Pentru a beneficia de dispoziţiile Legii nr. 85/1992, solicitantul trebuie să aibă calitatea de chiriaş în momentul realizării acordului de voinţă (data înaintării cererii de cumpărare), şi nu la data intrării în vigoare a legii.
Trib. Bistriţa-Năsăud,
dec. civ. nr. 10/A/25 februarie 2009
Prin sentinţa civilă nr. 3218/2008 pronunţată la data de 22 septembrie 2008 de Judecătoria Bistriţa s-a admis acţiunea precizată de reclamanta Ş. N. împotriva pârâtei SC C. SA Bistriţa şi în consecinţă: s-a constatat că între reclamantă şi pârâtă a intervenit, prin tacită relocaţiune, prelungirea contractului de închiriere din 19.06.2007, având ca obiect locuinţa (garsonieră) nr. 38, compusă dintr-o cameră şi o baie; a fost obligată pârâta să încheie cu reclamanta, în calitate de chiriaşă a locuinţei situată în Căminul de nefamilişti din Bistriţa, strada Grănicerilor nr. 3, parter, apartament 38, contractul de vânzare cumpărare pentru locuinţa menţionată conform prevederilor art. 6 din Decretul-lege nr. 61/1990, art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 şi Decretului nr. 93/1977.
A fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 529,6 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta.
Analizând hotărârea atacată prin prisma motivelor de apel formulate, precum şi din oficiu conform art. 295 alin. 1 teza II C.proc.civ., tribunalul constată că apelul declarat nu este fondat, hotărârea primei instanţe fiind legală şi temeinică, neexistând niciun temei care să ducă la anularea sau schimbarea acesteia pentru argumentele care urmează a fi relevate.
Aşa cum a statuat instanţa supremă în cadrul unui recurs în interesul legii, prin decizia civilă nr. 5 din 21 ianuarie 2008, obligatorie pentru instanţe, naşterea raportului juridic este la latitudinea titularului contractului de închiriere, care, fără a fi legat de vreun termen, poate formula cerere de cumpărare.
De asemenea, obligaţia de a vinde intervine atunci când sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiţii:
1. locuinţa să fie construită din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat până la intrarea în vigoare a Legii nr. 85/1992;
2. solicitantul să fie titular al contractului de închiriere, putând fi sau nu angajat al unităţii proprietare;
3. locuinţa să nu facă parte din categoria celor de intervenţie, în sensul dispoziţiilor art. 7 alin. 7 din Legea nr. 85/1992.
Legea nu condiţionează obligativitatea vânzării de existenţa unui contract de închiriere valabil încheiat la data intrării sale în vigoare, de acest moment fiind condiţionată doar situaţia locuinţelor, care, potrivit dispoziţiilor art. 7 alin. 1 din lege, au fost “construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a legii”.
Aşadar, obligaţia de vânzare a acestor imobile este una in rem, în raport cu natura obiectului (locuinţă construită din fondurile unităţilor economice sau bugetare, până la data intrării în vigoare a legii) şi nu o obligaţie in personam, derivată din calitatea de chiriaş la data intrării în vigoare a legii.
Ca urmare, pentru a beneficia de dispoziţiile Legii nr. 85/1992, solicitantul trebuie să aibă calitatea de chiriaş în momentul realizării acordului de voinţă (data înaintării cererii de cumpărare), şi nu la data intrării în vigoare a legii.
Raportat la aceste considerente ale instanţei supreme, reliefate în considerentele deciziei în interesul legii nr. 5/2008, nu se poate reţine apărarea pârâtei apelante în sensul lipsei calităţii de angajat, respectiv de chiriaş a reclamantei intimate la data intrării în vigoare a legii, a trecerii unui termen îndelungat între data apariţiei Legii nr. 85/1992 şi momentul formulării cererii de cumpărare, interval în care nu s-a manifestat dorinţa de încheiere a unui contract de vânzare-cumpărare.
Aşa cum s-a subliniat în cuprinsul deciziei sus menţionate, obligaţia de a vinde nu impune condiţia calităţii de angajat al unităţii proprietare şi nici pe aceea de chiriaş la momentul intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, respectiv pe aceea a formulării cererii de cumpărare într-un anumit termen.
Totodată, obligaţia vânzării este supusă condiţiei ca locuinţa să fi fost construită din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat.
Ca atare, nu are relevanţă faptul că în perioada 1996-1997 acţiunile societăţii apelante au trecut în proprietate privată.
Ceea ce este esenţial este că imobilul în litigiu s-a construit din fondurile statului, aspect necontestat de apelantă, ba chiar recunoscut în cuprinsul întâmpinării (f. 20 dosar fond) şi a apelului declarat, unde se invocă trecerea bunului din proprietate de stat în proprietate privată.
Calitatea de chiriaş a reclamantei intimate, la data formulării cererii de cumpărare – în cursul anului 2006 şi la data de 17 aprilie 2008, urmare a tacitei relocaţiuni nu a fost contestată de apelantă prin prezentul apel şi nici în faţa instanţei de fond.
În mod corect prima instanţă a constatat că în cauză sunt îndeplinite cumulativ toate cele 3 condiţii necesare naşterii obligaţiei de a vinde. Astfel, în mod legal s-a reţinut că imobilul s-a constituit din fondurile statului, nu face parte din categoria locuinţelor de intervenţie, iar reclamanta intimată are calitatea de chiriaş la momentul la care şi-a exprimat voinţa de a cumpăra, pe considerentul că deşi contractul de închiriere nr. 765/22.06.2007 a expirat la împlinirea duratei stabilite de 3 luni, chiriaşul a fost lăsat în continuare să locuiască în imobil, fără ca până la data formulării cererii de cumpărare pârâta proprietară să-i fi notificat concediul, pârâta a încasat lunar chiria şi cheltuielile curente de întreţinere aferente acestui spaţiu locativ, astfel că a operat tacita relocaţiune.
Nu se poate reţine încălcarea dreptului de proprietate al pârâtei apelante urmare a instituirii obligaţiei de a vinde, deoarece o asemenea obligaţie rezultă din Legea nr. 85/1992, adoptată în scopul de a crea posibilitatea ca oricare chiriaş al unei locuinţe construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat să devină proprietar al locuinţei respective, prin cumpărare, în anumite condiţii de preţ şi creditare.
Pe de altă parte, nu există nicio raţiune pentru care un imobil construit din fondurile de stat să intre gratuit în capitalul social al unei societăţi private (urmare a includerii în preţul acţiunilor a valorii acestui imobil construit nu de societatea pârâtă ci de stat).
Prin decizia nr. 221/2008 Curtea Constituţională a reţinut faptul că textul art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, republicată, instituie o normă de justiţie socială, întrucât dă posibilitatea chiriaşilor să cumpere locuinţele la construirea cărora au contribuit direct sau indirect în vechiul sistem statal-juridic. Pe această bază, Curtea a apreciat că dispoziţiile criticate sunt nu numai conforme literei şi spiritului art. 44 din Constituţie, ci şi legitime din punct de vedere economic, social şi moral.
În legătură cu invocarea încălcării art. 44 din Constituţie, Curtea a reţinut că, deşi în proprietatea societăţilor comerciale sau a regiilor autonome au intrat şi locuinţele construite din fondurile proprii, legiferarea, ulterior adoptării Constituţiei, a posibilităţii ca fiecare chiriaş al unei asemenea locuinţe să devină proprietar, prin cumpărarea acestora, nu poate fi privită decât ca o limitare legală a dreptului de proprietate al persoanelor juridice respective.
Chiar dacă dispoziţiile art. 7 alin. 1 şi 4 din Legea nr. 85/1992 instituie o limitare a exerciţiului dreptului de proprietate al societăţilor comerciale asupra acestor locuinţe, Curtea a reţinut că o atare limitare este conformă prevederilor constituţionale ale art. 44, fiind justificată din punct de vedere juridic, social şi moral, limitare ce a fost preluată odată cu privatizarea unităţilor respective.
În ceea ce priveşte cererea de stabilire de către instanţă a preţului vânzării, tribunalul constată că în mod corect instanţa de fond a apreciat că aceasta nu se impune atâta timp cât modalitatea stabilirii preţului este indicată detaliat şi explicit în cuprinsul art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992.
Astfel, conform acestui text, preţul se stabileşte în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale Legii nr. 85/1992, ţinându-se seama de coeficienţii de uzură din Decretul nr. 93/1977 şi de indexarea în funcţie de creşterea salariului minim brut pe ţară la data cumpărării faţă de cel existent la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992.
Ca atare, preţul se va determina în funcţie de anul construirii imobilului, avându-se în vedere preţurile din anexa 1 din Legea nr. 85/1992 şi anexa 1 din Decretul-lege nr. 61/1990 ori anexa 2 din Decretul-lege nr. 61/1990, după caz, la care se vor aplica coeficienţii de uzură în timp din tabelul 3 din anexa 2 la Decretul nr. 93/1977 şi indexarea conform creşterii salariului minim brut pe ţară la data cumpărării prin raportare la cel existent la momentul intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992.
Data cumpărării coincide cu data pronunţării prezentei decizii de instanţa de apel, deoarece de la acest moment hotărârea primei instanţei de instituire în sarcina pârâtei apelante a obligaţiei de a vinde devine definitivă şi şi în acest moment se consolidează şi dreptul de a cumpăra.
În acest fel se evită fluctuaţiile valorii salariului minim pe economie între momentul stabilirii obligaţiei şi momentul efectiv al încheierii contractului, care ar putea fi influenţat de diferiţi factori.
În aceste condiţii, preţul se poate stabili cu uşurinţă de pârâta vânzătoare. Oricum atâta timp cât sunt respectate strict dispoziţiile art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992, republicată, nu există niciun motiv pentru care cumpărătorul să se opună preţului.
În cazul unei eventuale opoziţii, preţul se va stabili oricum potrivit dispoziţiei legale menţionate, cu luarea în considerare a salariului minim brut pe ţară la data pronunţării prezentei decizii.
Chiar pârâta apelantă prin întâmpinare (f. 21 dosar fond) şi prin prezentul apel învederează faptul că dispoziţiile art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992, republicată, arată explicit modul de stabilire al preţului. Or, în condiţiile existenţei unei prevederi explicite, stabilirea preţului pe calea unei expertize în prezentul cadrul procesual apare ca inutilă şi de natură să întârzie nejustificat justa soluţionare a cauzei.
Însăşi reclamanta a solicitat prin acţiune stabilirea preţului conform art. 7 al Legii nr. 85/1992, republicată, astfel că nu se poate opune cu succes unei valori ce rezultă obligatoriu din lege.
Singura obligaţie ce incumbă apelantei este aceea de a încheia contractul de vânzare-cumpărare la un preţ stabilit în condiţiile art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992, republicată.
Nu este întemeiată nici cererea de stabilire a unui termen de plată.
Odată stabilită obligaţia de a vinde, apelanta are obligaţia de a calcula preţul vânzării conform dispoziţiilor art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992, republicată, de a-l comunica cumpărătorului şi de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.
În lipsa unui termen de plată, conform dispoziţiilor generale ce reglementează vânzarea, preţul trebuie plătit la momentul încheierii contractului, ca o consecinţă a principiului simultaneităţii executării obligaţiilor sinalagmatice (art. 1362 C.civ.).
Din moment ce reclamanta intimată nu a solicitat vânzarea cu plata preţului în rate, conform art. 11 din Legea nr. 85/1992, republicată, vânzarea imobilului va avea loc cu plata integrală la momentul încheierii contractului.
Ca atare, stabilirea unui termen de 30 de zile pentru plată apare ca o măsură defavorabilă apelantei, care urmăreşte încasarea preţului în termenul cel mai scurt, constituind o înrăutăţire a situaţiei în propria cale de atac.
În condiţiile în care cumpărătorul se opune plăţii preţului stabilit corect conform dispoziţiilor art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992, republicată, înseamnă că acordul de voinţă al părţilor nu s-a realizat, obligaţia stabilită prin hotărâre judecătorească a devenit imposibil de executat datorită exclusiv culpei cumpărătorului care nu a acceptat preţul legal, astfel că pârâta apelantă poate dispune de bun aşa cum doreşte.
În cazul imposibilităţii executării obligaţiei din culpa reclamantei intimate, apelanta are posibilitatea de a notifica concediul pentru a pune capăt contractului de închiriere reînnoit tacit, de a solicita evacuarea chiriaşului şi de a constata refuzul nejustificat al reclamantei intimate de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, desigur condiţionat de îndeplinirea de apelantă a obligaţiilor sale (stabilirea corectă a preţului conform dispoziţiilor menţionate, încunoştinţarea reclamantei despre preţ, invitarea acesteia în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare).
Sub aspectul consecinţelor care rezultă din refuzul reclamantei de a plăti preţul legal, situaţia este identică fie că se stabileşte un termen de plată, fie că nu se stabileşte niciunul şi devin incidente regulile generale ale vânzării, respectiv plata la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în ambele cazuri contractul neputându-se încheia.
În temeiul acestor considerente, făcând aplicarea dispoziţiilor art. 296 raportat la art. 7 din Legea nr. 85/1992, a deciziei în interesul legii nr. 5/2008, tribunalul va respinge ca nefondat apelul declarat.
În baza art. 274 C.proc.civ., reţinând culpa procesuală a apelantei, tribunalul va obliga apelanta să plătească intimatei suma de 300 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel, reprezentând onorariu de avocat justificat cu chitanţa nr. 12 din 25.02.2009 depusă la dosar.
