C. civ.. art. 1021
Reclamanta, solicitând rezoluţiunea contractului, a invocat nccxecutarea de cătrc pârâţi a obligaţiei privind inexistenţa unor sarcini şi/sau servituţi pe cele două terenuri promise la vânzare, inclusiv conducte şi reţele ce trebuiau să fie dezafectate şi demontate pentru a se putea construi un centru comercial de către reclamantă [Capitolul VII lit. c) din contractl. precum şi neobţinerea în 60 de zile de la încheierea contractului a autorizaţiilor nccesarc pentru amenajarea unui sens giratoriu pc b-dul Bucureşti (din Ploieşti)
pentru a facilita accesul pe terenuri, respectiv la centrul comercial ce urina să fie construit [Capitolul VII lit. g) din contract].
In legătură cu aceste obligaţii asumate de pârâţi. Tribunalul arbitral a reţinut că accştia cunoşteau că interesul reclamantei pentru cele două terenuri era legat de posibilitatea construirii unui centru comercial, aşa cum rezultă din Capitolul IV sau din Capitolul VII lit. a) sau g) din contract, că pârâţii ştiau că terenurile sunt subtraversate de 7 conducte ale SC P.L. SA. din carc o singură conductă, care transporta azot. mai era în funcţiune, şi că sunt traversate în diagonală de două linii aeriene de transport energie electrică de 110 kV dublu circuit şi de 20 kV. Toate aceste conducte şi reţele nu au fost dezafectate şi transferate de pârâţi pc alte terenuri, nici nu au produs dovada că pot fi dezafectate şi mutate până la expirarea duratei de valabilitate a contractului.
Ulterior încheierii contractului din 26 iunie 2007, a rezultat însă că cele două terenuri sunt subtraversate şi de alte conducte magistrale aparţinând SC C. SA şi SC T. SA, aşa cum rezultă din certificatul de urbanism nr. 1577 din 20 august 2007 şi din raportul de expertiză tehnico topografică efectuat în cauză. De altfel. SC C. a avizat negativ transformarea terenurilor în discuţic în terenuri pe care să se ridiec construcţii. Tot în zona acestor terenuri există şi o conductă magistrală de naturale de înaltă presiune, conform raportului de expertiză topografică, pe de altă parte, pe terenuri mai sunt şi alte conducte şi reţele vizibile, cum ar fi încă o linie de transport electricitate, gurile de aerisire a conductclor SC C., cabluri ale SC R. etc.
Pentru toate acestc conducte, pârâţii nu au făcut dovada. în limitele duratei promisiunii de vânzare, că există posibilitatea dezafectării sau mutării lor.
în urma măsurătorilor efectuate, s-a mai constatat că suprafeţele ocupate de acestc conducte şi reţele, inclusiv zonele legale de siguranţă şi/sau protecţie şi care sunt interzise a fi ocupate de construcţii, însumează 47507 mp din totalul de 90.005 mp al terenurilor celor doi pârâţi, respectiv 52,82% din total. Pe de altă parte, suprafaţa liberă de 42499 mp nu este compactă, fiind compusă din 6 loturi, dintre care cel mai marc este de 13061 mp, restul având configuraţii inacceptabile pentru construcţii, aşa cum rezultă din concluziile raportului de expertiză tehnico-topografică. în acelaşi sens sunt, de altfel, şi concluziile expertizei tehnice în construcţii, potrivit cu care, ţinând scama de conductele şi reţelele existente pc şi sub terenurile părţilor, inclusiv zonele de protecţie, doar cel mult 38,20% din terenuri ar putea fi considerat construibil. Faţă de situaţia reală a terenurilor, faptul că în foaia cadastrală nu apar respectivele conducte este irelcvant pentru relaţia reclamantei cu pârâţii.
in consecinţă, din probele administrate în cauză rezultă în mod indubitabil că terenurile oferite de pârâţi la contractare, pentru ca reclamanta să poată construi un centru comercial, erau, pe de altă parte, ocupate în proporţie de peste jumătate (52,82% cu conducte şi zonă de protecţie şi/sau siguranţă), iar diferenţa de teren (neocupată de conducte) nu era compactă, ci cuprinsă în şase loturi, pe care nu se putea construi centrul comercial avut în vedere de reclamantă. Dcoarece pârâţii nu au dovedit că aceste conducte şi reţele (inclusiv aeriene) puteau fi dezafectate şi/sau mutate în altă parte şi într-un termen rezonabil, rezultă că obligaţia asumată de pârâţi prin contract la Capitolul VII lit. c) (de a putea preda un teren Iară sarcini şi/sau servituţi, inclusiv prin dezafectare, dezmembrate şi ridicarea unor conducte şi reţele aeriene sau subterane) nu a fost onorată, iar terenurile oferite nu sunt adecvate scopului pentru carc reclamanta urmărea să le cumpere.
Cât priveşte cealaltă obligaţie asumată de pârâţi şi pusă în discuţie de reclamantă -privind obţinerea, în 60 de zile, a autorizaţiilor nccesare pentru amenajarea unui sens giratoriu pe b-dul Bucureşti pentru a facilita accesul pe terenuri este de remarcat că pârâţii nu au dovedit că au obţinut autorizaţiile respective, inclusiv în urma prelungirii
termenului de 60 de zile. prelungire cu carc reclamanta a fost de acord. Altfel spus, nici această obligaţie, esenţială pentru eventuala utilizare a terenurilor de către reclamantă, nu a fost îndeplinită de pârâţi.
în consecinţă, Tribunalul arbitral a reţinut că sunt întrunite condiţiile rezoluţiunii contractului din 26 iunie 2007. pârâţii din culpa lor nconorându-şi cele două obligaţii asumate, astfel că executarea contractului nu prezintă niciun interes pentru reclamantă, pronunţându-se rezoluţiunea acestuia şi repunerea părţilor în situaţia anterioară.
Sentinţa arbitrală nr. 32 din 25 februarie 2009
