Conform art.14 alin.l din O.U.G. nr.40/1999, la expirarea termenului de închiriere, chiriaşul are dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeiaşi perioadă, dacă părţile nu modifică prin acord expres durata închirierii, iar potrivit alin.2 din textul citat, proprietarul poate refuza reînnoirea contractului dacă locuinţa urmează să fie vândută în condiţiile prevăzute de ordonanţă.
Privitor la cerinţele a căror respectare se cere pentru legalitatea vânzării locuinţei de către proprietar, art. 18 din O.U.G. nr.40/1999, prevede că în cazul în care contractul de închiriere nu se reînnoieşte pentru motivul prevăzut la art.14 alin.2 lit.b, chiriaşul are drept de preemţiune la cumpărarea locuinţei.
Dreptul de preemţiune la care se referă textul izvorăşte din legea specială, aplicându-se într-adevăr unei sfere restrânse de relaţii şi limitându-se la raportul proprietar – chiriaş, însă nerespectarea lui atrage nulitatea relativă, legiuitorul conferind calitate procesuală activă chiriaşului în invocarea acestui drept injustiţie.
în speţă este evident, din analizarea probelor administrate, că dreptul de preemţiune recunoscut de lege în favoarea reclamantei, în calitate de chiriaşă a imobilului ce a făcut obiectul contractului de vânzare – cumpărare intervenit între pârâţi nu a fost respectat.
în conformitate cu dispoziţiile art.18 alin.2 din O.U.G. nr.40/1999 proprietarul avea obligaţia ca în prealabil să notifice refuzul de a reînnoi contractul de închiriere, chiriaşului, în temeiul şi cu respectarea condiţiilor prevăzute de ordonanţă, notificarea ţinând loc de ofertă de vânzare şi trebuind să cuprindă preţul vânzării, sub sancţiunea nulităţii absolute.
în cauză, pârâţii nu au notificat reclamantei refuzul de reînnoire a contractului de închiriere, cu prezentarea ofertei de vânzare, anterior încheierii contractului, iar notificarea ulterioară de închiriere este făcută pro cauza.
Curtea de Apel Craiova – decizia civilă nr. 1057 din 13 martie 2002
