– Articolul 581 Cod procedură civilă ;
Măsura evacuării nu poate fi dispusă pe cale de ordonanţă preşedinţială decât în situaţia ocupării abuzive a unui spaţiu, în lipsa oricărui titlu care ar putea crea aparenţe deţinerii legale a spaţiului.
Întrucât pârâta deţine spaţiul în temeiul contractului de închiriere încheiat cu reclamanta şi refuză predarea spaţiului invocând un drept de retenţie pentru cheltuielile efectuate cu îmbunătăţirea bunului, nu sunt întrunite cerinţele legii pentru a se dispune evacuarea pe calea ordonanţei preşedinţiale.
(CURTEA DE APEL BUCURESTI-SECTIA A V- A COMERCIALA DECIZIA COMERCIALĂ NR. 692 din 19.04.2011)
Prin sentinţa comercială nr. 10358/3 noiembrie 2010 pronunţată de Tribunalul Bucureşti-Secţia a VI-a Comercială, în dosarul nr. 43182/3/2010 a fost respinsă cererea formulată de reclamanta L I în contradictoriu cu pârâta SC T A A SA, ca neîntemeiată.
A fost obligată reclamanta să plătească pârâtei suma de 12.400 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat.
Tribunalul a reţinut că reclamanta a solicitat instanţei ca pe calea ordonanţei preşedinţiale să fie obligată pârâta să sisteze lucrările de construcţie a imobilului realizat pe str. Cuza Vodă nr. 52, sector 4 şi pe proprietatea sa şi evacuarea pârâtei din spaţiul de 261,72 mp situat în str. Cuza Vodă nr. 50, sector 4.
Analizând actele şi lucrările dosarului, tribunalul a apreciat că cererea este neîntemeiată pentru următoarele considerente:
Din dispoziţiile art.581 Cod procedură civilă rezultă că pentru a se putea dispune o măsură pe cale de ordonanţă preşedinţială, este necesar să fie îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: 1) instanţa, fără a prejudeca fondul, să concluzioneze că aparenţa dreptului este de partea reclamantului; 2) măsura să aibă caracter vremelnic şi 3) din circumstanţele cauzei să reiasă necesitatea luării măsurii pentru păstrarea unui drept care s-ar păgubi prin întârziere sau pentru prevenirea unei pagube iminente şi care nu s-ar putea repara.
În speţă, Tribunalul a apreciat că pentru a se putea stabili dacă reclamanta este îndreptăţită să obţină sistarea lucrărilor de construcţie la imobilele din str.Cuza Vodă nr.50 şi nr.52, este necesar să se stabilească în ce măsură pârâta respectă prevederile autorizaţiei de construire nr.464/19403/28.08.2010 şi în ce măsură această autorizaţie de construire a fost emisă cu respectarea dispoziţiilor legale în materie, aspecte ce echivalează cu analiza fondului raportului juridic litigios dintre părţi.
Totodată, pentru a se putea stabili dacă pârâta are obligaţia de a preda reclamantei spaţiul ce a format obiectul contractului de închiriere din 7.04.2009 încheiat între părţi trebuie analizat în ce măsură – deşi a denunţat unilateral contractul de închiriere – pârâta poate invoca un drept de retenţie pentru refuzul său de a preda spaţiul, în situaţia în care aceasta a adus îmbunătăţiri spaţiului închiriat, analiza care presupune judecarea fondului litigiului.
Pe de altă parte, astfel cum s-a stabilit atât în practica judiciară, cât şi în literatura juridică, măsura evacuării nu poate fi dispusă pe cale de ordonanţă preşedinţială decât în situaţia ocupării abuzive a unui spaţiu, în lipsa oricărui titlu care ar putea crea aparenţa deţinerii legale a spaţiului, situaţie care nu se regăseşte în speţă întrucât pârâta deţine spaţiul în temeiul contractului de închiriere încheiat cu reclamanta şi refuză predarea spaţiului invocând un drept de retenţie pentru cheltuielile efectuate cu îmbunătăţirea bunului.
Mai mult, chiar şi în situaţia în care ar fi fost îndeplinită condiţia neprejudecării fondului este de observat că la ultimul termen de judecată pârâta a susţinut că a sistat lucrările la imobilele în litigiu şi că efectuează doar lucrări de punere în siguranţă a imobilelor ca urmare a adresei nr.83066/25.10.2010 emisă de P S 4 B şi a procesului-verbal de control din 22.10.2010 întocmit de I T C. Dat fiind faptul că pârâta susţine că în prezent nu efectuează lucrări de construcţie, cu excepţia celor care urmăresc protejarea imobilelor, reclamantei îi revenea sarcina să probeze faptul pozitiv contrar, conform art.1169 Cod civil.
Pentru aceste considerente, Tribunalul a apreciat că cererea reclamantei este neîntemeiată şi a respins-o ca atare.
Împotriva acestei hotărâri, în termen legal, a declarat recurs reclamanta care a solicitat modificarea sentinţei recurate în sensul admiterii cererii de ordonanţă preşedinţială şi dispunerii evacuării societăţii pârâte din partea de imobil proprietatea reclamantei, situat în str. Cuza Vodă nr.50, cu cheltuieli de judecată.
Recurenta a făcut o scurtă prezentare a situaţiei de fapt şi a arătat că deşi în articolul 3.1. din contractul de închiriere încheiat de părţi sunt stipulate în mod expres obligaţiile chiriaşului referitoare la plata chiriei în termenul stipulat, întreţinerea spaţiului ca un bun proprietar, plata integrală a utilităţilor şi remedierea tuturor stricăciunilor aduse proprietăţii, intimata nu şi-a îndeplinit obligaţiile, nu a achitat chiria din ianuarie 2010 şi nici facturile de utilităţi, deşi a fost notificată în acest sens.
Cu toate că reclamanta – recurentă a fost de acord în principiu cu o reducere a chiriei solicitate de intimată, dar cu condiţia achitării chiriei restante şi a facturilor de utilităţi, pârâta nu a mai răspuns.
Prin încheierea din 11.03.2010, pronunţată de J S 4 B s-a încuviinţat constatarea situaţiei de fapt cu privire la instalaţiile din imobilul situat în str. Cuza Vodă nr. 50, sector 4.
Executorul judecătoresc a constatat că la et. 1 şi 2, proprietatea reclamantei, lipsea curentul electric şi că există centrală termică, dar aceasta nu funcţionează deoarece clădirea a fost deconectată de la reţeaua de gaze, lipsind şi contoarele, iar la et. 1 şi 2 birourile erau deteriorate.
Prin adresa nr. 127 din 4.05.2010 intimata i-a adus la cunoştinţă decizia Consiliului de Administraţie în sensul că este desfiinţat contractul de închiriere din data de 1.01.2010, iar spaţiul închiriat stă la dispoziţia reclamantei din aceeaşi dată.
Reclamanta a comunicat pârâtei că este de acord cu rezilierea şi solicită predarea spaţiului până cel târziu la 15.08.010 în starea în care se găsea la data închirierii.
Deşi, reclamanta s-a prezentat la spaţiu în data de 2.08.2010, sediul pârâtei era încuiat.
S-a apreciat de către recurentă că pârâta ocupă spaţiul fără titlu şi refuză să-l predea de bună voie.
În motivarea recursului s-a arătat şi că pârâta a obţinut un certificat de urbanism pentru extinderea clădirii existente în str.Cuza Vodă nr. 50, sector 4 cu un corp alipit la nr. 52 şi supraetajarea celei existente, dar reclamanta şi-a exprimat în scris refuzul pentru acordul în vederea obţinerii autorizaţiei de construcţie.
Pârâta a obţinut autorizaţia de construire nr. 464/20.08.2010 însă lucrările se realizează atât pentru imobilul de la nr. 52, cât şi pentru imobilul de la nr. 50.
În timpul judecării cererii la fond, Inspectoratul de Stat în Construcţii a sistat lucrările motivat de faptul că există neconcordanţă între documentaţie şi autorizaţia de construire, iar siguranţa imobilului de la nr. 54 este pusă în pericol.
Recurenta a apreciat că sentinţa pronunţată de instanţa de fond este nelegală şi netemeinică întrucât din interpretarea clauzelor contractului de închiriere rezultă cu certitudine că părţile din proces s-au înţeles în sensul rezilierii contractului cu condiţia trimiterii unei notificări scrise ce va deveni efectivă după 3 luni dacă partea nu-şi îndeplineşte obligaţiile.
În mod unilateral, pârâta a comunicat reclamantei la data 4.05.2010 desfiinţarea contractului de închiriere din data de 1.01.2010, iar în prezent contractul este reziliat. Pârâta nu a mai achitat chiria începând cu luna ianuarie 2010, a executat lucrări de modernizare fără acordul proprietarului, nu a achitat utilităţile, a adus spaţiul în stare de nefuncţionare şi nu a remediat stricăciunile, a realizat modificări ale spaţiului fără acordul proprietarului şi nu a eliberat spaţiul închiriat la încetarea duratei contractului înainte de termen.
Faţă de toate acestea, s-a apreciat că reclamanta este îndreptăţită la evacuarea de îndată a chiriaşului, chiriaş care nu mai are nici un titlu, fiind detentor precar.
S-a apreciat că, deşi concluzia instanţei de fond este în principiu corectă, practica judiciară a fost constantă în sensul că evacuarea pe calea ordonanţei preşedinţiale este admisibilă pentru cel care ocupă fără titlu un imobil, având calitate de tolerat.
În speţă, pârâta nu mai deţine nici un titlu pentru ocuparea imobilului, iar urgenţa rezultă din dispoziţiile articolului 11 pct. 4 lit. a coroborate cu articolul 6 lit. c şi 7 lit. a din contractul de închiriere.
Apărarea pârâtei în sensul efectuării unor îmbunătăţiri în spaţiu în valoare de 20.000 Ron nu poate fi reţinută întrucât pârâta nu a prezentat nici un deviz reprezentând îmbunătăţirile efectuate şi nici nu a solicitat să se discute, amiabil sau prin intermediul instanţei, aceste îmbunătăţiri.
În schimb a efectuat modificări la instalaţiile imobilului fără acordul proprietarului, motivat de faptul că erau vechi, deşi imobilul este nou, fiind construit acum 10 ani.
S-a apreciat de către recurentă că ordonanţa preşedinţială poate fi folosită de locator şi pentru reprimarea unor abuzuri de folosinţă, iar din procesul-verbal încheiat la data de 24.03.2010 de judecătoresc rezultă că imobilul se degradează.
S-a învederat şi că urgenţa rezultă din faptul că termenul pentru soluţionarea fondului este 27.09.2011, iar măsura evacuării este limitată în timp, respectiv până la soluţionarea dosarului nr. 42450/3/2010.
Recurenta a invocat ca motiv de recurs şi faptul că au fost acordate cheltuieli de judecată prea mari întrucât scopul tablourilor minimale este protecţia socială a persoanelor lipsite de venituri sau cu venituri minimale. Reclamanta este persoană fizică cu venituri limitate. Având în vedere tipul de acţiune şi faptul că în acest moment pârâta ocupă abuziv spaţiul fără a avea un titlu şi fără a plăti chiria din ianuarie 2010, un astfel de onorariu sună a ameninţare şi a punere la punct.
Recursul a fost legal timbrat.
În drept s-au invocat dispoziţiile articolului 582 Cod procedură civilă.
În dovedirea motivelor de recurs recurenta a depus la dosarul cauzei înscrisuri.
Prin întâmpinare intimata a solicitat respingerea recursului şi a arătat că prin prevederile articolului 2 pct. 2 lit. d contractul de închiriere părţile au convenit ca pârâta, în calitate de chiriaş, să realizeze lucrări de modernizare şi îmbunătăţire a spaţiilor comune interioare şi exterioare din clădire. În considerarea acestor dispoziţii contractuale, intimata a efectuat o lucrare de placare a scărilor cu marmură, de realizare a unei balustrade din inox, de zugrăvire, de izolare termică în cuantum total de 20.000 Euro.
Intimata a arătat că a notificat recurenta cu privire la acest aspect, solicitându-i o întâlnire la data de 21.05.2010, dar recurenta nu s-a prezentat.
De asemenea, recurenta a solicitat intimatei să se prezinte la o întâlnire la data de 13.05.2010 la sediul avocatului, însă reprezentantul societăţii intimate a găsit uşa închisă.
În acest context, intimata a înţeles să invoce dreptul de retenţie faţă de dispoziţiile articolului 1444 Cod civil.
S-a mai arătat şi că aparenţa dreptului este în favoarea intimatei întrucât aceasta nu ocupă spaţiul abuziv, iar sub aspectul vremelniciei, intimata a arătat că măsura evacuării are un caracter definitiv.
În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată s-a apreciat că motivul de recurs este nefondat întrucât recurenta solicită micşorarea onorariilor avocaţiale raportat la un criteriu neprevăzut de lege şi anume veniturile pretins limitate ale acesteia.
Analizând actele şi lucrările dosarului sub aspectul motivelor de recurs invocate de recurentă şi din perspectiva aplicării dispoziţiilor art. 304 indice 1 Cod de procedură civilă, curtea constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată introdusă pe rolul Tribunalului Bucureşti – Secţia a VI-a comercială la data de 9.09.2010 şi înregistrată sub nr. 43182/3/2010, aşa cum a fost precizată ulterior, reclamanta a solicitat instanţei ca, pe cale ordonanţei preşedinţiale, să dispună evacuarea pârâtei din spaţiul în suprafaţă de 261,72 mp situat în Bucureşti, str. Cuza Vodă nr. 50, sector 4 şi obligarea pârâtei la sistarea lucrărilor de construcţii la imobilul din str. Cuza Vodă nr. 50 şi 52.
În cadrul motivelor de recurs formulate împotriva sentinţei comerciale nr.10358/3.11.2010, recurenta reclamantă a criticat numai modul în care instanţa de fond a soluţionat capătul de cerere privind evacuarea pârâtei din imobil şi pe cel privind acordarea cheltuielilor de judecată, astfel că instanţa de control judiciar se va pronunţa numai în limitele învestirii sale.
Cu privire la acest capăt de cerere, se constată că instanţa de fond a apreciat în mod corect că pârâta nu se află în situaţia de a ocupa abuziv spaţiul, ci îl deţine în temeiul unui contract de închiriere încheiat cu reclamanta şi invocă cu privire la acest spaţiu un drept de retenţie pentru îmbunătăţirile efectuate (pe care le apreciază la suma de 20.000 EUR) în temeiul art. 2.2 litera d din contractul de închiriere nr. 371/7.04.2009.
De asemenea, între părţi există diferende cu privire la predarea spaţiului întrucât deşi intimata a comunicat recurentei că spaţiul închiriat îi stă la dispoziţie din data de 1.10.2010, reclamanta-recurentă a solicitat predarea spaţiului în starea în care se găsea la data închirierii.
Curtea reţine că, potrivit art. 581 Cod procedura civila, pe calea ordonanţei preşedinţiale se pot lua masuri vremelnice în cazuri grabnice, pentru păstrarea unui drept care s-ar păgubi prin întârziere si pentru prevenirea unei pagube iminente si care nu s-ar putea repara.
Pe această cale se pot dispune anumite masuri urgente, dar cu condiţia să fie îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: urgenta apreciata in funcţie de situaţia de fapt invocata, caracterul vremelnic, in sensul ca nu se pot lua masuri cu caracter definitiv ci doar limitate in timp şi neprejudecarea fondului în sensul cercetării aparenţei dreptului si nicidecum a fondului dreptului invocat.
Întrucât, din analiza probelor administrate, nu rezulta ca pârâţii ocupă imobilul ca simpli toleraţi, fără a putea opune reclamantului vreun titlu, aceştia invocând dreptul de retenţie asupra spaţiului pentru îmbunătăţirile efectuate la acesta, curtea apreciază că pe calea ordonanţei preşedinţiale nu pot fi rezolvate divergenţele existente între părţi cu privire la predarea spaţiului închiriat, motiv pentru care apreciază că în mod temeinic şi legal tribunalul a respins cererea de evacuare.
Referitor la critica adusă sentinţei cu privire la plata cheltuielilor de judecată, curtea reţine că recurenta nu a criticat hotărârea sub aspectul valorii pricinii sau al muncii depuse de avocat, arătând numai că reclamanta este o persoană fizică cu venituri limitate (fără a administra însă dovezi în acest sens).
Întrucât criticile formulate de recurentă nu se încadrează în criteriile avute în vedere de legiuitor la acordarea cheltuielilor de judecată, respectiv la valoarea pricinii şi la depusă de avocat pentru apărarea intereselor părţii, curtea apreciază că şi acest motiv de recurs este nefondat.
În consecinţă, în temeiul art. 312 alin. 1 Cod de procedură civilă, curtea a respins recursul ca nefondat.
În baza art. 274 Cod de procedură civilă a dispus obligare recurentei la plata cheltuielilor de judecată efectuate în cauză de intimată, în cuantum de 24.800 lei.
