Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe, reclamanta GE a solicitat instanţei, în contradictoriu cu pârâtul CI ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare pentru suprafata de teren de 10.000 mp-teren arabil situat in extravilanul comunei, cu cheltuieli de judecata.
În motivarea acţiunii formulate, întocmite în drept pe prev. art. 1295 C.civ., s-a arătat că intre parat, in calitate de promitent-vanzator si reclamanta, in calitate de promitent-cumparator s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare autentificat, avand ca obiect terenul mentionat anterior, ca pretul a fost achitat de reclamant, dar ca, desi paratul a fost somat prin judecatoresc sa se prezinte pentru a incheia in forma autentica contractul de vanzare-cumparare, asa cum s-a obligat, paratul nu a facut-o nici pana la acest moment, al introducerii actiunii de fata.
În dovedire, s-au depus înscrisuri
Desi legal citat, paratul nu s-a prezentat si nici nu a depus intampinare in cauza.
Analizând materialul probator administrat în cauză, instanţa constată următoarele:
Paratului CI i-a fost recunoscuta calitatea de titular al dreptului de proprietate asupra terenului in suprafata de 10.000 mp-teren arabil situat in extravilanul comunei, in temeiul actului de partaj voluntar autentificat de BNP VV.
Or, instanta observa ca, la data de 12.02.2008, intre paratul din prezenta cauza, CI, in calitate de „promitent-vanzator”, si reclamanta din cauza de fata, in calitate de „promitent-cumparator”, s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare autentificat de BNP AVV si VRC.
Din cuprinsul acestui antecontract, reiese ca:
– prin acest act juridic, partile s-au obligat sa vanda, respectiv sa cumpere terenul in suprafata de 10.000 mp-teren arabil situat in extravilanul comunei;
– pretul acestei tranzactii imobiliare a fost stabilit la suma de 5000 RON, pe care paratul declara ca l-a primit integral de la reclamanta la data autentificarii actului juridic respectiv.
Instanta retine ca acest de vanzare-cumparare, prin care părţile s-au obligat să constituie în viitor un drept real asupra unui bun imobil naşte în sarcina acestora obligaţia de a încheia contractul asumat.
Instanţa judecătorească are posibilitatea ca, prin suplinirea consimţământului obligaţiei de „a face” izvorâtă dintr-un antecontract, să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, chiar în condiţiile abrogării art. 12 din Decretul nr. 144/1958.
Această soluţie se impune în virtutea principiului executării în natură a obligaţiilor, prevăzut de art. 1073 C. civ.
Acest text instituie, în materie de obligaţii, principiul executării reale sau în natură specifică a obligaţiilor civile concrete, în înţelesul că debitorul este obligat să execute însuşi lucrul promis, neputând deci să ofere creditorului despăgubiri în locul executării însăşi a obligaţiei asumate.
Cu alte cuvinte, obligaţia de a face – ca cea din speţă, de a îndeplini toate îndatoririle de care depinde transferul dreptului de proprietate asupra imobilului litigios–, nu este o obligaţie alternativă având ca efect fie executarea în natură a lucrului promis, fie despăgubiri pentru neexecutare.
Acest lucru rezultă cu evidenţă atât din prevederile art. 1073 C. civ enunţat, cât şi din prevederile art. 1075 din acelaşi cod, care cer ca obligaţia asumată să fie executată în natură specifică, plata de despăgubiri fiind admisă numai în caz de neexecutare.
Aceasta este situaţia ori de câte ori este posibilă executarea în natură, anume când natura obligaţiei este astfel încât poate fi executată de debitor în persoană, de către creditor în locul debitorului sau printr-un mijloc direct de constrângere juridică, cum este pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să consfinţească convenţia părţilor, atunci când, pe lângă acordul lor de voinţă, este necesară şi îndeplinirea unei alte condiţii legale, privind forma autentică, aşa cum este cazul în speţă.
Mai mult, potrivit prevederilor art. 1077 C. civ., în cazul în care obligaţia de a face nu este adusă la îndeplinire de către debitor, creditorul poate fi autorizat de a o duce el la îndeplinire.
O asemenea concluzie reiese cu evidenta si din analiza prevederilor art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, conform cu care „in situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.”
Or, in cauza, instanţa reţine, pe de o parte, că este indubitabil ca reclamanta a achitat integral pretul vanzarii, atata vreme cat mentiunea din cuprinsul antecontractului de vanzare-cumparare incheiat in forma autentica nu a fost contestata de catre parat si ca, prin urmare, si-a indeplinit obligatiile ce-i incumbau in baza acestui act juridic.
Apoi, pe de alta parte, se impune a se constata ca, desi a fost convocat prin notificarea de judecatoresc, paratul a refuzat nejustificat sa se prezinte pentru a incheia in forma autentica contractul de vanzare-cumparare la a carui incheiere s-a obligat prin antecontractul mentionat anterior.
Pentru aceste considerente, instanta va admite actiunea si va pronunta hotararea de fata, care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare cu privire la terenul arabil, in suprafata de 10.000 mp, situate in extravilanul comunei, care a facut obiectul antecontractului de vanzare-cumparare autentificat de BNP Asociati VV si VRC si incheiat intre reclamanta GE,in calitate de promitent-cumparator si paratul CI, in calitate de promitent-vanzator.
