Prin cererea inregistrata la instanta cu nrx, reclamanta Asociatia de nr. X A B a chemat in judecata parata SC A SRL B, solicitand ca, prin sentinta ce se va pronunta:
-sa fie obligata parata la plata catre reclamanta a sumei de 1.041,41 lei, reprezentand contravaloarea consumului de energie electrica, a consumului de naturale, aferente locuintei pe care o detine parata, contravaloarea serviciilor personalului ce se ocupa cu curatenia proprietatii comune;
-sa fie obligata parata la plata cheltuielilor de judecata efectuate in proces.
In motivarea actiunii, reclamanta a aratat ca parata are un debit fata de reclamanta in suma de 1.041,41 lei, aferent perioadei 2009-2010, pe care parata refuza sa il plateasca, desi a fost somata in acest scop.
In cursul judecatii, reclamanta a precizat actiunea introductiva, aratand ca in cererea de chemare in judecata in mod eronat s-a consemnat ca suma de 1.041,41 lei reprezinta contravaloarea consumului de energie electrica, a consumului de gaze naturale, aferente locuintei pe care o detine parata, ci aceasta suma reprezinta cota-parte indiviza care revine paratei din cheltuielile Asociatiei de proprietari nr. X A, aferenta suprafetei utile a spatiului pe care il detine parata din condominium. Reclamanta a mai precizat ca pentru perioada august 2009-octombrie 2010 cota-parte indiviza din aceste cheltuieli care revine paratei SC A SRL este de 1.183,09 lei.
In drept, reclamanta a invocat prevederile Legii nr. 230/2007, ale H.G. nr. 1588/2007, Regulamentul cadru al asociatiilor de proprietari.
In dovedirea actiunii, reclamanta a depus la dosar, in copie, somatia angajament nr. 409/6.07.2010; listele de plata a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari din perioada august 2009-octombrie 2010; incheierea pronuntata la data de 4.07.2005 in dosarul nr. 3461/2005 al Judecatoriei B; situatia cotei de contributie lunara la cheltuielile asociatiei de proprietari a SC A SRL pentru perioada august 2009-octombrie 2010. .
.La primul termen de judecata, parata SC A SRL a formulat intampinare, prin care a solicitat respingerea actiunii, deoarece ea, parata, nu a beneficiat de energie electrica, de gaze naturale, nici de serviciile personalului care se ocupa cu curatenia. Parata a aratat ca ea detine un spatiu care este amplasat distinct de scara blocului si de celelalte apartamente, accesul in spatiul paratei se face prin 3 intrari separate, care nu au legatura cu apartamentele de locuit. Ca urmare, parata nu consuma gaze naturale, nu consuma energie electrica, nu beneficiaza de serviciile personalului de ingrijire pe casa scarii. Parata a mai aratat ca atunci cand cheltuielile efectuate de Asociatia de proprietari au vizat un serviciu de care ea a beneficiat, parata a fost de acord sa plateasca partea care ii revenea din acele cheltuieli. Astfel, in luna martie 2010 la blocul unde se afla si sediul paratei, s-a efectuat o lucrare de reparatie si igienizare a instalatiei menajere de la subsol, pentru a carei plata parata a contribuit cu cota sa parte, conform chitantei pe care parata a anexat-o in copie.
Totodata, la acelasi termen de judecata parata SC A SRL a formulat cerere reconventionala, prin care a solicitat sa fie obligata reclamanta Asociatia de proprietari nr. X A B sa o excluda pe parata de la plata cheltuielilor de intretinere a scarii blocului, deoarece ea, parata, functioneaza separat.
Parata-reclamanta a depus la dosar schita imobilului in care ea isi are sediul.
La cererea reconventionala, reclamanta a formulat intampinare, prin care a aratat ca un condominiu este structurat in proprietati individuale (apartamente sau spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta) si proprietate comuna indiviza. Proprietatea individuala (apartamentul sau spatiul cu alta destinatie) este indisolubil legata de cota-parte indiviza din proprietatea comuna, in sensul ca numai impreuna aceasta constituie o unitate de proprietate imobiliara. Pentru functionarea asociatiei de proprietari sunt necesare unele cheltuieli legate de exploatarea, repararea sau intretinerea proprietatii comune. Totalitatea cheltuielilor asociatiei de proprietari se repartizeaza pe fiecare proprietar de apartament sau spatiu cu alta destinatie, prin raportare la criteriile prev. de art. 47 lit.a-f din Legea nr. 230/2007. Reclamanta a mai aratat ca repartizarea cheltuielilor pe cota-parte indiviza de proprietate a fost facuta conform art. 43-45 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007, adica proportional cu cota-parte indiviza de proprietate din proprietatea comuna a fiecarui proprietar, calculate in functie de suprafetele utile ale tuturor apartamentelor si spatiilor cu alta destinatie. Ca urmare, facand parte dintr-un condominiu, reclamanta are obligatia de a plati cota-parte din cheltuielile asociatiei de proprietari.
Potrivit art. 215 Cod. proc. civ., instanta a efectuat cercetare la fata locului, cele constatate fiind consemnate in procesul-verbal intocmit la data de 15.12.2010 – fila 64.
Din analiza actelor si lucrarilor dosarului, se retin urmatoarele:
Reclamanta Asociatia de proprietari nr. X A are sediul in B, str. X si a fost inregistrata in Registrul Asociatiilor si Fundatiilor aflat la grefa Judecatoriei B in temeiul Incheierii pronuntate la data de 4.07.2005 in dosarul nr. X/2005 al Judecatoriei B.
Parata SC A SRL are sediul in B, str. X, unde ea detine un spatiu in care desfasoara activitate de comercializare de mobilier.
Spatiul comercial mentionat este amplasat la parterul blocului de locuinte X, bloc care este arondat Asociatiei de proprietari nr. X A.
Pentru temeinica solutionare a cauzei, la data de 15.12.2010 instanta a efectuat cercetare la fata locului, ocazie cu care a fost intocmit procesul-verbal din aceeasi data, aflat la fila 64.
Cu ocazia cercetarii la fata locului s-au constatat urmatoarele:
-parata SC A are ca obiect de activitate comercializarea de mobila si obiecte de mobilier si are sediul in B, str. X. Blocul de locuinte X este compus din 8 scari, fiecare scara avand un subsol, un parter si 4 etaje;
-sediul SC A se compune dintr-un spatiu comercial cu o suprafata construita de 650 m.p. si cu o suprafata utila de 590 m.p. In spatiul comercial se afla depozitate obiecte de mobilier. In compunerea sediului SC A intra si un alt spatiu care are destinatie de birouri, un spatiu cu destinatie de magazie (in care este depozitat mobilier) si un spatiu cu destinatie de grup sanitar;
-in spatiul comercial al SC A sunt 5 parti de conducte pentru apa potabila si menajera, distribuite in diferite parti ale spatiului comercial. Aceste 5 conducte sunt mascate cu rigisp;
-grupul sanitar al SC A se compune dintr-o chiuveta si 2 cabine WC. Dintre acestea, numai chiuveta este racordata la reteaua de apa a blocului de locuinte, iar evacuarea apei de la chiuveta si de la WC-uri se realizeaza printr-un camin exterior blocului de locuinte, care nu are legatura cu canalizarea blocului de locuinte in cauza;
-sediul paratei are trei intrari distincte, are incalzire termica proprie. Pe peretele exterior dinspre partea de nord a SC A sunt ampalsate tevi de gaz metan proprietatea EON Gaz. Pentru consumul de apa SC A are contor de apa propriu;
-anexa SC A, in care functioneaza grupul sanitar, birourile si magazia, precum si o parte din spatiul comercial au acoperis propriu, separat de acoperisul blocului de locuinte.
-sediul SC A nu are acces la nicuna dintre scarile blocului de locuinte. Toate cele 8 scari ale blocului de locuinte sunt dotate cu interfon. Niciunul dintre peretii exteriori ai SC A nu sunt izolati termic. Spatiul SC A este amplasat intre scarile 6 si 7 ale blocului de locuinte X. Dintotdeauna, sediul SC A a fost conceput ca spatiu comercial.
Pe baza celor constatate, rezulta ca spatiul comercial al paratei SC A SA face parte dintr-un condominium, asa cum este definita aceasta notiune prin articolul 3 lit.a) din Legea nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari.
Art. 3 lit. c) din legea mentionata, prevede ca, prin proprietate comuna, se inteleg toate partile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta.
Litera d) a aceluiasi articol prevede ca proprietate comuna aferenta tronsoanelor sau scarilor care nu poate fi delimitata inseamna cel putin o instalatie pe verticala care alimenteaza in comun tronsoane ori scari sau parti de constructie comune tronsoanelor ori scarilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca pozitie si suprafata.
Litera e) a articolului mentionat prevede ca prin cota-parte indiviza se intelege cota-parte de proprietate care ii revine fiecarei proprietati individuale din proprietatea comuna si este egala cu raportul dintre suprafata utila a proprietatii individuale si totalul suprafetelor utile ale tuturor proprietatilor individuale.
In cauza de fata, cu ocazia cercetarii la fata locului s-a constatat ca prin spatiul comercial al paratei trec 5 grupe de conducte de apa potabila si apa menajera, ca parte din spatiul comercial beneficiaza de acoperisul comun al blocului de locuinte din care face parte acest spatiu ……., sub intreg spatiul comercial al paratei se afla subsolul blocului de locuinte.
Din listele de plata intocmite de reclamanta, lunar, pentru perioada august 2009-octombrie 2010, aflate la filele 18-45 ale dosarului, rezulta ca cheltuielile din perioada mentionata, din cadrul Asociatiei de proprietari nr. X A se compun din: salarii; accesorii salarii; chirii birouri; rechizite; imprimate; telefon; posta; intretinere interfon; materiale de curatenie; energie electrica; penalitati calculate de furnizorii de utilitati; amenajare acces separat sediu asociatie; taxa eliberare arhiva Revisal.
Aceste cheltuieli ale asociatiei au fost repartizate pe cota-parte indiviza fiecarui proprietar.
Prin art. 47 din Legea nr.230/2007 au fost enumerate categoriile de cheltuieli ale asociatiei de proprietari, astfel:
a) cheltuieli pe numar de persoane care locuiesc sau desfasoara activitati in proprietati individuale;
b) cheltuieli pe consumuri individuale;
c) cheltuieli pe cota-parte indiviza, in functie de suprafata utila a proprietatii individuale;
d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociatiei de proprietari;
e) cheltuieli pe consumatori tehnici;
f) cheltuieli de alta natura.
Conform art. 48 alin.1 din legea mentionata, „Stabilirea si repartizarea sumei care priveste proprietatea comuna ce revine fiecarui proprietar din cadrul condominiului se fac proportional cu cota-parte indiviza din proprietatea comuna”.
Prin H.G. nr. 1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 au fost reglementate cheltuielile asociatiei de proprietari.
Articolele 43-44 din hotararea mentionata reglementeaza „repartizarea cheltuielilor pe cota-parte indiviza de proprietate”; astfel, articolul 43 prevede ca „Cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate, in functie de suprafata utila a apartamentelor si a spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta, reprezinta cheltuielile efectuate pentru administrarea, intretinerea, repararea, exploatarea si, dupa caz, consolidarea partilor de constructii si instalatii din condominiu aflate in proprietate comuna”.
Conform art.44 alin. (1) „Cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate reprezinta cheltuielile asociatiei cu privire la proprietatea comuna, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrari de intretinere, service, reparatii si, dupa caz, de consolidare, reabilitare, eficienta energetica, modernizare la partile de constructii si instalatii aflate in si pe proprietatea comuna, astfel cum este descrisa in cartea tehnica a constructiei si in acordul de asociere: subsolul; conductele de distributie si coloanele instalatiilor de apa, canalizare, incalzire, energie electrica; casa scarii; podul; spalatoria; uscatoria; terasa; ascensorul; interfonul – partea de instalatie de pe proprietatea comuna; centrala termica proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deseurilor menajere; structura de rezistenta; fatadele; acoperisul si altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociatiei: salarii sau remuneratii pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curatenie etc.; indemnizatii acordate membrilor asociatiei de proprietari ori persoanelor alese: presedintele, membrii comitetului executiv si ai comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau polite de asigurari; alte servicii administrative catre proprietatea comuna”. Aceste cheltuieli se repartizeaza conform art. 45, proportional cu cota-parte indiviza de proprietate din proprietatea comuna a fiecarui proprietar, calculata in functie de suprafetele utile ale tuturor apartamentelor si ale spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta”.
Articolele 48 -50 din H.G. nr. 1588/2007 reglementeaza „Repartizarea cheltuielilor pe beneficiari”, prevazand, in art. 49, ca cheltuielile pe beneficiari sunt cele privitoare la: citirea, calculul si gestiunea consumurilor individuale de apa rece, apa calda, caldura, gaze, energie electrica, deseuri municipale; servicii cu privire la repartitoarele de costuri; chiriile spatiilor comune – boxe, casa scarii, holuri, spatiu ghena, terasa etc.; gestiunea ajutoarelor banesti; gestiunea contractelor cu caracter individual; intretinerea interfonului si a partii de instalatie din interiorul apartamentului; verificarea metrologica a contoarelor individuale de energie termica, in cazul distributiei orizontale; reviziile instalatiilor interioare de gaze, apa si incalzire; alte servicii individuale catre proprietari.
Articolele 51-52 reglementeaza „Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici”, prin aceasta intelegandu-se cheltuielile asociatiei de proprietari pentru incalzirea proprietatilor individuale – apartamente, spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta (energia termica sub forma de caldura; combustibilul si energia electrica pentru incalzire; salariu/remuneratie pentru fochist si echipament de lucru; costuri pentru functionarea instalatiilor de incalzire centrala) si cheltuielile cu consumurile comune de energie termica din spatiile aflate in proprietate comuna, si anume casa scarii, culoare, spalatorii, uscatorii, subsol, holuri si altele asemenea, care se repartizeaza proportional cu cota-parte de proprietate indiviza care ii revine fiecarui proprietar.
Articolele 53-55 din hotararea mentionata reglementeaza „Repartizarea cheltuielilor de alta natura”, cheltuieli care, potrivit art. 54, sunt cheltuielile asociatiei de proprietari pentru: lucrarile de intretinere, reparatii si inlocuiri la antena ori antenele colective de televiziune, cutiile postale, cheile de la usa de intrare comuna in cladire, alte cheltuieli, curatatul cosurilor de fum.
Asa cum rezulta din textele de lege sus invocate, cheltuielile asociatiilor de proprietari sunt de mai multe categorii.
In cauza de fata, desi in cererea de chemare in judecata reclamanta a precizat ca suma de 1.041,41 lei, la a carei plata a solicitat sa fie obligata parata, reprezinta contravaloarea consumului de energie electrica, de gaze naturale si a serviciilor personalului ce se ocupa cu curatenia proprietatii comune, in realitate din listele de plata lunare aferente perioadei august 2009-octombrie 2010 rezulta ca suma pretinsa de reclamanta reprezinta cheltuieli pe cota-parte indiviza de proprietate, stabilite conform art. 44 din H.G. nr. 1588/2007: cheltuieli pentru personalul angajat sau contractat al asociatiei: salarii sau remuneratii pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, alte servicii administrative.
La solicitarea instantei de a intocmi o nota detaliata a cotei-parti ce cade in sarcina paratei din cheltuielile Asociatiei de proprietari nr. X A, reclamanta a intocmit situatia cotei de contributie lunara la cheltuielile asociatiei de proprietari a SC A SRL pentru perioada august 2009-octombrie 2010.
Astfel, din situatia cotei de contributie lunara la cheltuielile asociatiei de proprietari a SC A SRL pentru perioada august 2009-octombrie 2010, intocmita de reclamanta, rezulta ca cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate ce revin paratei SC A SRL din cheltuielile Asociatiei de proprietari nr. X A sunt in suma totala de 1.149,09 lei.
Aceste cheltuieli au fost calculate distinct pentru cele doua scari ale blocului de locuinte in care este amplasat sediul paratei, dupa cum urmeaza:
-pentru scara 6 a blocului X, cota-parte din cheltuieli pentru perioada august 2009-octombrie 2010 este de 761,59 lei, stabilita pentru o cota-parte indiviza de proprietate de 0,980 m.p.;
-pentru scara 7 a blocului X, cota-parte din cheltuieli pentru perioada ianuarie-octombrie 2010 este de 387,50 lei, stabilita pentru o cota-parte indiviza de proprietate de 0,817 m.p.
Cu ocazia cercetarii la fata locului, reprezentantii paratei SC A SRL au aratat ca sunt de acord atat cu cota-parte indiviza de 0,980 m.p. care a fost stabilita paratei din scara 6, cat si cu cota-parte de 0,817 m.p. care a fost stabilita paratei din scara 7.
In concluzie, se retine ca spatiul comercial al paratei beneficiaza de conducte de apa potabila si menajera, pereti, subsol, acoperis toate fiind comune blocului de locuinte din care face parte si spatiul in care este amplasat sediul paratei, ca urmare spatiul comercial al paratei face parte dintr-un condominium.
In aceste conditii, parata are obligatia legala de a plati asociatiei de proprietari cheltuielile pe cota-parte indiviza, in functie de suprafata utila a proprietatii sale individuale, asa cum este reglementata aceasta categorie de cheltuieli prin art. 47 lit.c) din Legea nr.230/2007.
Pentru considerentele aratate, actiunea formulata de reclamanta, asa cum a fost precizata, este intemeiata, urmand sa fie admisa.
In consecinta, parata va fi obligata sa plateasca reclamantei suma de 1.149,09 lei, reprezentand cheltuieli pe cota-parte indiviza, in functie de suprafata utila a proprietatii individuale a paratei, din cheltuielile Asociatiei de proprietari nr. X A B, din care: 761,59 lei, pentru scara 6 a blocului X, aferente perioadei august 2009-octombrie 2010; 387,50 lei, pentru scara 7 a blocului X, aferente perioadei ianuarie-octombrie 2010.
Privitor la cererea reconventionala prin care parata-reclamanta SC A SRL B a solicitat sa fie obligata reclamanta Asociatia de proprietari nr. X A B sa o excluda pe parata de la plata cheltuielilor de intretinere a scarii blocului, pentru aceleasi considerente, mai sus aratate, cererea este neintemeiata, parata-reclamanta fiind obligata sa plateasca asociatiei de proprietari cota-parte indiviza din cheltuielile asociatiei de proprietari, in functie de suprafata utila a proprietatii individuale a paratei.
In consecinta, cererea reconventionala prin care parata-reclamanta SC A SRL B a solicitat sa fie obligata reclamanta Asociatia de proprietari nr. X A B sa o excluda pe parata de la plata cheltuielilor de intretinere a scarii blocului va fi respinsa ca neintemeiata.
Nu s-au solicitat cheltuieli de judecata.
Actiunea principala si cererea reconventionala sunt scutite de plata taxei judiciare de timbru.
6
