Transmiterea dreptului de proprietate a terenurilor se poate realiza prin contract de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică, înscrisurile sub semnătură privată având valoare de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare; perfectarea acestor acte juridice se poate dispune de instanţă, însă într-o astfel de acţiune aceasta este obligată să verifice îndeplinirea atât a condiţiilor specifice operaţiunii juridice invocate, dar şi a celorlalte condiţii cuprinse în legi speciale. Deschiderea procedurii vânzătorului impune acestuia să încheie acte juridice în condiţiile impuse de legislaţia insolvenţei, limită de care este obligată să ţină seama şi instanţa atunci când se solicită perfectarea antecontractului.
Secţia comercială, de administrativ şi fiscal, Decizia nr. 46 din 27 iunie 2008
Prin cererea înregistrată sub nr. 30558/1/2005 pe rolul Tribunalului Neamț, SC V.P.C. SNC – Târgu Neamț a chemat în judecată SC L. SA – Târgu Neamț, prin lichidatorul judiciar SC G. SRL – Târgu Neamț, solicitând ca prin hotărâre judecătorească să se constate perfectă vânzarea-cumpărarea unei rampe pentru mașini, a unei clădiri cu destinație de atelier auto și a terenului aferent acestor construcții, în suprafață totală de 1810 mp imobile situate în intravilanul orașului Târgu Neamț.
Prin sentința comercială nr. 30/COM/21.01.2008, Tribunalul Neamț a admis în parte acțiunea și a constatat că reclamanta a cumpărat de la pârâtă, prin contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat la 31.03.2007, rampa pentru mașini și clădirea atelier auto, precum și terenul aferent acestor construcții în suprafață de 214 mp. S-a respins acțiunea pentru constatarea vânzării pentru diferența de 1596 mp teren ca nefondată și a fost obligat pârâtul să plătească reclamantei suma de 1.600 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:
Pârâta SC L. SA a scos la vânzare, prin licitație publică, cu strigare, înainte de deschiderea procedurii insolvenței, respectiv la data de 29.02.2000, construcțiile constând în rampa de mașini și atelierul auto, precum și terenul pe care se află efectiv aceste construcții (de sub construcții).
Adjudecatar al licitației organizate a fost reclamanta SC V.P.C. SNC, încheindu-se procesul-verbal de licitație, contractul de vânzare-cumpărare nr. 119/31.03.2000 și, ulterior, factura fiscală nr. 1239611/01.04.2000.
Argumentele care au creat convingerea instanței că nu s-a vândut la licitație întreaga suprafață de 1810 mp, solicitată prin cererea de chemare în judecată au fost următoarele:
în primul rând, din nici unul din înscrisurile menționate mai sus (procesul-verbal de licitație, contractul de vânzare-cumpărare și factura fiscală) nu rezultă că s-a scos la licitație suprafața de 1810 mp; nu există înscrisuri premergătoare licitației (publicații de vânzare, caiet de sarcini etc.) în care să apară menționată vreo suprafață de teren; nu s-a întocmit, odată cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau a facturii, o schiță de teren din care să reiasă această suprafață.
Schița depusă la dosar este întocmită pro causa. De fapt, aceasta reprezintă un plan de situație întocmit ulterior adjudecării, acest fapt rezultând din ștampila celui care l-a întocmit (A.F.B. 54/2001 Târgu Neamț), care a fost autorizat în anul 2001, vânzarea efectuându-se în anul 2000.
Factura fiscală depusă de lichidatorii judiciari ai pârâtei, în original, este completată cu mențiunea „conform cu schița anexă” cu un scris diferit de restul mențiunilor și cu altă culoare, ceea ce conduce la concluzia că această adăugare s-a făcut ulterior și că, odată cu vânzarea, nu s-a întocmit nicio schiță pentru teren.
în al doilea rând, procesul-verbal de adjudecare anexat de lichidatorii judiciari ai pârâtei diferă de cel depus la dosar de reclamantă odată cu cererea de chemare în judecată. Astfel, la pagina a doua, în dreptul mențiunii „clădire atelier auto” este înscrisă precizarea „cu teren aferent” pe același rând în procesul-verbal depus de lichidatorii judiciari, în timp ce în procesul-verbal depus de reclamantă mențiunea cu „teren aferent” apare scrisă pe două rânduri. Aceasta înseamnă că reclamantul a prezentat, cu rea-credință, alte înscrisuri decât cele originale în care nu există mențiuni despre o anumită suprafață de teren.
în al treilea rând, prețul achitat de reclamantă este mult prea mic pentru a include și contravaloarea terenului în suprafață de 1810 mp.
La argumentele prezentate s-a adăugat și faptul că fostul administrator al pârâtei, S.P.L., a comunicat lichidatorilor judiciari prin adresa din data de 12.09.2007 că cele două active, respectiv rampa auto și atelierul auto, au fost vândute prin licitație „împreună cu terenul de sub acestea”.
împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta, care arată că la data de 29.02.2000 a cumpărat de la intimată mai multe active cu teren aferent de 1.810 mp conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 119/31.03.2000, factura fiscală 1239611/01.04.2000 și planul de situație anexat la factură, procesul-verbal de licitație.
în toate înscrisurile părților apare mențiunea activelor cumpărate în planul de situație ce prezintă configurația terenului de 1810 mp și că planul de situație atestă și faptul că terenul este cel al exploatării normale a construcțiilor cumpărate.
Se arată că planul de situație corespunde schiței întocmită de expertul V. și că nu are importanță că lichidatorii au vândut ulterior suprafața de 356 mp, deoarece reprezintă un fapt ulterior.
Se mai arată că apelanta a preluat activele de la data cumpărării și le stăpânește efectiv, că a adus îmbunătățiri și a fost cumpărător de bună-credință.
Susține, de asemenea, că nu poate fi primită afirmația că ar fi cumpărat doar terenul de sub clădiri, atâta timp cât în înscrisuri se face vorbire de terenul aferent.
Prin decizia nr. 46/2008 s-a respins apelul ca nefondat, instanța de control judiciar reținând următoarele:
Așa cum s-a reținut, licitația din 29.02.2000 a avut ca obiect vânzarea unor bunuri imobile – teren și construcții.
Regimul juridic ce guvernează vânzarea celor două categorii de imobile este esențial diferit.
Astfel, în ceea ce privește construcțiile, vânzarea acestora este supusă regulii consensualității consacrate prin art. 1295 C.civ. potrivit cărora vinderea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător de îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului.
Așadar, procesul-verbal de licitație face deplina dovadă a consimțământului părților privind construcțiile vândute și prețul, dreptul de proprietate asupra clădirilor strămutându-se la aceeași dată în patrimoniul cumpărătorului.
Cu privire la teren, circulația juridică a acestuia este supusă unor condiții ad validitatem privind forma actului juridic.
Astfel, potrivit art. 2 din Legea nr. 54/1998, în vigoare la data desfășurării licitației, terenurile pot fi înstrăinate prin acte juridice încheiate în formă autentică.
în raport de aceste dispoziții legale, forma autentică a actului juridic de înstrăinare constituie o condiție a transferului proprietății de la vânzător la cumpărător, terenurile fiind astfel scoase de sub incidența regulii consensualității prevăzută de art. 1295 C.civ.
în consecință, terenul pe care apelantul îl consideră ca fiind aferent construcțiilor cumpărate prin licitație nu poate fi transmis în proprietatea apelantei decât prin act autentic sau prin hotărâre judecătorească care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, actele sub semnătură privată încheiate de părți (procesul-verbal de licitație și contractul de vânzare-cumpărare) având valoarea unor promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare.
Aceste promisiuni nu sunt apte de a transfera proprietatea, însă constituie în favoarea părților drepturi de creanță, apelantul, în baza acestui drept de creanță, putând formula o acțiune în instanță pentru perfectarea vânzării.
într-o atare situație dreptul de proprietate se transferă de la vânzător la cumpărător la data pronunțării hotărârii de către instanță, care ține loc de act autentic, și într-o astfel de acțiune instanța este obligată să analizeze îndeplinirea de către părțile contractante a condițiilor prevăzute de lege pentru operațiunea juridică invocată, respectiv vânzarea-cumpărarea terenului aferent, dar și a altor condiții prevăzute de legea specială.
Așa cum s-a reținut la 30.03.2000, s-a deschis procedura insolvenței împotriva vânzătorului, activității acestuia fiindu-i incidente dispozițiile Legii nr. 64/1995 și Legii nr. 85/2006, prezenta acțiune fiind promovată la 14.01.2004.
Potrivit art. 49 din Legea nr. 64/1995, republicată, actele efectuate de debitor după deschiderea procedurii sunt nule, cu excepția celor care sunt prevăzute de Legea nr. 64/1995 și autorizate de judecătorul sindic. Această dispoziție se menține și prin art. 46 din Legea nr. 85/2006.
Așadar, societatea intimată, de la data deschiderii procedurii, nu mai putea, sub sancțiunea nulității, încheia acte juridice fără să fi avut autorizarea prealabilă a judecătorului sindic, dacă acele acte juridice nu sunt expres prevăzute în Legea nr. 64/1995 (Legea nr. 85/2006) ca fiind permise debitorului.
în consecință, dacă exista o prohibiție legală a debitorului de a încheia acte juridice după deschiderea procedurii insolvenței, aceasta produce efecte în orice situație, în speță, fie la încheierea unui act juridic în formă autentică, fie în situația în care instanța este învestită să pronunțe o hotărâre care să țină loc de vânzare-cumpărare.
Procedura insolvenței supune unor reguli speciale nu numai debitorul, ci întregul lui patrimoniu, producând efecte și asupra altor persoane cu care acesta are raporturi juridice.
Libertatea contractuală a unei părți aflate în procedura insolvenței este condiționată, chiar și contractele deja încheiate la data deschiderii procedurii sunt condiționate de principiul maximizării valorii averii debitorului (art. 67 din Legea nr. 64/1995, republicată, art. 86 din Legea nr. 85/2006).
Cum antecontractul invocat de apelant s-a încheiat la data de deschiderii procedurii, iar acțiunea pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare pentru suprafața de teren promisă a-i fi vândută de către vânzătorul aflat în procedura insolvenței a fost promovată, de asemenea după deschiderea procedurii, cererea apelantului reclamant apare ca nefondată, apelantul putând doar să-și valorifice dreptul de creanță izvorât din contractul părților (promisiunea de vânzare-cumpărare) în cadrul procedurii insolvenței.
(Judecător Pintea Vasilică)
