Nu există justificare în speţă pentru a impune evaluatorului folosirea unor alte metode de comparaţie. Susţinerile recurentei că evaluatorul avea la îndemână şi alte metode de evaluare sunt fără eficienţă câtă vreme nu a dovedit de ce nu a fost potrivită alegerea metodei comparaţiilor directe şi de ce era potrivită alegerea unei alte metode de evaluare.
Ca atare, sub acest aspect, criticat în recurs, autorizarea încheierii contractului de vânzare-cumpărare de către judecătorul sindic reprezintă o soluţie legală şi temeinică. (…)
Bunul respectiv nu a fost niciodată afectat de un drept de gaj cu deposedarea în favoarea recurentei, iar predarea bunului către reprezentantul recurentei ca şi custode în procedura executării silite de drept comun, nu se poate prelungi în cursul procedurii insolvenţei, procedură căreia îi este specifică utilizarea ori valorificarea tuturor bunurilor deţinute de debitoarea în , fie prin redresarea activităţii acesteia, fie prin vânzarea bunurilor, totdeauna în scopul satisfacerii creanţelor creditorilor.
Secţia comercială şi de administrativ şi fiscal, Decizia nr. 1082 din 27 aprilie 2011
Prin cererea depusă în cadrul dosarului de faliment nr. 1314/1259/2010 al Tribunalului Comercial Argeș, la data de 22.11.2010, Cabinete Asociate de Practicieni în Insolvență M și I din Pitești, în calitate de administratori judiciari ai debitoarei în insolvență SC FD SRL, au solicitat judecătorului sindic să dispună obligarea creditoarei SC MS SRL să restituie către debitoare mijlocul de transport autobuz marca ISUZU tip Q-BUS 31/TURQOUISE nr. 27, număr de înmatriculare X, bun aflat în proprietatea debitoarei și în custodia pârâtei.
în motivarea cererii reclamanții au arătat că debitoarea a dobândit autovehiculul susarătat în baza unui contract de leasing încheiat cu pârâta-creditoare, contract respectat de către debitoare și ajuns la termen. Debitoarea a mai încheiat cu pârâta și contractul de leasing nr. 177/2006 și, pentru garantarea îndeplinirii obligațiilor inserate în acesta, a încheiat cu pârâta-creditoare un contract de gaj fără deposedare a autovehiculului anterior descris. întrucât debitoarea nu și-a putut onora toate obligațiile din contractul nr. 177/2006, pârâta-creditoare și-a preluat bunul ce a făcut obiectul contractului respectiv, dar a demarat și procedura de silită asupra autobuzului sus descris, pus gaj, prin scoaterea acestuia la vânzare, prin intermediul unui judecătoresc. în timpul vânzării silite, dar mai înainte de a se găsi un cumpărător pentru autobuz, s-a dispus deschiderea procedurii insolvenței față de debitoare, situație în care, potrivit art. 36 din Legea nr. 85/2006, s-a suspendat procedura de executare silită. în aceste condiții, se impune ca autobuzul aflat în proprietatea debitoarei să fie restituit și în fapt acesteia pentru a fi valorificat în procedura specială a insolvenție. Bunul a fost dat în custodie reprezentantului pârâte-creditoare de către judecătoresc, mai înainte de deschiderea procedurii insolvenței. Acesta a refuzat predarea autovehiculului pentru considerentul că creditoarea are un gaj asupra acestuia și că au fost întreprinse măsuri de executare silită care, deși suspendate, nu au fost desființate. Apărarea respectivă este nelegală întrucât nicio executare silită individuală nu se poate realiza atâta timp cât debitorul este în insolvență, iar actele de executare deja realizate rămân fără efecte juridice.
Reclamanții au mai arătat că, pe de altă parte, pârâta-creditoare a solicitat înscrierea la masa credală a debitoarei în insolvență cu o creanță garantată, astfel că implicit recunoaște faptul că autobuzul nu poate fi valorificat decât în procedura insolvenței și că deține fără drept bunul debitoarei.
în cadrul aceluiași dosar de insolvență, SC ME. SRL (fostă ME. SA) a formulat obiecțiuni împotriva raportului de evaluare efectuat de expertul C G în privința terenului de 1037 mp., situat în Pitești, raport în care s-a stabilit o valoare de 79.000 Euro, valoare aproape identică cu cea de 80.000 Euro din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de debitoarea SC FD SRL în data de 30.07.2010 cu SC DC SRL. Din analiza imobiliară efectuată au reieșit valori între 76 și 114 Euro/mp., astfel că raportarea expertului la suma de 76 Euro/mp. este incorectă întrucât stabilește o valoare mult sub valoarea de piață a imobilului. în aceste condiții, dacă s-ar fi luat în considerare valoarea de 114 Euro/mp., imobilul ar fi fost evaluat la suma de 118 Euro, mai mare cu 50% față de prețul stabilit în antecontractul susarătat.
Reclamanta-creditoare a solicitat reevaluarea respectivului imobil, arătând că respectivul bun este determinant în ce privește șansele de reușită ale unui plan de reorganizare, precum și șansele ca mai mulți creditori să fie îndestulați din suma obținută din valorificarea terenului respectiv, în caz de faliment.
Totodată, reclamanta-creditoare a solicitat respingerea cererii de intervenție în interes propriu formulată de SC DC. SRL privind încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru terenul susarătat, pentru faptul că acesta are o importanță determinantă în reușita planului de reorganizare pe care debitoarea dorește să-l propună, fiind singurul bun din patrimoniul acesteia. Reclamanta a solicitat denunțarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de creditoare cu SC DC. SRL, având în vedere că respectivul are un preț derizoriu și că scopul părților implicate este de a sustrage bunul de la urmărirea creditorilor. De asemenea, încheierea respectivului contract cu o lună înainte ca debitoarea să solicite deschiderea procedurii insolvenței dovedește intenția acesteia de a ascunde/întârzia starea de insolvență. în aceste condiții sunt incidente dispozițiile art. 80 lit.b), c) din g) din Legea nr. 85/2006.
Prin sentința nr. 1785/21.12.2010, judecătorul sindic din cadrul Tribunalului Comercial Argeș, printre alte dispoziții legate de solicitările formulate de alte părți din dosarul de insolvență, a respins obiecțiunile formulate de SC ME SRL la raportul de expertiză întocmit de evaluatorul CG, precum și cererea aceleiași societăți pentru denunțarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între debitoarea SC FD. SRL și SC DC. SRL, ca inadmisibilă.
Totodată, a admis cererea de intervenție formulată de SC DC. SRL în interes propriu și a autorizat încheierea tranzacției de vânzare-cumpărare a terenului în suprafață de 1.037,54 mp., situat în Pitești, str. AI nr., județul Argeș.
în același timp a admis cererea formulată de administratorii judiciari în contradictoriu cu SC MS SRL, pe care a obligat-o să restituie debitoarei autobuzul marca ISUZU număr înmatriculare X.
în motivarea sentinței, în privința cererii formulate de SC ME SRL judecătorul sindic a reținut că obiecțiunile acesteia față de raportul de evaluare a terenului în suprafață de 1037,54 mp. sunt neîntemeiate, întrucât expertul a folosit metoda comparațiilor de piață, alegând dintre cele două variante A și B, prezentate comparativ, valoarea rezultată în varianta A, care are cel mai mic număr de corecții și, astfel, se apropie cel mai mult de realitatea actuală a pieței imobiliare.
A fost apreciată ca neîntemeiată și cererea privind denunțarea antecontractului, cu motivarea că denunțarea contractului este atributul administratorului judiciar și îl poate exercita după verificarea întrunirii condițiilor legale, urmând ca măsura denunțării, în cazul în care a fost adoptată, să fie cenzurată de către instanță în urma promovării contestațiilor de către persoanele interesate.
în privința cererii administratorului judiciar privind restituirea bunului de către SC MS SRL, judecătorul sindic a reținut că mijlocul respectiv de transport se află în proprietatea debitoarei și nu mai poate fi valorificat altfel decât în procedura insolvenței, motiv pentru care se impune ca acesta să fie restituit debitoarei.
împotriva sentinței au formulat recurs SC ME SRL (fostă ME SA) și SC MS SRL (fostă MSL SA).
I. Recurenta SC ME SRL a criticat sentința pentru nelegalitate și netemeinicie, arătând următoarele:
în mod greșit au fost respinse obiecțiunile față de raportul de evaluare, câtă vreme însuși evaluatorul, stabilind o marjă de prețuri între 76 și 114 Euro/mp., nu a justificat alegerea prețului mai mic. Evaluatorul nu a arătat numărul de corecții aferent variantei A și numărul de corecții aferent variantei B, astfel că nu se confirmă susținerile judecătorului sindic. De altfel, expertul nu a arătat nici cum a ajuns la cele două valori de 76 și 114 Euro.
în mod greșit s-a apreciat că evaluarea este corectă în condițiile în care a fost folosită o singură metodă de evaluare, anume metoda comparațiilor de piață, deși, conform Standardelor de Practică în Evaluarea Imobilelor și Standardelor Internaționale de Evaluare, sunt șase metode pentru evaluarea unui teren: comparația vânzărilor, tehnica parcelării și dezvoltării, repartizarea, extracția, tehnica reziduală a terenului, capitalizarea rentei funciare, metode ce reprezintă derivări a celor trei abordări tradiționale: prin comparație, prin și prin cost.
în condițiile în care există șase măsuri specifice de evaluare a terenului expertul ar fi trebuit să folosească cel puțin două metode, în funcție de specificitatea terenului. în final, evaluatorul trebuia să obțină valoarea de piață prin reconcilierea rezultatelor obținute în cadrul celor două metode de evaluare.
Terenul ce a făcut obiectul evaluării se află în imediata apropiere a cartierului G din Pitești, iar expertul, în cadrul metodei de evaluare abordată, a folosit elemente de comparație pentru imobile din cartierele C, B, S, T din aceeași localitate, iar nu din cartierul în care era situat terenul, deși putea identifica terenuri similare vândute cu o valoare mai mare decât cea găsită de expert.
în privința denunțării antecontractului de vânzare-cumpărare recurenta a arătat că această măsură se impune în condițiile în care se dovedește că terenul a fost subevaluat.
II. Recurenta SC MS SRL a criticat sentința pentru nelegalitate și netemeinicie arătând următoarele:
Măsurile de executare silită întreprinse prin BEJ NA, deși au fost suspendate de drept la data deschiderii procedurii insolvenței, ele nu au fost desființate.
Sentința judecătorului sindic este incompletă și ambiguă, întrucât, deși menționează obligativitatea restituirii autovehiculului în vederea valorificării în procedura colectivă, nu menționează și modalitatea de valorificare (prin înstrăinare și distribuire a prețului sau prin folosirea în planul de reorganizare).
Restituirea bunului către debitoare, în condițiile în care creditoarea are instituit un drept de gaj asupra acestuia, echivalează cu o desființare a dreptului de gaj și atrage după sine riscul deprecierii sau pieirii bunului fie prin acțiunea naturală a trecerii timpului, fie prin folosirea bunului de către debitoare. în această situație, recurenta se găsește în starea în care nu-și mai poate valorifica dreptul de creanță garantat.
Recurenta a mai arătat că folosirea bunului în cadrul Planului de reorganizare s-ar putea face doar în situația în care debitoarea îl va asigura față de toate daunele și în condițiile în care respectiv poliță de ar fi cesionată în favoarea recurentei-creditoare. De asemenea, degradarea prin folosire sau prin trecerea timpului trebuie să fie acoperită de către debitoare prin constituirea unor garanții sau plăți către recurentă.
în final, recurenta a arătat că ea însăși se află în dificultate financiară, solicitând deschiderea procedurii de concordat preventiv prev.de Legea nr. 381/2009, planul de redresare bazându-se inclusiv pe recuperarea tuturor creanțelor societății. în acest sens, prin contractul de concordat preventiv, urmare a dosarului nr. 657/1259/2010 al Tribunalului Comercial Argeș, recurenta s-a obligat să achite o creanță de 897.083,97 Euro în 18 rate lunare, această datorie putând fi acoperită aproape în totalitate de datoria SC FD. SRL către recurentă.
Examinând sentința prin prisma motivelor de recurs invocate de cele două recurente, în raport de dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 și art. 3041 C.proc.civ., Curtea constată că recursurile sunt nefondate.
I. Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 892/30.07.2010 SC FD. SRL, în calitate promitentă-vânzătoare, a promis SC DC. SRL, în calitate de promitentă-cumpărătoare, vânzarea unui teren în suprafață de 1037,54 mp., situat în Pitești, cartier G, str. AI, județul Argeș, până la data de 30.08.2010 pentru un preț de 80.000 Euro, scutit de TVA. Părțile au arătat că anterior perfectării antecontractului, promitenta-cumpărătoare a achitat cu titlu de avans suma de 6.000 Euro, urmând ca diferența de 74.000 Euro să fie achitată cel mai târziu până la data perfectării contractului, la 30.08.2008.
La data de 2.09.2010 SC FD. SRL a solicitat judecătorului sindic să dispună deschiderea procedurii de insolvență față de ea însăși, cerere admisă prin încheierea din data de 12.10.2010.
în cursul procedurii de insolvență SC DC. SRL a solicitat judecătorului sindic să dispună administratorului judiciar comunicarea unui cont în care promitenta-cumpărătoare să achite diferența de preț pentru terenul susarătat, întrucât prețul poate fi achitat în întregime, bunul, care nu are importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare, se află în posesia promitentei-cumpărătoare și prețul de vânzare este corespunzător valorii de piață a bunului.
Administratorii judiciari desemnați în cauză au dispus efectuarea unui raport de evaluare pentru terenul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, evaluare care a stabilit o valoare estimată prin metoda comparațiilor directe la 79.000 Euro.
Recurenta-creditoare ME. SRL a contestat evaluarea respectivă și, pe cale de consecință, dreptul SC DC. SRL de a obține perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.
Raportul de evaluare însă, este corect întocmit, metoda folosită de expert fiind prevăzută în standardele internaționale de evaluare, iar elementele de comparație fiind valabile chiar dacă nu se referă la terenuri strict din zona în care se află situat terenul în cauză. Expertul a avut în vedere că părțile antecontractului au evaluat terenul la prețul de 80.000 Euro și, prin mențiunile raportului de expertiză, a arătat că valoarea respectivă este corespunzătoare valorii de piață a imobilului. Faptul că expertul avea posibilitatea să stabilească valoarea de piață a imobilului la prețul de 114 Euro/mp nu este un motiv întemeiat pentru a aprecia că evaluarea nu este corespunzătoare de vreme ce, potrivit explicațiilor din raportul de expertiză, valoarea terenului s-a putut încadra la 76 Euro/mp corespunzător evaluării pe care părțile înseși au făcut-o.
Expertul a arătat care sunt tendințele pieței imobiliare în zona în care este situat terenul, precum și în alte zone ale municipiului Pitești, și a stabilit valoarea terenului respectiv în raport de starea lui concretă și de evoluția pieței imobiliare în respectivul moment.
Faptul că pentru alte terenuri pot fi găsite oferte, care să constituie elemente de comparație, la o valoare mai mare decât cea stabilită de părțile antecontractului, nu duce la concluzia că acestea sunt obligate să stabilească un preț strict alineat la prețul altor terenuri similare. O astfel de concluzie ar încălca principiul libertății de voință al părților la încheierea unui act juridic.
Câtă vreme evaluatorul a argumentat că valoarea de 79.000 Euro este corespunzătoare unei valori de piață a terenului de 1037,54 mp., rezultă că prețul stabilit de părți în antecontractul de vânzare-cumpărare este serios.
Nu există justificare în speță pentru a impune evaluatorului folosirea unor alte metode de comparație. Susținerile recurentei că evaluatorul avea la îndemână și alte metode de evaluare sunt fără eficiență câtă vreme nu a dovedit de ce nu a fost potrivită alegerea metodei comparațiilor directe și de ce era potrivită alegerea unei alte metode de evaluare.
Ca atare, sub acest aspect, criticat în recurs, autorizarea încheierii contractului de vânzare-cumpărare de către judecătorul sindic reprezintă o soluție legală și temeinică.
II. în privința recursului formulat de SC MS. SRL, Curtea constată că, chiar dacă actele de executare silită realizate până la data deschiderii procedurii insolvenței nu au fost desființate pe cale judecătorească, ele nu mai pot produce efecte pentru viitor, în timpul suspendării procedurii de executare silită de drept comun ca rezultat al deschiderii procedurii insolvenței.
Bunul respectiv nu a fost niciodată afectat de un drept de gaj cu deposedarea în favoarea recurentei, iar predarea bunului către reprezentantul recurentei ca și custode în procedura executării silite de drept comun, nu se poate prelungi în cursul procedurii insolvenței, procedură căreia îi este specifică utilizarea ori valorificarea tuturor bunurilor deținute de debitoarea în insolvență, fie prin redresarea activității acesteia, fie prin vânzarea bunurilor, totdeauna în scopul satisfacerii creanțelor creditorilor.
Faptul că în sentința recurată nu se arată în ce fel va fi valorificat bunul nu atrage nelegalitatea sentinței de vreme ce o astfel de dispoziție nu poate fi stabilită de judecătorul sindic mai înainte de luarea unei hotărâri în acest sens de către adunarea creditorilor.
De asemenea, faptul că bunul, odată întors în folosința debitoarei în insolvență, poate fi folosit și astfel există riscul scăderii valorii lui, Curtea a constatat că acesta este un argument de fapt ce nu poate pune la îndoială legalitatea restituirii în folosința debitoarei a bunului și că bunul respectiv, dacă va fi folosit, va fi folosit în scopul obținerii veniturilor pentru satisfacerea creanțelor creditorilor.
Cât privește deprecierea valorii lui chiar și în cazul nefolosirii lui, doar prin trecerea timpului, de asemenea argumentul recurentei nu are forța juridică de a pune la îndoială legalitatea sentinței judecătorului sindic.
Pe de altă parte, chiar dacă s-ar afla în posesia recurentei în continuare, bunul ar fi supus aceleiași deprecieri naturale, astfel încât recurenta oricum ar trebui să suporte o scădere a valorii bunului, fără intervenția debitoarei.
Debitoarea nu este ținută prin nicio dispoziție legală ori asumată prin convenție să prezinte recurentei garanții suplimentare pentru o eventuală depreciere a bunului ce i se restituie în folosință.
Cât privește faptul că însăși recurenta se află în dificultate financiară, motiv pentru care a parcurs procedura concordatului preventiv, Curtea constată că recurenta nu se poate prevala de posesia bunului debitoarei în scopul folosirii lui pentru dobândirea unor venituri pentru satisfacerea propriilor săi creditori, întrucât nu putea folosi bunul în calitate de custode desemnat de executorul judecătoresc.
Pentru cele expuse, în baza art. 312 alin. (1) C.proc.civ., curtea a respins recursurile ca nefondate.
(Judecător Gabriela Chiorniță)
