Cadrul normativ doar permite ca, o dată cu imobilul-construcţie, să poată fi înstrăinat şi terenul aferent acestuia, concretizarea vocaţiei la dobândirea dreptului, urmând a se realiza însă, prin perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, distinct de cel ce priveşte imobilul – construcţie.
Judecătoria Bistriţa – Sentinţa civilă nr.2766/2011
Prin acţiunea civilă înregistrată la această instanţă, reclamanţii P.G. şi P.R. au chemat în judecată pe pârâtul Municipiul Bistriţa, prin Primar, solicitând instanţei ca prin sentinţa ce o va pronunţa să constate că în baza disp. art. 9, respectiv art. 33 din HG 11/1997 rap. la art. 26 din Legea 112/1995 şi a contractului de vânzare – cumpărare nr. 427/20.09.1997, reclamanţii au dobândit dreptul de proprietate asupra porţiunii de teren de 71/382 mp aferent apartamentului 1 din imobilul înscris în CF 1166 Bistriţa, nr. top. 1502/III; să dispună înscrierea în CF a dreptului de proprietate dobândit asupra apartamentului nr. 1 şi anexei magazie, cu terenul aferent din imobilul situat în mun. Bistriţa, str. G.Ş. , nr. 1, identificat în CF sub A+4 din CF 1166 Bistriţa, nr. top. 1502/III în baza contractului de vânzare – cumpărare încheiat cu pârâtul sub nr. 427/30.09.1997, în condiţiile Legii 112/1995, potrivit raportului de expertiză ce se va ordona în cauză. Cu cheltuieli de judecată în caz de opoziţie.
În motivare, prin contractul de vânzare – cumpărare nr. 427/30.09.1997, reclamanţii au cumpărat în condiţiile Legii 112/1995 apartamentul nr. 1 din imobilul situat în mun. Bistriţa, str. G.Ş. , nr. 1, pe care anterior îl deţinuse cu chirie.
După încheierea contractului de vânzare – cumpărare, reclamanţii au început să facă formalităţile de întabulare pe numele lor, dar de la Primăria mun. Bistriţa li s-a comunicat că spaţiul este revendicat şi să înceteze întocmirea documentelor de întabulare, până la soluţionarea notificării de restituire formulată de vechiul proprietar în baza Legii 10/2001.
După soluţionarea notificării şi restituirea apartamentelor de sub A+3 şi A+6 din CF 1166 Bistriţa vechiului proprietar şi transcrierea lor în alte cărţi funciare, reclamanţii au revenit la pârât în vederea întocmirii formalităţilor de întabulare, dar de această dată li s-a comunicat că pârâtul nu este de acord cu întabularea decât în condiţiile în care reclamanţii cumpără terenul de sub construcţii aferent apartamentului şi magaziei, obiect al contractului de vânzare – cumpărare.
Întrucât potrivit menţiunilor din contractul de vânzare – cumpărare, reclamanţii au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcţiilor cumpărate în baza art. 9, respectiv art. 33 din HG 11/1997, aceştia au fost nevoiţi să formuleze prezenta acţiune în constatare.
Potrivit art. 9 din HG 11/1997, se modifică conţinutul art. 33 din Normele metodologice de aplicare a Legii 112/1995, potrivit cărora, „în situaţiile de vânzare – cumpărare către chiriaşi a apartamentelor şi, când este cazul, a anexelor gospodăreşti şi a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândeşte şi asupra terenului aferent, cu respectarea dispoziţiilor art. 26 alin. ultim din lege”.
Potrivit art. 9 din HG 11/1997, se modifică conţinutul art. 33 din Normele metodologice de aplicare a Legii 112/1995, potrivit cărora, „în situaţiile de vânzare – cumpărare către chiriaşi a apartamentelor şi, când este cazul, a anexelor gospodăreşti şi a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândeşte şi asupra terenului aferent, cu respectarea dispoziţiilor art. 26 alin. ultim din lege”.
Potrivit disp. art. 26 alin. 3 din Legea 112/1995, suprafeţele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 223 decembrie 1989 în posesia acestora şi care depăşesc suprafaţa aferentă construcţiilor, rămân în proprietatea statului.
Potrivit disp. art. 26 alin. 3 din Legea 112/1995, suprafeţele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 223 decembrie 1989 în posesia acestora şi care depăşesc suprafaţa aferentă construcţiilor, rămân în proprietatea statului.
Având în vedere aceste dispoziţii legale, reclamanţii solicită a se consta că au dobândit dreptul de proprietate aferent construcţiilor cumpărate şi să se dispună întabularea lui în CF.
În drept, s-au invocat disp. art. 111 C.pr.civ., art. 9, art. 33 din HG 11/1997. art. 26 din Legea 112/1995 şi ale Legii 7/1996.
În drept, s-au invocat disp. art. 111 C.pr.civ., art. 9, art. 33 din HG 11/1997. art. 26 din Legea 112/1995 şi ale Legii 7/1996.
În probaţiune, s-au anexat înscrisuri (f. 7 – 32), s-a solicitat admiterea probei cu expertiza tehnică.
La termenul de judecată din data de 26.11.2010 au formulat cerere de intervenţie în interes propriu numiţii M.A. şi M.V., prin care au solicitat, în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Bistriţa, prin Primar, să se constate că în baza art. 9, respectiv art. 33 din HG 11/1997, raportat la art. 26 din Legea 112/1995 şi a contractului de vânzare – cumpărare nr. 419/24.09.1997, intervenienţii au dobândit dreptul de proprietate asupra cotei de 104/382 părţi din terenul înscris în CF 1166 Bistriţa, nr. top. 1502 aferent apartamentului 2 înscris sub nr. A+5 în CF 1166 Bistriţa, nr. top. 1502/IV; să dispună întabularea dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. 2, compus din 3 camere , bucătărie, cămară, hol, baie, terasă, balcon şi magazie, precum şi asupra terenului aferent din imobilul situat în Bistriţa, str. G.Ş., nr. 1, identificat în CF 1166 sub A+5, nr. top. 1502/IV, în baza contractului de vânzare – cumpărare încheiat cu pârâtul, potrivit raportului de expertiză ce se va efectua în cauză. Cu cheltuieli de judecată în caz de opoziţie.
În motivare, s-a arătat că imobilul în litigiu se compune la parter din spaţii comerciale şi administrative, iar la etaj din trei apartamente, din care apartamentul nr. 1 a fost achiziţionat în baza Legii 112/1995 de către reclamanţi şi face obiectul acţiunii introductive, un apartament a fost reconstituit la Legea 10/2001 vechiului proprietar, iar celălalt a fost cumpărat în baza Legii 112/1995 de către intervenienţi.
Cu ocazia dezmembrării operată în cartea funciară în urma reconstituirii dreptului de proprietate vechiului proprietar, s-a procedat la renumerotarea apartamentelor astfel că toate actele şi demersurile intervenienţilor anterioare, întreprinse cu privire la apartamentul 3 vizează de fapt apartamentul 2.
Se mai arată că, situaţia intervenienţilor este similară cu cea a reclamanţilor.
Întrucât potrivit menţiunilor din contractul de vânzare – cumpărare, intervenienţii au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcţiilor cumpărate în baza art. 9, respectiv art. 33 din HG 11/1997, aceştia solicită a se constata dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent.
Având în vedere cele arătate, intervenienţii solicită admiterea acţiunii principale şi a cererii de intervenţie în interes propriu.
În probaţiune, s-au anexat înscrisuri (f. 39 – 47), s-a solicitat admiterea probei cu expertiza tehnică.
Legal citat, intimatul a formulat întâmpinare (f. 54, 55), prin care a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată
În motivare, s-a arătat că prevederile Legii 112/1995 dau dreptul chiriaşilor la cumpărarea spaţiilor de locuit deţinute cu titlu de locaţiune. Normele metodologice de aplicare a legii, aprobate prin HGR 11/1997 în art. 37 se referă la situaţia „vânzării” către chiriaşi a apartamentelor. Este evident că se încheie un contract de vânzare – cumpărare atât pentru apartamente, cât şi pentru terenul aferent acestora. Terenul ce depăşeşte suprafaţa aferentă apartamentelor rămâne în proprietatea statului. Prin teren aferent se înţelege ternul ocupat de edificate.
Vechea reglementare din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, în art. 33 prevede că dreptul de proprietate asupra terenului situat sub construcţie se dobândeşte în condiţiile art. 52 alin. 2 din Legea 18/1991, devenit art. 36 alin. 2 după republicarea Legii 18/1991. După republicarea normelor metodologice de aplicare a Legii 112/1995, această prevedere a fost înlăturată, astfel că nu mai poate fi aplicată prin analogie.
Actuala reglementare, în art. 9, art. 21, art. 26 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 şi art. 37 din Normele metodologice de aplicare a acestei legi prevede în ce condiţii se dobândeşte dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcţiilor ce fac obiectul vânzării, astfel că există o lacună a legii.
Din interpretarea sistematică a acestor texte legale reiese că dreptul de proprietate ce poartă asupra terenurilor aferente apartamentelor se dobândeşte de către toţi chiriaşii titulari de contract de închiriere în urma vânzării, ca şi construcţia, cu plata integrală sau în rate a preţului.
Aşadar, dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcţiei cumpărate poate fi dobândit doar prin contract de vânzare – cumpărare încheiat în formă autentică, distinct de cel ce priveşte apartamentul. Dacă reclamanţii ar fi dobândit o cotă de teren aferentă apartamentului cumpărat, aceasta ar fi fost cel puţin menţionată în contractul de vânzare – cumpărare. Însă, după cum se poate observa, nu este menţionată nici o cotă, iar cota de 71/382 părţi menţionată de către reclamanţi nu rezultă din nici un înscris încheiat între părţi.
În drept, s-au invocat disp. art. 9, 21, 26 din Legea 112/1995, art. 37 din HG 11/1997.
Analizând actele dosarului, instanţa reţine că atât reclamanţii P.G. şi P.R., cât şi intervenienţii M.A. şi M.V., au solicitat ca prin sentinţa ce se va pronunţa să se constate că în baza disp. art. 9, respectiv art. 33 din HG 11/1997 rap. la art. 26 din Legea 112/1995 şi a contractului de vânzare – cumpărare nr. 427/20.09.1997, respectiv nr. 419/24.09.1997, în ce-i priveşte pe intervenienţi, aceştia au dobândit dreptul de proprietate asupra porţiunilor de teren aferente construcţiei.
Întradevăr, instanţa constată că prevederile Legii nr.112/1995 dau dreptul chiriaşilor la cumpărarea spaţiilor de locuit cu titlu de locaţiune. Aceste prevederi însă se referă strict la vânzarea către chiriaşi a apartamentelor. În ce priveşte terenul aferent acestora, este necesară încheierea unui contract de vânzare-cumpărare distinct sau în contractul de vânzare-cumpărare asupra apartamentului, să se prevadă în mod expres că preţul stipulat vizează atât apartamentul cât şi terenul aferent acestuia, ori după cum se poate observa, din contractele de vânzare-cumpărare ale reclamanţilor şi intervenienţilor, preţul fixat, vizează doar apartamentul în fiecare caz în parte, nu şi terenul aferent.
De asemenea, din extrasul de carte funciară aflat la dosar rezultă că Statul Român este în continuare proprietarul terenului, aferent apartamentelor reclamanţilor şi intervenienţilor, ceea ce înseamnă că referirea făcută de reclamanţi şi intervenienţi, în sensul că dreptul de proprietate se dobândeşte şi asupra terenului aferent, cu respectarea art.26 din Legea nr.112/1995, nu este de natură să ducă la o altă concluzie în legătură cu situaţia juridică a terenului în speţă. Dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente apartamentelor se dobândeşte de către chiriaşii titulari de contract de închiriere în urma vânzării, ca şi construcţia, cu plata integrală sau în rate a preţului.
Transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcţiei este una convenţională, ea neoperând de drept, în temeiul legii – în acest sens pronunţându-se şi Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, prin Dec.nr.215/2008.
Cadrul normativ doar permite ca, o dată cu imobilul-construcţie, să poată fi înstrăinat şi terenul aferent acestuia, concretizarea vocaţiei la dobândirea dreptului, urmând a se realiza însă, prin perfectarea contractului de vânzare-cumpărare. În speţă, din punct de vedere al titularului dreptului de proprietate, în ce priveşte terenul, acesta a rămas în continuare Statul Român.
În concluzie, dreptul de proprietate asupra imobilului – teren aferent construcţiei cumpărate poate fi dobândit doar prin contract de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică, distinct de cel ce priveşte imobilul – apartament. Dacă reclamanţii ar fi dobândit o cotă de teren aferentă apartamentelor cumpărate, aceasta ar fi fost cel puţin menţionată în contractul de vânzare-cumpărare, aceeaşi fiind şi situaţia intervenienţilor.
Având în vedere aceste aspecte, instanţa a respins atât cererea principală cât şi cererea de intervenţie în interes propriu, ca neîntemeiate.
