Potrivit art. 21 din Legea nr. 114/1996, închirierea locuinţelor se face pe baza acordului dintre proprietar şi chiriaş,prin contract scris, care se va înregistra la organele fiscale teritoriale.
Forma scrisă a contractului de închiriere, prevăzută de art. 21 din lege nu conferă acestuia caracter solemn; el rămâne consensual.
Forma scrisă este cerută ad probationem, contractul neputând fi dovedit cu martori sau prezumţii decât dacă există un început de dovadă scrisă ori preconstituirea sau conservarea dovezii scrise a fost cu neputinţă (art. 1197-1198 Cod civil).
Judecătoria Olteniţa, prin sentinţa civilă nr. 621 din 17.03.1998, a admis acţiunea prin care reclamanţii au chemat în judecată S.C. „Z.”-S.A.A. Călăraşi pentru a se constata că locuinţele pe care le deţin într-un bloc de garsoniere le-au fost închiriate de pârâtă, în baza unei înţelegeri verbale, cu mult timp în urmă, locaţiunea fiind prelungită tacit, şi să fie obligată pârâta să încheie cu reclamanţii contracte de vânzare-cumpărare pentru fiecare deţinută de reclamanţi.
S-a reţinut că, în perioada 1982-1983, pârâta a acordat aceste locuinţe reclamanţilor, care nu sunt angajaţii săi, că de atunci până în prezent reclamanţii au plătit taxe, impozite, chirii şi întreţinerea, astfel că între părţi s-au născut raporturi de locaţiune, chiar dacă nu s-au încheiat contracte scrise, care de altfel nu sunt necesare decât „ad probationem” şi nu „ad validitatem”.
Reclamanţii au recunoscut că pentru aceste locuinţe nu au fost încheiate contracte de închiriere, ele fiind construite din fondurile pârâtei.
Constatând calitatea de chiriaşi a reclamanţilor, s-a considerat că pârâta a acceptat şi executarea obligaţiei viitoare faţă de aceştia, respectiv încheierea contractelor de locaţiune în formă scrisă, iar ca o consecinţă subsecventă a propriei constatări, pârâta era obligată, potrivit Legii nr. 85/1992, să încheie cu reclamanţii, care sunt chiriaşi, contracte de vânzare-cumpărare.
Apelul declarat de pârâta S.C. „Z.”-S.A. Olteniţa a fost respins prin decizia civilă nr. 833 din 15.10.1998, pronunţată de Tribunalul Călăraşi.
împotriva acestei hotărâri a declarat recurs pârâta, susţinând că au fost încălcate dispoziţiile Legii nr. 114/1996.
Recursul este fondat.
Acţiunea formulată de reclamanţi a fost introdusă la 19.11.1997, sub imperiul Legii nr. 114/1996 privind regimul juridic al locuinţei.
Potrivit art. 21 din Legea nr. 114/1996, care reglementează raporturile dintre şi chiriaşi, sub imperiul căreia trebuie analizat obiectul acţiunii, închirierea locuinţelor se face pe baza acordului dintre proprietar şi chiriaş, consemnat într-un contract scris, care se va înregistra la organele fiscale teritoriale.
în cauza de faţă, din raţiuni sociale, existente în perioada 1982-1983, s-a acceptat de pârâtă ca fondul său locativ să fie folosit de angajaţii altor unităţi, în condiţiile art. 1437 şi 1452 Cod civil, reclamanţii fiind lăsaţi în continuare în posesia locuinţelor, operând astfel reînnoirea tacită a locaţiunii. Aceasta nu înseamnă că reclamanţii şi-au constituit un titlu locativ, în sensul legii, cu drepturi şi obligaţii pentru cele două părţi şi care să fie opuse pârâtei, aşa cum au considerat cele două instanţe.
In lipsa contractului de închiriere locatorul, dacă a anunţat concediul, poate cere expulzarea din imobil a locatarului.
Nota forţată, sub aspect legal, în care s-a rezolvat calitatea locativă a reclamanţilor, era necesară pentru faptul că soluţionarea celui de-al doilea capăt de acţiune depindea de existenţa unui titlu locativ la care se referă atât art. 7 din Legea nr. 85/1992, cât şi Legea nr. 114/1996, şi care trebuia justificat ca existent, pentru că numai în baza acestuia se putea cumpăra locuinţa. (Judecator Ioana Surdescu)
(Secţia a lll-a civilă, decizia civilă nr. 618/1999)
