R O M Â N I A
TRIBUNALUL ARGEŞ
SECŢIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 162/R
Obiectul: nulitate contract de vanzare-cumpărare – clauză de
denunţare unilaterală pentru neîndeplinirea obligaţiilor contractuale
Constată că la data de 18.09.2007, reclamantul, …………………….., a solicitat să
se constate nulitatea absoluta si totala a antecontractului de vanzare-cumparare
incheiat cu pârâţii, ………………………….., cu privire la suprafata de 7000 mp, teren
situat in com. ………………., tarla A (sola) ….., parcela . cu vecinii: ………………, E-drum,
S-drum exploatare, V-bazin de decantare.
Motivându-şi acţiunea, reclamantul a menţionat faptul că prin
antecontractul încheiat la data de 15.08.2007, s-a stabilit preţul de 18.500 euro, din
care a achitat suma de 1000 euro.
Parata ………………… s-a angajat să efectueze înscrierea în cartea funciara,
în scopul perfectării vânzării – cumpărării până la data de 01.12.2007.
Ulterior, încheierii acestui antecontract, cei doi pârâţi au încheiat o altă
promisiune de vânzare – cumpărare pentru acelaşi teren.
Reclamantul consideră că cel de-al doilea se întemeiază pe o
cauză ilicită, fiind nul absolut , în baza art.948 C.civ.
La data de 17.10.2007 reclamantul şi-a precizat si completat actiunea,
solicitand să se constate nulitatea absolută si partială a antecontractului de vanzare-
cumparare autentificat sub nr.2534/30.08.2007, la Biroul Notarilor Publici asociaţi,
……………………, în ceea ce priveşte promisiunea de vânzare către
………………………………… si a cotei de 2/6 din suprafata de 7000 mp, teren arabil
situat in extravilanul com. ………………., jud. Argeş, sola 16, parcela 53, cu vecinii:
………………………….., E-drum, S-drum exploatare, V-bazin de decantare.
In argumentarea cererii de la filele 11-12 formulată în contradictoriu şi cu
pârâţii ………………………….., …………………………………………………….., reclamantul a arătat
că promisiunea de vanzare – cumpărare , intervenită între el şi pârâta
……………………….. s-a încheiat în forma autentică pentru cota de 2/6 din terenul de
7000 m.p.
Reclamantul susţine că cel de-al doilea contract s-a încheiat de către pârâtă,
împreună cu ceilalţi coindivizari, prin fraudarea drepturilor sale, iar din cuprinsul
acestui act a rezultat că ……………………………….. ( promitenta – cumpărătoare) a
cunoscut despre existenţa primei promisiuni de vânzare – cumpărare.
Prin cererea de la filele 30-32, reclamantul şi-a precizat din nou acţiunea,
cerând să se constate nulitatea absolută şi parţială a contractului de vânzare –
cumpărare autentificat sub nr. 2944/12.10.2007, la Biroul Notarilor Publici
Asociaţi, ……………………………….., pentru cota indiviză de 2/6 din suprafaţa de 7000
m.p cu acelaşi amplasament, anterior descris.
Reclamantul reia argumentele prezentate în cererile anterioare, dar mai
adaugă faptul că prezentul litigiu era notat în cartea funciară, aspect ce este
consemnat şi în cuprinsul actului contestat.
Prin sentinţa civilă nr. 2807/14.05.2008, Judecătoria Piteşti a respins acţiunea
reclamantului, reţinând în esenţă că la încheierea contractelor nu a fost încălcată nici
o normă legală, iar încălcarea obligaţiilor de către pârâta, ………………………. atrage fie
răspunderea contractuală, fie răspunderea delictuală, în cazul abuzului de drept.
Împotriva sentinţei civile nr. 2807/14.05.2008, reclamantul a declarat apel (
cale de atac ce a fost calificată ulterior ca fiind cea a recursului – fila 35).
Recurentul – reclamant susţine să soluţia instanţei de fond este nelegală şi
netemeinică deoarece atât antecontractul cât şi contractul de vânzare – cumpărare
au fost întocmite cu rea – credinţă de către pârâţi şi cu fraudarea drepturilor sale,
împrejurări ce atrag nulitatea absolută, în raport de disp.art.969, 948, 966 şi 968
c.civ.
Recurentul – reclamant precizează că în antecontract a fost prevăzută clauza
de arvună şi nu de răzgândire, cum eronat a reţinut prima instanţă, iar
imposibilitatea de încheiere a contractului trebuia să aibă o cauză obiectivă şi nu
refuzul nejustificat al pârâtei, ………………………., dovedit prin declaraţia martorului
audiat, …………………………..
Se mai arată că prima instanţă a soluţionat cauza, transformând
antecontractul de vânzare – cumpărare cu clauză de arvună, într-o convenţie
afectată de o condiţie pur potestativă ( aceea de a cărei realizare sau nerealizare
depinde de voinţa exclusivă a uneia dintre părţi), interzisă de lege.
Recurentul – reclamant afirmă că atitudinea pârâtei , …………………………
sfidează orice regulă de conduită, iar reprezentantul …………………………………
cunoştea despre existenţa înţelegerii, încheiată cu pârâta.
Recurentul reclamant concluzionează că prima instanţă a schimbat înţelesul
lămurit şi vădit neîndoielnic al actului juridic dedus judecăţii.
Analizând motivele de recurs, prin prisma actelor şi lucrărilor dosarului,
tribunalul constată că acestea sunt neîntemeiate, argumentele urmând a fi expuse
în continuare.
Prin antecontractul de vânzare – cumpărare, autentificat sub
nr.1271/15.08.2007, la Biroul Notarului Public – ………………………………, pârâta
……………………. , în calitate de vânzătoare – promitentă şi a luat angajamentul să
transmită în patrimoniul reclamantului, în calitate de cumpărător – promitent, cota
indiviză de 2/6 din suprafaţa de circa 7000 m.p teren arabil , situat în comuna
B……………., sat,. …………….., sola …………, parcela ……….., jud. Argeş, cu vecinătăţile :
la ………………………., la E- drum, la S- drum exploatare şi la E- ………………………,
imobil neintabulat în cartea funciară.
Preţul vânzării a fost negociat la suma de 18.500 euro, din care s-a achitat un
avans de 1000 euro, diferenţa urmând a fi plătită de reclamant până la data de
1.10.2007, stabilită ca fiind cea a încheierii contractului de vânzare – cumpărare în
formă autentică.
Pârâta , ………………………… s-a obligat ca până la momentul semnării
contractului de vânzare – cumpărare să efectueze toate demersurile privind
întocmirea documentaţiei cadastrale şi a obţinerii celor necesare autentificării
actului ( certificat de rol fiscal, certificat fiscal, extras de carte funciară).
In cuprinsul promisiunii de vânzare – cumpărare s-a inserat următoarea
clauză: „ în situaţia în care contractul de vânzare cumpărare nu se va putea
încheia din vina promitentei – vânzătoare, aceasta va restitui dublul sumei
primite, iar dacă actul nu se va încheia din vina acceptantului cumpărător, acesta va
pierde avansul dat”.
Tribunalul apreciază că textul de mai sus, redat ad literam, reprezintă fără
nici un dubiu o clauză de răzgândire, consimţită de ambele părţi, prin semnarea
actului, prin care se sancţionează atitudinea culpabilă a acestora, ce determină
neîncheierea contractului de vânzare – cumpărare.
Potrivit art. 1298 C.civ, „ dacă vinderea nu s-a executat prin culpa uneia din
părţile contractului, aceasta va pierde arvuna data sau o va întoarce îndoită”.
Caracterul subiectiv al prevederilor art. 1298 C.civ, permite părţilor să acorde
arvunei şi o funcţie de clauză de dezicere, în sensul că oricare din părţi îşi rezervă
dreptul de a se dezice unilateral de la executarea convenţiei principale, în schimbul
pierderii arvunei date sau al restituirii îndoite a arvunei primite.
Aşadar, în mod corect prima instanţă a interpretat dispoziţiile contractuale,
motivul de recurs de la punctul 8 al art.304 C.pr.civilă, ce vizează schimbarea
naturii ori înţelesului lămurit şi vădit neîndoielnic al actului juridic dedus judecăţii,
urmare a unei evaluări greşite, nefiind aplicabil în speţa de faţă.
Exprimându-şi punctul de vedere în mod logic şi concis, instanţa de fond a
concluzionat că neîndeplinirea obligaţiilor asumate de către părţi, angajează
răspunderea contractuală a acestora, neconstituind o cauză de nulitate absolută a
celorlalte contracte încheiate ulterior cu pârâta, …………………………………….., cu
privire la aceeaşi suprafaţă de teren.
De altfel, aşa cum a reţinut şi prima instanţă toate aceste acte juridice nu
reprezintă altceva decât expresia principiului libertăţii sau autonomiei de voinţă (
consacrat implicit de disp.art.969 alin.1 C.civ, şi de art.5 C.civ), în condiţiile în care
nu s-a demonstrat că legea ar fi fost fraudată.
Clauza de denunţare unilaterală a convenţiei, lipseşte de eficienţă juridică
opoziţia la vânzare făcută de reclamant şi notată în cartea funciară.
In consecinţă, în raport de considerentele mai sus expuse şi de disp.art.312
C.pr.civilă, tribunalul va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul
………………………………….., domiciliat in com. ………………., jud. Arges; împotriva
sentinţei civile nr 2807/14.05.2008 pronunţată de Judecătoria Pitesti, intimati-
pârâţi fiind …………………., domiciliata in Pitesti, …………………………., jud. Arges,
…………………………… prin reprezentant ………………….., cu sediul in Pitesti,
………………………………., jud. Arges, ……………………….., domiciliat in com. ………………,
……………………………….i, jud. Arges, ………………………, domiciliata in com.
……………………………….., jud. Dambovita, …………………………………., domiciliata in
Constanta, ……………………………….., jud. Constanta, …………………………………,
domiciliata in Brasov, ………………………………………………………
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică azi, 29.01.2009, la Tribunalul Argeş, Secţia
Civilă. ………………………………………………….Red. M.B
Dact. NE/ 2 ex
26.02.2009
OPINIE SEPARATĂ:
Apreciez că în cauză se impunea admiterea recursului declarat de recurentul-
reclamant …………………… , modificarea sentinţei civile nr.2807/14.05.2008 a
Judecătoriei Piteşti , admiterea acţiunii astfel cum a fost modificată şi constatarea
nulităţii absolute parţiale a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub
nr.2534/30.08.2007 şi a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub
nr.2944/12.10.2007 pentru următoarele considerente:
Potrivit art.966 c.civ. raportat la art.968 c.civ. sunt lovite de nulitate absolută
actele juridice , care au o cauză ilicită şi contrarie bunelor moravuri. În cazul unui
antecontract de vânzare-cumpărare, dacă promitentul –vânzător încheie acte de
dispoziţie juridică cu terţe persoane cu privire bunul, ce constituie obiectul
antecontractului de vânzare-cumpărare , un astfel de act juridic este valabil,
exceptând situaţia în care terţul este de rea-credinţă, fiind complice la fraudarea
promitentului-cumpărător-fraus omnia corrumpit. În această din urmă situaţie se
poate obţine constatarea nulităţii absolute a actului juridic încheiat în vederea
fraudării intereselor promitentului-vânzător, acţiune ce va fi întemeiată pe existenţa
unei cauze ilicite. O astfel de soluţie este posibilă întrucât deşi pentru îndeplinirea
condiţiilor fraudei şi implicit pentru anularea unui act juridic pe motiv de nulitate
absolută al fraudei la lege, este necesară conivenţa frauduloasă a ambelor părţi,
totuşi noţiunea de fraudă este circumscrisă domeniului actelor juridice şi cuprinde
atât frauda la lege şi fraudarea intereselor unei terţe persoane. În primul caz,
eludându-se direct norme juridice imperative, frauda vătăma direct ordinea publică.
În al doilea caz, deşi sunt păgubite interesele unor terţi, persoane străine actului
juridic încheiat, deci interese particulare, indirect este atinsă şi ordinea publică,
deoarece asemenea interese sunt ocrotite prin norme substituite conceptului de
ordine publică. În ambele cazuri sancţiunea este nulitatea absolută.În plus, în cazul
în care se demonstrează existenţa relei-credinţe a terţului, se prezumă iuris tantum
existenţa convenţiei frauduloase între părţi.
În cauză prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub
nr.1271/15.08.2007 (f.37-dosar fond) s-a intimata-pârâtă ………………………… s-au
obligat să transmită dreptul de proprietate asupra cotei de 2/6 din terenul în
suprafaţă de 7000 mp, situat în extravilanul comunei Bascov, în favoarea
promitentului cumpărător ………………….
De asemenea prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub
nr.2534/30.07.2007 (f.14-dosar fond), promitenţii-vânzători ………………..,
……………………………, s-a obligat să transmită dreptul de proprietate asupra terenului
în suprafaţă de 7000 mp, situat în extravilanul comunei …………….., în favoarea
promitentei-cumpărătorare ………………………. , iar prin contractul de vânzare-
cumpărare autentificat sub nr.2944/12.10.2007 (f.34-dosar fond) s-a transmis
dreptul de proprietate asupra aceluiaşi teren. Totodată în antecontractul de vânzare-
cumpărare autentificat sub nr.2534/30.07.2007s-a făcut menţiune despre faptul că
părţile au avut cunoştiinţă despre faptul că cota de 2/6 aparţinând promitentei-
vânzătoare ……………….., făcuse anterior obiectul antecontractul de vânzare-
cumpărare autentificat sub nr.1271/15.08.2007.În acest context, apreciez că toate
părţile antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2534/30.07.2007
şi ale contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2944/12.10.2007, au
fost de rea-credinţă la încheiarea actului juridic menţionat, existând o prezumţie de
complicitatea la fraudarea dreptului promitentului-cumpărător
…………………………………., din partea terţului cumpărător ……………………………………….
Susţinerea intimaţilor , consemnată în antecontractul de vânzare-cumpărare
nr..2534/30.07.2007, potrivit căreia promitenta-vânzătoare ………………………. a înţeles
să se răzgândească (în fapt să denunţe unilateral) antecontractul de vânzare-
cumpărare autentificat sub nr.1271/15.08.2007, nu este de natură a înlătura reau-
credinţă a acestora.
Astfel potrivit dispoziţiilor art. 1298 din Codul civil, dacă vânzarea nu s-a
executat din cauza culpei uneia din părţile contractante, partea în culpă pierde
arvuna dată sau o restituie îndoită, afară numai dacă partea, care nu este în culpă,
cere executarea contractului. Rezultă că arvuna se înfăţişează ca un fel de clauză
penală, stipulată pentru cazul când vânzarea nu s-ar mai realiza din culpa uneia din
părţi. În consecinţă, clauza penală corespunde, în intenţia presupusă a părţilor, cu
determinarea convenţională şi anticipată a daunelor ce va trebui să plătească partea
din a cărei culpă nu se va fi executat contractul, situaţie ce se regăseşte în speţă.
Părţile sunt libere să dea arvunei caracterul unei clauze de renunţare în sensul
că oricare dintre ele îşi putea rezerva dreptul de a nu mai încheia vânzarea, pierzând
arvuna plătită sau restituind dublul arvunei plătite, dar acest caracter derogatoriu al
arvunei trebuia specificat în mod expres.[în acelaşi sens: I.C.C.J., s.civ.şi de propr.int.,
dec.nr.2688/2007]
În consecinţă, în cazul în care în convenţia părţilor, nu se stipulează expres
caracterul de clauză de dezicere al arvunei plătite, atunci potrivit art.1298
c.civ.clauza de arvună are rolul de clauză penală, care nu conferă niciunea din părţi
posibilitatea de denunţarea unilaterală a contractului încheiat.
În cauză, potrivit menţiunii din antecontractul de vânzare-cumpărare
autentificat sub nr.1271/15.08.2007, părţile au prevăzut o clauză tipic de arvună,
prevăzută de art.1298 c.civ., fără ca acestea să confere, în mod expres, acestei
arvune , rolul unei clauze de dezicere.În consecinţă, intimata-pârâtă
………………………………. are obligată în baza art.969 şi art.970 c.civ., să-şi respecte
obligaţiile contractuale asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare mai sus
menţionat, neavând posibilitatea de a denunţa unilateral acest antecontract.
Judecător,
…………………………………….
6
