Potrivit dispoziţiilor articolului 969 din Codul civil, convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante, iar prevederile art. 108 alin. final din consacră principiul “nemo auditur propriam turpitudinem allegans”.
întrucât reclamanta cumpărătoare şi-a îndeplinit, întocmai şi integral, obligaţiile contractuale de plată a ratelor eşalonate din preţul convenit, însă pârâta nu a luat măsuri, din timp, pentru obţinerea documentaţiei legale necesare perfectării vânzării imobilului, la achitarea, în întregime, a preţului, pârâta nu poate invoca propria culpă pentru câştigarea unui drept.
(Decizia nr. 1368 din 6 noiembrie 2002 – Secţia a V-a comercială)
Prin cererea înregistrată la data de 4 aprilie 2002, la Tribunalul Bucureşti -Secţia a Vl-a comercială, reclamanta S.C. “D.” S.R.L. Bucureşti a chemat-o în judecată pe pârâta S.C. “H.” S.A. Bucureşti, pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să fie obligată să încheie contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, pentru imobilul cu destinaţie comercială, situat în Bucureşti, în suprafaţă construită de 83,93 mp, la preţul convenit la pct. 7 din contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare, înregistrat la aceasta, sub nr. 1786 din 27.07.1999, şi obligarea la daune cominatorii de 1.000.000 lei pentru fiecare zi de întârziere, cu începere de la data rămânerii definitive a hotărârii şi până la întocmirea actului, cu cheltuieli de judecată.
Prin Sentinţa civilă nr. 8089 din 13.06.2002 a Tribunalului Bucureşti – Secţia a Vl-a comercială, s-a admis acţiunea şi a fost obligată pârâta să încheie cu reclamanta contract de vânzare-cumpărare, în formă autentică, pentru imobilul situat în Bucureşti, în suprafaţă de 83,93 mp, sub sancţiunea plăţii de daune cominatorii de 1.000.000 lei pe zi de întârziere, şi la 66.174.044 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a avut în vedere susţinerile părţilor şi probele administrate în cauză.
împotriva acestei sentinţe a declarat recurs, în termen legal, pârâta S.C. “H.” S.A., considerând-o netemeinică şi nelegală.
în motivarea recursului, pârâta a arătat că, aşa cum s-a specificat şi în motivarea sentinţei instanţei de fond, între părţi s-a încheiat un contract de leasing imobiliar, cu clauză irevocabilă de vânzare a unui activ (magazin florărie, parţial), în procesul de privatizare, contractul fiind achitat în întregime, urmând a se încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, având ca obiect acest magazin.
Pentru încheierea acestui contract este necesară prezentarea extrasului de carte funciară. în vederea obţinerii acestuia, pârâta a întocmit documentaţia cadastrală la 42 magazine-florării, inclusiv la acest magazin, care a fost înaintată oficiului de cadastru, pentru a emite un număr cadastral, necesar intabulării.
Cu toate că la majoritatea magazinelor s-a emis număr cadastral, la câteva din acestea, inclusiv magazinul în litigiu, s-a refuzat emiterea numărului cadastral, pe motiv că nu a dovedit că ar fi proprietatea sa. După ce a probat aceasta, cu o hotărâre judecătorească în constatare, i s-a refuzat acordarea numărului cadastral, pe motiv că nu a făcut dovada proprietăţii asupra cotei indivize de teren aferent construcţiei.
Pârâta a întocmit documentaţia pentru obţinerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra cotei indivize de teren aferent construcţiei, conform Hotărârii Guvernului nr. 834/1991, şi a înaintat-o la Primăria Municipiului Bucureşti, întrucât fusese înfiinţată prin decizia acestei instituţii şi, apoi, la Ministerul Agriculturii, Alimentaţiei şi Pădurilor, care a preluat-o, însă, fără motiv, nu s-au eliberat asemenea certificate.
în acest sens, a anexat mai multe adrese făcute Ministerului Agriculturii, Alimentaţiei şi Pădurilor.
Având în vedere situaţia prezentată mai sus, prin care organele statului refuză să emită actele necesare intabulării imobilelor, pentru a putea continua procesul de privatizare a activelor, aşa cum a fost aprobat şi demarat de fostul F.P.S., consideră că se află într-un caz fortuit, prevăzut de art. 1082 din Codul civil, deoarece a justificat cu acte şi alte înscrisuri că neexecutarea provine dintr-o cauză străină, care nu îi poate fi imputată, de care instanţa de fond nu a ţinut cont, atribuindu-i întreaga culpă pentru neintabularea imobilului şi neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Pârâta a precizat că nu a refuzat încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu reclamanta, ci numai a întârziat încheierea acestui act autentic, din cauza celor menţionate mai sus, dar instanţa de fond trebuia să ţină seama de situaţia reală de fapt, şi anume aceea prezentată mai sus, cât şi de faptul că bunul se află în folosinţa intimatei.
De asemenea, pârâta a arătat faptul că reclamanta cunoştea situaţia juridică a imobilului la data negocierii leasingului imobiliar şi a acceptat acest contract cu imperfecţiunea actelor ce le deţinea pârâta la acea dată, beneficiind de condiţiile presingului făcut de foştii salariaţi ai societăţii, care au determinat F.P.S. să încheie aceste contracte, la o dată când activele (magazinele-florării) nu erau pregătite a fi scoase la vânzare în leasing.
Prima instanţă nu a ţinut seama de toate aceste considerente, în pronunţarea soluţiei.
în final, pârâta a arătat că în contractul de leasing imobiliar nu sunt prevăzute, de părţi, daune cominatorii în răspundere contractuală, ci numai daune-interese, într-o astfel de situaţie (art. 9 alin. 4 din contract), “nerespectarea dreptului de opţiune al utilizatorului obligă locatorul la plata daunelor-interese, numai în situaţia în care nu este obligat la aceasta, de hotărâri ale organismelor statului”.
Faţă de acest text din contract, care este legea părţilor şi pe care trebuia să îl aplice instanţa de fond, pârâta consideră că nu poate fi obligată nici la plata de daune-interese, întrucât organisme ale statului împiedică vânzarea-cumpărarea şi această întârziere nu este rezultat al refuzului său.
în această situaţie, instanţa de fond putea ca, în baza art. 1020 din Codul civil, să dispună desfiinţarea contractului de leasing imobiliar încheiat între părţi, pentru imposibilitatea vânzării, din alte cauze decât culpa sa, cu obligarea la plata de daune-interese, aşa cum este stipulat în art. 9 alin. 4 din contractul de leasing, şi nu aplicarea de daune cominatorii, care nu sunt prevăzute în contract şi în situaţia în care întârzierea nu este din culpa sa, ci a organelor de stat enunţate mai sus.
A accepta soluţia dată de instanţa de fond înseamnă a o obliga, fără culpă, la o plată care ar păgubi-o grav şi ar duce la îmbogăţirea fără just temei a reclamantei, care ar obţine, cu titlu gratuit, activul preluat prin contractul de leasing imobiliar, ceea ce contravine prevederilor legale.
O altă problemă în care instanţa nu a apreciat corect cererea reclamantei este aceea a cheltuielilor de judecată, în sumă de 66.174.044 lei, care prezintă onorariul apărătorului, în trei şedinţe de judecată, pentru o cauză simplă, ceea ce este o exagerare în această privinţă.
în susţinerea recursului, pârâta a solicitat proba cu înscrisuri şi a depus la dosar, în copie xerox, adresele nr. 895 din 17.04.2002, nr. 1274 din 24.05.2002, nr. 1747 şi nr. 1748 din 29.07.2002, cât şi timbru judiciar în valoare de 5.000 lei.
Recursul este nefondat.
Analizând actele şi lucrările dosarelor, în raport de motivele de recurs invocate şi dispoziţiile legale în materie, Curtea constată că, la data de 27.07.1999, părţile au încheiat un contract de leasing imobiliar, cu clauză irevocabilă de vânzare, pentru spaţiul comercial, în suprafaţă de 83,93 mp, construită, situat în Bucureşti.
Reclamanta şi-a îndeplinit întocmai obligaţiile contractuale, iar pârâta nu a luat măsuri, din timp, pentru obţinerea documentelor legale în scopul vânzării imobilului la plata, în întregime, a preţului convenit.
De altfel, însăşi pârâta, inclusiv prin motivele de recurs, recunoaşte acest lucru şi, fiind propria culpă, nu o poate invoca pentru câştigarea unui drept, în conformitate cu art. 108 alin. final din Codul de procedură civilă.
De asemenea, Curtea constată că, în speţă, fiind vorba de o obligaţie “de a face”, se pot acorda daune cominatorii, potrivit dreptului comun în materie, şi nu în conformitate cu clauzele contractuale, în condiţiile în care sentinţa civilă pronunţată nu se poate pune în prin executorii judecătoreşti.
Referitor la cheltuielile de judecată, reprezentând onorariu de avocat, Curtea constată că acestea au fost stabilite de reclamantă şi prestatorul de servicii, în baza unui contract civil, care nu poate fi modificat de instanţă, astfel că, în temeiul art. 274 din Codul de procedură civilă, urmează a fi suportate de pârâtă, care a căzut în pretenţii.
în consecinţă, Curtea constată că instanţa de fond a reţinut o situaţie de fapt corectă în cauză, a făcut o analiză temeinică a probelor şi o interpretare şi aplicare legală a dispoziţiilor în materie, specifice speţei, astfel că motivele de recurs invocate, în temeiul art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, sunt, în totalitate, neîntemeiate.
Faţă de considerentele expuse mai sus, Curtea constată că sentinţa civilă atacată este temeinică şi legală şi urmează a fi menţinută, iar recursul va fi respins, ca nefondat, în temeiul art. 312 din Codul de procedură civilă.
