Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti la data de 05.02.2007, sub nr. 1333/300/2006, reclamanţii F.V. şi F.A. au chemat în judecată pârâta Fundaţia A.L. solicitând instanţei ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1471/18.06.2001 la Biroul Notarului Public Florina Dobre, contract având ca obiect suprafaţa de 3.000 mp teren situată în Bucureşti, Aleea A. nr. 37-45, sectorul 2.
În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că li s-a constituit dreptul de proprietate asupra unei suprafeţe de teren de 5000 mp, situată în Bucureşti, sectorul 2, prin titlul de proprietate nr. 1456/23.11.1992, eliberat de Comisia judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor. Reclamanţii au mai arătat faptul că la data de 18.06.2001 au încheiat cu pârâta contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1471/18.06.2001 la Biroul Notarului Public Florina Dobre prin care i-au înstrăinat acesteia 3.000 mp din totalul de 5000 mp. În continuare, reclamanţii au mai precizat faptul că acest contract de vânzare cumpărare a fost încheiat cu încălcarea art. 32 şi 43 din Legea nr. 18/1991, fiind astfel afectat de nulitate absolută.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 32 şi 43 din Legea nr. 18/1991.
În dovedirea susţinerilor din considerentele cererii de chemare în judecată, reclamanţii au solicitat şi instanţa a încuviinţat proba cu înscrisuri, în cadrul căreia au fost depuse în copie certificată pentru conformitate cu originalul: contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1471/18.06.2001 la Biroul Notarului Public Florina Dobre, titlul de proprietate nr. 1456/23.11.1992, contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3522/17.12.1996, de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 635/18.04.2006, antecontract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3810/16.11.1996, actele care au stat la baza încheierii contractului de vânzare cumpărare autentificat nr. 1471/18.06.2001, certificat Direcţia Venituri Buget Local Sector 2 Bucureşti sector 2, precum şi proba cu interogatoriul pârâtei la care reclamanţii au renunţat la termenul din data de 04.02.2008.
Cererea de chemare în judecată a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 20 lei, potrivit art. 3 din Legea nr. 146/1997 şi au fost aplicate timbre judiciare în cuantum de 0, 6 lei, conform art. 3 din O.G. nr. 32/1995.
Prin întâmpinare, pârâta a invocat excepţia lipsei de interes a promovării cererii, motivat de faptul că pentru promovarea unei acţiuni civile reclamantul trebuie să justifice un interes care să îndeplinească cumulativ următoarele cerinţe: să fie născut şi actual, legitim şi personal, or, în speţă, acţiunea formulată de reclamanţi nu justifică un interes legitim ca urmare a faptului că aceştia înţeleg să-şi invoce propria culpă şi anume reaua credinţă de care au dat dovadă la momentul realizării contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1471/18.06.2001. Pârâta a mai susţinut faptul că la momentul încheierii acestui contract, reclamanţii, în calitatea acestora de vânzători, aveau cunoştinţă despre faptul că dreptul de proprietate s-a obţinut prin constituirea în temeiul Legii nr. 18/1991 şi despre dispoziţiile prohibitive în ceea ce priveşte înstrăinarea cuprinsă în art. 32 din acest act normativ. Prin urmare, a mai arătat pârâta, în situaţia în care cauza pentru care se cere a se constata nulitatea este tocmai fapta ilicită şi culpabilă a reclamanţilor, în sensul vânzării în cunoştinţă de cauză a unui teren indisponibilizat, sancţiunea procesuală care intervine în acest caz este respingerea acţiunii pentru lipsa interesului ca element de valabilitate a acţiunii civile ca urmare a neîndeplinirii condiţiei caracterului legitim al acestuia. În continuare, pârâta a invocat şi excepţia exercitării abuzive a drepturilor procesuale, întrucât drepturile subiective civile se bucură de protecţia legii numai atunci când sunt exercitate cu bună credinţă, potrivit art. 3 din decretul 31/1954: ” Drepturile civile sunt ocrotite de lege. Ele pot fi exercitate numai potrivit cu scopul lor economic şi social.”
În drept, întâmpinarea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 108, alin. 4, art. 723 C.proc.civ., art. 3 din decretul 31/1954.
Prin cererea reconvenţională, pârâta – reclamantă a solicitat să se constate că actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1471/18.06.2001, nul ca şi contract, este valabil ca antecontract de vânzare-cumpărare, în aplicarea principiului conversiunii actelor juridice, solicitând, de asemenea, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare intervenit între cele două părţi.
În motivarea cererii reconvenţionale, pârâta – reclamantă a arătat că în situaţia admiterii cererii reconvenţionale, actul juridic încheiat între părţi va avea natura juridică a unui antecontract de vânzare-cumpărare, întrunind toate condiţiile de valabilitate, prin urmare, potrivit art. 5, alin. 2 din Legea nr. 247/2005, Titlul X, se poate solicita instanţei suplinirea consimţământului părţii la încheierea contractului în formă autentică.
În drept, cererea reconvenţională a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 119, 120 C.proc.civ., art. 969, 978 C.civ., art. 5 din Legea nr. 247/2005, Titlul X.
Cererea reconvenţională a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 1295 lei, potrivit art. 2 şi 3 din Legea nr. 146/1997, fiind aplicate timbre judiciare de o, 6 lei, conform art. 3 din O.G. nr. 32/1995.
În apărare şi în susţinerea cererii reconvenţionale, pârâta – reclamantă a solicitat şi instanţa a încuviinţat proba cu înscrisuri, în cadrul căreia au fost depuse în copie certificată pentru conformitate cu originalul: ordine de plată, chitanţe,
La termenul din data de 03.09.2007, instanţa a respins excepţia lipsei de interes ca neîntemeiată, calificând excepţia exercitării abuzive a drepturilor procesuale ca fiind o apărare formulată în vederea combaterii pretenţiilor deduse judecăţii, pentru considerentele arătate în încheierea de şedinţă de la acel termen.
La termenul din data de 04.02.2008, reclamanţii – pârâţi au invocat excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune în ceea de priveşte capătul de cerere reconvenţională prin care s-a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, motivat de faptul că au trecut mai mult de trei ani de la data încheierii presupusului antecontract între părţi.
Analizând ansamblul materialului probator administrat în cauză, reţine următoarele:
Conform titlului de proprietate nr. 1456/23.11.1992, către reclamantul F.V. s-a dispus constituirea dreptului de proprietate cu privire la o suprafaţă de 5.000 mp teren arabil situat în intravilan. La data de 18.06.2001, reclamanţii F.V. şi F.A., în calitate vânzători, au înstrăinat prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1471 la Biroul Notarului Public Florina Dobre către pârâta Fundaţia A.L. o suprafaţă de teren de 3.000 mp situată în Bucureşti, Aleea A. nr. 37-45, sectorul 2 (conform certificatelor de la filele nr. 62-63 din dosar), ce făcea parte din suprafaţa de teren dobândită prin constituire.
În ceea ce priveşte cererea principală, instanţa constată că aceasta este întemeiată, urmând a o admite, pentru următoarele motive:
Dispoziţiile art. 32 din Legea nr. 18/1991, în forma în vigoare la data încheierii actului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1471 la Biroul Notarului Public Florina Dobre, stabilesc faptul că terenul atribuit conform art. 19 alin. (1), art. 21 şi art. 43 nu poate fi înstrăinat prin acte între vii timp de 10 ani, socotiţi de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de înstrăinare, constatarea nulităţii putând fi cerută în justiţie de către primărie, prefectură, procuror, precum şi de către oricare persoană interesată.
În conformitate cu dispoziţiile art. 1310 C.civ., în aplicarea unui principiu general stabilit de art. 963 C.civ., un contract de vânzare-cumpărare, pentru a putea fi considerat ca valabil încheiat, trebuie să îndeplinească, printre alte condiţii, şi pe aceea ca bunul vândut să existe în circuitul civil. Se reglementează astfel principiul liberei circulaţii a bunurilor, însă doar a celor care sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate, stabilindu-se şi o excepţie de la acest principiu, respectiv nu pot forma obiectul unui astfel de contract bunurile care nu sunt în comerţ, în circuitul civil. În ceea ce priveşte categoriile de bunuri inalienabile, s-a stabilit că acest regim juridic poate rezulta fie din natura acestora, fie dintr-o prevedere expresă a legii. În situaţia prevăzută de art. 32 din Legea nr. 18/1991, inalienabilitatea are însă, un regim temporar şi propter rem – adică urmăreşte bunul în proprietatea oricui s-ar afla, întrucât cu privire la terenurile asupra cărora s-a constituit dreptul de proprietate conform acestui act normativ, se instituie o interdicţie de înstrăinare pentru o perioadă de 10 ani de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii. Prin urmare, în speţă, faţă de data înscrierii titlului de proprietate – 10.12.1996, astfel cum rezultă din menţiunea de pe acesta, rezultă că obiectul actului de vânzare-cumpărare se afla, la data încheierii acestuia – 18.06.2001, încă sub interdicţia de înstrăinare menţionată mai sus, întrucât termenul de 10 ani a început să curgă de la data de 01.01.1997.
Astfel cum stabileşte art. 32 din Legea nr. 18/1991, sancţiunea care intervine în situaţia nerespectării interdicţiei respective este nulitatea absolută, sancţiune care lipseşte actul juridic civil de efectele contrarii normelor juridice edictate pentru valabilitatea acesteia. Pe cale de consecinţă, nulitatea afectează întregul act juridic civil, astfel că cererea principală este întemeiată, motiv pentru care instanţa urmează a o admite astfel cum a fost formulată.
Instanţa nu va reţine apărarea pârâtei – reclamante în sensul că reclamanţii – pârâţi nu-şi pot invoca propria culpă în susţinerea admiterii cererii, întrucât aplicarea principiului „nimănui nu-i este permis să se prevaleze de propria incorectitudine pentru a obţine protecţia judiciară a unui drept” nu impietează asupra incidenţei nulităţii actului juridic (care, astfel cum s-a arătat mai sus, poate fi invocată de orice persoană interesată), ci afectează unul dintre efectele acestei sancţiuni – restabilirea situaţiei anterioare, în sensul că prestaţiile efectuate în temeiul actului juridic anulat nu sunt supuse restituirii în această situaţie.
În ceea ce priveşte primul capăt de cerere reconvenţională, instanţa constată că acesta este fondat, pentru următoarele considerente:
Prin conversiunea unui act juridic se înţelege calificarea manifestării de voinţă ca echivalentă unui anumit act juridic, chiar dacă nu este valabilă ca alt act juridic, în aplicarea regulii de interpretare stabilită de art. 978 C.civ. – actus interpretandus est potius ut valeat quam ut pereat.
Pentru a putea opera conversiunea actului juridic, trebuie întrunite cumulativ patru condiţii, respectiv: să existe un element de diferenţă între actul juridic nul şi actul juridic ce urmează a fi considerat valabil; actul juridic pentru care a fost emisă manifestarea de voinţă să fie anulat efectiv şi total, actul juridic ce urmează a fi considerat valabil să îndeplinească toate condiţiile de validitate, iar acestea să se regăsească în chiar actul juridic desfiinţat, manifestarea de voinţă a părţilor să fie favorabilă conversiunii, adică din această manifestare de voinţă să nu rezultă inadmisibilitatea conversiunii.
În ceea ce priveşte prima cerinţă a conversiunii, instanţa constată că actul juridic încheiat între părţi, nul absolut ca şi contract de vânzare-cumpărare, valorează ca manifestare de voinţă, un antecontract de vânzare-cumpărare; prin urmare, elementul de diferenţă dintre cele două acte juridice rezidă în natura lor, actul juridic nul fiind un contract, iar cel care urmează a fi considerat valabil fiind un antecontract.
Referitor la condiţia ca actul juridic pentru care a fost emisă manifestarea de voinţă să fie anulat efectiv şi total, instanţa constată că şi aceasta este îndeplinită, întrucât cererea principală a fost admisă, constatându-se nulitatea absolută a întregului act juridic.
Instanţa mai constată, de asemenea, faptul că actul juridic încheiat între părţi îndeplineşte toate condiţiile de formă şi fond necesare pentru valabilitatea sa, respectiv cele prevăzute de art. 948 C.civ.
În privinţa admisibilităţii conversiunii, din examinarea conţinutului actului juridic încheiat între părţi nu rezultă o manifestare de voinţă în sens defavorabil incidenţei acesteia, iar apărarea reclamanţilor – pârâţi în sensul că nu îşi exprimă la acest moment acordul în vederea operării conversiunii nu va fi reţinută de instanţă, întrucât analiza manifestării de voinţă din acest punct de vedere se realizează raportat la data intervenirii acesteia, respectiv data încheierii actului juridic, cum nu va fi reţinută nici susţinerea conform căreia conversiunea nu poate viza un act juridic încheiat cu încălcarea unei legi speciale, întrucât, în măsura în care nu se prevede o dispoziţie specială contrară, aplicabile în speţă devin principiile generale ale dreptului comun.
Prin urmare, instanţa va constata că, în temeiul principiului conversiunii actului juridic, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1471 în data de 18.06.2001 la Biroul Notarului Public Florina Dobre, lovit de nulitate absolută, este valabil ca antecontract de vânzare-cumpărare.
Analizând excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune în privinţa formulării capătului de cerere reconvenţională prin care s-a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanţa o va respinge ca neîntemeiată, întrucât, conform art. 16, alin. 1, lit. a din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă, în situaţia recunoaşterii dreptului a cărui acţiune se prescrie, făcută de cel în folosul căruia curge prescripţia, se întrerupe curgerea termenului de prescripţie. Prin urmare, întrucât de la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare între părţi, obiectul acestuia a fost în posesia pârâtei – reclamante, reclamanţii – pârâţi recunoscându-i, deci, dreptul acesteia, nu se poate opune pârâtei – reclamante o sancţiune care intervine în situaţia pasivităţii titularului dreptului civil.
În ceea ce priveşte fondul capătului al doilea al cererii reconvenţionale, instanţa reţine că, în conformitate cu art. 5 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, înstrăinările realizate sub orice formă ale terenurilor nu validează titlurile de proprietate ale înstrăinătorilor şi dobânditorilor, dacă acestea erau lovite de nulitate, ca urmare a încălcării dispoziţiilor legale în vigoare la data încheierii lor, iar în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.
Prin urmare, instanţa îl poate obliga pe vânzătorul-promitent la respectarea obligaţiei de vânzare asumată în antecontract, chiar şi fără acordul acestuia, în lumina principiilor executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a prejudiciilor, hotărârea instanţei, suplinind consimţământul vânzătorului-promitent prin transferul dreptului de proprietate dintr-un patrimoniu în altul, ca urmare a caracterului său constitutiv. Având în vedere că în materie contractuală culpa debitorului este prezumată, că pârâta şi-a executat obligaţia de plată a preţului, iar termenul la care expira interdicţia de vânzare, prevăzută de art. 32 din Legea nr. 18/1991, s-a epuizat la data de 01.01.2007, constatând că dreptul de proprietate asupra imobilului se află în patrimoniul pârâtei – reclamante, instanţa va admite cererea reconvenţională şi, pe cale de consecinţă, va pronunţa o hotărâre care va ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare, încheiat între reclamanţii – pârâţi, în calitate de vânzători, şi pârâta – reclamantă, în calitate de cumpărătoare, având ca obiect dreptul de proprietate asupra terenului intravilan în suprafaţă de 3.000 mp situat în Bucureşti, str. A., nr. 37 – 45, sector 2, preţul fiind în cuantum de 69.300 lei, echivalentul a 24.000 USD.
Având în vedere solicitarea pârâtei – reclamante, precum şi faptul că reclamanţii – pârâţi nu au solicitat cheltuieli de judecată, căzând în pretenţii privitor la cererea reconvenţională, potrivit art. 274 C.proc.civ., îi va obliga la plata către pârâta – reclamantă a sumei în cuantum de 5252, 26 lei, reprezentând taxa judiciară de timbru, timbrul judiciar şi onorariul de avocat achitat conform facturii fiscale nr. 1036/13.04.2007.
