JUDECĂTORIA ORADEA
SECŢIA CIVILĂ
SENTINŢA CIVILĂ Nr. 5419/2011
Şedinţa publică de la 28 Aprilie 2011
Completul compus din:
PREŞEDINTE – Corina Marilena Gavra
Grefier – Sanda Olaru
Pe rol judecarea cauzei Civil privind pe reclamant SCMSA, intervenient în nume propriu F.V, intervenient în nume propriu S.L.I şi pe pârât O. D, pârât O. L, pârât O.D, pârât O. C.L, pârât O. F.D. având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în cauză nu se prezintă nimeni.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează
Se constată că fondul cauzei s-a dezbătut în şedinţa publică din 14.04.2011, dată la care părţile au pus concluzii pe fond, concluzii care au fost consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre şi când s-a amânat pronunţarea hotărârii la data de 21.04.2011, respectiv 28.04.2011 când s-a şi hotărât.
INSTANŢA
Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată că:
Prin cererea de chemare în judecată depusă la data de 13.07.2006 sub număr de dosar de mai sus, reclamanta SC MSA în contradictoriu cu pârâţii O. D, O. L., O.I.D O.C si O.F.D, a solicitat instanţei să dispună evacuarea pârâţilor din imobilul situat în .. …. Cu cheltuieli de judecată.
În motivare arată că pârâţii folosesc imobilul intabulat în CF NDF …Oradea cu număr cadastral …, fără nici un titlu, împrejurare faţă de care se impune evacuarea acestora. Arată că tot imobilul a fost intabulat în CF … Oradea iar în urma unor defalcări, prin încheierea 12179/2003 imobilul a fost dezmembrat şi apartamentat, apartamentul folosit de pârâţi primind numărul ..
În probaţiune depune extras CF …, RLV apartament, CF …, CF NDF colectiv ..Pârâţii legal citaţi au formulat întâmpinare (filele 24 dosar ), prin care solicită respingerea acţiunii de evacuare ca nefondată si cerere reconvenţională.
Prin cererea reconvenţională, ulterior precizată (fila 127), solicită obligarea reclamantei la plata cheltuielilor ocazionate cu investiţiile efectuate la apartament şi constatarea dreptului de retenţie asupra acestuia apartament până la plata îmbunătăţirilor realizate, estimând că valoarea actuală a investiţiilor este de 20.000 lei urmând a preciza cu exactitate suma solicitată după efectuarea unei expertize judiciare.
În motivare arată că au fost chiriaşi ai imobilului în litigiu încă din anul 1977. Arată că reclamanta a refuzat reînnoirea contractului de închiriere fără nici un motiv şi a refuzat şi încasarea chiriei pe care doresc să o plătească în continuare. Arată că reclamanta exercită un abuz şi nu a ţinut cont de prevederile Legii nr. 114/1995 şi OUG 40/1999. Mai arată că încă de la data închirierii apartamentului au efectuat o serie de lucrări de investiţie pentru îmbunătăţirea acestuia, cheltuieli necesare şi utile pentru a transforma încăperile primite în spaţiu locuibil.
În drept invocă dispoziţiile Lg. 114/1995 şi OUG 40/1999.
La data de 25.01.2007 (fila 29), intervenientul F. formulează cerere de intervenţie în interes propriu prin care solicită suspendarea judecării cauzei în temeiul art. 244 pct 1 C pr. Civilă iar pe fond solicită respingerea cererii de evacuare ca prematur introdusă şi în subsidiar ca nefondată.
În motivare arată că există o înţelegere cu pârâţii în vederea vânzării acestui imobil după obţinerea hotărârii de nulitate a trecerii imobilului în proprietatea reclamantei SC M SA.
În drept invocă prev. art. 49 alin. 3 C.pr.civ.
Prin încheierea de şedinţă de la data de 22.02.2007 instanţa admite în principiu cererea de intervenţie în interes propriu formulată de numitul F. şi dispune suspendarea cauzei conform disp. art. 244 pct. 1 C.pr.civ. până la soluţionarea dosarului 5027/2004 în care s-a solicitat constatarea nulităţii absolute a titlului de proprietate al reclamantei.
Cauza a fost repusă pe rol după soluţionarea irevocabilă a dosarului nr. 5027/271/2004 prin decizia civilă 632/2010 pronunţată de Curtea de Apel Oradea filele (filele 74 – 80).
La termenul din 21.10.2010 reclamanta formulează cerere reconvenţională faţă de cererea reconvenţională formulată de pârâţi (fila 73), prin care solicită obligarea pârâţilor la plata contravalorii folosinţei acestuia imobil de la data folosirii acestuia fără nici un titlu legal şi până la data evacuării efective şi estimează în vederea timbrării valoarea solicitată la suma de 2000 RON(f 125 dosar).
Prin încheierea din 21.10.2010 sunt introduşi în cauză moştenitorii intervenientului F – decedat (fila 88), respectiv pe F.V şi S.l.
Prin încheierea din 17.03.2011 instanţa respinge excepţia conexităţii prezentului dosar cu dosarele 6996/271/2006 si respectiv 6950/271/2006, invocată de reclamantă, pentru motivele acolo arătate .
La termenul din 17.03.2011, pârâţii solicită suspendarea prezentei cauze până la soluţionarea dosarului având ca obiect Lg. 10/2001 în care intervenientele solicită retrocedarea imobilului care face obiectul prezentului litigiu, cerere respinsă de instanţă, prin încheierea din 14.04.2011 pentru motivele acolo arătate.
La termenul din 14.04.2011 reclamanta arată că nu mai susţine acţiunea faţă de pârâţii O.I.D si O.F.D faţă de împrejurarea că aceştia nu mai locuiesc în imobilul vizat.
Prin încheierea de şedinţă din 14.04.2011 instanţa, a recalificat cererea de intervenţie în interes propriu formulată de intervenientului F si continuată de moştenitoarele acestuia FV şi S.L ca şi o cerere de intervenţie în interes accesoriu al pârâţilor şi a dispus disjungerea acţiunii reconvenţională formulată de pârâţii – reclamanţi reconvenţionali şi a acţiunii reconvenţională formulată de reclamanta-pârâtă reconvenţională, urmând cererea de retenţie formulată de pârâţi să fie analizată ca apărare în prezentul dosar având ca obiect evacuare.
Prin concluziile formulate , reclamanta arată că este fostă întreprindere de stat şi este proprietară asupra imobilului în litigiu iar anterior anului 1989 apartamentele au fost închiriate unor angajaţi ai întreprinderii. Ulterior anului 1989 nu s-au mai încheiat contracte de închiriere cu locatarii dar nici nu au fost evacuaţi datorită faptului că au intervenit acte normative succesive privind protecţia chiriaşilor iar prin OG 40/1999 închirierile au fost prorogate până la data de 08.04.2004. De la acea dată locatarii apartamentelor sunt detentori precari fără să aibă vreun drept locativ. Arată că în prezent pârâţii folosesc imobilul fără titlu şi fără să plătească pentru folosinţa acestuia. Arată că în anul 2006 a promovat acţiuni de evacuare împotriva tuturor persoanelor care folosesc apartamentele. Arată că în privinţa imobilului au fost formulate mai multe acţiuni în justiţie de către intervenienţi, respectiv o acţiune de drept comun de revendicare a imobilului în dos. nr. 5027/2004 şi în dosar 532/2007.
Cu privire la cererea reconvenţională privind investiţiile şi dreptul de retenţie arată că imobilul este într-o stare avansată de degradare iar investiţiile efectuate de pârâţi la imobil nu mai au practic nici o valoare, acestea fiind efectuate în anul 1977, fiind amortizate integral faţă de prev. art. 48 alin. 5 din Lg. 10/2001 si solicită disjungerea cererii reconvenţionale faţă de cererea principală.
Intervenientele, prin concluziile scrise formulate solicită respingerea acţiunii ca nefondată.
În motivare arată că potrivit OUG 40/1990 se recunoaşte dreptul chiriaşului la reînnoirea contractului ajuns la termen proprietarul putând refuza numai pentru motive exprese şi limitate reînnoirea contractului. Din notificarea trimisă de reclamant în 2004 rezultă că până la acea dată avusese loc prorogarea contractului de închiriere potrivit prevederilor nr. 17/1994, Lg. 112/1995 şi OUG 40/1999 care a prelungit contractele de închiriere pe o perioadă de 5 ani. Arată că în notificarea trimisă reclamantul nu indică motivul pentru care refuză reînnoirea contractului de închiriere. Arată că pentru a fi valabilă şi a produce efecte această notificare trebuia să îndeplinească condiţiile prev. de art. 22 şi art. 14 din OUG 40/1999. Faţă de împrejurarea că pârâţii deţin un contract de închiriere valabil încheiat şi prorogat în baza unor dispoziţii legale exprese, solicită respingerea acţiunii în evacuare ca nefondată. Mai arată că reclamanta dă dovadă de rea voinţă refuzând chiria unor persoane oropsite dar acceptând chiria altor persoane. Arată că potrivit art. 1444 C civil cererea de evacuare nu poate fi admisă înainte ca locatarii să fie dezdăunaţi de către proprietari.
În cauză a fost încuviinţată şi administrată proba cu înscrisuri.
Analizand actele si lucrările dosarului, instanta constata ca reclamanta este proprietara apartamentului cu nr. . situat in Oradea, ., intabulat in CF NDF .Oradea cu număr cadastral ., în temeiul Legii 15/1990 si HG 834/1991.
Prin sentinţa civila nr. 5644/2007 pronunţata de Judecătoria Oradea în dosar 5027/271/2004 în contradictoriu cu intervenientii si pârâţii din prezentul dosar, rămasa definitiva prin Decizia civilă nr. 599/A/2008 a Tribunalului Bihor si irevocabila prin Decizia Civilă nr. 632/2010-R a Curţii de Apel Oradea (f 74-80 dosar),a fost confirmat dreptul de proprietate al reclamantei asupra imobilului situat administrativ în …, constând în casă cu mai multe apartamente si teren aferent, pârâţii locuind în apartamentul … al acesteia. Folosinţa acestui apartament le-a fost transmisă prin contract de încheiere încheiat între pârâţi si Î. M. P S Oradea încă din anul 1978, situaţie de fapt necontestată de părţi, termenul de închiriere fiind prorogat legal prin mai multe acte normative respectiv Legea 17/1994, legea 112/1995 si ultimul fiind OUG 40/1999 iar cf. art. 1 si art.5 din acest act normativ durata contractelor de închiriere s-a prelungit pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a ordonanţei, termen care s-a împlinit la data de 08.04.2004.
Potrivit art. 13 din legea 114/1996 si art. 14 alin 5 din OUG 40/1999, în cazul în care părţile nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere, chiriaşul este obligat să părăsească locuinţa la expirarea termenului contractual. În lumina acestei dispoziţii, la expirarea termenului prevăzut în contract încetează dreptul de folosinţă al chiriaşului. Instanţa constată faptul că pârâţii nu au produs nici o probă din care să rezulte înţelegerea expresă a părţilor cu privire la încheierea unui nou contract de închiriere sau cu privire la prelungirea efectelor contractului de închiriere, astfel că va concluziona că pârâţii nu deţin un contract de închiriere care să ateste folosinţa legală a apartamentului.
De asemenea instanţa nu poate face aplicarea prevederilor dreptului comun în materie respectiv art. 1436-1438 C. Civil si 1452 C. civil cu privire la tacita relocaţiune rezultând din folosinţa locuinţei de către pârâţi, nefiind îndeplinite condiţiile cerute de lege pentru intervenţia acesteia, reclamanta , în calitate de locator opunându-se continuării raporturilor de locaţiune prin anunţarea concediului înainte de expirarea termenului de închiriere, astfel cum acesta a fost prorogat legal (f 48-52 dosar).
Potrivit art. 14 alin (1) din OUG 40/1999,la expirarea termenului de închiriere chiriaşul are dreptul la reînnoirea contractului, pentru aceeaşi perioada, daca părţile nu modifica prin acord expres durata închirierii. Întrebarea care se pune este dacă dreptul chiriaşului la reînnoirea contractului de închiriere operează sau nu în cazul în care termenul contractual a fost prelungit de drept. Cf. art. 2 din acelaşi act normativ,contractele de închiriere prelungite sau reînnoite în temeiul Legii nr. 17/1994, pentru suprafeţele cu destinaţia de locuinţe, proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, se prelungesc, la cererea chiriaşilor, pentru o perioada de 5 ani de la data intrării în vigoare a ordonanţei de urgenta. Având în vedere că textul legal, prevede prelungirea contractului de închiriere pe perioada prorogării legale, instanţa apreciază că în acest caz, în lipsa unei tacite relocaţiuni sau a unei noi prorogări legale chiriaşul nu se poate prevala de dreptul la reînnoirea de drept a contractului, după expirarea acestui termen (08.04.2004 ) închirierea încetând. Pentru aceste motive instanţa va respinge apărarea pârâţilor referitoare la aplicabilitatea în speţă a art. 14 din OUG 40/1999.
Potrivit art. 480 C.civ., proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura şi dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege.
Din analiza acestui text de lege, rezultă că dreptul de proprietate este un drept real care conferă titularului său atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra bunului ce formează obiectul acestui drept. Totodată, dreptul de proprietate este un drept deplin şi exclusiv, atributele sale putând fi exercitate independent de orice alte persoane, exceptând cazurile în care proprietatea este dezmembrată prin constituirea unor drepturi reale derivate din dreptul de proprietate.
În speţă, reclamanta, în calitate de proprietară a imobilului situat administrativ în …, str. … , este îndreptăţită să solicite evacuarea pârâţilor din imobil, deoarece aceasta nu au niciun drept asupra imobilului.
Referitor la cererea pârâţilor de constatare a unui drept de retenţie asupra apartamentului, cerere analizată ca o apărare formulă de pârâţi, instanţa constată că acesta nu se justifică pentru următoarele considerente:
Prin dispoziţiile OUG 40/1999, dreptul de proprietate a fost afectat de un drept locativ, chiar împotriva voinţei proprietarului, existând o neconcordanţa între norma internă si Convenţia Europeană a drepturilor omului. Dacă există neconcordanţă între tratatele privitoare la drepturile fundamentale ale omului la care România este parte şi legile interne, au prioritate reglementările internaţionale, astfel încât instanţele judecătoreşti trebuie să aplice dispoziţiile Convenţiei. Ref. la acest aspect instanţa reţine că proprietarul poate fi lipsit de dreptul său doar pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional, statul putând adopta legi pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor conform interesului general. Astfel, un stat semnatar al convenţiei poate aduce restricţii dreptului de proprietate dacă acestea sunt prevăzute de lege, dacă se urmăreşte un interes general şi dacă măsura impusă este proporţională cu scopul urmărit. Scopul pentru care a fost impusă prelungirea contractului de închiriere este acela de a proteja un număr mare de chiriaşi, locatari ai imobilelor naţionalizate si care s-ar afla în imposibilitate de a-şi găsi într-un timp scurt o altă locuinţă. În raport cu acest scop urmărit de legiuitor, prin prorogarea legală a efectelor contractelor de închiriere , s-a impus proprietarului să fie lipsit de folosinţa bunului său timp de 10 ani, la o chirie controlată de stat.
Punând în balanţă, pe de o parte dreptul proprietarului de a nu mai fi lipsit de unul dintre atributele dreptului său de proprietate şi pe de altă parte cererea pârâţilor de constare unui drept de retenţie asupra imobilului până la despăgubirea lor pentru investiţiile efectuate încă de la data preluării apartamentului, instanţa a considerat că prevalează prev. art. 1 din protocolul 1 al C.E.D.O. Oricum dreptul de retenţie solicitat de pârâţi de a fi instituit nu le-ar fi conferit acestora dreptul de a folosi în continuare imobilul, deci de a locui efectiv în acesta, ci doar de a nu-l preda proprietarului dar sarcină ce urma să fie suportată de proprietar apare ca disproporţionată şi depăşeşte cu mult scopul urmărit de legiuitor, acela de a ocroti chiriaşii.
În altă ordine de idei, instanţa constată că, în speţă nu îşi găseşte aplicarea art. 1444 C civil invocat de pârâţi şi respectiv intervenientul accesoriu , textul legal în discuţie reglementând situaţia îmbunătăţirilor în toate cazurile de desfacere a contractului de închiriere prin efectul înstrăinării imobilului.
Faţă de aceste considerente de fapt si de drept instanţa va admite cererea formulată de reclamantă şi va dispune evacuarea pârâţilor din imobilul proprietatea reclamantei, situat în …, str. .. .., înscris în CF .. .cu număr cadastral… .
Cu privire la cererea de intervenţie voluntară accesorie în favoarea pârâţilor, formulată de intervenientul F. si continuată de moştenitoarele acestuia instanţa reţine următoarele:
Potrivit art. 49 alin 3 C pr. Civilă, intervenţia este în interesul uneia dintre părţi când sprijină numai apărarea acesteia, intervenientul accesoriu netinzând la valorificarea unei pretenţii propriii ci urmăreşte, prin apărările pe care le face sprijinirea poziţiei părţii pentru care a intervenit, având o poziţie procesuală subordonată părţii în folosul căreia a intervenit,intervenţia având natură juridică a unei apărări.
Faţă de soluţia pronunţată în cauză, constatând că pârâţii au căzut în pretenţii ceea ce înseamnă că apărarea terţului nu a fost utilă, instanţa va respinge cererea de intervenţie în interes accesoriu al pârâţilor formulată de intervenientului F. si continuată de moştenitoarele acestuia F.V SI SL, ca neîntemeiată.
Faţă de susţinerile reclamantei prin reprezentant în şedinţa din 14.04.2011, în baza art. 246 c. pr. Civilă va constata faptul că reclamanta renunţă la judecata faţă de pârâţii O.I. si O .F..
Instanţa va lua act de faptul că reclamanta nu a solicitat cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE:
Admite acţiunea formulată de reclamanta SC M SA, cu sediul in ..…, .. in contradictoriu cu O.D, O.L, O.C.L, toţi cu domiciliul in …,şi în consecinţă,
Dispune evacuarea pârâţilor din imobilul situat in.., str. …., intabulat in CF NDF … cu număr cadastral …
Constată că reclamanta a renunţat la judecată faţă de pârâţii O.I si O. F, cu ultimul domiciliu cunoscut în .., …….
Respinge cererea de intervenţie accesorie in interesul pârâţilor formulată de F., continuata de moştenitorii F.V, cu ultimul domiciliu cunoscut in ……. si S.L, cu ultimul domiciliu cunoscut în …. , ambele cu domiciliul procedural ales în …ca neîntemeiată.
Fără cheltuieli de judecată.
Cu apel in 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica astazi, 28.04.2011.
PREŞEDINTE GREFIER
CORINA MARILENA GAVRA SANDA OLARU
