Agentul imobiliar care şi-a îndeplinit obligaţia asumată prin contractul de comision, şi anume aceea de a prospecta piaţa în vederea găsirii unui cumpărător pentru lucrul supus vânzării, este îndreptăţit la primirea remuneraţiei cuvenite pentru intermedierea imobiliară, chiar dacă, ulterior încheierii precontractului de vânzare-cumpărare, cumpărătorul s-a răzgândit şi nu a mai încheiat contractul.
(Decizia nr. 478 din 21 martie 2002 – Secţia a Vl-a comercială)
Prin Sentinţa civilă nr. 9298 din 21.11.2001, pronunţată în Dosarul nr. 10.284/2001, Tribunalul Bucureşti- Secţia comercială a admis acţiunea formulată de reclamanţii M.N. şi M.E. şi a obligat pârâta S.C. “I.” S.R.L. la restituirea sumei de 19.737.000 lei, reprezentând contravaloarea comisionului conform Contractului nr. 1076/2001, precum şi la plata sumei de 3.153.900 lei cheltuieli de judecată.
împotriva acestei sentinţe, pârâta S.C. “I.” S.R.L. a declarat în termen legal recurs, arătând în esenţă următoarele:
– Instanţa nu s-a pronunţat asupra unui mijloc de apărare sau dovezi hotărâtoare pentru soluţionarea cauzei.
Conform art. 1176 din Codul civil, rezultă că acordul de voinţă s-a produs şi pârâta şi-a îndeplinit obligaţiile prevăzute de art. 1 din Contractul de comision nr. 1076/2001, şi anume aceea de a prospecta piaţa în vederea găsirii unui cumpărător pentru apartamentul reclamantelor.
Reclamantele au semnat cu cumpărătorul R.N. Precontractul de vânzare-cumpărare nr. 20010712001, realizându-se astfel acordul de voinţă, astfel că agentul imobiliar era îndreptăţit să primească remuneraţia cuvenită pentru intermediere.
– Instanţa de fond a ignorat faptul că, prin Precontractul de vânzare-cumpărare nr. 2001071201, reclamanţii-intimaţi au primit suma de 2.000 USD cu titlul de avans, din care au achitat comisionul către pârâtă în valoare de 19.737.000 lei, ceea ce reprezintă, faţă de cursul dolarului din ziua plăţii, 33,75% din suma primită drept avans din preţul de vânzare a apartamentului.
în conformitate cu prevederile precontractului de vânzare-cumpărare, prin răzgândirea cumpărătorului R.N., reclamanţii au rămas cu o sumă de 1.325 USD, după plata comisionului către S.C. “I.” S.R.L., care conform precontractului de vânzare-cumpărare nu se mai returnează cumpărătorului care s-a răzgândit.
– Deşi în sentinţă se admite că societatea este îndreptăţită să-şi acopere cheltuielile pentru activitatea prestată, s-a dispus de către prima instanţă restituirea comisionului încasat.
Recursul este fondat.
Prin Contractul de comision nr. 1076 din 17.05.2001, încheiat între părţi, recurenta se obliga să prospecteze piaţa în vederea găsirii unui cumpărător pentru imobilul proprietatea intimaţilor. în temeiul aceluiaşi contract, proprietarul se obliga să plătească un comision de 3% plus TVA, procent calculat asupra preţului final stabilit pentru vânzarea imobilului.
Ca urmare a demersurilor efectuate de recurentă, la data de 12.07.2001 a fost semnat Precontractul de vânzare-cumpărare nr. 2001071201 între proprietarii imobilului şi cumpărătorul R.N., în temeiul căruia s-a plătit un avans de 2.000 USD din preţul stabilit pentru vânzare – 22.500 USD. Intimaţii au achitat recurentei, din avansul primit, suma de 19.737.000 lei cu titlu de comision.
Hotărârea primei instanţe de obligare a recurentei la restituirea comisionului în sumă de 19.737.000 lei este netemeinică şi nelegală, fiind rezultatul unei aprecieri greşite a probelor administrate, prin schimbarea înţelesului neîndoielnic al contractului încheiat de părţi, al clauzelor acestuia şi care reprezintă temeiul obligaţiilor asumate şi punctul de plecare în analiza raporturilor juridice stabilite de părţi.
Recurenta şi-a îndeplinit obligaţia prevăzută în art. 1 din contractul de comision, şi anume aceea de a prospecta piaţa în vederea găsirii unui cumpărător pentru apartamentul intimaţilor.
Potrivit art. 2 lit. b din contract, proprietarul se obligă să plătească un comision de 3% plus TVA, procent calculat asupra preţului final stabilit pentru vânzarea imobilului.
Or, conform art. 969 din Codul civil, contractul are putere de lege între părţile contractante, astfel că, atât timp cât recurenta şi-a executat obligaţia asumată prin contractul de comision, are dreptul să-şi primească comisionul stipulat la art. 2 lit. b, în raport de suma primită cu titlu de avans de către intimate în temeiul precontractului de vânzare-cumpărare. Ca atare, cererea de restituire a comisionului achitat deja nu are temei contractual.
Faptul că, ulterior încheierii precontractului de vânzare-cumpărare, cumpărătorul s-a răzgândit şi nu a mai încheiat contractul nu schimbă cu nimic clauzele contractului de comision şi obligaţiile asumate.
Nu în ultimul rând, în conformitate cu art. 9 alin. (1) din Ordonanţa Guvernului nr. 3/2000, agentul imobiliar este îndreptăţit la primirea remuneraţiei cuvenite pentru intermedierea imobiliară.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 312 alin. 1 coroborat cu art. 304 pct. 8 şi 10 din Codul de procedură civilă, Curtea va admite recursul, va modifica în tot sentinţa atacată, în sensul că pe fond va respinge acţiunea reclamantului ca neîntemeiată.
