În cauză, în aplicarea art. 4 C.com. se constată că vânzarea-cumpărarea imobilului construit din fondurile de stat sau al unităţilor economice sau bugetare este un act care se încadrează în excepţia prevăzută de acest text de lege, fiind unul de natură civilă.
Aceasta, deoarece prezumţia de comercialitate este înlăturată, având în vedere atât părţile care participă la încheierea actului, bunul supus vânzării, natura vânzării, scopul urmărit, ca şi reglementările legale aplicabile acesteia.
Astfel, aceste dispoziţii (Decretul-Lege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992) se constituie în norme de justiţie socială ce acordă posibilitatea chiriaşilor să cumpere locuinţele construite din fondul de stat.
În acest context, obligaţia comerciantului de a-i vinde salariatului său locuinţa de serviciu în condiţiile Legii nr. 85/1992 nu poate fi considerată ca fiind îndeplinită în cadrul comerţului şi cu scop speculativ, întrucât există un raport de accesorialitate între contractul de muncă şi cel de închiriere a locuinţelor cu un caracter social.
Secţia comercială, maritimă şi fluvială, administrative şi fiscal, Sentinţa nr. 71 din 9 noiembrie 2006
Prin cererea adresată Judecătoriei Mangalia, reclamantul O.N.C. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta SC C.O.M.C.M. SA Constanța, ca prin hotărârea ce se va pronunța aceasta să fie obligată să-i vândă garsoniera situată în municipiul Mangalia, str. N.V., Cămin Pescăruș, cu obligarea pârâtei la plata de daune cominatorii de 500.000 lei pe zi de la data rămânerii definitive a hotărârii și până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
în motivarea acțiunii reclamantul a arătat că la începutul anului 2003 pârâta a încheiat în favoarea sa un contract de închiriere denumit „proces-verbal de predare-primire a suprafeței locative” pentru garsoniera în litigiu, contractul de închiriere fiind încheiat pe un an, însă la expirarea acestuia a fost încheiat un alt contract în aceleași condiții, procedându-se în continuare în același mod.
Susține reclamantul că, în temeiul art. 7 alin. (5) din Legea nr. 85/1992, republicată, a solicitat în nenumărate rânduri conducerii pârâtei să-i vândă garsoniera, însă, de fiecare dată a fost refuzat, iar cererile scrise adresate în același sens nu i-au fost primite, motiv pentru care a promovat prezenta acțiune.
Pârâta a formulat cerere reconvențională, solicitând evacuarea necondiționată a reclamantului și a membrilor familiei acestuia ca urmare a pierderii dreptului de utilizare a spațiului prin expirarea raporturilor de locațiune, obligarea acestuia la plata lipsei de folosință a spațiului deținut fără titlu și obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
Pârâta a formulat și cerere de chemare în garanție a Statului Român – prin Ministerul Finanțelor Publice și a A.V.A.S. București ca reprezentant al statului care, transferând prin vânzare cota de 70% asupra activelor societății, a exclus accesul chiriașilor la cumpărarea locuințelor intrate în proprietatea privată a societăților comerciale.
S-a motivat că statul este cel care a înlăturat dreptul chiriașilor la cumpărarea locuințelor, întrucât prin legi succesive, a admis ca bunurile ce aparțineau cândva întregului popor să devină proprietăți particulare ale societăților care le-au cumpărat.
Prin cererea depusă la dosar la data de 16 noiembrie 2005, pârâta SC C.O.M.C.M. SA a invocat excepția necompetenței materiale a Judecătoriei Mangalia și a solicitat declinarea competenței în favoarea Tribunalului Constanța, secția comercială.
Prin sentința civilă nr. 2131 din 6 decembrie 2005 Judecătoria Mangalia a admis excepția necompetenței materiale a instanței în soluționarea cauzei și a declinat competența soluționării acțiunii principale și a cererii de chemare în garanție în favoarea Tribunalului Constanța.
Pentru a dispune astfel, a reținut prima instanță că pârâta este o societate comercială care, prin raportare la dispozițiile art. 7 C.com., are calitatea de comerciant, iar obligația de a vinde locuința din patrimoniu către reclamant are, ca efect al prezumției de comercialitate reglementate de art. 4 din același act normativ, natura unei fapte de comerț subiective și atrage incidența jurisdicției comerciale în conformitate cu art. 56 și art. 893 C.com.
Obiectul cauzei nu îl constituie o obligație ce ar decurge dintr-un act de vânzare-cumpărare, ci o obligație, potrivit susținerilor reclamantului, care incumbă pârâtei în virtutea unor dispoziții legale, cu atât mai mult cu cât, prin O.U.G. nr. 130/2004 se instituie condițiile în care societățile comerciale pot vinde locuințele pe care le au în patrimoniu.
Pe rolul Tribunalului Constanța cauza a fost înregistrată sub nr. 62/COM/2006.
în fața acestei instanțe, reclamantul a invocat necompetența materială a Tribunalului Constanța, secția comercială în soluționarea cauzei în raport de caracterul civil al acesteia.
Prin încheierea din data de 23 februarie 2006 a Tribunalului Constanța s-a constatat natura comercială a cauzei și s-a respins excepția necompetenței materiale a Tribunalului Constanța.
La termenul din data de 15 iunie 2006 reclamantul a solicitat să se califice acțiunea de față ca fiind patrimonială, evaluabilă în bani și, față de valoarea garsonierei de 3,5 salarii minime pe economie – deci sub un miliard de lei – să admită excepția necompetenței materiale a Tribunalului Constanța și să se decline cauza în favoarea Judecătoriei Mangalia spre competentă soluționare, conform dispozițiilor art. 2 pct. l lit. a) teza I, și art. l pct. l C. proc. civ.
Pârâta a solicitat să se constate tardivitatea modificării acțiunii, inițial aceasta având ca obiect obligația de a face, prin natura ei neevaluabilă în bani, în obligația de a vinde la prețul indicat, care de altfel este tot o obligație de a face, care nu atrage competența altei instanțe.
Prin sentința civilă nr. 5597/COM din 14 septembrie 2006, Tribunalul Constanța a calificat acțiunea principală ca fiind de natură patrimonială, evaluabilă în bani.
A respins excepția tardivității modificării acțiunii invocată de pârâtă.
A admis excepția necompetenței materiale a Tribunalului Constanța, secția comercială și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei Mangalia.
Pentru a dispune astfel, a reținut aceasta că prin cererea introductivă, reclamantul a urmărit, pe lângă încheierea contractului de vânzare-cumpărare, ca înscris constatator reprezentând acordul de voință al părților (obligația de a face), obligarea pârâtei de a transmite dreptul de proprietate asupra garsonierei în patrimoniul reclamantului (obligația de a da), motiv pentru care a calificat acțiunea ca fiind patrimonială evaluabilă în bani.
Precizarea de către reclamant a obiectului cererii din punct de vedere al caracterului evaluabil în bani nu echivalează cu o modificare a obiectului acțiunii introductive, în sensul dispozițiilor art. l32 C. proc. civ., întrucât elementele cererii de chemare în judecată au rămas aceleași.
Cu privire la excepția necompetenței materiale în soluționarea cauzei, a arătat că deși s-a mai pronunțat asupra acestei excepții printr-o încheiere executorie, instanța a revenit asupra excepției, raportat la împrejurarea că anterior nu a existat o calificare a obiectului cererii reclamantului din punct de vedere al exprimării în bani, iar susținerile și concluziile anterioare ale părților s-au întemeiat pe caracterul neevaluabil în bani al cererii reclamantului.
Prin urmare, noua calificare a acțiunii este de natură să modifice aspectele care determină competența materială a instanței.
Având dispozițiile art. 2 pct. 1 lit. a) teza I raportat la dispozițiile art. 1 pct. 1 C. proc. civilă, precum și caracterul necomercial și patrimonial al acțiunii principale al cărui obiect are o valoare sub un miliard de lei, instanța a reținut competența materială a judecătoriei în soluționarea cauzei.
Pe rolul Curții de Apel, cauza având ca obiect conflictul negativ de competență a fost înregistrată sub nr. 4907/36/2006.
învestită cu soluționarea conflictului negativ de competență, Curtea stabilește că instanța competentă să soluționeze cauza este în conformitate cu dispozițiile art 1 pct. 1 C. proc. civ., Judecătoria Mangalia, litigiul având natură civilă.
Astfel, potrivit art. 3 pct. 1 și 2 C. proc. civ. vânzarea-cumpărarea comercială poate avea ca obiect, numai bunurile mobile: productele, mărfurile și obligațiunile statului și titlurile de credit care circulă în comerț, consecința fiind aceea că vânzarea-cumpărarea, închirierea și concesionarea bunurilor imobile au caracter civil.
Art. 4 C.com. prevede însă că „Se socotesc, afară de acestea (art. 2 și 3 C.com.), ca fapte de comerț, celelalte contracte sau obligațiuni ale unui comerciant, dacă nu sunt de natură civilă sau dacă contrariul nu rezultă din însuși actul”.
Așadar, aceste dispoziții consacră concepția potrivit căreia vânzarea-cumpărarea bunurilor nu are un caracter exclusiv civil, ci aceasta poate fi și comercială în anumite situații, ca de exemplu: vânzarea sau închirierea bunurilor imobile dacă ele fac parte din fondul de comerț sau și bunul este destinat unei activități comerciale.
în cauză însă, tot în aplicarea art. 4 C.com. se constată că vânzarea-cumpărarea imobilului (garsonieră) construit din fondurile de stat sau al unităților economice sau bugetare este un act care se încadrează în excepția prevăzută de acest text de lege, fiind unul de natură civilă.
Aceasta, deoarece prezumția de comercialitate este înlăturată, având în vedere atât părțile care participă la încheierea actului, bunul supus vânzării, natura vânzării, scopul urmărit, ca și reglementările legale aplicabile acesteia.
Astfel, aceste dispoziții (Decretul-Lege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992) se constituie în norme de justiție socială ce acordă posibilitatea chiriașilor să cumpere locuințele construite din fondul de stat.
în acest context, obligația comerciantului de a-i vinde salariatului său locuința de serviciu în condițiile Legii nr. 85/1992 nu poate fi considerată ca fiind îndeplinită în cadrul comerțului și cu scop speculativ, întrucât există un raport de accesorialitate între contractul de muncă și cel de închiriere a locuințelor cu un caracter social.
Se instituie astfel posibilitatea chiriașilor ce locuiesc în asemenea locuințe de a dobândi un drept de proprietate asupra acestora, construite anterior anului 1992 și care, potrivit legislației din acea vreme nu puteau fi decât închiriate și nu și vândute persoanelor fizice.
De altfel Curtea Constituțională, prin decizia nr. 625/2006 a arătat că obligația de vânzare către chiriași prevăzută de Legea nr. 85/1992 este o obligație in rem iar nu o obligație in personam ce ar fi avut în considerare societatea comercială ce a luat naștere pe calea privatizării.
Față de toate aceste considerente și în aplicarea art. 22 alin. (2) și (5) C. proc. civ., stabilește că litigiul este de natură civilă în competența judecătoriei, conform art. 1 pct. 1 C. proc. civ.
