în condiţiile în care există un pact comisoriu de gradul IV, pentru situaţia în care dezvoltatorul nu-şi îndeplineşte obligaţia prevăzută într-un termen determinat, iar contractul prevede dreptul beneficiarului de a pretinde restituirea integrală a sumei deja achitate, stabilită în Euro, dezvoltatorul trebuie să restituire integral prestaţia beneficiarului, iar în situaţia restituirii în lei a sumei datorată, aceasta trebuie calculată prin raportare la cursul BNR de la data efectuării restituirii.
Trib. Bucureşti, Secţia a Vl-a comercială, decizia nr. 67 din 19 ianuarie 2011, nepublicată
Prin sentinţa civilă nr. 5775 din 20 aprilie 2010 pronunţată de Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti a fost admisă cererea formulată de reclamantul G.G. în contradictoriu cu pârâta SC I.T.R. SRL, a fost
obligată pârâta să plătească reclamantului suma de 1.431 lei reprezentând diferenţă de restituit din preţul contractului de rezervare nr. 126 din 11 august 2008, plus 128,48 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa de fond a reţinut că între reclamantul G.G., în calitate de beneficiar şi pârâta SC I.T.R. SRL, în calitate de dezvoltator, s-a încheiat contractul de rezervare nr. 126 din 11 august 2008 având ca obiect rezervarea pentru beneficiar a unui imobil locuinţa tip apartament, inclusiv spaţii comune, loc de parcare suprateran şi boxa tip 2 în subsolul blocului, construit de către dezvoltator, în amplasamentul din Şoseaua A. nr. 38, sector 5, Bucureşti (art. 2.1).
Potrivit art. 4.2, părţile au stabilit că preţul contractului de rezervare este de 2.000 de Euro, inclusiv TVA, preţ care se achită la cursul BNR comunicat în ziua efectuării plăţii.
In executarea acestei obligaţii contractuale, reclamantul a plătit pârâtei la data de 11 august 2008 suma de 2000 de Euro în echivalent lei la cursul BNR (7.000,20 lei) potrivit facturii fiscale şi chitanţei nr. 126 din 11 august 2008.
La data de 3 iunie 2009 reclamantul a solicitat pârâtei să îi restituie taxa de rezervare în cuantum de 2.000 de Euro, faţă de împrejurarea că aceasta nu a obţinut până la data de 25 mai 2009 autorizaţia de construire pentru imobilul ce a format obiectul contractului (adresa depusă la dosar). Drept urmare, la 24 iulie 2009 pârâta a restituit reclamantului suma de 7.000,20 lei (potrivit facturii 395 din 24 iulie 2009 şi dispoziţiei de plată din 24 iulie 2009).
Litigiul de faţă poartă asupra obligaţiei pârâtei de plată a diferenţei în valoare de 1.431 lei din preţul contractului de rezervare, reclamantul susţinând că pârâtei îi revenea obligaţia de restituire a sumei de 2.000 de Euro în echivalent lei la data plăţii – 24 iulie 2009, şi anume 8.431,20 lei, iar nu 7.000,20 lei (această sumă fiind echivalentul în lei a 2.000 de Euro la cursul BNR de la data încasării de către pârâtă a preţului – 11 august 2008).
Prin art. 6.3 din contract s-a prevăzut că în cazul în care contractul de construire nu se semnează în termenul stabilit la art. 5.3 din vina dezvoltatorului, acesta va returna beneficiarului, în termen de 3 zile lucrătoare, suma de 2.000 de Euro, inclusiv TVA, plătibilă la cursul BNR din ziua plăţii. Potrivit art. 6.4 din contract părţile au stabilit că în cazul în care dezvoltatorul nu obţine autorizaţia de construire beneficiarul va avea dreptul să considere contractul de rezervare rezolvit de plin drept, fară punere în întârziere, fară intervenţia instanţei şi fară nicio altă formalitate prealabilă (pact comisoriu de gradul IV) şi să
solicite restituirea integrală a sumei prevăzute la pct. 4.2 (şi anume 2000 de Euro).
Ca urmare a faptului că pârâta nu a obţinut autorizaţia de construire, reclamantul-beneficiar a înţeles să-şi exercite dreptul de a solicita rezoluţiunea contractului conform pactului comisoriu menţionat, cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară prin restituirea prestaţiilor efectuate.
Sub acest aspect, se constată că pârâta nu a făcut dovada executării obligaţiei contractuale de a obţine autorizaţia de construire, chiar dacă pe parcursul judecăţii a invocat contrariul. Astfel, instanţa observă că autorizaţia depusă la dosar face referire la un alt imobil (A9- TIP 3), situat în str. A nr. 6, pe când imobilul pentru care a fost încheiat contractul de rezervare nr. 126 din 11 august 2008 trebuia să fie situat în şos. A nr. 38.
De altfel, pârâta-dezvoltator nu a înţeles să conteste aplicabilitatea pactului comisoriu, ci dimpotrivă, constatând că actul juridic a fost rezolvit de plin drept, a procedat la restituirea sumei de 7.000,20 lei încasată de la reclamant.
Pe de altă parte, instanţa a apreciat că pârâtei-dezvoltator îi revine obligaţia de restituire integrală a prestaţiei reclamantului, şi anume suma stabilită cu titlu de preţ al contractului de rezervare – 2.000 de Euro, la cursul BNR de la data restituirii (24 iulie 2009). Această concluzie se impune ca urmare a faptului că reclamantului nu îi poate fi imputată vreo culpă pentru nefinalizarea contractului, neexistând niciun temei legal pentru ca acesta să suporte riscul devalorizării monedei naţionale, câtă vreme preţul contractului a fost stabilit în Euro. Pe cale de consecinţă, în condiţiile în care la data de 11 august 2008 reclamantul a plătit suma de 2000 de Euro (raportat la cursul valutar de la acel moment), pârâta trebuie să îi restituie integral suma plătită, adică 2000 de Euro (prin raportare la cursul valutar de la momentul restituirii).
Instanţa nu va primi apărarea pârâtei în sensul că îi revine obligaţia de restituire a sumei primite în lei (7.000,20 lei), această sumă reprezentând la 24 iulie 2009 doar 1.660,54 de Euro, iar nu 2.000 de Euro (la cursul valutar din momentul plăţii), ceea ce ar contraveni principiului restituirii integrale a prestaţiilor efectuate în temeiul contractului rezolvit.
împotriva acestei sentinţe a declarat recurs la data de 21 iunie 2010 pârâta SC IT-R SRL, solicitând admiterea recursului, modificarea în tot a sentinţei atacate şi pe fond respingerea acţiunii ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.
In motivarea recursului se arată următoarele:
1) sentinţa atacată a fost pronunţată fară analizarea probatoriului administrat în cauză, interpretând greşit şi schimbând înţelesul lămurit şi vădit al înscrisurilor depuse la dosarul cauzei. Instanţa de fond în mod greşit a reţinut faptul că recurcnta nu a făcut dovada obligaţiei contractuale de a obţine autorizaţia de construire întrucât autorizaţia depusă la dosar se referă la un alt imobil. Numărul 6 pe str. A a purtat anterior numărul 38, aspect ce reiese din anexa la H.G. nr. 1481 din 24 noiembrie 2008.
2) Sentinţa atacată este lipsită de temei legal, instanţa reţinând în mod eronat aspectul conform căruia recurenta avea obligaţia de a restitui integral prestaţia reclamantului la cursul BNR de la data restituirii, neexistând nici un temei legal pentru care ar trebui să suporte riscul devalorizării monedei naţionale.
Reclamantul a achitat suma de 7.000,20 lei, echivalentul în lei al sumei de 2.000 de Euro la cursul BNR din ziua efectuării plăţii, conform cu prevederile art. 4.2 din contract şi cu factura nr. 126 din 11 august 2008. Conform art. 6.4 din contract, în caz de reziliere se poate pretinde restituirea integrală a sumei prevăzute la art. 4.2 din contract. Din interpretarea corelativă a celor două articole rezultă faptul că reclamantul este îndreptăţit la restituirea sumei de 7.000,20 lei, sumă care i-a fost restituită la 24 iulie 2009.
Prin actualizarea sumei achitate, reclamantul ar primi o plată în plus.
Contractul încheiat între părţi prevede în mod expres condiţiile în care suma achitată cu titlu de taxă de rezervare ar fi trebuit restituită la cursul BNR din ziua plăţii, respectiv art. 6.3 din contract care prevede situaţia nesemnării contractului în termenul prevăzut la art. 5.3, adică expirarea unui termen de 6 luni de la data obţinerii autorizaţiei de construire. Aceste articole nu îşi găsesc aplicabilitatea în speţă, întrucât autorizaţia de construire a fost obţinută după restituire.
La cerere au fost anexate H.G. nr. 1481 din 24 noiembrie 2008, practică judiciară. La 7 ianuarie 2011 intimatul reclamantul G.G. a formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului ca nefondat.
In motivare intimatul arată că a încheiat cu recurenta contractul de rezervare nr. 126 din 11 august 2008 şi că, deşi a achitat taxa de rezervare recurenta-pârâtă nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin contract, drept pentru care i-a solicitat restituirea taxei de rezervare.
Intimatul arată că obţinerea autorizaţiei de construire de către recurentă nu s-a făcut în termen şi nu priveşte tipul de imobile pentru care a încheiat contractul de rezervare. La 3 iunie 2009, când intimatul a solicitat restituirea taxei de rezervare autorizaţia de construire nu era
obţinută, iar reprezentanţii recurentei a decis să-i restituie o parte din bani.
Se invocă dispoziţiile art. 6.3 şi art. 2.2. din contract. Se arată că în speţă sunt îndeplinite elementele răspunderii contractuale, constatând existenţa unui contract valabil încheiat, existenţa unui prejudiciu, existenţa culpei pârâtei cauzată de neexecutarea obligaţiei de obţinere a autorizaţiei de construire, punerea în întârziere a pârâtei şi legătura de cauzalitate dintre faptă şi prejudiciu.
In ce priveşte autorizaţia de construire se arată că prin întâmpinarea depusă la instanţa de fond recurenta a recunoscut că din motive neimputabile nu a obţinut autorizaţia de construire. Obţinerea autorizaţiei s-a făcut ulterior după restituirea unei părţi din taxa de rezervare după expirarea termenului prevăzut în contract şi priveşte un alt imobil.
Se mai arată că reclamantului nu-i poate fi imputată vreo culpă pentru nefinalizarea contractului, neexistând niciun temei legal pentru ca acesta să suporte riscul devalorizării monedei naţionale, câtă vreme preţul contractului a fost stabilit în Euro. Se mai arată că hotărârea depusă de recurentă ca jurisprudenţă priveşte o speţă total diferită.
Analizând recursul, prin prisma motivelor de recurs invocate tribunalul urmează ca în baza dispoziţiilor art. 312 C. proc. civ. să respingă recursul ca nefondat pentru următoarele motive:
1) In ce priveşte motivul de recurs referitor la analizarea greşită a probatoriului administrat în cauză cu privire la depunerea autorizaţiei de construire Tribunalul reţine că în mod corect instanţa de fond a reţinut că pârâta nu a făcut dovada executării obligaţiei contractuale de
a obţine autorizaţia de construire. In întâmpinarea depusă la dosarul de fond la 16 februarie 2010 recurenta-pârâtă susţine că „din motive neimputabile nu s-a obţinut autorizaţia de construire”, pentru ca ulterior pe parcursul procesului să depună o autorizaţie de construire cu nr. 477-A din 13 august 2009 privind executarea de lucrări de construire a unui bloc de locuinţe S+P+10 E (A9-tip 3) pe terenul situat in Bucureşti, sector 5, str. A nr. 6.
In contractul de rezervare părţile au contractat rezervarea unui imobil construit în amplasamentul din Şoseaua A nr. 38, sector 5, bloc A9 tip 2.
Reţinem, pe de o parte că recurenta nu a făcut dovada schimbării numărului poştal din 38 în 6 printr-un act al autorităţii administrative locale competente – în speţă Primăria Municipiului Bucureşti, Direcţia de Evidenţă Imobiliară şi Cadastrală, Serviciul Nomenclatură Urbană. Simpla referire în anexa la H.G. nr. 1.481/2008 la terenul din str. A nr. 6 (fost 38) pe de o parte nu face dovada schimbării numărului
poştal iar pe de altă parte nu face nici dovada schimbării denumirii străzii din Şoseaua A. în Strada A.
Potrivit art. 6.4 din contract, dezvoltatorul s-a obligat să obţină autorizaţia de construire în termen de 6 luni de la obţinerea hotărârii de guvern care reglementează regimul terenului, în caz contrar beneficiarul având dreptul să considere contractul de rezervare rezolvit de plin drept, fară intervenţia instanţei şi fară nicio altă formalitate prealabilă (pact comisoriu de gradul IV)
Hotărârea de Guvern invocată a fost publicată în Monitorul Oficial la 19 noiembrie 2008, iar autorizaţia de construire invocată poartă data de 13 august 2009, fiind obţinută după expirarea termenului de 6 luni prevăzut la art. 6.4 din contract, şi după rezolvirea contractului de către părţi şi restituirea sumei de 7.000,20 la data de 24 iulie 2009.
In mod corect instanţa de fond a reţinut că recurenta pârâtă nu a înţeles să conteste aplicabilitatea pactului comisoriu, ci dimpotrivă, constatând că actul juridic a fost rezolvit de plin drept, a procedat la restituirea sumei de 7.000,20 lei încasată de la reclamant.
2) In ce priveşte cuantumul sumei cuvenite intimatului reclamant. Tribunalul reţine că în mod corect instanţa de fond a apreciat că este necesară restituirea integrală a prestaţiei, şi anume suma stabilită cu titlu de preţ al contractului de rezervare – 2.000 de Euro la cursul BNR la data restituirii. Tribunalul reţine că părţile au înţeles cu ocazia încheierii contractului să consolideze în Euro suma stabilită cu titlu de preţ pentru rezervare, conform dispoziţiilor art. 4.2 din contract care reprezintă legea părţilor în conformitate cu dispoziţiile art. 969 C. civ. Astfel, la art. 4.2 din contract, părţile au prevăzut că preţul contractului de rezervare este de 2.000 de Euro, inclusiv TVA „şi se achită în lei la cursul BNR comunicat în ziua efectuării plăţii, în numerar, Ia sediul dezvoltatorului, pe bază de factură şi chitanţă fiscală”.
La art. 6.3 din contract, părţile au stabilit că în cazul în care contractul nu se semnează în termenul prevăzut la art. 5.3 din vina dezvoltatorului, acesta va returna suma de 2.000 de Euro plătibilă la cursul BNR din ziua plăţii. Art. 6.4 din contract conţine un pact comisoriu de gradul IV, pentru situaţia în care dezvoltatorul nu obţine autorizaţia de construire în termen de 6 luni de la obţinerea Hotărârii
de Guvern care reglementează regimul terenului. In această situaţie contractul prevede dreptul beneficiarului de a pretinde restituirea integrală a sumei prevăzute la pct. 4.2 din contract, sumă care, încă odată precizăm este stabilită în Euro.
în mod corect instanţa a apreciat că pârâtei îi revenea obligaţia de restituire integrală a prestaţiei reclamantului, şi anume suma stabilită cu titlu de preţ al contractului de rezervare, care este suma de 2.000 de
Euro. întrucât restituirea s-a făcut in lei suma datorată trebuia calculată prin raportare la cursul BNR de la data efectuării restituirii.
Dispoziţiile art. 6.3 din contract conduc la aceeaşi interpretare în sensul că părţile au consolidat sumele datorate în Euro, plăţile urmând a fi efectuate în lei raportate la cursul de la momentul plăţii efective.
