În oricare dintre cele două situaţii, sunt necesare probe extrinseci, care nu rezultă din conţinutul actului de creanţă reprezentat de antecontractul de vânzare – cumpărare, pentru a se dovedi incidenţa clauzei penale.” (sentinţa civilă nr. 5692/16.06.2008)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti la data de 17.04.2008 sub nr.4594/300/2008, contestatoarea S.C. „C.” S.A. a formulat contestaţie la executare, în contradictoriu cu intimatele S.C. „Q’ Internaţional” S.R.L. şi S.C. „C. Internaţional” S.R.L., împotriva executării silite şi a actelor de în dosarul de executare nr.83/2008 al BEJA „Culea şi Dumitrache”, solicitând anularea executării silite şi a tuturor actelor de executare efectuate în acest dosar, precum şi suspendarea executării silite până la soluţionarea prezentei contestaţii.
În motivarea contestaţiei, se arată că, prin antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.550/28.04.2005 la BNP „Popa Rădulescu Aurelian”, s-a încheiat o promisiune de vânzare – cumpărare a cotei de 37,67% din terenul în suprafaţă de 23.844 mp, situat în mun. Bucureşti, str. P,, nr.55, sector 2, iar prin actul adiţional autentificat sub nr.109/07.02.2006 la BNP „Popa Rădulescu Aurelian” s-a stabilit că diferenţa de preţ se va achita la data autentificării contractului de vânzare – cumpărare în termen de un an, dar nu mai târziu de data de 01.03.2007.
Se învederează că reclamanţii nu au solicitat niciun moment încheierea contractului de vânzare – cumpărare şi nici nu au plătit diferenţa de preţ. Se mai arată că părţile au stipulat în o clauză în sensul rezilierii de plin drept dacă la termenul stabilit contractul de vânzare – cumpărare nu a fost încheiat în formă autentică, părţile fiind repuse de drept în situaţia anterioară.
Se mai arată că, la data de 01.04.2008, contestatoarea a primit somaţia nr.3379/01.04.2008 prin care i se solicită suma de 500.000 EUR reprezentând daune pentru neexecutarea contractului, însă consideră că nu există un titlu executoriu valabil împotriva sa, întrucât suma pretinsă nu este certă, lichidă şi exigibilă, în condiţiile în care cupla pentru neexecutare aparţine intimatelor.
Contestatoarea învederează că între părţi mai există un litigiu pe rolul Tribunalului Bucureşti – Secţia a VI-a comercială, ce formează obiectul dosarului nr.25336/3/2007 având ca obiect acţiune în pretenţii pentru suma de 50.000 EUR reprezentând avansul plătit din preţ de către intimaţii promitenţi cumpărători, astfel că aceştia au recunoscut că suma respectivă nu constituie o creanţă certă, lichidă şi exigibilă şi s-au adresat instanţei pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti, fără a proceda de aceeaşi manieră pentru suma de 500.000 EUR.
În drept, sunt invocate prevederile art.399 lei şi urm. C.pr.civ.
Cererea a fost legal timbrată cu suma de 204 lei reprezentând taxa judiciară de timbru, conform art.2 alin.2 şi art.3 lit.e din Legea nr.146/1997 şi cu suma de 5,3 lei timbru judiciar, potrivit art.3 alin.2 din OG nr.32/1995.
În dovedirea contestaţiei, contestatoarea a solicitat şi instanţa i-a încuviinţat ca fiind pertinentă, concludentă şi utilă soluţionării cauzei, proba cu înscrisuri, fiind depuse la dosarul cauzei, în copii certificate pentru conformitate cu originalul, antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.550/28.04.2005 la BNP „Popa Rădulescu Aurelian”, actul adiţional la acesta autentificat sub nr.109/07.02.2006 la BNP „Popa Rădulescu Aurelian”, contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.549/28.04.2005 la BNP „Popa Rădulescu Aurelian”, extras de carte funciară pentru informare cu privire la imobilul cu număr cadastral 10900, extras de pe site-ul Ministerului Justiţiei.
Prin întâmpinare, intimata S.C. Q’ Internaţional S.R.L. a solicitat respingerea contestaţiei la executare ca neîntemeiată, precum şi a cererii de suspendare a executării silite, învederând că, prin antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.550/28.05.2005 la BNP „Popa Rădulescu Aurelian”, contestatoarea s-a obligat să vândă intimaţilor cota indiviză de 37,67% din dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 23.844 mp, situat în mun. Bucureşti, str.P, nr.55, sector 2, iar prin actul adiţional la acesta autentificat sub nr.109/07.02.2006 la acelaşi birou notarial, părţile au convenit ca diferenţa de preţ să fie achitată la data autentificării actului, într-un termen de un an, dar nu mai târziu de data de 01.03.2007. Se mai arată că societatea contestatoare s-a obligat să prezinte toate actele necesare perfectării vânzării în sensul că terenul trebuie să fie liber de orice sarcini, notări sau opoziţii, iar în cazul în care vânzarea – cumpărarea nu poate avea loc din vina promitentei vânzătoare ca urmare a neîndeplinirii condiţiilor la care s-a obligat privind situaţia juridică a terenului, aceasta trebuie să plătească promitentelor cumpărătoare suma de 500.000 EUR reprezentând daune. În schimb, dacă perfectarea contractului nu are loc din vina promitentelor cumpărătoare, respectiv imposibilitatea plăţii preţului, acestea vor pierde suma plătită cu titlu de avans în cuantum de 50.000 EUR.
Se învederează că actul de vânzare – cumpărare nu s-a putut perfecta până la data de 01.03.2007 din cupa contestatoarei, întrucât nu a fost radiată din cartea funciară notarea având ca obiect protocolul încheiat între aceasta şi S.C. Compania Concrete S.A., iar prin adeverinţa nr.303/14.11.2006 emisă de Administraţia Finanţelor Publice Sector 1 a fost înscris sechestrul asupra cotei de 37,67% a imobilului în discuţie, astfel că este evidentă neîndeplinirea obligaţiei asumate prin antecontract.
În aceste condiţii, intimata consideră că este certă obligaţia promitentei vânzătoare de plată a sumei de 500.000 EUR cu titlu de despăgubiri şi a devenit exigibilă la data de 01.03.2007, întrucât sarcinile nu au fost radiate până la acea dată, astfel că antecontractul are putere de titlu executoriu în temeiul art.66 din Legea nr.36/1995.
În drept, sunt invocate prevederile art.115 C.pr.civ., art.969 C.civ., art.66 din Legea nr.36/1995.
În apărare, intimata a solicitat şi instanţa i-a încuviinţat ca fiind pertinentă, concludentă şi utilă soluţionării cauzei, proba cu înscrisuri, fiind depuse la dosarul cauzei, în copii certificate pentru conformitate cu originalul, antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.550/28.04.2005 la BNP „Popa Rădulescu Aurelian”, actul adiţional la acesta autentificat sub nr.109/07.02.2006 la BNP „Popa Rădulescu Aurelian”, extrasul de carte funciară pentru informare cu privire la imobilul cu număr cadastral 10000, extras de pe site-ul Ministerului Justiţiei, întâmpinare şi cerere reconvenţională în dosarul nr.25336/3/2007 al Tribunalului Bucureşti – secţia a IV-a comercială.
Legal citată, intimata S.C. C. Internaţional S.R.L. nu a formulat întâmpinare şi nu s-a prezentat în faţa instanţei pentru a-şi exprima poziţia procesuală şi a solicita probe în apărare.
La solicitarea instanţei, au fost ataşate copii de pe toate actele cuprinse în dosarul de executare nr.83/2008 al BEJ „Culea şi Dumitrache”.
Cu privire la cererea de suspendare a executării silite, instanţa a respins-o ca inadmisibilă în şedinţa publică din data de 16.06.2008, având în vedere că societatea contestatoare nu a îndeplinit condiţia de admisibilitate prevăzută de art.403 alin.1 C.pr.civ. privitoare la plata unei cauţiuni. De altfel, apărătorul acesteia a exprimat în faţa instanţei intenţia neechivocă de a nu achita această cauţiune, precizând că nu mai insistă în această cerere. În temeiul textului legal indicat, instanţa competentă poate suspenda executarea, până la soluţionarea contestaţiei la executare, cu condiţia depunerii unei cauţiuni în cuantumul fixat. Cum contestatoarea a învederat faptul că nu înţelege să plătească suma stabilită cu titlu de cauţiune, rezultă că nu este realizată o condiţie esenţială de admisibilitate pentru a se putea dispune suspendarea condiţionată a executării silite.
Analizând întregul material probator administrat în cauză, instanţa reţine că între contestatoarea S.C. C. S.A., în calitate de promitentă vânzătoare, şi intimatele S.C. Q’. Internaţional S.R.L. şi S.C. C. Internaţional S.R.L., în calitate de promitente cumpărătoare, a fost încheiat antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.550/28.04.2005 la BNP „Popa Rădulescu Aurelian” având ca obiect dreptul de proprietate asupra cotei indivize de 37,67% în suprafaţă de 23.844 mp, situat în mun. Bucureşti, str.P, nr.55, sector 2, cu număr cadastral 10900, înscris în cartea funciară nr.37964 a Sectorului 2 .
Prin actul adiţional la acest antecontract, autentificat sub nr.109/07.02.2006 la BNP „Popa Rădulescu Aurelian”, părţile de comun acord au modificat o parte din clauzele antecontractului, stabilind că diferenţa de preţ în cuantum de 327.397 EUR se va achita la data autentificării contractului de vânzare – cumpărare, în termen de un an, dar nu mai târziu de data de 01.03.2007, când promitenta vânzătoare va prezenta toate actele necesare pentru perfectarea vânzării, în sensul că terenul este liber de orice sarcini, notări sau opoziţii. Totodată, părţile au stipulat că „în cazul în care perfectarea contractului de vânzare – cumpărare nu are loc din vina promitentei vânzătoare ca urmare a neîndeplinirii condiţiilor la care s-a obligat privind situaţi juridică a terenului, aceasta se obligă să plătească promitentelor cumpărătoare suma de 500.000 EUR reprezentând daune”, iar „în cazul în care perfectarea contractului de vânzare – cumpărare nu are loc din vina promitentelor cumpărătoare, respectiv imposibilitatea plăţii preţului, acestea vor pierde suma plătită cu titlu de avans în cuantum de 50.000 EUR”.
Întrucât termenul stipulat în antecontract pentru perfectarea vânzării – cumpărării a expirat la data de 01.03.2007, fără ca aceasta să se fi realizat, intimatele S.C. Q Internaţional S.R.L. şi S.C. C. Internaţional S.R.L., în calitate de promitente cumpărătoare, au formulat cerere pentru începerea executării silite imobiliare pentru creanţa certă, lichidă şi exigibilă în cuantum de 500.000 EUR, constată printr-un titlu executoriu, formându-se dosarul de executare nr.83/2008 al BEJA „Culea şi Dumitrache”
Împotriva executării silite a formulat contestaţie la executoare contestatoarea S.C. C. S.A., invocând faptul că aceasta a fost pornită în baza unui înscris care nu constituie titlu executoriu.
Faţă de cele arătate, sunt incidente dispoziţiile art.399 alin.1 C.pr.civ., în conformitate cu care „împotriva executării silite, precum şi împotriva oricărui act de executare se poate face contestaţie de către cei interesaţi sau vătămaţi prin executare”.
Potrivit art.372 C.pr.civ., executarea silită se va efectua numai în temeiul unei hotărâi judecătoreşti ori al unui alt înscris care, potrivit legii, constituie titlu executoriu, iar art.3741 C.pr.civ. dispune că înscrisurile cărora legea le recunoaşte caracterul de titlu executoriu sunt puse în executare fără învestirea cu formulă executorie.
În cauza de faţă, executarea silită a fost pornită în baza antecontractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.550/28.04.2005 la BNP „Popa Rădulescu Aurelian”, modificat prin actul adiţional autentificat sub nr.109/07.02.2006 la BNP „Popa Rădulescu Aurelian”, considerat titlu executoriu.
În raport de cele sus-prezentate, revine instanţei competenţa de a analiza dacă antecontractul încheiat între părţi reprezintă titlu executoriu, în acord cu dispoziţiile art.66 din Legea nr.36/1995, în conformitate cu care „actul autentificat de notarul public care constată o creanţă certă şi lichidă are putere de titlu executoriu la data exigibilităţii acestuia”. În temeiul acestui text legal, trebuie verificată îndeplinirea următoarelor condiţii: existenţa unui înscris autentic, creanţa constată să fie exigibilă, lichidă şi certă.
Prima condiţie vizând existenţa înscrisului autentificat de notarul public este îndeplinită atât în privinţa antecontractului de vânzare – cumpărare, cât şi în privinţa actului adiţional modificator al acestuia.
De asemenea, cerinţa exigibilităţii este realizată din moment ce părţile au prevăzut un termen limită până la care trebuia perfectată vânzare – cumpărarea, respectiv data de 01.03.2007, care a expirat fără să se fi încheiat contractul de vânzare – cumpărare.
Caracterul lichid al creanţei rezultă din chiar conţinutul actului autentic, aceasta fiind determinată în cuantum fix de 500.000 EUR prin convenţia părţilor, în conformitate cu art.379 alin.4 C.pr.civ.
În schimb, instanţa apreciază că nu este întrunită ultima condiţie vizând caracterul cert al creanţei pretinse cu privire la care s-a pornit executarea silită, pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare. Potrivit art.379 alin.3 C.pr.civ., „creanţa certă este aceea a cărei existenţă rezultă din însuşi actul de creanţă sau şi din alte acte, chiar neautentice, emanate de la debitor sau recunoscute de dânsul”. În temeiul acestui text legal, rezultă fără dubiu că certitudinea creanţei presupune că existenţa acesteia decurge din actul de creanţă sau chiar din alte acte emanate sau recunoscute de debitor, fără a se putea admite completarea acestuia cu o probă extrinsecă, exterioară şi care să reprezinte altceva decât un înscris recunoscut de către debitor.
Aplicând aceste dispoziţii legale situaţiei de fapt reţinută în cauza de faţă, instanţa constată că antecontractul de vânzare – cumpărare, modificat prin actul adiţional şi invocat drept titlu executoriu, conţine o clauză penală, în sensul că părţile au înţeles să evalueze de comun acord şi anticipat prejudiciul rezultat din neexecutarea antecontractului intervenit. Astfel, acestea au stabilit că dacă neperfectarea vânzării –cumpărării se datorează vinei promitentei vânzătoare ca urmare a neîndeplinirii condiţiilor la care s-a obligat privind situaţia juridică a terenului, aceasta este obligată să achite suma de 500.000 EUR cu titlu de daune, iar dacă neperfectarea actului este în cupla promitentelor cumpărătoare, ca urmare a imposibilităţii plăţii preţului, acestea vor pierde suma plătită ca avans în cuantum de 50.000 EUR. Faţă de voinţa exprimată a părţilor, este evident că, pentru a se face aplicarea acestei clauze penale şi a se stabili vinovăţia uneia dintre părţi în executarea contractului, trebuie să se probeze fie neîndeplinirea condiţiilor la care s-a obligat promitenta vânzătoare privind situaţia juridică a terenului, fie imposibilitatea plăţii preţului de către promitentele cumpărătoare.
În oricare dintre cele două situaţii, sunt necesare probe extrinseci, care nu rezultă din conţinutul actului de creanţă reprezentat de antecontractul de vânzare – cumpărare, pentru a se dovedi incidenţa clauzei penale. În prima situaţie, care se regăseşte în prezentul litigiu, trebuie probată neîndeplinirea obligaţiei privind situaţia juridică a imobilului, o astfel de dovadă rezultând din extrasul de carte funciară pentru informare cu privire la imobilul cu număr cadastral 10900, înscris în cartea funciară nr.37964 a Sectorului 2 Bucureşti, după cum a arătat chiar intimata S.C. Q Internaţional S.A., în cuprinsul întâmpinării depuse la dosar. Or, un astfel de înscris nu este nici actul de creanţă, nici un înscris emanat de la societatea considerată debitoare şi nici un înscris recunoscut de aceasta, astfel cum cere art.379 alin.3 C.pr.civ. Cu alte cuvinte, pentru ca suma de 500.000 EUR imputată contestatoarei S.C. C. S.A. să reprezinte o creanţă certă, ar fi necesar ca dispoziţiile contractuale referitoare la aceasta să fie completate cu o dovadă extrinsecă reprezentată de extrasul de carte funciară pentru informare, adică cu un înscris nerecunoscut de către pretinsa debitoare, pentru că doar astfel s-ar putea ajunge la ideea vinovăţiei în neexecutarea în natură a contractului.
Pentru considerentele prezentate, instanţa apreciază că suma de 500.000 EUR care a declanşat executarea silită în dosarul de executare nr.83/2008 al BEJA „Culea şi Dumitrache” nu reprezintă o creanţă certă, în sensul art.379 alin.3 C.pr.civ.
Mai mult decât atât, trebuie precizat că, simpla expirare a termenului stabilit pentru perfectarea vânzării – cumpărării, fără ca actul promis să se fi realizat, nu presupune în mod automat ideea de culpă a uneia dintre părţi şi mai mult vinovăţia certă a promitentei vânzătoare pentru încheierea contractului de vânzare – cumpărare, în condiţiile în care chiar aceasta invocă o cuplă pentru neexecutare în sarcina promitentelor cumpărătoare. Prin simpla ajungere la scadenţă nu devine aplicabilă în mod obligatoriu clauza penală, ci este necesar să se stabilească vinovăţia părţii care a determinat neîncheierea contractului de vânzare – cumpărare, la fel cum este posibil ca acest lucru să se fi întâmplat independent de cupla oricăreia dintre părţi. Aşa fiind, în contextul neînţelegerii părţilor, nici notarul public şi nici judecătoresc nu au abilitarea de a constata şi reţine în sarcina căreia dintre părţi se află culpa pentru neexecutare, o soluţie în acest sens putând fi oferită exclusiv de o instanţă judecătorească.
Nu trebuie să se facă abstracţie de natura juridică a clauzei penale, care reprezintă un contract accesoriu prin care anticipat se realizează o evaluare convenţională a prejudiciului rezultat din neexecutare, astfel că trebuie să fie îndeplinite toate condiţiile acordării de despăgubiri, inclusiv cerinţa vinovăţiei în neexecutare. Or, în cazul dezacordului dintre părţi, singura în măsură să decidă cu privire la culpa contractuală şi îndeplinirea condiţiilor pentru angajarea răspunderii contractuale este instanţa judecătorească, iar nu executorul judecătoresc. Chiar dacă în materie contractuală culpa debitorului este prezumată, în cazul de faţă antecontractul de vânzare – cumpărare constituie un contract sinalagmatic, în care părţile au dublă calitate de creditor şi de debitor, astfel încât este necesar să se determine care dintre acestea s-a aflat în culpă pentru neexecutare, putându-se proba chiar existenţa unei cauza străine exoneratoare de răspundere.
Pentru toate aceste argumente, instanţa consideră că suma de 500.000 EUR nu are caracter cert, urmând ca acest lucru să se stabilească numai pe calea dreptului comun, într-o acţiune în executarea contractului sau în despăgubiri, după caz.
Lipsind cerinţa certitudinii creanţei, rezultă că antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.550/28.04.2005 la BNP „Popa Rădulescu Aurelian”, modificat prin actul adiţional autentificat sub nr.109/07.02.2006 la BNP „Popa Rădulescu Aurelian”, nu îndeplineşte toate condiţiile legale impuse de art.66 din Legea nr.36/1995 pentru a constitui titlu executoriu şi pentru a putea fi pus în executare silită, în conformitate cu art.3741 C.pr.civ.
Trebuie făcută o ultimă precizare în legătură cu dispoziţiile art.399 alin.3 C.pr.civ., în conformitate cu care „în cazul în care executarea silită se face în temeiul unui titlu executoriu care nu este emis de o instanţă judecătorească, se pot invoca în contestaţia la executare apărări de fond împotriva titlului executoriu, dacă legea nu prevede în acest scop o altă cale de atac”. Acest text legal nu îşi găseşte incidenţa în cauza de faţă şi nu pot fi efectuate apărări de fond, întrucât înscrisul în baza căruia s-a pornit executarea nu are puterea unui titlu executoriu, astfel că nu este realizată situaţia premisă pentru aplicarea acestui articol referitoare la existenţa unui titlu executoriu valabil.
Pentru toate aceste considerente, în temeiul art.399 alin.1 C.pr.civ., coroborat cu art.372, art.3741 şi art.379 alin.3 C.pr.civ., precum şi cu art.66 din Legea nr.36/1995, instanţa va admite contestaţia la executare împotriva executării silite şi a actelor de executare în dosarul de executare nr.83/2008 al BEJA „Culea şi Dumitrache”, pe care le va anula în totalitate, motivat de faptul că antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.550/28.04.2005 la BNP „Popa Rădulescu Aurelian”, modificat prin actul adiţional autentificat sub nr.109/07.02.2006 la BNP „Popa Rădulescu Aurelian”, nu constituie un titlu executoriu, ca urmare a lipsei caracterului cert a clauzei penale invocate.
