Asupra acţiunii civile de faţă, constată:
La data de ………. s-a înregistrat la Judecătoria …… cererea reclamanţilor …….. în contradictoriu cu pârâta ……….. prin care solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, iar în subsidiar dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea imobiliara extratabulară asupra imobilului în suprafaţă de ……. situat în comuna ……………
Prin prezenta cerere reclamantii arata că, la data de ………., pârâta ……….., proprietar asupra ………. fără construcţie situat în intravilanul comunei …., judeţul ……….., le-a înstrăinat în baza actului
denumit „Contract de vânzare-cumpărare”, în vederea extinderii complexului turistic „ ………..”, judeţul ……………, acest teren.
La data de ………., presupunând că ……….. a vândut bunul altuia şi care ar fi făcut parte din masa succesorală a autorului lor comun ……….., ………. şi ………, au cerut Judecătoriei Tulcea, în dosarul nr. ………., constatarea nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat şi înregistrat sub nr. ……………..
Prin Sentinţa civilă nr. …………. pronunţată în dosarul nr. ………….. a Judecătoriei …………. a respins ca nefondată acţiunea promovată iar Tribunalul …………, în acelaşi dosar, prin Decizia nr. ………….., a respins ca nefondat recursul pronunţat de numitele ………………..
Pentru a se pronunţa în sensul respingerii ca nefondată a cererii numitelor …………….., în considerentele hotărârii a reţinut „ convenţia încheiată la data de …………….., a născut în sarcina promitentei vânzătoare o obligaţie de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, obligaţie de a face iar în favoarea promitentei cumpărătoare dreptul corelativ de a cere executarea acestei obligaţii în natură”.
Din conţinutul înscrisului sub semnătură privată, rezultă obligaţia promitentei vânzătoare de a face demersuri pentru obţinerea obţinerea titlului de proprietate în temeiul Legii nr. 18/1991 şi în baza acestuia, să fie perfectată vânzarea-cumpărarea în formă autentică.
Pârâta Bahaciu Maria a fost obstrucţionată în obţinerea titlului datorită influenţelor pe care verişoarele sale …………………
Fără o documentaţie cadastrală „ de informare ” nu se putea păşi la obţinerea titlului iar schiţa de plan şi „ fişa bunului imobil” nu se puteau executa decât în baza unui certificat fiscal „de rol” .
Cererea pentru deschiderea rolului nu a primit o soluţie favorabilă, la fel şi celelalte cereri formulate în vederea eliberării titlului de proprietate.
Arată că pârâta a făcut tot ce era necesar pentru a obţine titlul de proprietate însă a fost îngrădită.
La data de ………… s-au împlinit ………. ani de când reclamanţii au posesia continuă, publică şi neviciată asupra bunului imobil descris mai sus astfel că ne prevalăm de instituţia uzucapiunii imobiliare extratabulare reglementată prin art. 930(1) lit. c din n.c. civil.
Ca o reparaţie a vrăşmăşiilor locale, ce a făcut imposibilă înscrierea fondului în cartea funciară şi parcurgerea procedurii obţinerii titlului de către promitenta vânzătoare, a constituit-o intervenţia intempestivă a Camerei de Conturi ……….., urmare unei verificări de rutină efectuată la Primăria …………… la începutul lunii decembrie …………
Urmare acesteia, prin scrisoarea nr. ………….., primăria Nufăru i-a somat pe reclamanţi să achite taxele aferente suprafeţei de ………….. mp. intravilan, iar certificatul fiscal nr. …………. atestă deschiderea rolului fiscal.
Cum singura cale de realizare a dreptului este prezenta acţiune civilă, solicită admiterea cererii aşa cum am formulat-o.
În drept se invoca art. 35 n.c. pr. civilă, art. 930 (1) iit.c n.c. civil
Pârâta ………. a formulat întâmpinare arătând următoarele:
Este adevărat că la …………, a încheiat cu reclamanţii un înscris sub semnătură privată prin care, contra sumei de …………se obliga să vândă acestora terenul intravilan ce-1 avea cu
titlu de zestre de la părinţii, după ce va fi obţinut titlul de profîrietate .
A fost determinată să vândă terenul cu care fusese înzestrată pentru că, culturile de legume ce le realiza erau des vandalizate, costul producţiei depăşea valoarea apei potabile utilizate la irigat iar c/v transportului pe relaţia Tulcea-Nufăru depăşea cuantumul pensiei.
Este adevărat că …………. au contestat că a fost
înzestrată cu 1500 mp. teren intravilan de către părinţii mei, şi au chemat-o în judecată pentru anularea vânzării-cumpărării [dosar nr. ………… al Judecătoriei …………..).
Din conţinutul hotărârilor judecătoreşti rezultă că ……… şi ………………. nu au avut dreptate iar dreptul lor de moştenire le-a fost conservat prin hotărârea dată în dosarul Judecătoriei Tulcea nr. …………….
Din anul ……….. şi până astăzi cei care au avut folosinţa terenului înstrăinat de mine au fost reclamanţii, care au construit o capelă ortodoxă accesibilă publicului.
Aceştia au fost consideraţi drept proprietari de fapt. întrucât pârâta s-a obligat la încheierea la notarul public a actului de vânzare-cumpărare, la scurt timp după ce l-a înstrăinat, a cerut comisiei locale …………. pentru aplicarea Legii 18/ 1991 eliberarea titlului.
După ce au pierdut procesul, ……….. l-au influenţat pe primar să nu o sprijire pe pârâta în obţinerea titlului.
Cu cererea nr. …………….., a cerut comisiei comunale punerea în posesie şi eliberarea titlului, însă nu a primit răspuns favorabil. ‘
Cu cererea nr. ……….. a cerut în temeiul art. 14 din Legea cadastrului deschiderea cărţii funciare depunând anexat zece înscrisuri doveditoare.
Neprimind un răspuns favorabil, s-a adresat prefecturii Tulcea cu scrisoarea nr. …………….
Cu scrisoarea nr. …….., prefectura Tulcea îi răspunde că autoritatea locală are obligaţia să respecte Legea cadastrului.
Atunci când a cerut Primăriei ……. (cu cererea nr. ………………] înregistrarea în rolul fiscal al suprafeţei de ………. mp. în vederea deschiderii cărţii funciare i s-a pretins să facă dovada proprietăţii, arendei sau asocierii, punându-o într-o situaţie imposibilă.
Arată că, din motive mai presus de voinţa sa nu am respectat promisiunea asumată.
Buna sa credinţă a subzistat tot timpul şi am dorit să-mi îndeplinesc cu onestitate obligaţia asumată şi considera că doar prin admiterea cererii reclamanţilor problema transferului dreptului de proprietate poate găsi o rezolvare.
Reclamantii …………………, au formulat răspuns la întâmpinarea pârâtei ……….. aratând că împotriva înscrisurilor depuse de pârâtă care demonstrează imposibilitatea obţinerii
titlului de proprietate şi deasemenea a lipsei oricărei perspective în timp de a-şi îndeplini obligaţia asumată prin antecontractul din ………., nu au a-i opune vreo probă.
Se arată că este o situaţie fără ieşire creată de vrăşmăşiile locale, iar stăruinţa noastră pe lângă pârâtă de a-şi îndeplini obligaţia asumată este inoportună.
Analizând actele si materialul probator aflat la dosarul cauzei, instanţa retine următoarea situaţie de fapt :
În ceea ce priveste legea aplicabilă, în materie contractuală, art. 102 alin. 1 LPA a codului civil dispune cât se poate de clar că „Contractul este supus dispozitiilor legii in vigoare la data cand a fost incheiat in tot ceea ce priveste incheierea, interpretarea, efectele, executarea si incetarea sa.”
Astfel, cum înscrisul intitulat “contract de vânzare cumpărare” din data de ………. este anterior datei de ……….. se aplica codul civil 1864, art. 220 alin. 1 din Legea nr. 71/ 2011 arătând că, „Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 511 din 24 iulie 2009, intră în vigoare la data de 1 octombrie 2011”.
La data de ……….. pârâta ………….. a încheiat cu reclamanta ……….. un act sub semnatura privata, prin care prima declara ca a primit de la cealalta parte, suma de ………….. reprezentand valoarea terenului vandut, teren in suprafata de ………. mp situat in com………….., jud…………… si pe care parata ……………. l-a si primit in folosinta.
Preţul vânzării a fost achitat in intregime la data incheierii actului, reclamantii ….. si ……….. intrand in stapânirea de fapt a terenului .
Părtile s-au inteles sa perfecteze vanzarea-cumpararea in forma autentica, dupa ce parata ……….. va finaliza demersurile pentru obtinerea titlului de proprietate.
Antecontractul este un contract nereglementat în mod expres de lege, care trebuie să îndeplinească cerinţele impuse contractelor civile, potrivit art. 948-968 c.civ. Fiind vorba de un act nenumit trebuie să îndeplinească numai cerinţele de fond ale actelor juridice, nu şi pe cele de formă, forma consensuală fiind suficientă pentru a da naştere unui raport juridic civil.
În ceea ce priveşte obiectul material al actului juridic, instanţa va analiza condiţiile în ceea ce priveşte terenul.
Una dintre condiţiile prevăzute de lege în cazul înstrăinării unui bun este ca cel care-l înstrăinează să aibă calitatea de proprietar. Momentul care interesează nu este cel al încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, ci al pronunţării hotărârii de către instanţă.
Din actele aflate la dosar, dar si din susţinerile atât ale reclamantilor cât si ale pârâtei se reţine că, aceasta din urmă se obliga să efectueze demersuri pentru obţinerea titlului de proprietate în temeiul Legii nr. 18/ 1991.
Din cererea nr. ………., se reţine că pârâta a cerut comisiei comunale punerea în posesie şi eliberarea titlului, însă nu a primit răspuns favorabil. ‘Cu cererea nr. …………. a cerut în temeiul art. 14 din Legea cadastrului deschiderea cărţii funciare depunând anexat zece înscrisuri doveditoare. Neprimind un răspuns favorabil, s-a adresat prefecturii Tulcea cu scrisoarea nr. …………… Cu scrisoarea nr. 4…………….., prefectura Tulcea îi răspunde că autoritatea locală are obligaţia să respecte Legea cadastrului.
Astfel, indiferent de motiv, pârâta ………. nu a dobândit din momentul încheierii actului cu reclamantii si până în prezent dreptul de proprietate asupra imobilului în suprafaţă de ………. mp situat în comuna ……………, jud. ………….
Nefiind proprietara asupra imobilului in discuţie, pârâta nu poate transmite reclamantilor ceea ce nu are, respectiv vreun drept real, astfel încât se va respinge cererea reclamantilor de pronunţare a unui hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare pentru imobilul teren ca nefondată.
În ceea ce priveşte capătul de cerere formulat de reclamanţii ……………….. în contradictoriu cu pârâta ………….. privind dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea imobiliara extratabulară, instanţa va avea în vedere dispoziţiile art. 82 din legea 71/2011 care arată că „dispoziţiile art. 930-934 din Codul civil referitoare la uzucapiunea imobiliară se aplică numai în cazurile în care posesia a început după data intrării în vigoare a acestuia. Pentru cazurile în care posesia a început înainte de această dată, sunt aplicabile dispoziţiile referitoare la uzucapiune în vigoare la data începerii posesiei. în cazul imobilelor pentru care, la data începerii posesiei, nu erau deschise cărţi funciare, rămân aplicabile dispoziţiile în materie de uzucapiune din Codul civil din 1864”.
Cum posesia a început în anul ……., aşa cum susţin chiar reclamanţii, instanţa reţine ca nefiind aplicabila instituţia uzucapiunii imobiliare reglementate de art. 930 noul cod civil si va respinge capătul de cerere formulat de reclamanţii ……………….. în contradictoriu cu pârâta BAHACIU MARIA privind dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea imobiliara extratabulară ca nefondat.
După închiderea dezbaterilor în fond, în perioada de deliberare a instanţei, părţile au depus un act intitulat „tranzacţie” prin care arată că înţeleg să puna capăt procesului prin admiterea actiunii.
Instanţa nu poate lua act de tranzactia propusa de părţi atât pentru motive de forma cât si de fond.
Astfel, potrivit art. 438 c.proc.civ. „părţile se pot înfăţişa oricând în cursul judecăţii, chiar fără să fi fost citate, pentru a cere să se dea o hotărâre care să consfinţească tranzacţia lor”.
Se observa că părţile nu s-au prezentat în faţa instanţei, ci numai a fost depus prin registratura un înscris numit „tranzacţie”, or prezenta părţilor în faţa judecătorului este de esenţa tranzactiei judiciare, judecătorul fiind cel care va verifica existenţa consimţământului tuturor părţilor.
Pe de altă parte, potrivit art. 948 Cod civil condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii sunt: capacitatea de a contracta, consimţământul valabil al părţii ce se obligă, un obiect determinat, o cauză licită.
Potrivit art. 1704 Cod civil tranzacţia este un contract prin care părţile termină un proces început sau preîntâmpină un proces ce se poate naşte prin concesii reciproce, constând în renunţări reciproce la pretenţii sau în prestaţii noi săvârşite ori promise de o parte în schimbul renunţării de către cealaltă parte la dreptul care este litigios ori îndoielnic.
Din redactarea textului de lege susmenţionat se constată că tranzacţia este un contract sinalagmatic cu titlu oneros, comutativ şi consensual apărând ca un veritabil act de dispoziţie pentru părţile contractante trebuind să poarte asupra unui obiect determinat şi care nu este prohibit de lege.
Conform art. 1716 alin. 2 Cod civil tranzacţia va fi nulă, când ea nu ar cuprinde decât un singur obiect şi s-ar dovedi, din documentele în urmă descoperite, că una din părţi nu avea nici un drept asupra acelui obiect.
În condiţiile în care terenul ce face obiectul procesului pendinte nu aparţine pârâtei, instanţa nu poate lua act de vreo înţelegere a părţilor cu privire la acest imobil. În caz contrara, părţile au putea să încheie orice tranzactie, cu orice fel de bunuri, indiferent cine este titularul dreptului de proprietate, ceea ce nu ar fi admisibil si foarte periculos pentru circuitul civil.
Faţă de aceste considerente, instanţa apreciaza ca tranzactia depusa nu este valabila, astfel încât va respinge cererea de tranzactie dintre părţi ca nefondată
.
