Conditii de admisibilitate a actiunii in restituirea pretului incasat pentru vanzarea imobilelor in baza Legii nr. 112/1995, intemeiata pe dispozitiile L 10/2001 astfel cum a fost modificata prin L 1/2009.
Reclamantii C. M. si C.D., au incheiat, in baza Legii nr. 112/1995, un contract de vanzare–cumparare cu S.C. C S.A., aceasta din urma actionand in calitate de reprezentant al vanzatorului, Statul Roman. Prin decizia civila pronunata de Curtea de Apel Brasov, s-a constatat irevocabil nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare .
Pe fondul cauzei, instanta retine ca, potrivit dispoziilor art. 50 din Legea nr. 10/2001, restituirea pretului actualizat platit de chiriasii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile se face de catre Ministerul Finantelor Publice din fondul extrabugetar constituit in temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995. Dispozitiile legii speciale se completeaza cu normele dreptului comun, reprezentate de art. 1337 si urm. din C.civ., care reglementeaza raspunderea vanzatorului pentru evictiune.
Pe cale de consecinta, instanta urmeaza a analiza conditiile garantiei pentru evictiune. Paratul, Statul Roman fiind acela care a figurat ca vanzator in contract (aspect retinut, irevocabil, prin decizia civila nr. 1010/9.02.2005 pronunta de ICCJ in dosarul nr. 3299/2003 (f. 66-70), tot el este acela care va fi tinut sa raspunda in conditiile de garantia pentru evictiune, respectiv de efectul acestei garantii, concretizat in restituirea pretului incasat, reactualizat conform indicelui de inflatie; plata cheltuielilor de judecara facute de reclamanti in procesele care au dua la pierderea dreptului de proprietate asupra apartamentului, respectiv 11957 de lei; plata sumei reprezentand cresterea valorii imobilului fata de pretul vanzarii de la data producerii evictiunii; plata sumei de 3608 de lei, reprezentand sume platite cu titlu de chirie evingatorului.
In drept, instanta retine ca dispozitiile art.1336 din C. civ. prevad ca “vanzatorul raspunde de linistita posesiune a lucrului si pentru viciile acestuia”. In legatura cu obligatia vanzatorului de a asigura linistita posesiune a lucrului, art. 1337 C. civ. precizeaza ca acesta “raspunde catre cumparator de evictiune totala sau partiala a lucrului vandut”.
Intr-un sens restrans, evictiunea consta in pierderea totala a lucrului vandut prin efectul unei hotarari judecatoresti, cum este cazul imobilului in cauza, care, in virtutea unei cauze anterioare, recunoaste unui tert asupra aceluiasi lucru un drept de proprietate.
Este de principiu ca garantia pentru evictiune este datorata de orice vanzator (sau de succesorii sai universali sau cu titlu universal), indiferent daca este vorba despre o vanzare obisnuita sau despre o vanzare silita. Garantia pentru evictiune este datorata indiferent de natura bunului instrainat ori de faptul ca vanzatorul este un profesionist sau un particular.
Obligatia vanzatorului de a asigura cumparatorului “linistita posesiune a lucrului” implica nu numai garantia pentru fapta proprie, ci si garantia pentru fapta tertilor. Astfel, vanzatorul este prezumat a cunoaste situatia juridica a lucrului vandut, motiv pentru care este firesc ca el sa fie tinut sa il apere pe comparator contra tertului.
Efectul declansarii garantiei pentru evictiune este reglementat de art. 1341 din C.civ. Astfel, cumparatorul are dreptul la restituirea pretului, echivalentul fructelor, daca a fost obligat sa le restituie evingatorului, cheltuieli de judecata ocazionate de evictiune si daune-interese.
In cauza de fata, obligatia de garantie pentru evictiune revine vanzatorului, respectiv Statul Roman, prin Ministerul Economiei si Finantelor.
Pentru a se angaja raspunderea paratului, Statul Roman, din cauza producerii evictiunii, sunt necesare trei conditii si anume:
1. sa existe o tulburare de drept provenind de la un tert,
2. aceasta sa aiba o cauza anterioara vanzarii si
3. tulburarea sa nu fi fost cunoscuta de cumparator la data incheierii contractului. Daca el a avut cunostinta de pericolul evictiunii, inseamna ca a acceptat riscul si problema raspunderii vanzatorului in caz de realizare a riscului nu se poate pune, contractul dobandind caracter aleatoriu.
Prima conditie pentru angajarea raspunderii pentru evictiune a paratului, Statul Roman, este indeplinita, deoarece linistita posesiune a reclamantilor a fost tulburata prin anularea contractului de vanzare cumparare nr. 63/16.10.1996, cu consecinta redobandirii posesiei imobilului situat in Brasov, str. 13 Decembrie nr. 6, apt. 3, de catre fostii proprietari. Acest aspect este sustinut de probele administrate in cauza, respectiv de decizia civila nr. 1010/9.02.2005 pronunta de ICCJ in dosarul nr. 3299/2003 (f. 66-70) si decizia civila nr. 17/Ap/28.02.2003 pronuntata de Curtea de Apel Brasov in dosarul nr. 174/Ap/2003 (f. 196-199).
Aceasta tulburare a avut o cauza anterioara vanzarii, fapt confirmat prin deciziile civile mai sus mentionate. Astfel, imobilul in litigiu a fost preluat de Statul Roman in mod abuziv, iar acesta nu putea fi instrainat reclamantilor in procedura Legii nr. 112/1995.
Cea de-a treia conditie referitoare la necunoasterea de catre cumparator a cauzei de evictiune nu este indeplinita, fapt stabilit cu autoritate de lucru judecat prin decizia civila nr. 1010/9.02.2005 pronunta de ICCJ in dosarul nr. 3299/2003 (f. 66-70).
Chestiunea necunoasterii cauzei de evictiune, respectiv a bunei-credinte a partenerilor contractuali nu poate fi retinuta, avand in vedere faptul ca, la data incheierii acestui contract de vanzare-cumparare, vanzatorul cunostea faptul ca nu este proprietar al imobilului in cauza si ca nu putea transfera proprietatea imobilului. De asemenea, acest fapt a fost cunoscut si de catre cumparatori (reclamanti), asa cum rezulta din considerentele deciziei civile mai sus indicate.
Potrivit art. 1898 C. civ., buna-credinta se prezuma, dar aceasta prezumtie este una relativa, astfel incat poate fi combatuta prin orice mijloace de proba, inclusiv printr-o alta prezumtie, chiar judecatoreasca. Reaua credinta a reclamantilor a fost stabilita in mod irevocabil prin decizia civila nr. 1010/9.02.2005 pronunta de ICCJ in dosarul nr. 3299/2003 (f. 66-70), astfel incat instanta nu mai poate reveni asupra chestiunii bunei credinte a reclamantilor la data incheierii contractului de vanzare-cumparare.
Cu alte cuvinte, reclamantii imobilului nu se pot prevala de simpla ignoranta pe care o sustin in aparare, aceasta nefiind suficienta pentru a le conferi statul de cumparator de buna-credinta, pentru a declansa mecanismul garantiei pentru evictiune.
Pentru motivele aratate, intrucat este dovedita reaua credinta a reclamantilor la data incheierii contractului de vanzare-cumparare, instanta urmeaza sa respinga cererea de chemare in judecata formulata de reclamanti ca neintemeiata.
Sustinerea reclamantilor referitoare la incidenta cauzei Raicu contra Romaniei, nu este intemeiata. Astfel, principiul retinut de Curtea Europeana a Drepturilor Omului in cauza Raicu contra Romaniei (19.10.2006), potrivit caruia “unul dintre elementele fundamentale ale superioritatii dreptului este principiul securitatii raporturilor juridice, care urmareste, printre altele, ca solutia data si ramasa definitiva sa nu mai fie repusa pe rol” -paragraful 24) nu este incident in speta de fata, dat fiind diferenta situatiilor de fapt dintre cele doua spete. Astfel, in cauza Raicu contra Romaniei, reclamanta si-a vazut recunoscut dreptul sau de proprietate asupra apartamentului in cauza, jurisdictiile interne considerand-o de buna credinta la incheierea contractului de vanzare-cumparare, iar anularea hotararii definitive si irevocabile din data de 12.03.2001 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti, prin intermediul unui recurs in anulare, a constituit o ingerinta in dreptul reclamantei la respectarea bunurilor sale.
Situatia este diferita, intrucat printr-o hotarare irevocabila s-a retinut ca reclamanta avea un ”bun”, in sensul jurisprudentei Curtii, fata de art. 1 din Protocolul nr. 1. Or, in speta de fata, reclamantilor li s-a anulat printr-o hotarare defintiva si irevocabila contractul de vanzare-cumparare incheiat in data de 16.10.1996 cu Statul Roman, prin S.C. Comprest S.A., neavand un “bun” in sensul jurisprudentei CEDO.
In acelasi sens, este de mentionat ca notiunea de “bun” in sensul art. 1 din Protocolul ne. 1 la Conventie poate acoperi atat “bunurile actuale”, cat si valori patrimoniale, inclusive creante, in virtutea carora reclamantii pot pretinde ca au cel putin o “speranta legitima” de a beneficia afectiv de un drept de proprietate. O creanta nu poate fi considerata drept o “valoare patrimoniala” decat atunci cand are o baza suficienta in dreptul intern, de exemplu atunci cand este confirmata de o jurisprudenta bine stabilita a tribunalelor (Kopecky impotruva Slovaciei). Or, in cazul in speta, creanta de care reclamantii s-ar putea eventual prevala este o creanta conditionata, deoarece se pune problema cercetarii indeplinirii conditiilor legale pentru a li se restitui despagubirile prevazute de art. 1341 din C.civ.
( sentinta civila nr.7007/23.06.2009, dosar 7593/197/2008 al Judecatoriei Brasov)
