Domeniu – procedura civila, calitate procesuala pasiva
(CURTEA DE APEL BUCURESTI – SECTIA A III-A CIVILA SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE – DOSAR NR.3407/302/2009 – DECIZIA CIVILA NR.1/09.01.2012)
Prin cererea formulata la data de 31.03.2009, reclamanta T.E.G. a chemat în judecata pârâtul M.E.F., pentru ca prin sentinta civila ce se va pronunta acesta sa fie obligat la restituirea pretului actualizat ca urmare a admiterii actiunii în revendicare asupra apartamentului ce a facut obiectul contractului de vânzare-cumparare încheiat între reclamanta, în calitate de cumparator, si P.M.B., prin mandatar S.C. H.N., în calitate de vânzator, precum si obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecata.
Pârâtul a formulat cerere de chemare în garantie împotriva M.B. prin P.G. si a S.C. HN S.A., prin care a solicitat restituirea de catre acestia a comisionului de 1% din pretul încasat la încheierea contractului de vânzare-cumparare nr.1884/11.12.1996.
Prin încheierea de sedinta de la 10.06.2009, Judecatoria sectorului 5 Bucuresti a respins ca neîntemeiata exceptia lipsei calitatii procesuale pasive invocata de catre pârât prin întâmpinarea depusa la dosar, având în vedere dispozitiile art.501 si art.501 alin.2 introduse prin Legea nr.1/2009, care fac referire expresa la faptul ca obligatia de restituire a pretului este stabilita în sarcina M.E.F..
Prin sentinta civila nr.7470/18.11.2009, Judecatoria sectorului 5 Bucuresti a admis cererea reclamantei si, pe cale de consecinta, a obligat pârâtul la plata catre aceasta a sumei de 331.330 lei, reprezentând valoarea de circulatie a imobilului situat în B., str.G.V. nr.7, et.2, ap.12, sector 1, si a respins ca neîntemeiata cererea de chemare în garantie formulata de MFP împotriva MB prin PG si a S.C. H.N. S.A.
Pentru a pronunta aceasta hotarâre, prima instanta a retinut urmatoarele:
Prin contractul de vânzare-cumparare nr. 1884/23656/11.12.1996, încheiat între Primaria Municipiului Bucuresti, reprezentata prin mandatar SC H.N. S.A., în calitate de vânzator, si reclamanta T.E.G., în calitate de cumparator, a fost înstrainata, în temeiul dispozitiilor Legii nr. 112/1995, locuinta situata în B., str.G.V. nr. 7, apartament 12, sector 1, în schimbul pretului de 12.228.583 ROL, pret ce a fost achitat cu chitanta nr. 12137/11.12.1996.
Prin Sentinta civila nr.215/18.03.2002, Tribunalul Bucuresti a obligat pârâta sa lase în deplina proprietate si posesie imobilul în cauza numitei N.S.. În motivarea sentintei s-a aratat ca imobilul a fost nationalizat în baza Decretului nr.92/1950, iar trecerea acestuia în proprietatea statului a fost una abuziva, întrucât contravenea atât art.481 din Codul civil, cât si normelor constitutionale din acea epoca, prin care se ocrotea proprietatea privata. Astfel, instanta a considerat ca în realitate nu a operat transferul dreptului de proprietate în patrimoniul statului, ci doar o transferare fortata a posesiei imobilului. În aceasta situatie, dreptul de proprietate asupra apartamentului a ramas în patrimoniul numitului N.G., iar la decesul acestuia s-a transmis catre N.M., în calitate de mostenitor.
Fata de împrejurarea ca imobilul fusese înstrainat de catre P.M.B. catre reclamanta din prezenta cauza, T.E.G., instanta a pasit la compararea titlului acesteia cu cel al numitei N.S., acordând preferinta acestuia din urma, întrucât provine de la adevaratul proprietar.
Potrivit dispozitiilor art. 501 din Legea nr.10/2001, proprietarii ale caror contracte de vânzare-cumparare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, valoare ce se stabileste prin expertiza.
În cauza, întrucât printr-o hotarâre judecatoreasca definitiva si irevocabila reclamanta a fost obligata sa lase în deplina proprietate si posesie imobilul pe care îl cumparase în temeiul dispozitiilor Legii nr.112/1995, fara a se pronunta nulitatea contractului de vânzare-cumparare încheiat de aceasta, instanta apreciaza ca sunt îndeplinite conditiile pentru acordarea de despagubiri constatând în pretul de piata al imobilului. Ca atare, s-a admis cererea de chemare în judecata si a fost obligat pârâtul M.E.F. la restituirea catre reclamanta a pretului de piata al imobilului.
Asa cum rezulta din raportul de expertiza efectuat de catre expert E. H. (f. 10-19), valoarea de piata a imobilului la data efectuarii expertizei este de 331.330 lei, suma ce va fi retinuta de catre instanta ca reprezentând contravaloarea despagubirilor cuvenite reclamantei.
În ceea ce priveste cererea de chemare în garantie formulata de catre pârât, instanta a apreciat ca este neîntemeiata, pentru motivele ce vor fi aratate.
Potrivit dispozitiilor art.37 din HG nr.20/1006 pentru aprobarea Normelor Metodologice privind aplicarea Legii nr.112/1995, unitatile specializate, care evalueaza si vând apartamentele ce fac obiectul Legii nr.112/1995 au obligatia sa încaseze comisionul de 1%, potrivit art. 13 lit. 1 din Legea sus-mentionata, iar suma sa o vireze, în termen de 3 zile lucratoare, în contul 50.21, deschis la trezoreria statului din localitatea unde îsi are sediul vânzatorul sau în contul 64.74, deschis la unitatile BCR.
Potrivit dispozitiilor art.50 alin.3, restituirea pretului de piata al imobilelor privind contractele de vânzare-cumparare încheiate cu respectarea Legii nr.112/1995, care au fost desfiintate prin hotarâri definitive si irevocabile se face de catre M.E.F. din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995.
Instanta a constatat ca legea nu contine nicio dispozitie referitoare la obligatia unitatilor specializate de a restitui comisionul de 1% din pretul imobilului; pe de alta parte, constata ca fondul extrabugetar din care se platesc despagubirile nu cuprinde si sumele încasate cu acest titlu.
Rezulta, deci, din interpretarea legii, ca pârâtul M.E.F. este singurul care are obligatia de a restitui sumele datorate cu titlu de despagubiri, din fondul special constituit în acest scop, chiar daca pretul imobilului nu a fost încasat în totalitate de catre acesta.
Aceasta concluzie apare ca fireasca si raportat la prestatia pentru care s-a încasat comisionul de 1%, respectiv încheierea contractului de vânzare-cumparare, prestatie care s-a realizat în cauza, neputându-se retine culpa mandatarului SC HN în desfasurarea operatiunii. În acelasi timp, instanta apreciaza ca nu s-ar putea retine nici culpa vânzatorului Municipiul Bucuresti, atâta timp cât nu s-a constatat încalcarea dispozitiilor Legii nr. 112/1996 la încheierea contractului de vânzare-cumparare.
Solutia de mai sus a fost mentinuta de Tribunalul Bucuresti – Sectia a IV-a Civila, care prin decizia civila nr.132/A/24.02.2011, a respins ca nefondat apelul declarat de apelantul pârât.
La rândul sau, tribunalul a avut în vedere urmatoarele considerente:
Potrivit dispozitiilor art.50 alin.2 din Legea nr.10/2001, cu modificarile ulterioare, chiriasii ale caror contracte de vânzare-cumparare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile, au dreptul la restituirea pretului actualizat platit în baza acestor contracte.
În conformitate cu dispozitiile art.50 alin.21 si art.501 din Legea nr.10/2001, astfel cum a fost modificata prin Legea nr.1/2009, proprietarii ale caror contracte de vânzare-cumparare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile, au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare, valoarea despagubirilor stabilindu-se prin expertiza.
Desi contractul de vânzare-cumparare încheiat de intimata reclamanta în temeiul Legii nr.112/1995 nu a fost constatat nul, tribunalul a apreciat ca notiunea de desfiintare a contractului include orice situatie prin care ulterior încheierii, actul este lipsit de efecte juridice, asa cum este si cazul în care, în cadrul actiunii în revendicare, titlul adevaratului proprietar al imobilului este considerat preferabil acestui contract. De altfel, aceasta este si acceptiunea legiuitorului, exprimata în art.20 alin.21 din Legea nr.10/2001, modificata prin Legea nr.1/2009.
Exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtului apelant M.F.P. este neîntemeiata, deoarece, restituirea, dupa caz, a pretului actualizat sau a pretului de piata al imobilului catre cumparatorul în baza Legii nr.112/1995, al carui contract de vânzare-cumparare a fost desfiintat prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile, se face, în temeiul art.50 alin.2 si alin.21 si art.501 din Legea nr.10/2001, astfel cum a fost modificata prin Legea nr.1/2009, de catre M.F.P. din fondul extrabugetar constituit conform art.13 alin.6 din Legea nr.112/1995.
Dispozitiile art.50 alin.2, 21 si 3 din Legea nr.10/2001 reglementeaza un raport juridic nascut între cumparatorul al carui contract de vânzare-cumparare a fost desfiintat prin hotarâre judecatoreasca irevocabila si M.F.P..
Prin urmare, s-a constatat ca exista identitate între cel obligat în raportul juridic dedus judecatii si pârâtul chemat în judecata, astfel încât pârâtul M.F.P. are calitate procesuala pasiva.
În considerentele hotarârilor judecatoresti prin care a fost admisa actiunea în revendicare promovata de adevaratul proprietar al imobilului preluat abuziv, împotriva intimatei reclamante, s-a retinut în mod expres, cu putere de lucru judecat, ca imobilul a fost preluat de stat fara titlu valabil, iar intimata reclamanta a dobândit bunul de la un neproprietar, titlul de proprietate al autoarei actiunii în revendicare fiind preferabil contractului de vânzare-cumparare încheiat în baza Legii nr.112/1995. Totodata, s-a apreciat ca în cadrul actiunii în revendicare buna-credinta a cumparatorului este irelevanta, aceasta producând efecte juridice în materia nulitatii actului de înstrainare.
Restituirea pretului de piata catre cumparatorul în baza Legii nr.112/1995, al carui contract de vânzare-cumparare a fost desfiintat prin hotarâre judecatoreasca definitiva si irevocabila, se face, în temeiul art.50 alin.3 din Legea nr.10/2001, de catre M.F.P. din fondul extrabugetar constituit conform art.13 alin.6 din Legea nr.112/1995, cu modificarile ulterioare.
Aceste dispozitii legale reprezinta norme speciale fata de dreptul comun în materia raspunderii vânzatorului pentru evictiune, astfel încât în concursul dintre norma generala, continuta în art.1337 si urm. C.civ. si norma speciala, se aplica dispozitiile speciale ale art.50 alin.21 si 3 din Legea nr.10/2001, potrivit principiului general de drept “specialia generalibus derogant”, chiar daca acesta nu este prevazut expres în legea speciala.
Rezulta, de aici, ca intimata reclamanta este îndreptatita a pretinde restituirea pretului de piata al imobilului de la M.F.P., potrivit dispozitiilor speciale ale art. 50 alin.21 si 3 si art.501 din Legea nr.10/2001, cu modificarile ulterioare, cu atât mai mult cu cât reaua sa credinta nu a fost retinuta de instantele care au admis actiunea în revendicare si nu a fost dovedita în alt mod.
Sustinerea apelantului pârât cu privire la faptul ca inexistenta unei hotarâri judecatoresti prin care sa se statueze ca intimata reclamanta a fost de buna-credinta la încheierea contractului de vânzare-cumparare în temeiul Legii nr.112/1995, nu o îndreptateste la restituirea pretului de piata al imobilului, este nefondata, deoarece potrivit art.1899 alin.2 C.civ., buna-credinta este prezumata întotdeauna, fiind necesar a se proba reaua-credinta.
Rezulta ca cele doua conditii impuse de art.501 din Legea nr.10/2001, cu modificarile ulterioare, sunt îndeplinite concomitent, cererea reclamantei fiind în mod corect admisa de prima instanta.
Prin recursul declarat împotriva acestei din urma hotarâri, în temeiul dispozitiilor art.304 pct.9 din Codul de procedura civila, pârâtul a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a M.F.P., aratând ca în mod gresit atât instanta de fond, cât si instanta de apel au apreciat ca în cauza dedusa judecatii M.F.P. are calitate procesuala pasiva în temeiul dispozitiilor art.50 alin.3 din Legea nr.10/2001.
M.F.P. nu a fost parte la încheierea contractului dintre reclamanta si PMB prin mandatar S.C. HN S.A., asa încât, în conformitate cu dispozitiile art.1337 si ale art.1341 din Codul civil, trebuia sa se instituie raspunderea vânzatorului, respectiv a CGMB pentru evictiune totala sau partiala prin fapta unui tert.
Deposedarea reclamantei de imobilul ce face obiectul prezentului litigiu întruneste conditiile unei tulburari de drept prin fapta unui tert si este de natura sa angajeze raspunderea contractuala pentru evictiune totala a vânzatorului, PMB, prin mandatar S.C. HN S.A., în conditiile prevazute de dispozitiile art.1344 si ale art.1337 din Codul civil.
În mod gresit, au fost interpretate si prevederile art.501 din Legea nr.10/2001, deoarece, arata recurentul, pentru a se acorda despagubiri la valoarea de piata este necesara îndeplinirea cumulativa a doua conditii: prima conditie este ca aceste contracte sa fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, iar cea de-a doua conditie este ca ele sa fi fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile.
În speta, nu exista nici o hotarâre judecatoreasca, prin care sa se statueze ca reclamanta ar fi fost de buna-credinta la încheierea contractului de vânzare-cumparare, aceasta nedepunând minime diligente înainte de cumparare pentru a afla daca s-a formulat notificare în baza Legii nr.10/2001, care este titlul în baza caruia statul a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului pe care urmau sa-l achizitioneze, motiv pentru care apreciaza ca actul de vânzare-cumparare a fost încheiat cu eludarea dispozitiilor Legii nr.112/1995.
Nici cea de-a doua conditie imperativa prevazuta de dispozitiile art.501 din Legea nr.10/2001 nu este îndeplinita, respectiv contractul sa fi fost desfiintat prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile, astfel ca atâta timp cât reclamanta nu a facut dovada existentei unei hotarâri definitive si irevocabile în ceea ce priveste constatarea nulitatii absolute a contractului sau de vânzare-cumparare, speta sa nu se circumscrie dispozitiilor imperative prevazute de art.501 din Legea nr.10/2001.
În recurs nu s-a formulat întâmpinare.
Recursul este nefondat.
Examinând cauza prin prisma criticilor invocate, Curtea apreciaza ca ambele instante au aplicat si interpretat corect, în cauza dedusa judecatii, dispozitiile art.501 din Legea nr.10/2001, astfel cum acestea au fost modificate prin Legea nr.1/2009.
Normele de drept substantial din continutul Legii nr.1/2009 se aplica si litigiilor pendinte, în virtutea principiului aplicarii imediate a legii noi situatiilor juridice în curs de derulare, neepuizate la momentul începerii activitatii acesteia, cum sunt si cele create prin faptul desfiintarii contractului de vânzare – cumparare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, de reglementarea consecintelor caruia se preocupa legea speciala.
Ca atare, nu exista nicio ratiune pentru a nu face aplicarea legii speciale, astfel ca potrivit principiului specialia generalibus derogant, în mod corect, ambele instante au aplicat normele de drept special în materie iar nu dispozitiile de drept comun asa cum pretinde recurentul.
În conformitate cu dispozitiile art. 50 alin. 3 din lege, în cazul desfiintarii contractului de vânzare – cumparare printr-o hotarâre judecatoreasca irevocabila, atât restituirea pretului actualizat – în ipoteza unui contract încheiat cu eludarea Legii nr. 112/1995 -, cât si restituirea valorii de piata a imobilului – în ipoteza unui contract încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995 – se realizeaza “de catre Ministerul Finantelor Publice din fondul extrabugetar constituit in temeiul art.13 alin.6 din Legea nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare”.
Se instituie, astfel, ex lege obligatia MFP de dezdaunare a cumparatorului, indiferent de ipoteza legala în care acesta se plaseaza, asadar, în ceea ce priveste atât restituirea valorii de piata a imobilului, cât si restituirea pretului actualizat.
Pe acest temei, în mod corect, ambele instante de fond au apreciat în cauza ca MFP are calitate procesuala pasiva, ca debitor al obligatiei de restituire (in oricare dintre ipotezele legale), critica recurentului cu acest obiect neavând temei.
În ceea ce priveste fondul cauzei, se retine ca instanta de apel, confirmând hotarârea primei instante, a considerat ca este viabila ipoteza prevazuta de art. 501 din Legea nr. 10/2001.
În conformitate cu dispozitiile acestei norme: “Proprietarii ale caror contracte de vânzare-cumparare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare.”
Conditia esentiala pentru ca titularul titlului desfiintat sa beneficieze de însasi valoarea de piata a imobilului este aceea ca respectivul contract sa fi fost încheiat cu respectarea legii, împrejurare analizata în hotarârea judecatoreasca prin care s-a statuat si asupra nulitatii absolute a actului juridic, ale carei considerente, in sustinerea solutiei adoptate, se impun cu putere de lucru judecat în cauza, fara a putea fi reevaluate.
Întrucât norma în discutie nu distinge, este necesar ca Legea nr.112/1995 sa fi fost respectata în totalitate, încalcarea oricarei prevederi, fie de drept substantial, fie de drept procedural, din continutul acesteia, conducând la inaplicabilitatea art. 501.
Aceasta constatare este confirmata prin interpretarea sistematica a Legii nr. 10/2001, care reglementeaza distinct, în art. 50 alin. 2, ipoteza încheierii contractului “cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995”, ceea ce înseamna ca legiuitorul a intentionat un regim juridic al dezdaunarii diferit, în raport de respectarea ori nerespectarea legii pe baza careia s-a încheiat contractul de vânzare – cumparare.
Astfel, prin decizia civila nr.1635/4.11.2008 a Curtii de Apel Bucuresti – Sectia a IV-a Civila, s-a retinut în mod irevocabil buna credinta a cumparatorului, respectiv reclamanta din litigiul dedus judecatii, deoarece actul de vânzare-cumparare a fost încheiat între parti cu respectarea tuturor conditiilor de validitate prevazute de art.948 din Codul civil, la momentul vânzarii existând consimtamântul si capacitatea partilor, o cauza licita si un obiect determinat, si ca urmare nu se poate retine o cauza de nulitate absoluta a contractului de vânzare-cumparare, nefiind încalcate dispozitiile art.9 si ale art.14 din Legea nr.112/1995, în cauza fiind aplicabil atât principiul aparentei în drept, cât si dispozitiile art.18 lit.d si ale art.46 alin.1 din Legea nr.10/2001.
Prin urmare, în cauza de fata nu se mai poate reanaliza existenta ori nu a bunei-credinte a reclamantei la încheierea contractului de vânzare-cumparare, acest aspect fiind lamurit, asa cum am aratat în cele ce preced, cu autoritate de lucru judecat.
Întrucât prin sentinta civila nr.215/18.03.2002 pronuntata de Tribunalul Bucuresti – Sectia a V-a Civila, definitiva prin decizia civila nr.607/A/17.05.2007 pronuntata de Tribunalul Bucuresti – Sectia a IV-a Civila si irevocabila prin decizia civila de mai sus, reclamanta a pierdut bunul sau ca urmare a admiterii actiunii în revendicare formulata de reclamanta N.S., Curtea constata ca, din interpretarea sistematica a dispozitiilor art.501 din Legea nr.10/2001, rezulta ca intimata reclamanta, în cauza pendinte, este îndreptatita a pretinde restituirea pretului de piata al imobilului de la M.F.P., fiind îndeplinite conditiile imperative prevazute de norma legala invocata.
În conditiile prevazute de dispozitiile art.312 din Codul de procedura civila, Curtea va respinge ca nefondat recursul formulat.
