume fraudarea intereselor creditorului. Pârâtul M S B şi implicit dobânditorul T M E cunoşteau că imobilul va face obiectul executării silite, chiar anterior refuzului de plată a BO, întrucât reclamanta a comunicat prin judecătoresc somaţia din 23.08.2011, adresată atât debitoarei cât şi avalistului-pârât. Pentru dovedirea complicităţii terţului, se reţin următoarele aspecte indirecte: precipitarea încheierii actului notarial, preţul înscris în contract, dintre părţile contractante.
In drept, reclamanta a invocat prevederile art 77 ind 1 alin 1 lit a, alin 6, art 254 alin 7 Cod fiscal, art 1303, art.968, 969, 975, 1073, 1077 C civ , art 274 alin 1 C proc civ.
In probatiune a anexat înscrisuri.
Prin precizarea de acţiune depusă la data de 18.11.2011, reclamanta a solicitat constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumpărare autentificat sub nr…. de BNP …, care are ca obiect vânzarea-cumpărarea apartamentului proprietatea pârâtului situat în …, înscris în CF nr … (nr vechi …) cu nr cadastral/topografic …, iar în subsidiar- sub aspectul nulităţii relative- să dispună anularea contractului meţionat, repunerea părţilor în situaţia anterioară efectuării vânzării-cumpărării.
Pârâta T M E a formulat întâmpinare, solicitând respingerea cererii ca netemeinică şi nelegală, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea în fapt, pârâta a arătat că a cumpărat cu bună-credinţă şi din considerente familiale imobilul situat în …. Preţul plătit în urma vânzării este de 5000 lei, care raportat la valoarea imobilului nu este nicidecum un preţ derizoriu. Vizând principiul libertăţii contractuale, părţile pot să încheie orice fel de contracte atât timp cât nu contravin legii, ordinii publice şi bunelor moravuri. Determinarea preţului depinde şi de subiectivismul părţilor, care se bucură de libertatea stabilirii acestuia. Relaţiile apropiate de rudenie, în speţa de faţă, fiind frate şi soră, justifică stabilirea acestui preţ sub valoarea de circulaţie a imobilului în cauză. Niciuna dintre părţile contractante nu a urmărit vreo inducere în eroare sau fraudă, singurul efect scontat fiind de a vinde şi cumpăra imobilul. Impozitul neachitat la momentul perfectării contractului, a fost achitat în scurt timp, astfel că nu au fost eludate prevederile legale. Din interpretarea art 4 din OUG 110/2006 reiese faptul că în cazul rudelor de până la gradul al II-lea precum şi între soţi cuantumul preţului poate fi stabilit la orice sumă, conform voinţei părţilor şi nu raportat la valoarea stabilită prin expertiză de către camera notarilor publici. Având în vedere că la momentul încheierii contractului, pârâta nu a cunoscut intenţia reclamantei de a trece la executarea silită, precum şi faptul că atât ea, cât şi fratele său au fost de bună-credinţă, solicită respingerea cererii.
În drept au fost invocate prevederile art 969, 973, 1294, 1306, 1310 Cod civil, OUG nr 110/2006.
În drept au fost invocate prevederile art 969, 973, 1294, 1306, 1310 Cod civil, OUG nr 110/2006.
În probaţiune au fost anexate înscrisuri.
Pârâtul M S B a formulat întâmpinare, solicitând respingerea cererii ca netemeinică şi nelegală, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea în fapt, pârâtul a arătat că a înstrăinat cu bună-credinţă şi din considerente familiale imobilul situat în …. Preţul primit în urma vânzării este de 5000 lei, care raportat la valoarea imobilului nu este nicidecum un preţ derizoriu. Vizând principiul libertăţii contractuale, părţile pot să încheie orice fel de contracte atât timp cât nu contravin legii, ordinii publice şi bunelor moravuri. Determinarea preţului depinde şi de subiectivismul părţilor, care se bucură de libertatea stabilirii acestuia. Relaţiile apropiate de rudenie, în speţa de faţă, fiind frate şi soră, justifică stabilirea acestui preţ sub valoarea de circulaţie a imobilului în cauză. Niciuna dintre părţile contractante nu a urmărit vreo inducere în eroare sau fraudă, singurul efect scontat fiind de a vinde şi cumpăra imobilul. Impozitul neachitat la momentul perfectării contractului, a fost achitat în scurt timp, astfel că nu au fost eludate prevederile legale. Din interpretarea art 4 din OUG 110/2006 reiese faptul că în cazul rudelor de până la gradul al II-lea precum şi între soţi cuantumul preţului poate fi stabilit la orice sumă, conform voinţei părţilor şi nu raportat la valoarea stabilită prin expertiză de către camera notarilor publici. Reclamanta este un vechi partener comercial al pârâtului, iar acesta nu a încercat nici un moment să se sustragă de la plata obligaţiilor reale care îi incumbă. Având în vedere că la momentul încheierii contractului, pârâtul nu a cunoscut intenţia reclamantei de a trece la executarea silită, precum şi faptul că atât el, cât şi sora sa au fost de bună-credinţă, solicită respingerea cererii.
Nu a fost anexat niciun înscris în probaţiune.
În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:
Reclamanta are calitatea de creditor a pârâtului MSB, în baza BO seria …, în valoare de 49.817,63 lei, emis la data de 17.08.2010, scadent la 06.09.2010, refuzat la plată în data de 07.09.2011, investit cu formulă executorie.
Acest bilet la ordin a fost emis de SC B SRL, al cărei reprezentant legal este pârâtul şi este avalizat personal de acesta.
Reclamanta, SC B SRL şi pârâtul au semnat şi contractul de garantare plăţi comerciale nr …, prin care pârâtul, în calitate de avalist garant, s-a obligat să garanteze plăţile băneşti ale SC B SRL către reclamantă.
Urmare refuzului de plată, biletul la ordin a fost pus în executare silită în dosar de executare nr …/E/2011 pe rolul BEJ ….
La data de 07.09.2011, pârâtul M S B a înstrăinat prin contractul de vanzare-cumpărare autentificat sub nr…. de BNP … apartamentul proprietatea sa situat în …, compus din 2 camere şi dependinţe în suprafaţa de 49,95 mp, cu teren aferent în suprafaţă de 15 mp, cu nr top … înscris în CF … către pârâta T M E pentru preţul de 5000 lei.
Instanţa a solicitat notarului public care a autentificat actul să depună înscrisurile care au stat la baza autentificării acestuia.
Din actele de stare civilă depuse, se constată că cei doi pârâţi sunt fraţi şi că notarului public nu i s-a prezentat certificat fiscal în vederea autentificării contractului.
Conform adresei nr … din 22.02.2012 emisă de Primăria …, în perioada 01.09.2011-07.09.2011 pârâtul M S B nu a solicitat eliberarea unui certificat fiscal.
Conform tabelului centralizator pentru valori de circulaţie imobile un apartament de 2 camere din blocuri tip Q din zona 2 (din care face parte str. …), are valoarea de 110.000 lei (f. 11, 12).
Art 254 alin 7 din legea nr 571/2003, în forma în vigoare la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare atacat prevede:
(7) Înstrăinarea unei clădiri, prin oricare dintre modalităţile prevăzute de lege, nu poate fi efectuată până când titularul dreptului de proprietate asupra clădirii respective nu are stinse orice creanţe fiscale locale, cu excepţia obligaţiilor fiscale aflate în litigiu, cuvenite bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale unde este amplasată clădirea sau al celei unde îşi are domiciliul fiscal contribuabilul în cauză, cu termene de plată scadente până la data de întâi a lunii următoare celei în care are loc înstrăinarea. Atestarea achitării obligaţiilor bugetare se face prin certificatul fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorităţilor administraţiei publice locale. Actele prin care se înstrăinează clădiri cu încălcarea prevederilor prezentului alineat sunt nule de drept.
Art 113 C proc fiscala, în forma în vigoare la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare atacat prevede:
“ Certificatul de atestare fiscală emis de autorităţile administraţiei publice locale
(1) Certificatul de atestare fiscală se emite de organul fiscal competent al autorităţii administraţiei publice locale, la solicitarea contribuabilului.
(2) Certificatul de atestare fiscală se eliberează pe baza datelor cuprinse în evidenţa pe plătitor a organului fiscal competent şi cuprinde creanţele fiscale exigibile, existente în sold în prima zi a lunii următoare depunerii cererii, denumită lună de referinţă.
(3) În certificatul de atestare fiscală se menţionează creanţele fiscale exigibile, cu termene de plată expirate până la data de întâi a lunii următoare emiterii acestuia.
(4) Certificatul de atestare fiscală se emite în termen de cel mult două zile lucrătoare de la data depunerii cererii de către contribuabil şi poate fi utilizat de contribuabil pe toată perioada lunii în care se emite. Certificatul de atestare fiscală emis în intervalul 25 a lunii – finele lunii este valabil pe toată perioada lunii următoare emiterii. Pe perioada de utilizare, certificatul poate fi prezentat de contribuabil, în original sau în copie legalizată, oricărui solicitant.
(5) Pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi a mijloacelor de transport, contribuabilii trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor fiscale locale datorate autorităţii administraţiei publice locale pe a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează. Actele prin care se înstrăinează clădiri, terenuri, respectiv mijloace de transport, cu încălcarea prevederilor prezentului alineat, sunt nule de drept.
(5^1) Prevederile alin. (5), precum şi ale art. 254 alin. (7), art. 259 alin. (6^1) şi art. 264 alin. (5) din Legea nr. 571/2003, cu modificările şi completările ulterioare, nu sunt aplicabile în cazul procedurii de executare silită, procedurii insolvenţei şi procedurilor de lichidare.
Conform situaţiei depusă la fila 40 dosar, la data de 22.09.2011 pârâtul M S B, nu avea stinse toate creanţele fiscale locale, respectiv avea următoarele debite: impozit pe clădiri- 645,35 lei (compus din debit, rămăşiţă, majorări), amenzi de circulaţie- 882 lei (compus din debit şi rămăşiţă), cheltuieli de executare silită- 15 lei, cheltuieli de poprire- 10 lei, deci un debit total de 1.552,35 lei.
Este astfel evidentă încălcarea dispoziţiilor art 454 alin 7 din legea nr 571/2003 şi art 113 alin 5 din OG nr 92/2003, ambele texte legale prevăzând pentru nerespectarea lor sancţiunea nulităţii absolute, care poate fi invocată oricând şi de orice persoană interesată.
Un alt motiv de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare este caracterul nelicit al cauzei acestuia.
În speţă, este evident că părţile nu au urmărit vinderea, respectiv cumpărarea imobilului, ci scoaterea acestuia din patrimoniul vânzătorului, pentru a nu mai putea fi executat silit, în cadrul procedurii demarate de reclamantă.
În acest sens, instanţa reţine următoarele:
Pârâtul cunoştea că avea o debit mare faţă de reclamantă, rezultat din contractul-cadru de furnizare mărfuri din 14.01.2009, contractul de garantare plăţi comerciale nr …, BO seria …, semnat şi avalizat personal de pârât.
În data de 23.08.2011, reclamanta a emis o somaţie, prin executor judecătoresc, către pârât, pentru ca acesta să îşi achite debitele, cu menţiunea că în caz de nerespectare se va trece la executarea silită a debitorului principal şi a avalistului-pârât în baza biletului la ordin.
Având în vedere gradul de rudenie dintre pârâţi- fraţi- este evident faptul că şi pârâta T M E cunoştea situaţia financiară a fratelui său şi iminenţa executării silite a acestuia. Doar în acest sens se poate explica şi precipitarea acestora în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi lipsa certificatului fiscal, care atesta datorii la buget şi care ar fi trebuit achitate anterior autentificării contractului şi nu ulterior, la 18.10.2011.
Nici măcar impozitul aferent transferului dreptului de proprietate nu a fost achitat de vânzător conform art 77 ind 1 alin 6 din legea nr 571/2003, respectiv înainte de autentificarea actului.
Cu toate acestea, cu încălcarea art 77 ind 1 alin 6 din legea nr 571/2003 şi în lipsa dovezii de achitare a impozitului, registratorul de la Biroul de carte funciară a înscris dreptul de proprietate al pârâtei, în baza contractului de vânzare-cumpărare menţionat, prin încheierea nr 55948/08.09.2011, chiar în aceeaşi zi în care s-a înregistrat cererea de înscriere- 08.09.2011.
Un alt motiv de nulitate este lipsa unui preţ sincer şi serios, conform art 1303 Cod civil.
Preţul stabilit de părţi este fictiv, aspect ce rezultă din cele de mai sus (părţile nu au urmărit vinderea-cumpărarea imobilului), deci contractul este nul ca şi vânzare cumpărare căci îi lipseşte un element esenţial- preţul- sine pretio nulla este venditio.
Pe de altă parte, preţul este derizoriu, atât de disproporţionat faţă de valoarea bunului vândut, încât, în realitate, nu există preţ. Este adevărat că stabilirea preţului este lăsată la latitudinea părţilor contractante, însă atunci când preţul stabilit- 5000 lei- reprezintă doar 4,54% din valoarea minimală a imobilului din tabelele utilizate de notarii publici- 110.000 lei, este evident că nu se poate vorbi de un preţ serios.
Dacă părţile ar fi urmărit în realitate o vindere-cumpărare, este evident că interesul vânzătorului, care avea o datorie de aproximativ 50.000 lei la reclamantă şi 1500 lei la bugetul local, era să obţină un preţ din care putea stinge măcar aceste datorii şi care ar fi fost jumătate din valoarea minimală a imobilului. Or, din preţul stabilit, este evident că interesul vânzătorului nu a fost acesta, ci doar de a împiedica reclamanta să execute silit acest imobil, prin înstrăinarea acestuia surorii sale, cu încălcarea legii şi înscrierea urgentă în CF a acestui transfer de proprietate.
Pentru aceste motive, instanţa va constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâţi, autentificat sub nr. … de BNP …, având ca obiect imobilul situat în …, înscris în CF … cu nr cadastral/topografic … .
Efectul nulităţii se exprimă, în esenţă, prin adagiul quod nullum este, nullum producit effectum.
În baza principiului retroactivităţii efectelor nulităţii, instanţa va dispune repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare menţionat.
Retinand culpa procesuala a pârâţilor, in temeiul art. 274 c.pr.civ., îi va obliga sa plateasca reclamantei suma de 3414 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând: 411 lei taxă de timbru, 3 lei timbru judiciar, 3000 lei onorariu avocat, conform actelor justificative depuse la dosar.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂŞTE
Admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta SC N SRL, cu sediul procesual ales la Cabinetul de avocat B V C- …, în contradictoriu cu pârâţii M S B, cu domiciliul în … şi T M E, cu domiciliul în ….
Constată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâţi, autentificat sub nr. … de BNP …, având ca obiect imobilul situat în …, înscris în CF … cu nr cadastral/topografic ….
Dispune repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare menţionat.
Obligă pârâţii la plata către reclamantă a sumei de 3414 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând: 411 lei taxă de timbru, 3 lei timbru judiciar, 3000 lei onorariu avocat.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in şedinta publica astazi, ….
Preşedinte, Grefier,
