Prin sentinţa civilă nr. 1843/2010 pronunţată în şedinţa publică din 10 februarie 2010 a Judecătoriei Cluj Napoca s-a respins acţiunea civila formulata de reclamanţii C.Z.S. si C.O.L., împotriva paratului , având ca obiect pretenţii formulate in temeiul Legii nr. 1/2009.
Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut în esenţă următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 32031/19.12.1996 încheiat cu SC C. SA reclamanţii au dobândit in proprietate apartamentul nr.2 situat in Cluj-Napoca, str. A. (actualmente str. B.), apartament înscris in CF 123559 Cluj, cu nr.topo.642/1/II.
Prin decizia civilă nr. 87/2003 pronunţata in dosarul nr. 3175/2003 Curtea de Apel Timişoara a admis apelurile declarate împotriva sentinţei civile nr. 120/2001 a Tribunalului Cluj, a admis acţiunea reclamanţilor, a constatat ca aceştia au calitatea de moştenitori legali acceptaţi după defuncţii tabulari; au constatat nulitatea absoluta a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate in temeiul Legii nr.112/1995 cu privire la apartamente din imobil si a dispus rectificarea cărţilor funciare aferente. Hotărârea a devenit irevocabila prin respingerea recursurilor declarate prin dec.civ.nr.325/2007 a Curţii de Apel Timişoara.
In ceea ce priveşte contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu persoane fizice, printre care si contractul de vânzare-cumpărare nr. 32031/19.12.1996 încheiat cu reclamanţii din prezenta cauza, atât instanţa de apel cât si cea de recurs au apreciat ca au fost încheiate prin frauda la lege, cu nerespectarea dispoziţiilor art. 9 din Legea nr.112/1995.
S-a arătat ca dispoziţiile textului legal menţionat au dat posibilitatea chiriaşilor-titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora, de a opta, după expirarea termenului de 6 luni prevăzut de art. 14 din lege, pentru cumpărarea acestor apartamente.
La încheierea contractelor de vânzare-cumpărare ce au făcut obiectul dosarului nr.3175/2003, printre care si contractul de vânzare-cumpărare nr. 32031/19.12.1996 nu a fost respectat termenul menţionat, cererea de restituire a imobilului fiind depusa de câtre moştenitorii proprietarilor tabulari in data de 27.06.1996 si nefiind soluţionata la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare.
În condiţiile in care reclamanţii din prezenta cauza nu au depus minime diligente pentru a afla situaţia actuala a imobilului ba, mai mult chiar, nu au obţinut anterior cumpărării nici viza de vânzare de la Direcţia de Administrare a Imobilelor de Stat, Curte de Apel Timişoara a apreciat ca atât Consiliul Local al mun. Cluj-Napoca, cat si comparatorii au dat dovada de rea-credinţă.
După completările aduse prin Legea nr.1/2009 Legii nr.10/2001, respectiv a introducerii art.501 Cod proc. civ., reclamanţii au înregistrat prezenta acţiune prin care au solicitat obligarea Ministerului Finanţelor Publice la restituirea preţului de piaţă al apartamentului potrivit standardelor internaţionale.
Având în vedere ca potrivit art.501 alin.2 din Legea nr.10/2001 modificată, preţul de piaţă se stabileşte prin expertiza de specialitate, instanţa investita cu soluţionarea cauzei a admis cererea în probaţiune formulata si a dispus efectuarea expertizei de specialitate. Potrivit acesteia, valoarea apartamentului situat in Cluj-Napoca, str. B. nr.19 este de 260.000 lei.
În conformitate cu dispoziţiile art.501 alin.1 din Legea nr.10/2001 modificată proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea dispoziţiilor Legii nr.112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive si irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţional de evaluare.
În condiţiile in care dispoziţiile art.50 alin.2 din Legea nr.10/2001 modificată nu au fost abrogate, reiese ca doar in situaţia in care contractul de vânzare-cumpărare desfiinţat a fost încheiat cu respectarea dispoziţiilor Legii nr.112/1995 cumpărătorii au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilului. In situaţia in care contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu eludarea Legii nr.112/1995 cumpărătorii au dreptul la restituirea preţului achitat, actualizat la data plăţii.
Reclamanţii au încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 32031/19.12.1996 cu eludarea Legii nr.112/1995, astfel încât s-a constatat că nu pot beneficia de dispoziţiile art.501 din Legea nr.10/2001 modificată în condiţiile in care reclamanţii au formulat cererea de restituire a preţului doar in baza dispoziţiilor legale menţionate anterior, instanţa de fond a respins acţiunea formulată.
Prin decizia civilă nr. 576/A/24.11.2010 a Tribunalului Cluj s-a respins apelul declarat de apelanţii C.Z.S. şi C.O.L., împotriva sentinţei civile nr.1843/10 Februarie 2010, a Judecătoriei Cluj-Napoca, care a fost păstrată în întregime.
Pentru a pronunţa această decizie, tribunalul a reţinut următoarele:
Din interpretarea dispoziţiilor art. 501 din Legea nr.10/2001, rezultă că pentru a beneficia de restituirea preţului de piaţă al imobilului pe care l-a deţinut în baza unui contract de vânzare-cumpărare desfiinţat este necesară îndeplinirea a două condiţii: desfiinţarea contractului de vânzare cumpărare prin hotărâri irevocabilă şi respectarea la încheierea contractului desfiinţat a dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.
Cu privire la prima condiţie, contractul de vânzare-cumpărare nr. 32031/19.12.1996, încheiat între reclamanţi şi Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, care a conferit dreptul de proprietate al reclamantului asupra imobilului din litigiu a fost desfiinţat prin decizia civilă nr. 87/2003 pronunţata in dosarul civil nr. 3175/2003 Curtea de Apel Timişoara, irevocabilă prin respingerea recursului.
In ceea ce priveşte contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu persoane fizice, printre care si contractul de vânzare-cumpărare nr.32031/19.12.1996 încheiat cu reclamanţii din prezenta cauza, atât instanţa de apel cât si cea de recurs au apreciat ca au fost încheiate prin frauda la lege, cu nerespectarea dispoziţiilor art.9 din Legea nr.112/1995.
Susţinerile apelanţilor in sensul ca instanţa de fond trebuia sa facă o noua reanalizare a culpei parţilor la încheierea contractului de vânzare cumpărare, tribunalul a reţinut ca fiind neîntemeiate aceste susţineri întrucât prin hotărârile mai sus arătate s-a statuat cu putere de lucru judecat cu privire la respectarea dispoziţiilor Legii 112/1995 , la încheierea contractului de vânzare-cumpărare 32031/19.12.1996, încheiat între reclamanţi şi Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca.
Ca atare, reclamanţii-apelanţi nu sunt îndreptăţiţi la restituirea valorii de piaţa a imobilului din litigiu.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs în termen legal reclamanţii, solicitând modificarea, în sensul admiterii apelului, schimbării sentinţei civile nr. 1843/10.02.2010 a Judecătoriei Cluj-Napoca, şi admiterii acţiunii astfel cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecată.
În susţinerea recursului reclamanţii au menţionat motivul de modificare prev. de art. 304 pct. 9 Cod proc.civ., invocând următoarele motive:
Adoptarea art. 501 din Legea nr.10/2001, impune o reapreciere a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995, sub aspectul respectării prevederilor acestui act normativ, din perspectiva cumpărătorilor.
Reclamanţii au invocat practică judiciară în materie, respectiv hotărâri judecătoreşti irevocabile, prin care s-a statuat în baza art. 1 din Protocolul nr. 1 al C.E.D.O. că se impune despăgubirea reală, corespunzătoare prejudiciului suferit, urmare a anulării unui act ce conferă proprietatea asupra unui bun în înţelesul convenţiei.
Reclamanţii au respectat la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare condiţiile Legii nr. 112/1995, existenţa unei cereri de restituire formulată în baza Legii nr. 112/1995 de către moştenitorii fostului proprietar, fiind cunoscută doar de către vânzător. Reclamanţilor li se impută culpa vânzătorului de care însă aceştia nu pot fi răspunzători.
Titlul în baza căruia a fost preluat imobilul era considerat valabil la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare de către reclamanţi, tot la acelaşi moment restituirea în natură potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995 putând fi dispusă numai cu privire la apartamentele în care fie locuiau foştii proprietari sau moştenitorii acestora, fie erau libere.
În sarcina reclamanţilor nu poate fi reţinută o nerespectare a dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, aceasta revenindu-i în exclusivitate vânzătorului.
Acţiunea reclamanţilor se impune a fi admisă şi raportat la prev. art. 1 din Protocolul nr. 1 al C.E.D.O.
Prin întâmpinarea formulată, pârâtul a solicitat respingerea recursului.
Analizând recursul formulat prin prisma motivelor invocate, curtea constată că acesta este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:
În ce priveşte practica judiciară în materie, invocată de către reclamanţi în cadrul motivelor de recurs, curtea constată că în actuala reglementare jurisprudenţa nu constituie izvor de drept, judecătorii se supun numai legii.
Motivul prin care reclamanţii solicită reanalizarea din perspectiva lor a îndeplinirii condiţiilor prev. de Legea nr. 112/1995, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, încălcarea acestor cerinţe, cauză care a stat la baza constatării nulităţii absolute a contractului lor de vânzare-cumpărare fiind imputabilă exclusiv vânzătorului, este nefondat, urmând a fi înlăturat.
Aşa cum corect au reţinut instanţele de fond, încălcarea condiţiilor prev. de art. 9 din Legea nr. 112/1995, ca şi cauză de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 32031/19.12.1996, a fost statuată cu putere de lucru judecat prin decizia civilă nr. 87/2003 a Curţii de Apel Timişoara, irevocabilă prin decizia civilă nr. 325/2007 a aceleiaşi instanţe.
Această încălcare a constat în speţă în nerespectarea termenului prev. de art. 14 din Legea nr. 112/1995, respectiv încheierea contractului de vânzare-cumpărare anterior expirării termenului de 6 luni, de soluţionare a cererii de restituire formulată de către moştenitorii proprietarilor tabulari la data de 27.06.1996.
Reclamanţii afirmă că singurul care avea cunoştinţă despre depunerea cererii de restituire a imobilului de către moştenitorii fostului proprietar tabular era vânzătorul. Acest aspect nu este real, listele cu imobilele revendicate au fost afişate, fiind publice, orice persoană interesată putând lua cunoştinţă despre împrejurarea că un imobil face obiectul unei revendicări.
Prin urmare, reclamanţii aveau posibilitatea anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare să întreprindă demersuri pentru a afla dacă imobilul pe care intenţionează să îl cumpere este sau nu revendicat.
Acest motiv de recurs însă este nefondat şi pentru că o autoritate de lucru judecat – în speţă statuarea irevocabilă asupra împrejurării că actul de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanţi s-a făcut prin eludarea art. 9 din Legea nr. 112/1995 – nu poate fi rediscutată, reanalizată, reapreciată, aceasta constituind practic principala caracteristică a autorităţii de lucru judecat, o reanalizare a acestui aspect fiind de natură să înfrângă această autoritate ce stă la baza stabilităţii raporturilor juridice.
Legea nr.10/2001 a fost modificată sub aspectul despăgubirii foştilor chiriaşi cumpărători în baza Legii nr. 112/1995, prin Legea nr. 1/2009.
Astfel, art. 50 alin. 2 din acest act normativ face referire la cererile sau acţiunile în justiţie privind restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.
Art. 501 din acelaşi act normativ prevede că, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor intenţionale de evaluare.
Cele două dispoziţii legale evocate sunt clare, lipsite de echivoc şi nesusceptibile de interpretare.
Astfel, beneficiază de restituirea preţului actualizat cumpărătorii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.
Beneficiază de restituirea preţului de piaţă al imobilului cumpărat, stabilit conform standardelor intenţionale de evaluare, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.
Singurul criteriu menţionat de legiuitor este acela vizând încheierea contractului de vânzare-cumpărare, ulterior anulat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, cu eludarea – pentru aplicarea art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001- respectiv respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 –pentru aplicarea disp. art. 501 din acelaşi act normativ.
Contractul de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanţi a fost anulat prin decizia civilă nr. 87/2003 a Curţii de Apel Timişoara, irevocabilă prin decizia civilă nr. 325/2007 a aceleiaşi instanţe, hotărâri prin care s-a reţinut încheierea contractului de vânzare-cumpărare de către reclamanţi cu încălcarea art. 9 din Legea nr. 112/1995.
În fine, motivul de recurs vizând îndreptăţirea reclamanţilor la restituirea preţului de piaţă raportat la prevederile art. 1 din Protocolul nr. 1 la C.E.D.O., curtea constată că acest motiv este inadmisibil, potrivit art. 316 Cod proc.civ., raportat la art. 292 alin. 1 Cod proc.civ., fiind invocat pentru prima dată în recurs, omisso medio, în cadrul motivelor de apel un astfel de considerent neregăsindu-se.
Pentru aceste considerente, în baza art. 312 alin. 1 Cod proc.civ.
