Prin sentinţa civilă nr. 3108/23.12.2009, pronunţată de Judecătoria Vişeu de Sus, s-a respins acţiunea civilă formulată de reclamantul T.A., prin mandatar T.M., împotriva pârâtelor S.I., B.I. şi S.C.”G.”S.R.L. Vişeu de Sus, prin care s-a solicitat obligarea pârâtelor la reconstituirea scării secundare a imobilului situat în Vişeu de Sus, str. D. jud. Maramureş sau să autorizeze pe reclamant să facă această operaţiune, pe cheltuiala pârâtelor.
Reclamantul a fost obligat să plătească pârâtelor suma de 500 lei cheltuieli de judecată parţiale, restul cheltuielilor fiind compensate.
Pentru a pronunţa această hotărâre, judecătoria a reţinut că, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat la notarul public sub nr. 1426/2004, G.A. vinde numitului T.A.,etajul imobilului situat în Vişeu de Sus, str. D., identificat sub c.f. şi nr.top., suprafaţă compusă din spaţiu comercial şi teren în suprafaţă de 66 m.p. De asemenea în acelaşi contract părţile stabilesc să transmită dreptul de servitute de trecere din c.f. 6469 Vişeu de Sus în favoarea c.f. 6468/1 şi din c.f. 6469 Vişeu de Sus în favoarea c.f. 6468/2 conform încheierii nr. 1007/1997.
Prin declaraţia autentificată la notarul public vânzătorul G.A., declară că la data cumpărării imobilului de către T.A., în spatele magazinului există scară de incendiu comună cu ceilalţi coproprietari,fapt specificat în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1426/2004 şi că se transmite şi dreptul de servitute de trecere care include şi această scară de incendiu.
Din concluziile raportului de expertiză în speţă răspunsul la întrebarea 2 din chestionar, a rezultat faptul că reclamantul a cumpărat doar etajul clădirii având dreptul la servitutea de trecere pentru accesul la etaj pe terenul proprietate de stat alăturat clădirii, situat pe nr. top. 291/a/1/a/1/b/2/IX în suprafaţă de 5 m.p. aşa cum rezultă din schiţa de dezmembrare nr. 2674/1997 avizată de OCOT Maramureş, precum şi cele reţinute în sentinţa civilă 1462/1997,că această servitute se constituie în urma contractelor de vânzare-cumpărare a familie G. care nu are altă cale de acces decât pe traseul stabilit de exp. O.A.. Coridorul în suprafaţă de 9,18 m.p.,cel aferent acelei scări demolate face parte din suprafaţa cumpărata de SC G. SRL, iar cea de la etaj aferentă aceluiaşi spaţiu,fiind cumpărată iniţial de G., ulterior T.A..,acestea fiind concluziile întrebării nr. 5.
Spaţiile cumpărate de SC G. SRL respectiv G.A. s-au vândut celor doi chiriaşi,fără spaţii în diviziune sau servitute de trecere şi fără a acorda acces sau servitute de trecere celor două gestiuni de la etaj.
Atât T.A. cât şi pârâtele SC G. SRL faţă de suprafeţele cumpărate deţin suprafeţe reale în plus, fapt constatat la finalul expertizei.
Reclamantul prin contractul de vânzare-cumpărare din 30 iulie 2004 a cumpărat dreptul de proprietate asupra spaţiului comercial în suprafeţele identificate de către cei doi experţi şi de asemenea i s-a transmis un drept de servitute de trecere prin acelaşi contract în favoarea imobilului cumpă¬rat,pârâtele neavând nici o obligaţie faţă de imobilul de la etaj,cumpărat de către reclamant, aşa cum rezultă din cercetarea la faţa locului şi concluziile celor doi experţi.
Scara de incendiu se află pe servitutea constituită prin sentinţa civilă menţionată mai sus,înainte ca reclamantul din cauza de faţă să fi cumpărat imobilul,nefiind întrunite nici unul din motivele de art. 616 şi urm. din Cod civil.
Prin Decizia civilă nr. 159/A din 29.09.2010 pronunţată de Tribunalul Maramureş s-a respins ca nefondat apelul declarat de T.A. în contra sen¬¬¬tin¬¬ţei ci¬vi¬le nr. 3108 din 23.12.2009 pro¬nun¬ţată de Ju¬de¬c㬬to¬ria Vişeu de Sus, judeţul Maramureş.
A fost obligat apelantul T.A. să plătească intimatelor S.I. şi B.I. suma de 2890 lei cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a pronunţa această hotărâre, tribunalul a reţinut următoarele:
Instanţa fondului a făcut o analiză completă a tuturor probelor de la dosar, reiterând aspectele din lucrările de expertiză efectuate în cauză, iar părerea formată judecătorului fondului este întregită de deplasarea la faţa locului, astfel că nu se poate reţine că nu s-a pronunţat asupra unei probe concludente în cauză, de altfel neprezentând relevanţă, raportat la obiectul acţiunii introductive, dacă desfiinţarea scării în litigiu s-a făcut cu sau fără autorizaţie.
În privinţa necesităţii analizării dreptului de proprietate asupra scării s-a reţinut că prezenta cauză a urmat mai multe cicluri procesuale, aflându-se în rejudecare după casare, investirea instanţei de rejudecare făcându-se prin îndrumarul de casare, în sensul că, în rejudecare instanţa va verifica susţinerile reclamantului, raportat la titlurile deţinute de acesta, respectiv a dreptului de acces invocat şi a dreptului de servitute,
Apreciind că nu se verifică nici unul din motivele de apel, prin prisma celor reţinute, s-a respins apelul.
În temeiul art. 274 Cod procedură civilă, apelantul a fost obligat la suportarea cheltuielilor de judecată ocazionate intimaţilor, conform notei de cheltuieli depusă la dosar.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamantul T.A. solicitând modificarea deciziei în sensul admiterii acţiunii formulate de către reclamant, cu cheltuieli de judecată.
În motivare s-a arătat că hotărârea recurată a fost dată cu aplicarea greşită a legii, instanţa săvârşind o eroare prin aprecierea că ar fi vorba despre o obligaţie personală a intimatelor faţă de reclamant deşi s-a subliniat că este vorba despre un drept real de coproprietate, respectiv servitute şi nicidecum despre o simplă creanţă.
În mod greşit se reţine că scara de incendiu se află pe servitutea constituită prin sentinţa civilă nr. 1462/1997 pronunţată de Judecătoria Vişeu de Sus, servitutea constituită prin acea sentinţă neavând nici o legătură cu spaţiul din interiorul clădirii ocupat de scara demolată de către intimaţi, în aceste condiţii art. 616 C.civ. fiind inaplicabil în speţă, reclamantul nepretinzând nici un moment că imobilul aflat în proprietatea sa ar fi lipsit de acces la un drum public.
Instanţa de apel a omis să cerceteze temeiurile juridice invocate de reclamant, în aceste condiţii făcând în mod greşit aplicarea art. 616 C.civ., nemotivând în nici un fel afirmaţia că nu se verifică nici unul din motivele de apel.
Dreptul real al reclamantului asupra scării în litigiu există indiferent de aprecierea că aceasta face parte din spaţiul cumpărat de SC G. SRL sau face parte dintr-o casă a scărilor comună spaţiilor comerciale de la parter şi etaj.
Astfel, în cazul în care scara, inclusă în casa scărilor comună ar reprezenta un bun distinct, faptul că acest spaţiu nu a făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare, fiind confirmat de expertizele efectuate în cauză, ne-am afla în prezenţa unui drept de coproprietate forţată şi perpetuă care nu poate fi sistată prin voinţa unuia dintre coproprietari. Din momentul în care cele două niveluri ale clădirii au avut diferiţi au fost întrunite condiţiile pentru naşterea coproprietăţii forţate asupra casei scărilor, cota din dreptul de proprietate asupra casei scărilor transmiţându-se chiar în lipsa oricărei precizări în contractele de vânzare cumpărare, potrivit principiului accesorium sequitur principale, fiind incident art. 1325 C.civ.
În argumentarea acestui punct de vedere au fost invocate şi prevederile Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.
În această situaţie, desfiinţarea scării intrând în categoria actelor de dispoziţie materială, acestea nu pot fi făcute decât cu acordul tuturor coproprietarilor, acord care nu a fost obţinut de către pârâţi, aceştia fiind deci obligaţi să repare în natură prejudiciul cauzat prin demolarea scării.
În situaţia în care s-ar aprecia că scara a fost inclusă în partea care a revenit în proprietatea exclusivă a SC G. SRL, acţiunea formulată de către reclamant este întemeiată, aflându-ne în prezenţa unui drept de servitute.
Instanţa de apel a ignorat faptul că prin vânzarea parterului clădirii către un proprietar distinct au fost întrunite condiţiile pentru dobândirea unei servituţi prin destinaţia proprietarului în favoarea imobilului de la etaj.
Într-adevăr conform art. 625 C.civ. pentru ca o servitute să fie constituită prin destinaţia proprietarului, legea cere ca ea să fie continuă şi aparentă, însă prin excepţie art. 627 C.civ. permite ca proprietarul să poată crea prin destinaţia sa şi o servitute necontinuă dacă această servitute se manifestă printr-un semn văzut şi dacă actul care constată separaţia imobilelor nu conţine nici o rezervă sau restricţie atingătoare de servitute.
În speţă proprietarul comun al imobilului, Statul Român a stabilit între cele două părţi ale imobilului parter şi etaj o stare de fapt corespunzătoare unei servituţi de trecere, stare de fapt care prin vânzarea parterului şi etajului clădirii la cumpărători diferiţi s-a transformat într-un veritabil drept de servitute fiind îndeplinite toate condiţiile impuse de art. 625 C.civ.
Se mai impune precizarea că desfiinţarea scării s-a făcut fără respectarea Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii, fiind încălcate şi prevederile Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii.
În drept au fost invocate dispoziţiile art. 304 pct. 9 C.pr.civ., art. 274 C.pr.civ., art. 625-627 C.civ., art. 998 C.civ., art. 1325 C.civ., Legea nr. 50/1991 şi Legea nr. 10/1995.
În apărare intimatele au depus la dosar un script intitulat „concluzii scrise” prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.
Analizând recursul declarat de către reclamantul T.A. împotriva deciziei civile nr. 159/2010 a Tribunalului Maramureş, Curtea reţine următoarele:
Raportat la motivele de recurs invocate de către reclamantul T.A. problema de drept care trebuie lămurită în vederea unei juste soluţionări a cauzei este aceea a regimului juridic al spaţiului pe care a existat scara demolată de către pârâţi.
În dosarul Curţii de Apel Cluj s-a depus extrasul de CF nr. 6468 Vişeu de Sus, extras eliberat la data de 23.02.2005, din care rezultă că imobilul în litigiu compus din teren plus clădire se afla iniţial în proprietatea Statului Român, dreptul de proprietate fiind înscris în CF în baza încheierii nr. 878-879/1995. Clădirea înscrisă în CF apare ca fiind compusă din parter plus un nivel şi spaţii comerciale la parter.
Din adresa nr. 148/21.03.2007 rezultă că imobilul în litigiu, respectiv construcţia, a fost edificată în anul 1960 în ceea ce priveşte parterul care a fost dat în administrarea SGCL Vişeu de Sus în anul 1968, etajul fiind construit ulterior de către ICSM Vişeu de Sus care în calitatea sa de proprietar l-a înstrăinat.
Raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit în dosarul nr. 1591/2006 al Judecătoriei Vişeu de Sus constată că spaţiul comercial situat în Vişeu de Sus, str. 22 Decembrie, nr. 10 s-a aflat iniţial în proprietate de stat, ulterior spaţiile de la parter şi etaj fiind închiriate şi apoi înstrăinate în favoarea unor persoane juridice.
Acest lucru este confirmat şi de copia CF nr. 6468/1 Vişeu de Sus din care rezultă că imobilul în litigiu, respectiv etajul acestuia, s-a aflat iniţial în proprietatea Statului Român, în anul 1995 în baza sentinţei civile nr. 2282/1995 a Judecătoriei Vişeu de Sus înscriindu-se dreptul de proprietate al SC Irinel R SRL Vişeu de Sus cu titlu de cumpărare pentru o parte din suprafaţa etajului, din CF rezultând şi restul operaţiunilor succesive referitoare la acest imobil, ultimul proprietar înscris în CF fiind reclamantul T.A..
Relevant este şi contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate încheiat sub nr. 2/28.10.1999 între Serviciul de Gospodărie Comunală şi Locativă Vişeu de Sus şi SC G. SRL, din care rezultă că spaţiul comercial de la parterul clădirii a fost înstrăinat în favoarea SC G. SRL în temeiul HG nr. 505/1998 şi a HCL Vişeu de Sus nr. 10. În contract s-a prevăzut că spaţiul comercial care face obiectul contractului are o suprafaţă utilă de 79,04 m.p., „o dată cu acesta înstrăinându-se şi terenul aferent construcţiei şi spaţiul în indiviziune, cotă parte cu celelalte spaţii care compun acest imobil”.
Din raportul de expertiză tehnică întocmit în dosarul nr. 3681/336/2008 al Judecătoriei Vişeu de Sus rezultă că suprafaţa utilă utilizată de către SC G. SRL este de 99,30 m.p., la aceasta adăugându-se şi suprafaţa de 3,85 m.p. aferentă rampei scării către etaj care nu este utilizată de către pârâtă. Suprafeţele comune necuprinse în suprafaţa utilă înstrăinată, suprafeţe care se suprapun peste cele ale reclamantului se întind pe 22,99 m.p. cuprinzând scara principală de acces, scara secundară de acces (cea în litigiu) şi WC, restul suprafeţei utile a parterului fiind de 78,29 m.p., diferenţa de 0,75 m.p. existentă faţă de suprafaţa care apare în contractul de vânzare-cumpărare putând fi justificată de o eroare de măsurătoare. Referitor la etajul clădirii expertul concluzionează în sensul că reclamantul este conform contractului de vânzare-cumpărare proprietar asupra unei suprafeţe utile de 88,50 x 2 m.p., suprafaţa de 24,13 m.p. reprezentând spaţiile în indiviziune nefiind înstrăinate prin contractul de vânzare-cumpărare iniţial în care figurează SGCL Vişeu de Sus în calitate de vânzătoare şi SC I.R. SRL, respectiv SC R. SRL în calitate de cumpărătoare.
Din coroborarea tuturor probelor menţionate mai sus se desprinde cu certitudine faptul că situaţia juridică a clădirii în litigiu este aceea a unei clădiri împărţite în mai multe unităţi distincte, aflate în prezent în proprietatea unor persoane fizice sau juridice diferite, fiind evident raportat la compunerea acestei construcţii că există spaţii care sunt în coproprietate forţată.
Iniţial, întregul imobil în litigiu, atât clădirea cât şi terenul aferent s-a aflat în proprietatea exclusivă a Statului Român, cele două societăţi, SC Viscom Vişeu de Sus, respectiv SGCL Vişeu de Sus având numai un drept de administrare asupra unei părţi din clădire, înstrăinarea etajului clădirii, iar ulterior a parterului acesteia făcându-se de către cele două persoane juridice în temeiul actelor normative emise în acest scop.
În acest sens sunt Decretul -Lege nr.61/1990, Legea nr.85/1992, H.G. nr.389/2006 astfel cum a fost modificată prin H.G. nr.505/1998.
La art.14 din Decretul-Lege nr.61/1990 şi la art.10 din Legea nr.85/1992 se prevede în mod expres că în momentul vânzării locuinţelor sau spaţiilor cu altă destinaţie edificate din fondurile statului, fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, în cazul unor proprietari diferiţi ai locuinţelor sau spaţiilor din aceeaşi clădire, aceştia au dreptul de proprietate comună asupra terenului aferent, spaţiilor auxiliare precum şi asupra tuturor bunurilor accesorii care prin natura lor nu pot fi folosite decât ca bun comun. Este deci evident că în cazul înstrăinării către proprietari diferiţi a spaţiilor de la parterul, respectiv etajul clădirii, spaţiile care prin natura lor nu pot fi folosite decât ca bun comun sunt şi rămân în coproprietate.
Atâta timp cât clădirea s-a aflat în proprietatea exclusivă a Statului Român nu s-a pus problema unor spaţii din clădire care să aibă un regim juridic diferit, această problemă apărând numai în momentul în care proprietarii etajului, respectiv a parterului clădirii au fost distincţi.
Faptul că în momentul înstrăinării spaţiului de la parterul clădirii s-a avut în vedere atât înstrăinarea unei suprafeţe care urma să revină în proprietate exclusivă a cumpărătorului cât şi a alteia care urma să rămână în indiviziune, rezultă chiar din conţinutul contractului de vânzare-cumpărare încheiat de SC G. SRL cu SGCL Vişeu de Sus, astfel cum s-a arătat mai sus. Chiar în cazul în care în contractul de vânzare-cumpărare nu s-ar fi făcut menţiunea despre spaţiile în indiviziune, raportat la regimul juridic al coproprietăţii forţate, spaţiul aflat în proprietate exclusivă nu putea fi înstrăinat fără spaţiul aflat în coproprietate forţată, conform principiului „accesorium sequitur principale”şi a prevederilor din actele normative analizate mai sus.
Având în vedere aspectele reţinute mai sus, stabilite pe baza probelor administrate în cauză, sunt lipsite de relevanţă statuările din raportul de expertiză întocmit în cauză şi din adresele emise de către unităţile vânzătoare în sensul că nu s-ar fi înstrăinat şi spaţiile în indiviziune ale clădirii, în aceste condiţii expertul apreciind care spaţii se află în proprietatea exclusivă reclamantului şi care în cea a pârâtei SC G. SRL.
În consecinţă, nici constatările primei instanţe menţinute de către instanţa de apel în sensul că ambele părţi deţin suprafeţe reale în plus faţă de cele cumpărate, spaţiile comerciale de la parter şi etaj înstrăinându-se fără a exista spaţii în indiviziune sau servitute de trecere în favoarea spaţiilor de la etaj, constatări bazate pe concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză, nu au suport probator şi, în consecinţă, nici temei de drept.
În aceste condiţii, desfiinţarea de către pârâte a scării secundare de acces la etaj, scară edificată într-un spaţiu în indiviziune al clădirii în litigiu, s-a făcut în mod nelegal, cu încălcarea regimului juridic al dreptului de coproprietate forţată, regim care presupune obligaţia de a nu aduce atingere drepturilor simultane şi concurente de aceeaşi natură a celorlalţi coproprietari.
Raportat la cele reţinute anterior se apreciază că nu se mai impune analizarea celorlalte motive de recurs, chiar recurentul arătând că supune numai în subsidiar atenţiei instanţei o altă abordare juridică a problemei litigioase, care rămâne lipsită de obiect în condiţiile date.
Prin urmare, în temeiul art. 312 alin. 3 C.pr.civ., Curtea va admite recursul declarat de reclamantul T.A. împotriva deciziei civile nr. 159 din 29.09.2010 a Tribunalului Maramureş, pe care o va modifica în sensul că, în temeiul art. 296 C.pr.civ. va admite apelul declarat de reclamant împotriva sentinţei civile nr. 3108/23.12.2009 a Judecătoriei Vişeu de Sus, schimbând sentinţa în sensul că va admite cererea formulată de reclamant în contradictoriu cu pârâtele S.I., B.I. şi SC G. SRL.
Vor fi obligate pârâtele să reconstruiască scara secundară dintre parterul şi etajul clădirii situate în Vişeu de Sus, str. D., judeţul Maramureş, pe vechiul amplasament.
În temeiul art. 274 C.pr.civ. instanţa va obliga intimatele S.I., B.I. şi SC G. SRL la plata în favoarea recurentului T.A. a sumei de 9388,45 lei cu titlu de cheltuieli de judecată aferente tuturor fazelor procesuale, reprezentând taxe judiciare de timbru şi timbru judiciar, onorariu expertiză şi onorarii avocaţiale, cheltuieli de transport.
