împrejurarea că titularul contractului de închiriere a decedat nu înseamnă încetarea locaţiunii, întrucât, pe de o parte, decesul a intervenit ulterior intrării în vigoare a Legii nr. 17/1994 şi, pe de altă parte, locaţiunea continuă în persoana membrilor de familie care au drepturi locative proprii decurgând din contract.
De asemenea, faptul că nu s-a încheiat, în formă scrisă, un nou contract nu înseamnă lipsa raporturilor locative, câtă vreme prorogarea legală intervenită a însemnat reînnoirea, în aceleaşi condiţii, a contractelor existente, singura condiţie fiind aceea a ocupării spaţiului de către chiriaş la data intrării în vigoare a legii, condiţie îndeplinită în speţă.
(Decizia nr. 2470 din 25 septembrie 2001 – Secţia a IV-a civilă)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, reclamantul F.D.I. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii S.D., S.S. şi S.S., pronunţarea unei hotărâri prin care să se dispună evacuarea pârâţilor din spaţiul deţinut în Bucureşti, pentru lipsă de titlu şi pentru neplata cu rea-credinţă a chiriei şi obligarea pârâţilor, în solidar, la contravaloarea lipsei de folosinţă pentru intervalul cuprins între 26.04.1993 şi data introducerii acţiunii.
Acţiunea a fost respinsă, ca nefondată, prin Sentinţa civilă nr. 17778 din 13.10.1998 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti.
La pronunţarea acestei soluţii, instanţa a avut în vedere probele administrate în cauză, din care a reţinut că reclamantul a devenit proprietarul imobilului în care pârâţii locuiesc în calitate de chiriaşi, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 31833 din 26.06.1995.
Prin Notificarea nr. 3017 din 20.05.1999, reclamantul i-a înştiinţat pe pârâţi ca, în termen de 30 de zile de la primirea notificării, aceştia să-i comunice cererea de a încheia contractul de închiriere, solicitare căreia pârâţii i-au răspuns prin Notificarea nr. 3512 din 15.06.1999.
în consecinţă, instanţa a constatat că în cauză nu-şi găsesc aplicarea dispoziţiile Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, pentru a se dispune evacuarea, nefiind vorba despre lipsa unui răspuns scris sau de un refuz nejustificat al pârâţilor de a încheia un nou contract de închiriere.
Apelul declarat de reclamant împotriva acestei sentinţe a fost respins, ca nefondat, prin Decizia civilă nr. 614/A din 7.03.2001 a Tribunalului Bucureşti -Secţia a IV-a civilă.
A reţinut tribunalul că este greşită susţinerea apelantului, conform căreia pârâţii nu au nici un titlu pentru apartamentul nr. 5 din imobilul situat în Bucureşti, având în vedere că aceştia au avut contract de închiriere încheiat cu S.C. “H.” S.A., care, potrivit art. 1 din Legea nr. 17/1994, a fost prelungit de drept, pe o perioadă de 5 ani, în aceleaşi condiţii, aşa încât nu era necesară încheierea unui nou contract de închiriere.
De asemenea, s-a apreciat că nu poate fi primită susţinerea apelantului, potrivit căreia pârâţii au fost de rea-credinţă, întrucât au solicitat titlul de proprietate al reclamantului, deoarece aceştia sunt îndreptăţiţi să se edifice asupra titlului părţii cu care urmau să contracteze.
S-a considerat ca fiind corectă aprecierea primei instanţe, în sensul că pârâţii nu pot fi evacuaţi din imobilul în litigiu, deoarece ei au răspuns notificării reclamantului de a încheia contract de închiriere, fiind astfel respectate dispoziţiile art. 10 alin. (2) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
A reţinut tribunalul că apelantul a susţinut, neîntemeiat, că prima instanţă nu s-ar fi pronunţat asupra capetelor de cerere privind evacuarea pârâţilor pentru neplata cu rea-credinţă a chiriei şi obligarea acestora la contravaloarea lipsei de folosinţă, în sumă de 24.000.000 lei, cât a rezultat din raportul de expertiză efectuat în cauză.
Această critică a fost respinsă, deoarece, potrivit dispozitivului sentinţei, acţiunea a fost respinsă ca nefondată, astfel cum a fost modificată, iar modificarea cererii a constat tocmai în capetele de cerere menţionate.
în acelaşi sens, s-a reţinut că evacuarea pentru neplata chiriei nu poate fi solicitată în temeiul art. 11 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, întrucât acest text se referă la prelungirea contractelor, şi nu la evacuarea chiriaşului.
în ce priveşte neacordarea contravalorii lipsei de folosinţă, s-a apreciat că soluţia este corectă, deoarece pârâţii au continuat să locuiască în spaţiu în baza unui contract de închiriere, prelungit de drept, potrivit Legii nr. 17/1994, chiria fiind cea legală, câtă vreme contractul a fost prelungit în aceleaşi condiţii, aşa încât, în mod greşit, expertiza a luat în calcul tarife de închiriere practicate pe piaţa liberă.
Decizia tribunalului a fost atacată cu recurs, la 27.04.2001, de către apelantul-reclamant, care a invocat dispoziţiile art. 304 pct. 6, 8 şi 11 din Codul de procedură civilă, în dezvoltarea cărora a arătat cele de mai jos.
Instanţele au apreciat, în mod greşit, că intimaţii posedă contract de închiriere valabil pentru spaţiul pe care-l deţine în proprietate reclamantul, deoarece, pentru a face o astfel de dovadă, trebuia să prezinte contractul de închiriere încheiat cu recurentul, or, un asemenea act nu există.
De asemenea, în mod greşit, instanţa de apel a apreciat că intimaţii au avut contract de închiriere, care a fost prelungit pentru o perioadă de 5 ani, în condiţiile Legii nr. 17/1994, deoarece, în anul 1994, s-a produs decesul titularului contractului de închiriere, aşa încât pârâţii erau obligaţi să încheie un nou contract, în termen de 30 zile, ceea ce aceştia nu au făcut.
Neplata chiriei pe o durată îndelungată constituie în sine motiv de evacuare.
Instanţele nu s-au pronunţat pe cele două capete de cerere, cuprinse în acţiunea modificatoare, respectiv evacuarea pentru neplata cu rea-credinţă a chiriei şi obligarea pârâţilor, în solidar, la contravaloarea lipsei de folosinţă.
Astfel, instanţele recunosc că pârâţii au locuit şi încă locuiesc în apartamentul proprietatea recurentului, că, potrivit raportului de expertiză, contravaloarea lipsei de folosinţă este de 24.000.000 lei, dar, în mod abuziv, se consideră că expertul a greşit, luând în calcul, ca referinţă, chiria practicată pe piaţă.
Curtea constată că, în motivarea recursului declarat, recurentul nu şi-a respectat obligaţia impusă de art. 303 alin. 2 din Codul de procedură civilă, de a încadra, separat, fiecare motiv, în dispoziţiile art. 304 din Codul de procedură civilă.
în acelaşi timp, procedând la încadrarea criticilor în condiţiile art. 306 alin. 3 din Codul de procedură civilă, instanţa constată că, în cauză, a fost invocat, în mod formal, motivul reglementat de art. 304 pct. 8 din Codul de procedură civilă, având în vedere că nu s-a indicat vreun act din cele deduse judecăţii, ale cărui clauze îndoielnice să fi fost interpretate în mod greşit, astfel încât să atragă incidenţa acestui text de lege.
în ce priveşte motivul întemeiat pe art. 304 pct. 11 din Codul de procedură civilă, faţă de data declarării recursului (27.04.2001), anterioară intrării în vigoare a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 138/2000, care a abrogat acest caz de casare, şi faţă de împrejurarea că hotărârile sunt supuse căilor de atac în reglementarea existentă la momentul pronunţării lor, urmează ca acesta să facă obiect de analiză pentru instanţă.
Cu precizările arătate, examinând criticile formulate în cauză, Curtea constată următoarele.
Având de stabilit dacă în cadrul acţiunii în evacuare promovate (prin invocarea lipsei de titlu şi a neplăţii cu rea-credinţă a chiriei) pârâţii deţin un titlu locativ, ambele instanţe au conchis corect că aceştia ocupă spaţiul în mod legal.
Astfel, pârâţii au avut, cu privire la spaţiul în litigiu, contract de închiriere încheiat în anul 1988 cu S.C. “H.” S.A., pe o perioadă de 5 ani.
Acest contract de locaţiune a intrat sub incidenţa art. 2 din Legea nr. 17/1994, potrivit căruia contractele de închiriere, având ca obiect aceleaşi suprafeţe prevăzute în art. 1 (inclusiv suprafeţe locative cu destinaţie de locuinţe), precum şi cele încheiate şi expirate după 1 ianuarie 1988, se reînnoiesc în aceleaşi condiţii, dacă chiriaşul ocupă şi în prezent spaţiul locativ care a făcut obiectul închirierii.
împrejurarea că titularul de contract a decedat la 26.08.1994 nu înseamnă, astfel cum a susţinut recurentul, o încetare a locaţiunii, cu consecinţa deţinerii imobilului fără titlu de către intimaţii-pârâţi, întrucât, pe de o parte, decesul titularului a intervenit după intrarea în vigoare a Legii nr. 17/1994 (care a avut loc la 18.04.1994) şi, pe de altă parte, întrucât locaţiunea continuă în persoana membrilor de familie, care au drepturi locative proprii, decurgând din contractul de închiriere.
Faptul că nu s-a încheiat în formă scrisă un nou contract nu înseamnă lipsa raporturilor locative, câtă vreme prorogarea legală intervenită a însemnat reînnoirea, în aceleaşi condiţii, a contractelor existente, inclusiv cele încheiate şi expirate după 1 ianuarie 1988, singura condiţie fiind aceea a ocupării spaţiului de către chiriaş la data intrării în vigoare a legii, condiţie îndeplinită în speţă.
în continuare, locaţiunea fiind în desfăşurare, pârâţilor le-a devenit aplicabilă Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, intrată în vigoare la 8.04.1999, care a operat o nouă prorogare a contractelor de închiriere aflate în executare. De aceea, susţinerea recurentului, conform căreia litigiului dedus judecăţii nu i-ar fi aplicabile dispoziţiile Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, ci acelea ale Legii nr. 114/1996, este nefondată.
în temeiul prevederilor Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, reclamantul, în calitate de proprietar al unui imobil retrocedat prin hotărâre judecătorească, trebuia să-şi reglementeze raporturile cu cei care îi ocupau spaţiul.
Sub acest aspect, instanţele au reţinut corect că pârâţii şi-au manifestat disponibilitatea de a încheia contract de închiriere cu proprietarul.
Astfel, notificării expediate de reclamant la data de 20.05.1999, pârâţii i-au răspuns la 15.06.1999, arătând că sunt de acord cu încheierea contractului de închiriere.
Mai mult, anterior, încă din 27.01.1999, chiriaşii au fost cei care l-au notificat pe proprietar, pentru ca, la o anumită dată, să se întâlnească şi să perfecteze contractul, fără ca acesta să dea însă curs solicitării.
Faţă de aceste elemente ale situaţiei de fapt, corect reţinute de instanţă din probele administrate, s-a tras concluzia că pârâţilor nu li se poate reţine nici o culpă la neîncheierea contractului şi că aceştia, fiindu-le aplicabile dispoziţiile Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, justifică titlu în ocuparea spaţiului proprietatea reclamantului.
De aceea, situaţia de fapt fiind corect stabilită, motivul de recurs, întemeiat pe art. 304 pct. 11 din Codul de procedură civilă, nu este incident în speţă.
în ce priveşte evacuarea pentru neplata cu rea-credinţă a chiriei, conform art. 11 alin. (1) teza a ll-a din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, dispoziţie aplicabilă la speţă, neplata chiriei până la încheierea noului contract de închiriere nu poate fi invocată de proprietar ca motiv de evacuare a chiriaşului sau a fostului chiriaş.
Criticile recurentului sunt însă fondate în ceea ce priveşte nepronunţarea instanţelor asupra capătului de cerere privind contravaloarea lipsei de folosinţă a spaţiului pe ultimii trei ani.
Deşi învestită cu această cerere, prima instanţă nu analizează în nici un fel temeinicia acestei pretenţii.
Faptul că, în dispozitivul hotărârii, se face menţiunea respingerii acţiunii nu poate avea semnificaţia pronunţării asupra tuturor capetelor de cerere, cum, în mod greşit, apreciază tribunalul, câtă vreme considerentele hotărârii nu conţin nici o analiză a acestei pretenţii. Omisiunea de cercetare a uneia din pretenţiile deduse judecăţii este, în acelaşi timp, o omisiune de pronunţare asupra acesteia.
La rândul său, instanţa de apel s-a limitat să constate că expertiza efectuată în faţa primei instanţe, pentru stabilirea contravalorii lipsei de folosinţă, a luat în calcul tarife de închiriere practicate pe piaţa liberă, fără a se preocupa de administrarea probelor pentru determinarea cuantumului corect.
în condiţiile în care, potrivit probelor dosarului, pârâţii nu au achitat nici o chirie reclamantului, este evident că, în acest fel, reclamantul, în calitate de proprietar al spaţiului ocupat de chiriaşi, a fost prejudiciat.
împrejurarea că locaţiunea a fost prorogată legal nu înseamnă că aceasta este gratuită şi că locatarii nu datorează chirie.
Aşadar, constatându-se că instanţele nu au cercetat fondul cererii privind contravaloarea lipsei de folosinţă, având în vedere dispoziţiile art. 304 pct. 6 din Codul de procedură civilă, în reglementarea incidenţă la speţă, cea existentă înainte de modificarea adusă prin Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 138/2000 şi art. 312 alin. 5 din Codul de procedură civilă, recursul va fi admis şi va fi casată decizia tribunalului, numai sub acest aspect, cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe. (Judecator Adina Nicolae)
