JUDECĂTORIA ORADEA-JUDEŢUL BIHOR
SECŢIA CIVILĂ
Dosar nr. 6999/271/2006
SENTINŢA CIVILĂ Nr.4036/2011
Şedinţa publică de la 06 aprilie 2011
Instanţa constituită din:
Preşedinte: ERDEI DANA VERONICA
Grefier: CUC MIHAELA IOANA
Pe rol fiind judecarea cauzei civile înaintată de reclamanta S.C. M. S.A. în contradictoriu cu pârâtele T.G. şi T.D.F., având ca obiect evacuare, şi cererea de intervenţie în interesul pârâtului formulată de intervenientul F.I. şi continuată de moştenitorii acestuia F.V. şi S.L.I.
La apelul nominal făcut în şedinţă publică nu au răspuns părţile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Grefierul de şedinţă expune referatul cauzei, învederând instanţei că în prezenta cauză s-a amânat pronunţarea pentru astăzi, după care:
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în şedinţa din 16.03.2011, fiind consemnate în încheierea din acea dată, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanţa, pentru a da posibilitatea părţilor să depună concluzii scrise la dosar, a amânat pronunţarea soluţiei iniţial pentru data de 23.03.2011, ulterior pentru data de 30.03.2011 şi pentru astăzi, 06.04.2011.
J U D E C Ă T O R I A,
Deliberând asupra acţiunii în evacuare,
În baza actelor de la dosar constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 14 iulie 2006 sub număr de dosar 6999/271/2006, reclamanta S.C. M.S.A. a chemat în judecată pârâtele T.G. şi T.D.F., solicitând instanţei pronun?area unei hotărâri prin care să dispună evacuarea pârâtelor din imobilul situat în O., strada Cuza Vodă nr.82, întabulat în C.F. NDF nr.2606 O., nr.cadastral 3232/3/III.
În motivarea în fapt a cererii, reclamanta arată că este proprietara imobilului mai sus identificat, reprezentând în natură casă cu mai multe apartamente. Sus?ine că pârâtele folosesc fără niciun titlu apartamentul nr.3 din acest imobil, astfel că solicită evacuarea acestora.
Acţiunea nu este motivată în drept.
În probaţiune, reclamanta a depus înscrisuri, în xerocopie, constând în extras CF nr.2606 Oradea, releveu apartament, încheiere CF nr.1701 din 3 februarie 2003, extras CF nr.64214 Oradea, coala CF col.nr.2121 Oradea (f.4-8).
Acţiunea este timbrată cu taxă judiciară de timbru în valoare de 10 lei (achitată prin chitanţa nr.193-1-59 din 12.07.2006, f.2) şi timbru judiciar în valoare de 0,3 lei.
Pârâtele T.G. şi T.D.F. au formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională, depuse prin registratura instan?ei în 17 noiembrie 2006 (f.17).
Prin întâmpinare au solicitat respingerea acţiunii ca nefondată, cu cheltuieli de judecată. În motivarea în fapt, au arătat că folosesc imobilul din anul 1994 iar reclamanta le-a refuzat nejustificat reînnoirea contractului de închiriere şi încasarea chiriei, pe care au inten?ionat să o plătească în continuare. Mai sus?in că reclamanta nu a ?inut cont de dispozi?iile Legii nr.114/1995 ?i O.U.G. nr.40/1999 prin care s-au prelungit legal contractele de închiriere.
În drept, întâmpinarea a fost întemeiată pe dispozi?iile Legii nr.114/1995 şi O.U.G. nr. 40/1999.
Prin cererea reconvenţională, au solicitat obligarea reclamantei să le restituie investiţiile făcute în apartament şi să se constate existen?a dreptului lor de reten?ie asupra acestui apartament, până la plata îmbunătăţirilor aduse.
În motivarea în fapt, arată că din anul 1994, când au preluat efectiv apartamentul, au plătit celor care au deţinut anterior acest apartament, îmbunătăţirile aduse de către aceştia, ?i, în plus, au mai efectuat reparaţii care au reprezentat cheltuieli necesare şi utile, respectiv au introdus instalaţie de apă ?i instala?ie electrică ?i au montat instalaţiile sanitare.
În proba?iune, au solicitat efectuarea unei expertize în construc?ii pentru stabilirea acestor investi?ii.
Pârâtele-reclamante reconven?ionale au solicitat suspendarea judecării cauzei în temeiul art. 244 pct.1 C.proc.civ., până la soluţionarea dosarului nr.1309/2004 aflat pe rolul Judecătoriei Oradea, prin care se contestă dreptul de proprietate al reclamantei de către fostul proprietar, F.I., proces în care arată că au formulat cerere de intervenţie accesorie, întrucât acesta le-a promis că le vinde apartamentul.
Prin notele de şedinţă depuse prin registratura instan?ei în 10 ianuarie 2007 (f.24-25), reclamanta a solicitat respingerea cererii de suspendare a judecării cauzei, motivând că pârâţii nu au şi nici nu invocă un drept sau un titlu asupra imobilului în litigiu, indiferent de modul în care se va finaliza procesul la care au făcut referire.
Mai arată că apartamentul în litigiu a fost în patrimoniul societăţii dinainte de revoluţie şi asupra acestuia a devenit proprietară în baza Legii nr. 15/1990, în starea în care acesta se găsea la acea dată. Ulterior, societatea a fost privatizată prin vânzare de acţiuni către FPS. În aceste condi?ii, consideră că nu se pune problema să fie obligată la plata investiţiilor solicitate, deoarece a plătit întreaga valoare a capitalului social, în care se regăseau valoric toate bunurile societăţii.
Pe de altă parte, chiar dacă s-ar lua în discu?ie plata unor eventuale investi?ii, ar trebui respectate prevederile art.43 alin.1 din O.U.G. nr.40/1999, conform cărora chiriaşii sunt îndreptăţiţi la sporul de valoare adus imobilelor cu obţinerea autorizărilor legale şi în baza documentelor justificative. Prin urmare, sus?ine că cererea pârâtelor va putea fi luată în considerare doar dacă se constată că sunt întrunite aceste condi?ii, respectiv după ce pârâtele vor face dovada autoriza?iilor de construire pentru lucrările efectuate ?i vor depune documente justificative pentru investi?iile efectuate.
Mai arată că imobilul în litigiu este o casă de locuit, compusă din 15 apartamente, iar persoanele care le folosesc au fost notificate pentru încheierea contractelor de închiriere, fiind făcute oferte ?i pentru cumpărarea acestora. Ca urmare a acestor demersuri, unul dintre apartamente a fost eliberat voluntar, iar pentru alte două apartamente au fost pronun?ate hotărâri judecătoreşti de evacuare. Consideră că pârâtele, prin pozi?ia exprimată, nu urmăresc decât tergiversarea judecării procesului, respectiv amânarea momentului eliberării imobilului.
Anexat notelor de ?edin?ă, reclamanta a depus înscrisuri în proba?iune (f.26-47).
Numitul F.I. a formulat cerere de intervenţie în interes propriu, depusă în ?edin?a de judecată din 25.01.2007 (f.49), prin care a solicitat suspendarea judecării cauzei în temeiul art. 244 pct. 1 C.proc.civ., până la soluţionarea dosarului nr.532/2007 al Judecătoriei Oradea, iar, pe fond, respingerea cererii de evacuare, în principal ca prematur introdusă iar în subsidiar ca nefondată, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea în fapt, arată că între el şi pârât există o înţelegere în vederea vânzării, respectiv cumpărării imobilului, după obţinerea hotărârii de nulitate a trecerii acestuia în proprietatea S.C. M. S.A.
Men?ionează că solicită suspendarea solu?ionării cauzei deoarece trecerea în proprietatea M. S.A., în temeiul Legii nr.15/1990, este lovită de nulitate absolută, fiind făcută cu încălcarea principiului specialită?ii capacită?ii de folosin?ă a persoanei juridice.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozi?iile art.49 alin.3 şi urm. C.proc.civ.
În dovedirea cererii de interven?ie s-a depus declara?ia notarială din 25.05.2004 dată în fa?a Notarului Rubin Viorica la Beer-Sheva, Israel (f.50).
Cererea de interven?ie a fost legal timbrată cu taxa judiciară de timbru de 10 lei, achitată prin chitan?a nr.25-1-17/25.01.2007 (f.52).
Cererea de interven?ie formulată de Farca? Iosif a fost încuviin?ată în principiu prin încheierea de ?edin?ă din 22 februarie 2007.
Prin notele scrise depuse în ?edin?a de judecată din 22 februarie 2007 (f.56), reclamanta a solicitat respingerea cererii de intervenţie, sus?inând că numitul F.I. nu are nici interes şi nici calitate procesuală cu privire la problema dedusă judecă?ii.
Prin încheierile de ?edin?ă din 22 februarie 2007 ?i 27 martie 2008, aceasta din urmă astfel cum a fost modificată prin decizia civilă nr.878/R din 20.11.2008 a Tribunalului Bihor, judecarea cauzei a fost suspendată în temeiul art.244 alin.1 pct.1 C.proc.civ., până la solu?ionarea definitivă ?i irevocabilă a dosarului nr.5027/2004 al Judecătoriei Oradea.
Dosarul a fost repus pe rol prin încheierea de ?edin?ă din 15 septembrie 2010, în temeiul cererii de repunere pe rol formulată de reclamanta M. S.A., în urma solu?ionării definitive ?i irevocabile a dosarului nr.5027/271/2004, prin decizia civilă nr.632/2010-R din 7 aprilie 2010 a Cur?ii de Apel Oradea (f.69-70).
Urmare a decesului intervenientului F.I. la data de 24 martie 2007 (dovedit prin certificatul de deces depus la dosar, f.78), ac?iunea a fost continuată de mo?tenitoarele acestuia F.V. ?i S.L.I., introduse în cauză în această calitate.
Prin notele de şedinţă depuse la dosar prin registratura instan?ei în data de 21 ianuarie 2011 (f.115-119), reclamanta a reiterat motivele formulate ?i, în plus, a prezentat situa?ia de fapt ?i de drept a imobilului în litigiu, arătând următoarele:
Este proprietară asupra imobilului în litigiu, care reprezintă casă colectivă cu 12 apartamente, apartamentul în litigiu fiind unul dintre acestea.
Anterior revoluţiei, aceste apartamente au fost închiriate unor angajaţi ai societăţii; după revolu?ie nu s-au mai încheiat contracte de închiriere cu locatarii, însă ace?tia au continuat să folosească apartamentele, neputând fi evacuaţi, datorită unor acte normative privind protecţia chiriaşilor care interzicea evacuarea.
Prin O.G. nr.40/1999 (ultimul act normativ privind protec?ia chiria?ilor), închirierile au fost prorogate până la data de 08.04.2004. De la această dată, a încetat dreptul locativ al locatarilor, care au devenit detentori precari.
Mai arată că după anul 2004 a purtat mai multe discu?ii cu aceste persoane, fie pentru vânzarea acestor apartamente, fie pentru încheierea unor contracte de închiriere, însă nu au avut nicio finalitate. ?i în prezent, aceste persoane folosesc imobilul fără niciun titlu şi nu plătesc nicio sumă de bani pentru această folosinţă de aproape 20 de ani.
În anul 2006 arată că a promovat ac?iuni în evacuare împotriva persoanelor care folosesc apartamentele din casa colectivă, până în prezent pentru două apartamente au ob?inut hotărâri de evacuare, care au fost puse în ?i executare, iar pentru un alt apartamente s-a dispus evacuarea în primă instan?ă.
În privin?a imobilului în litigiu au fost formulate mai multe ac?iuni în justi?ie de numitul F.I., care se pretinde proprietar, respectiv o acţiune de revendicare, respinsă irevocabil, o acţiune de drept comun, în curs de judecată, ?i o acţiune întemeiată pe Legea nr. 10/2001, în curs de judecată.
Toate procesele de evacuare pe care le-a promovat au fost suspendate până la solu?ionarea dosarului nr.5027/271/2004.
Întrucât acest dosar a fost solu?ionat, consideră că se impune evacuarea pârâ?ilor, ace?tia fiind detentori precari ai imobilului pe care îl folosesc fără titlu, titlul acestora expirând în data de 08.04.2004, când au încetat efectele O.U.G. nr. 40/1999.
Cu privire la cererea reconvenţională privind investi?iile ?i dreptul de reten?ie, învederează că în prezent imobilul se fală într-o stare avansată de degradare iar investiţiile efectuate în urmă cu 30 de ani nu mai au practic nicio valoare. În starea în care se găse?te, imobilul nu se mai pretează la o întrebuin?are normală. Acesta ar putea dobândi o valoare de utilizare reală numai în eventualiatea unor investi?ii masive. În prezent, doar terenul mai are valoare, nu cpnstruc?iile ?i în niciun caz investi?iile.
Prin acelea?i note de ?edin?ă reclamanta a formulat cerere reconvenţională, prin care a solicitat obligarea pârâtelor la plata contravalorii folosinţei apartamentului pentru ultimii trei ani. Consideră valoarea folosin?ei imobilului mult mai mare decât valoarea investi?iilor neamortizate, prin urmare sus?ine că nu se poate vorbi de un drept de reten?ie.
În privin?a cererii de intervenţie, solicită respingerea acesteia.
Se opune la o evantuală suspendare a judecării cauzei, întrucât, în caz contrar, cererea de evacuare nu se va mai judeca niciodată, întotdeauna vor existe persoane care să îi conteste dreptul de proprietate.
În ?edin?a de judecată din 26 ianuarie 2011 reclamanta a evaluat contravaloarea folosin?ei la suma de 2000 lei (ron), cererea fiind formulată ?i distinct, prin actul depus în ?edin?a de judecată din 09.03.2011 (f.132).
Ac?iunea reconven?ională formulată de reclamantă a fost legal timbrată la valoarea preten?iilor cu suma de 170 lei, achitată prin chitan?a BH2701010055 din 27.01.2011 (f.131) ?i timbru judiciar în valoare de 0,50 lei.
Prin încheierea de ?edin?ă din 16 martie 2011, s-a dispus disjungerea ac?iunilor reconven?ionale, formându-se un dosar distinct, având ca obiect ac?iunea formulată de reclaman?ii T.G. ?i T.D.F. în contradictoriu cu pârâta M. S.A., având ca obiect preten?ii, precum ?i ac?iunea reconven?ională formulată de pârâta-reclamantă reconven?ională M. S.A. în contradictoriu cu reclaman?ii-pârâ?i reconven?ionali T.G. ?i T.D.F.
Prin aceea?i încheiere de ?edin?ă s-a clarificat natura juridică a cererii formulată de intervenientul F.I. ?i continuată de mo?tenitoarele acestuia, F.V. ?i S.L.I., ca fiind cerere de interven?ie în interesul pârâtului.
În termenul de pronunţare s-au depus la dosar concluzii scrise, reclamanta în data de 22 martie 2011 (f.157), iar pârâtele în data de 22 martie 2010 (f.162).
Pe parcursul procesului, s-a încuviinţat şi administrat proba cu înscrisuri.
Proba cu interogatoriul pârâtei T.G., încuviin?ată în cauză la solicitarea reclamantei, nu a mai fost administrată deoarece reclamanta a renun?at la această probă.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:
În fapt, reclamanta de?ine în proprietate apartamentul nr.3 în litigiu, situat administrativ în casa colectivă cu mai multe apartamente din O., strada Cuza Vodă nr.82, înscris în CF NDF nr.2606 O., nr.cadastral 3232/3/III (f.9).
Acest apartament s-a aflat în posesia ?i folosin?a numitului T.F., în baza titlului locativ reprezentat de contractul de închiriere nr.26 din 10.01.1994 încheiat între acesta şi reclamantă (f.133-135), cu începere de la data de 10.01.1994 şi până la desfacerea contractului de muncă din cauze imputabile chiriaşului.
După decesul numitului T.F., apartamentul a continuat să fie folosit de pârâtele T.G. ?i T.D.F., mo?tenitoarele lui T.F.
Prin notificarea-somaţie înregistrată la Biroul executorului judecătoresc N.M. sub nr.473 din 06.05.2004 (f.40,41), reclamanta a adus la cuno?tin?ă pârâtelor T.G. ?i T.D.F. faptul că la data de 08.04.2004 a expirat prorogarea contractului de închiriere ?i le-a solicitat eliberarea apartamentului până la data de 01.07.2004.
Pârâtele nu au în?eles să elibereze apartamentul până în prezent.
Coroborând materialul probator administrat în cauză, instanţa apreciază acţiunea ca fiind întemeiată, pentru considerentele prezentate în continuare.
Prin cererea introductivă la instanţă reclamanta a solicitat evacuarea pârâtelor din apartamentul în litigiu, motivând că nu mai deţin un titlu locativ şi nici nu plătesc vreo sumă de bani cu titlu de chirie sau contravaloarea lipsei de folosinţă.
Pârâtele au refuzat părăsirea acestui imobil, motivând că folosesc imobilul din anul 1994 iar reclamanta le-a refuzat reînnoirea contractului de închiriere ?i încasarea chiririe, pe care au inten?ionat să o plătească. Au invocat în apărare ?i dispozi?iile O.U.G. nr.40/1999, conform cărora reclamanţii au obligaţia să încheie cu ele un contract de închiriere.
Sus?inerile pârâtelor sunt neîntemeiate ?i urmează a fi înlăturate.
Pârâtele nu au făcut dovada deţinerii unui titlu locativ asupra apartamentului.
De asemenea, în speţă nu sunt aplicabile dispoziţiile O.U.G. nr.40/1999 privind prelungirea legale a acestor contracte, invocate de pârâte în apărare, întrucât efectele prorogării legale au operat cel mai târziu până la data de 08.04.2004, dată la care a expirat termenul de 5 ani prevăzut de art.1 din O.U.G. nr. 40/1999.
În considerarea acestor aspecte, reţinând că reclamanta este proprietară asupra imobilului în litigiu, deţinut în prezent de pârâte fără niciun titlu, constatând că în conformitate cu art.1438 C.civ. reclamanta a notificat pârâtelor concediul prin notificarea-somaţie nr.473 din 06.05.2004 şi având în vedere restricţiile suferite de reclamantă de-a lungul mai multor ani în ceea ce priveşte folosinţa imobilului pe care îl deţine în proprietate, instanţa apreciază că se impune evacuarea pârâtelor din imobil pentru lipsă de titlu locativ, soluţia fiind în concordanţă cu cerinţa respectării art.1 din Protocolul nr.1 Adiţional la Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului şi a Libertăţilor Fundamentale, care garantează dreptul de proprietate.
În ceea ce priveşte instituirea dreptului de reten?ie solicitat de pârâte până la recuperarea investiţiilor aduse imobilului, investiţii pretinse prin acţiunea reconvenţională disjunsă, instanţa apreciază soliciarea neîntemeiată.
Invocând dreptul de reten?ie, creditorul poate refuza să restituie un bun al debitorului, până ce debitorul nu-i plăte?te tot ceea ce îi datorează în legătură cu acel bun. Prin lege sunt reglementate mai multe cazuri în care creditorul poate invoca dreptul de reten?ie, cum sunt: vânzătorul asupra lucrului vândut până la plata pre?ului, depozitarul până la plata cheltuielilor ocazionate de păstrarea bunului depozitat, como?tenitorul asupra imobilului supus raportului pentru îmbunătă?iri, locatarul asupra imobilului închiriat până la plata despăgubirilor ce-i sunt datorate de proprietar conform legii.
Pe lângă cazurile prevăzute de lege, practica judiciară a mai recunoscut un drept de reten?ie posesorului de bună credin?ă al unui imobil până la restituirea cheltuielilor necesare ?i utile făcute asupra lucrului.
În litigiul dedus judecă?ii nu este îndeplinită condi?ia bunei-credin?e a pârâtelor-posesoare, în condiţiile în care acestea de mai multă vreme de?in imobilul fără a avea un titlu locativ valabil, or, în atare situaţie, nimic nu le împiedica să dea dovadă de precauţie mai înainte de efectuarea unor îmbunătăţiri.
Cu privire la cheltuielile de judecată, re?inând culpa procesuală a pârâtelor, în conformitate cu art.274 C.proc.civ., le va obliga să plătească reclamantei cu acest titlu cheltuieli de judecată în valoare de 1.510 lei, din care suma de 10 lei reprezintă valoarea taxei judiciare de timbru iar suma de 1.500 lei reprezintă onorariul de avocat, conform documentelor justificative depuse la dosar.
În ceea ce priveşte cererea de intervenţie în interesul pârâtelor, formulată de F.I., decedat pe parcursul procesului la data de 24.03.2007, şi continuată de moştenitorii acestuia F.V. şi S.L.I., ca urmare a soluţiei de admitere a acţiunii în evacuare, se va respinge ca neîntemeiată cererea de intervenţie, având în vedere natura juridică de apărare a cererii de intervenţie şi faptul pârâtele au căzut în pretenţii.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂŞTE:
Admite ca întemeiată acţiunea civilă formulată de reclamanta S.C. M. S.A., cu sediul în …, împotriva pârâtelor T.G. şi T.D.F., ambele domiciliate în …
Dispune evacuarea pârâtelor din imobilul proprietatea reclamantei situat administrativ în localitatea O., strada Cuza Vodă nr.82, apart.3, judeţul Bihor, şi cadastral pe nr.cad.3232/3/III întabulat în CF NDF 2606 O., pentru lipsă de titlu.
Obligă pârâtele să plătească reclamantei cheltuieli de judecată în valoare de 1.510 lei, din care suma de 10 lei reprezintă valoarea taxei judiciare de timbru iar suma de 1.500 lei reprezintă onorariul de avocat.
Respinge ca neîntemeiată cererea de intervenţie în interesul pârâtelor, formulată de F.I., decedat pe parcursul procesului la data de 24.03.2007, şi continuată de moştenitorii acestuia F.V. şi S.L.I., cu domiciliul procesual ales în …
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 06 aprilie 2011.
Preşedinte, Grefier,
DANA VERONICA ERDEI MIHAELA IOANA CUC
