– Legea nr. 554/2004: art. 1 alin. (1)
– Legea nr. 230/2007: art. 3, art. 11, art. 41, art. 42
– Ordonanţa Guvernului nr. 85/2001: art. 12
Nu este îndeplinită cerinţa art. 1 alin. (1) din Legea nr. 554/2004, dacă reclamanta nu respectă dispoziţiile Legii nr. 50/1991 privind autorizarea unei construcţii.
(Decizia civilă nr. 914 din 4 octombrie 2010, Secţia administrativ şi fiscal, R.O.)
Prin sentinţa civilă nr. 92 din 10 februarie 2010, pronunţată în dosar nr. 2247/ 115/2009, Tribunalul Caraş-Severin a respins acţiunea în contencios administrativ formulată de reclamantul persoană fizică împotriva pârâtului Primarul Municipiului Reşiţa.
Recursul declarat în cauză de reclamant a fost respins de Curtea de Apel Timişoara prin decizia civilă nr. 914 din 4 octombrie 2010 pronunţată în dosarul nr. 2247/115/2009 considerându-se că, în apărare, reclamantul a invocat efectele Acordului din data de 24 octombrie 2006 al Asociaţiei de nr. 138, inclusiv Tabelul nominal cu semnăturile tuturor membrilor asociaţiei de proprietari nr. 138, ştampilat cu ştampila asociaţiei.
Cu privire la Acordul din data de 24 octombrie 2006, depus în copie la dosarul Tribunalului Caraş-Severin, Curtea observă că acesta este semnat de preşedintele asociaţiei de proprietari nr. 138 şi invocă un proces-verbal al comitetului executiv al asociaţiei de proprietari. Din conţinutului acestui acord nu rezultă că acesta are la bază o hotărâre a asociaţiei de proprietari, ci exclusiv acel proces-verbal al comitetului executiv al asociaţiei de proprietari.
Or, Curtea reţine că, în conformitate cu legislaţia locativă, Comitetul executiv asigură ducerea la îndeplinire a hotărârilor adunării generale, nefiind organ decizional, ci executiv, astfel cum prevede art. 19 din Normele metodologice privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, aprobate prin H.G. nr. 400/2003, publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 311 din 8 mai 2003 – care erau în vigoare la data de 24 octombrie 2006, când se susţine că a fost emis acest acord.
Sub aspectul legii aplicabile, Curtea subliniază că efectele juridice ale acestui acord sunt reglementate de dispoziţiile legale în vigoare la momentul emiterii lui – 24 octombrie 2006, iar nu de dispoziţiile legale intrate în vigoare ulterior acestui moment. De aceea, sunt nerelevante reglementările atribuţiilor conferite comitetului executiv al asociaţiei de proprietari prin Legea nr. 230/2007.
Art. 12 din O.G. nr. 85/2001 – în vigoare la data de 24 octombrie 2006 -prevedea necesitatea obţinerii unei hotărâri a adunării generale a proprietarilor pentru modificările constructive şi utilizarea în alte scopuri a unor părţi sau elemente de construcţie ale clădirii, stabilind că „modificările constructive şi utilizarea în alte scopuri a unor părţi sau elemente de construcţie ale clădirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe pereţi, suspendări de stâlpi, pereţi, scări interioare şi altele asemenea, se vor putea face numai pe baza hotărârii adunării generale a proprietarilor, cu acordul proprietarilor direct afectaţi şi, după caz, pe baza unui proiect tehnic întocmit de instituţii de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum şi cu autorizaţia pentru de lucrări, eliberate în condiţiile legii”.
în consecinţă, în lipsa unei hotărâri a adunării generale a asociaţiei de proprietari, Curtea nu poate reţine că acest acord a fost dat de către asociaţia de proprietari.
în privinţa dispoziţiilor legale incidente în cazul modificărilor aduse unei spaţiu dintr-un condominiu, Curtea reţine că, potrivit dispoziţiilor art. 11 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, „proprietarul poate aduce îmbunătăţiri sau modificări proprietăţii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de către autoritatea publică locală a modificărilor constructive, fără a pune în pericol integritatea structurală a clădirii sau a altor proprietăţi individuale
Alin. (2) al art. 11 din Legea nr. 230/2007, prevede că „proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaţia proprietăţii comune fără a obţine mai întâi acceptul din partea asociaţiei de proprietari”.
Potrivit dispoziţiilor art. 41 din Legea nr. 230/2007, „modificările constructive şi utilizarea în alte scopuri a unor părţi sau elemente de construcţie ale clădirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe pereţi, suspendarea de stâlpi, pereţi, scări interioare şi altele asemenea, se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectaţi şi, după caz, pe baza unui proiect tehnic întocmit de instituţii de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum şi cu autorizaţia pentru executarea de lucrări, eliberate în condiţiile legii”.
Potrivit dispoziţiilor art. 42 din Legea nr. 230/2007, „schimbarea destinaţiei locuinţelor, precum şi a spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de faţă de destinaţia iniţială, conform proiectului iniţial al clădirii cu locuinţe, se poate face numai cu avizul comitetului executiv şi cu acceptul proprietarilor direct afectaţi cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării”.
Totodată, în conformitate cu dispoziţiile din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, respectiv potrivit Conţinutului-cadru prevăzut în anexa nr. 1 din lege, este menţionat la lit. A pct. 2.5.6. ca fiind necesar „acordul vecinilor, conform prevederilor legale în vigoare, exprimat în formă autentică, pentru construcţiile noi, amplasate adiacent construcţiilor existente sau în imediata lor vecinătate – şi numai dacă sunt necesare măsuri de intervenţie pentru protejarea acestora -, pentru lucrări de construcţii necesare în vederea schimbării destinaţiei în clădiri existente, precum şi în cazul amplasării de construcţii cu alta destinaţie decât cea a clădirilor învecinate”.
Curtea constată, astfel, că lucrarea respectivă implică modificarea faţadei clădirii, faţadă care face parte din proprietatea comună, definită conform art. 3 din Legea nr. 230/2007 ca incluzând „toate părţile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă”.
De aceea, Curtea reţine că pentru o astfel de lucrare este necesar acordul asociaţiei de proprietari, conform art. 11 alin. (2) din Legea nr. 230/2007, care prevede că „proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaţia proprietăţii comune fără a obţine mai întâi acceptul din partea asociaţiei de proprietari”.
în al doilea rând, Curtea reţine că lucrarea respectivă implică o modificare constructivă – cu atât mai mult cu cât este necesară şi intervenţia asupra spaţiului existent, respectiv desfiinţarea parapetului unei ferestre, precum şi a parapetului balconului aferent – astfel încât pentru emiterea autorizaţiei de construire este necesar acordul proprietarilor direct afectaţi şi decizia comitetului executiv, faţă de dispoziţiile art. 41 din Legea nr. 230/2007, conform cărora „modificările constructive (…) se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectaţi (…)”.
în al treilea rând, fiind vorba de construcţie cu altă destinaţie decât cea a clădirilor învecinate, clădirea învecinată fiind blocul cu destinaţie de locuinţă iar construcţia în litigiu având destinaţie comercială, Curtea constată că pentru emiterea autorizaţiei de construire este necesar acordul vecinilor, exprimat în formă autentică, în conformitate cu dispoziţiile din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, respectiv potrivit Conţinutului-cadru prevăzut în anexa nr. 1 din lege, care prevede la lit. A pct. 2.5.6. ca fiind necesar „acordul vecinilor, conform prevederilor legale în vigoare, exprimat în formă autentică (…) în cazul amplasării de construcţii cu altă destinaţie decât cea a clădirilor învecinate”.
Cu privire la sfera vecinilor al căror acord este impus de această dispoziţie legală, Curtea subliniază că nu există niciun temei pentru a restrânge sfera acestora numai la proprietarii direct afectaţi, legea stabilind această sferă restrânsă în cazurile prevăzute de art. 41 din Legea nr. 230/2007.
De aceea, Curtea reţine că prin vecini se înţelege toţi proprietarii apartamentelor din condominiu, din blocul alăturat, reglementarea de la lit. A pct. 2.5.6 din Anexa nr. 1 la Legea nr. 50/1991 nefăcând referire numai la vecinii direct afectaţi – cum prevede art. 41 din Legea nr. 230/2007, şi nici la vecinii direct afectaţi cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical – cum prevede art. 42 din Legea nr. 230/2007. în lipsa unei determinări pe care legea a utilizat-o în alte ipoteze, Curtea constată că nu poate restrânge sfera vecinilor numai la vecinii direct afectaţi de construcţie respectivă.
De aceea, Curtea reţine că, în cauză, se impune acordul tuturor proprietarilor apartamentelor din condominiu pentru obţinerea autorizaţiei de construire pentru o astfel de construcţie.
Având în vedere acele arătate mai sus, Curtea a constatat că reclamantul nu a obţinut acordurile impuse de lege pentru obţinerea autorizaţiei de construire.
